¿Tienes una casa a medias con tu ex? Te interesa saber qué es una extinción de condominio
Cuando una pareja se rompe, llega el incómodo momento de repartir todos los bienes que se habían adquirido conjuntamente: los electrodomésticos, la vajilla, los muebles, los libros… Pero, ¿qué pasa si tenéis una vivienda a medias y se la quiere quedar uno de los propietarios? En estos casos, si os ponéis de acuerdo, podéis llevar a cabo una operación conocida como extinción de condominio para que la titularidad de esa casa o ese piso pase a ser de solo uno de vosotros.
Con la disolución de la copropiedad te puedes quedar con la casa
Extinguir un condominio o una copropiedad o proindiviso consiste en lo siguiente: uno de los titulares de la vivienda le cede al otro su parte de la propiedad, de tal manera que éste se convierte en el nuevo propietario único del inmueble. Esta operación se formaliza ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para hacerlo oficial.
La cesión, sin embargo, no es gratuita, pues se convertiría en una donación encubierta. El nuevo propietario único tiene que pagarle una compensación económica al que le cede su parte, que debe ser el valor de esa fracción de la propiedad. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 100.000 euros y cada titular poseía un 50% de la misma, la compensación a abonar tendrá que ser de 50.000 euros.
Si el que cede su parte no recibe una contraprestación equivalente al valor transmitido, se generará una ganancia patrimonial. Esta tendrá que declararse en la Declaración de la Renta y tributará por IRPF.
Si hay hipoteca a medias, también habrá que hacer una novación
Es muy habitual que sobre esa vivienda a medias también haya una hipoteca a nombre de los dos propietarios. Tras disolver el proindiviso, ese préstamo aún seguirá teniendo a los dos titulares. Por lo tanto, si el que cede su parte quiere dejar de pagar, habrá que pactar una novación con el banco para que elimine su titularidad.
La entidad, eso sí, puede negarse a aceptarlo, así que para convencerle quizás quien se vaya a quedar con toda la hipoteca y el inmueble tenga que ofrecer nuevas garantías (un avalista, un nuevo cotitular, etcétera.). Si no se llegase a un acuerdo, siempre se podría contratar una nueva hipoteca a nombre de la persona que se queda con el 100% de la propiedad para cancelar el préstamo actual.
Tener una hipoteca en común también afecta a la compensación que tiene que pagar el nuevo propietario único. Por ejemplo, si la vivienda es de 100.000 euros y la hipoteca es de 50.000 euros, el que cede su parte debe recibir una contraprestación de 25.000 euros, que es el equivalente a la mitad de la vivienda transmitida menos la mitad de la hipoteca que dejará de pagar.
¿Por qué es mejor una extinción de condominio que una compraventa normal?
Ya te hemos explicado en qué consiste la disolución de una copropiedad, pero ¿no se puede conseguir lo mismo con una compraventa normal y corriente? Lo cierto es que sí, pero la extinción sale más a cuenta a nivel fiscal. Con esta operación, el impuesto que pagarás es el IAJD (de entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma), mientras que con la compraventa hay que abonar el ITP (de entre el 6% y el 10%).
Extinguir un proindiviso, sin embargo, también tiene otros gastos asociados:
- Los honorarios del notario que preparará la escritura para formalizar la cesión.
- Los honorarios del registrador que inscribirá el cambio en el Registro de la Propiedad.
- Los gastos de gestoría por contratar a una agencia para que se encargue de los trámites.
- El precio de una tasación para conocer el valor actual de mercado que tiene el inmueble.
Todos estos gastos puedes pagarlos como acuerdes con tu ex pareja: puedes repartirlos al 50%, los puede abonar todos el que se queda con la vivienda o el que la cede, etc.
Más sobre Hipotecas en pareja
Autor: Miquel Riera
Sobre HelpMyCash:
HelpMyCash es uno de los comparadores de finanzas personales más importantes de España, en el que confían medios como La Vanguardia.com, Finanzas.com o ElMundo.es.
Te ayudamos a elegir la cuenta con menos comisiones, el préstamo o hipoteca con el interés más bajo, el depósito más rentable o la inmobiliaria para vender tu piso. Proporcionamos trucos, consejos y herramientas de cálculo, todo completamente gratis.
Nuestra información es imparcial, sencilla y constantemente actualizada, para que lo sepas todo antes que nadie en el menor tiempo posible. En finanzas… ¡información es poder!
SARO
Hola buenas noches, mi marido hace 6 meses se ha ido de casa, sigue empadronado en ella. El piso es de protección oficial, le quedan 5 años para libererarse y tiene 2 plazas de garaje, mi pregunta es:
¿puedo plantearle comprarle o hacer expediente de condominio de su parte siendo la vivienda de protección oficial?. Tengo entendido que no se pueden vender. Mi intención es proponerle quedarme con su parte al precio que figura en escritura más una plaza de garajr.
Gracias
veronica
yo vivia en union libre y tenemos un terreno en costruccion .. esta a nombren de los dos pero el no quiere vender y darme la mitad q me corresponde.. puedo comprarle la mitad? o aser que venda afuersas? tenemos una niña de pormedio
Miquel Riera
Hola, veronica.
Tienes dos opciones: o bien hacer una extinción de condominio para que te ceda su mitad de la propiedad (te explicamos el procedimiento en este mismo artículo), o bien ir a juicio para forzar la venta del inmueble. Si te decantas por lo segundo, nuestro consejo es que antes lo hables con un abogado para que te explique los pros y los contras.
Un saludo.
paul
e leido el un comentario anterior que es similar al mio por eso te quisiera consultar mi caso.
Estoy separado hace unos años el piso donde viviamos la toco poder vivir alli por mihijo yo quiero comprar suparte del piso por condominio.Ella tiene otra pareja y un hijo en comun y esta viviendo en otro domicilio pero no se a desempadronado del piso que quiero comprar Mi pregunta es ¿Si la compro su parte podre yo ir a vivir al piso o luego elle puede decir que la toco en causa judicial el disfrute de la vivienda por mi hijo y no dejarme ir a vivir?
O tiene que figurar algo ante el notario cuando hagamos la estincion de condominio
no se si me podras orientar te lo agradeceria
Paul
he leido el un comentario anterior que es similar al mio por eso te quisiera consultar mi caso.
Estoy separado hace unos años el piso donde viviamos la toco poder vivir alli por mihijo yo quiero comprar suparte del piso por condominio.Ella tiene otra pareja y un hijo en comun y esta viviendo en otro domicilio pero no se a desempadronado del piso que quiero comprar Mi pregunta es ¿Si la compro su parte podre yo ir a vivir al piso o luego elle puede decir que la toco en causa judicial el disfrute de la vivienda por mi hijo y no dejarme ir a vivir?
O tiene que figurar algo ante el notario cuando hagamos la estincion de condominio
no se si me podras orientar te lo agradeceria
Miquel Riera
Hola, Paul.
Tu caso tiene varias implicaciones legales, así que lamentablemente se escapa de nuestro campo de conocimiento. Por ello, nuestro consejo es que traslades tu duda a un abogado o a un asesor jurídico.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, NATI.
Sí, puedes acordar con tu ex el valor de la vivienda, aunque puede que Hacienda haga comprobaciones luego para asegurarse de que es el correcto. De todos modos, si Hacienda considera que es incorrecto, tiene que justificarlo debidamente.
En cuanto a tus otras preguntas, después de escriturar la extinción de condominio, tendréis que ir al Registro de la Propiedad para que quede inscrito que el 100% de la propiedad pasa a estar a tu nombre. También tendréis que pasar por Hacienda para pagar el impuesto correspondiente (el impuesto sobre actos jurídicos documentados). Estos trámites los puedes hacer tú o puedes contratar a un gestor para que se encargue.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
NATI
voy a vender a uno de mis tres hermanos, mi tercio de la casa de mis padres por el valor que pone en la escritura de herencia osea que no voy a tener ganancia patrimonial.Pero quisiera invertir este dinero de la venta para la compra de mi EX.que es el que vive en el piso.La casa que voy ha vender mi parte, figura como mi vivienda actual fiscalmente. Podria desgrvar algo en hacienda o que podria hacer
Miquel Riera
Hola de nuevo.
Quizás podrías tener derecho a una exención de la ganancia patrimonial que obtengas con la venta de tu tercio. Ahora bien, solo podrías aplicar esa exención si la vivienda que tienes con tus hermanos es tu vivienda habitual (haber vivido ahí durante tres años como mínimo) y si pretendes usar como vivienda habitual (vivir al menos durante 12 meses de forma permanente) el piso que tienes con tu ex.
Sin embargo, no te lo podemos asegurar, pues desconocemos si eso se aplica en caso de comprar una parte de una vivienda que ya es de tu propiedad (aunque sea parcialmente). Por ello, nuestro consejo es que se lo consultes a Hacienda o a un asesor tributario.
Un saludo.
NATI
qiero comprar la parte de mi ex por condominio .¿puedo de mutuo acuerdo hacer lo ante notario sin tasar la vivienda por haber quedado de acuerdo con la cantidad con mi ex tendria algun problema con hacienda si es menor la cantidad con la que lo compramos?¿tengo que pasar por el registro de la propiedad? ¿algun paso mas que haya que hacer?
Miquel Riera
Hola, Pardeep.
Se pueden hacer tres cosas: llegar a un acuerdo entre los hermanos para que el que no paga la hipoteca le ceda su parte de la propiedad al otro hermano (mediante una extinción de condominio), llegar a un acuerdo para vender la vivienda a un tercero o recurrir a un juez para que obligue, por sentencia, a vender la vivienda a un tercero.
Un saludo.
Pardeep
Hola, si la copropiedad es entre dos hermanos y uno de los hermanos no ha pagado ni una cuota de la hipoteca, ¿cómo se puede extinguir la copropiedad?
Violeta
Hola he sacado un préstamo hipotecario para comprarle su 50% a mi exmarido. Pero el ahora no quiere venderme su parte.
Mi pregunta es el Banco me puede obligar a seguir adelante con el préstamo que me concedieron para dicha compra? O al no haberse echo dicha compra puedo cancelar la hipoteca?
Miquel Riera
Hola, Violeta.
No, el banco no te puede obligar a seguir adelante. Tú puedes echarte atrás en cualquier momento antes de la firma y sin penalización.
Un saludo.
Agata
Buenos días,
Tengo una casa hipotecada en común con mi ex, en este caso un pelín mas complicado puesto que la propiedad en escritura consta que a el le pertenece un 65% i a i el 35%. Pero el préstamo es a medias (la división es porque el aportó una entrada).
Llegado el momento de división de condominio si al valor de vivienda (200.000€) primero le resto lo que falta de hipoteca (200.0000-80.000= 110.000€) para repartir beneficios sale los 110.000€ que de aquí se hacen las divisiones según propiedad y resultado el beneficio o perdida de cada uno : (35% –> 38.500€ i 65% –> 71.500€)
De hacerlo al revés, es decir al valor del inmueble primero le divido según propiedad: 200.000€ (35% –> 70.000 i del 65% –> 130.000) para liquidar hipoteca si son 80.000€ lo divido entre dos i lo resto de la ganancia de cada parte?.
Gracias
Maria
Hola. Necesitaría saber cómo quitar a mi ex pareja de la hipoteca. No estamos casados
Miquel Riera
Hola, Maria.
Aunque no estuvierais casados, podéis seguir el mismo proceso que explicamos en este artículo. Eso sí, tendrá que ser todo de mutuo acuerdo.
Un saludo.
Noelia
Buenas! Mmi caso es el siguiente: tengo una hipoteca en común y en consecuencia el nombre de la casa en común con mi ex pareja la cual ni estoy casada, ni estoy como pareja de echo ni tampoco estamos empadronados juntos en esa misma casa… nos hemos separado… me he quedado a cargo de la hipoteca. Pero quiero suprimir a el. Tanto de una cosa como de otra. (Todo de mutuo acuerdo)
Me podrias ayudar?
Gracias!
Montse
Ola quisiera preguntar yo llevo viviendo en mi piso años y he pagado siempre la contribución y si el piso es de los dos estamos divorciado pero ahora me piden la parte del piso y yo quiero saber que yo hecho cosas que yo he pagado sola que tengo que hacer
Miquel Riera
Hola, Montse.
Entendemos que te quieren hacer vender la parte de tu piso y que quieres saber qué pasará con todo lo que has pagado de hipoteca durante este tiempo. Dado que el piso está a nombre de ambos y que la hipoteca también, si has pagado algo sola, tendrías derecho a reclamar a tu pareja que te devuelva el equivalente de lo que le tocaba pagar de los gastos comunes (cuotas de la hipoteca, seguro de hogar, gastos de comunidad, IBI, etc.). Nuestro consejo es que lo hables con el notario que lleve la venta (la consulta es gratuita) para que te diga cuánto podrías reclamar.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, Noelia.
Tienes que hacer una extinción de condominio para pasar a ser la única propietaria de la vivienda más una novación (un acuerdo con el banco) para ser la única titular de la hipoteca. En este mismo artículo explicamos cómo llevar a cabo las dos operaciones.
Un saludo.
Lucy. Gutierrez
L
Hola gracias por la información ,estoy buscando como sacar mi ex pareja del préstamo ipotecario ,,éramos amigos pero el desalojo la casa Alos 6meces de comprada yo llevo 6anos pagando y resolviendo todo de la casa yo solita
Miquel Riera
Hola, Lucy. Gutierrez.
Para sacar a tu ex del préstamo hipotecario solo tienes dos opciones: negociar con él y con el banco para eliminar su titularidad o contratar una hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tienes con él. Paralelamente, si tu ex también es copropietario de la vivienda, tendréis que llegar a un acuerdo para que te ceda su parte a través de una extinción de condominio, una operación que explicamos en este mismo artículo.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, mt.
Entendemos que la situación sería la siguiente: pareja con separación de bienes que comparten la propiedad de una vivienda (al 50%), pero cuya hipoteca está solo a nombre de uno de los dos. En ese caso, en caso de divorcio, la situación se mantendría igual: los tendrían la propiedad del 50% de la vivienda cada uno y solo uno de ellos sería el titular de la hipoteca.
A partir de ahí, el titular de la hipoteca podría reclamarle a la otra persona el 50% de lo que se haya pagado hasta el momento, pues técnicamente se lo ha prestado o donado. Para ello, sin embargo, habría que interponer una denuncia judicial, así que sería mejor consultarlo antes con un abogado para ver si la reclamación sería viable.
Más allá de esa posible reclamación, lo ideal sería que el que se quedara en la vivienda asumiera también el 100% de la propiedad. Para ello, habría que hacer una extinción de condominio, tal y como explicamos en este mismo artículo. Si el que se queda con la casa es el titular de la hipoteca, no habría que hacer nada más. Y si es el que no tiene hipoteca, tendría que pedirse una nueva hipoteca solo a su nombre para cancelar la vigente o tendría que subrogarse a la hipoteca de su expareja.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
mt
¿Qué pasa si uno se divorcia y hay uno único titular en la hipoteca? Además cada uno tiene el régimen de ganancias y bienes personales por separado y no hay hijos.
¿Se debe repartir el 50% de todo?
Rosa
Hola mi pareja tiene la hipoteca de la casa a nombre de él y su ex,Su ex lleva 8 años si pagar hipoteca,y la paga el solo ,le quedan 20 años de hipoteca y ella no tiene dinero para pagar y lo único que hace que sus gastos también se los descuentan a mi pareja de su cuenta,
Que puede hacer para quitarla de la cuenta é hipoteca? Gracias
Miquel Riera
Hola, Rosa.
Su ex tendría que cederle su parte de la vivienda y deberían pactar con el banco para quitarla de la hipoteca. En este mismo artículo explicamos qué operaciones deben llevarse a cabo para hacerlo.
Un saludo.