¿Tienes una casa a medias con tu ex? Te interesa saber qué es una extinción de condominio
Cuando una pareja se rompe, llega el incómodo momento de repartir todos los bienes que se habían adquirido conjuntamente: los electrodomésticos, la vajilla, los muebles, los libros… Pero, ¿qué pasa si tenéis una vivienda a medias y se la quiere quedar uno de los propietarios? En estos casos, si os ponéis de acuerdo, podéis llevar a cabo una operación conocida como extinción de condominio para que la titularidad de esa casa o ese piso pase a ser de solo uno de vosotros.
Con la disolución de la copropiedad te puedes quedar con la casa
Extinguir un condominio o una copropiedad o proindiviso consiste en lo siguiente: uno de los titulares de la vivienda le cede al otro su parte de la propiedad, de tal manera que éste se convierte en el nuevo propietario único del inmueble. Esta operación se formaliza ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para hacerlo oficial.
La cesión, sin embargo, no es gratuita, pues se convertiría en una donación encubierta. El nuevo propietario único tiene que pagarle una compensación económica al que le cede su parte, que debe ser el valor de esa fracción de la propiedad. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 100.000 euros y cada titular poseía un 50% de la misma, la compensación a abonar tendrá que ser de 50.000 euros.
Si el que cede su parte no recibe una contraprestación equivalente al valor transmitido, se generará una ganancia patrimonial. Esta tendrá que declararse en la Declaración de la Renta y tributará por IRPF.
Si hay hipoteca a medias, también habrá que hacer una novación
Es muy habitual que sobre esa vivienda a medias también haya una hipoteca a nombre de los dos propietarios. Tras disolver el proindiviso, ese préstamo aún seguirá teniendo a los dos titulares. Por lo tanto, si el que cede su parte quiere dejar de pagar, habrá que pactar una novación con el banco para que elimine su titularidad.
La entidad, eso sí, puede negarse a aceptarlo, así que para convencerle quizás quien se vaya a quedar con toda la hipoteca y el inmueble tenga que ofrecer nuevas garantías (un avalista, un nuevo cotitular, etcétera.). Si no se llegase a un acuerdo, siempre se podría contratar una nueva hipoteca a nombre de la persona que se queda con el 100% de la propiedad para cancelar el préstamo actual.
Tener una hipoteca en común también afecta a la compensación que tiene que pagar el nuevo propietario único. Por ejemplo, si la vivienda es de 100.000 euros y la hipoteca es de 50.000 euros, el que cede su parte debe recibir una contraprestación de 25.000 euros, que es el equivalente a la mitad de la vivienda transmitida menos la mitad de la hipoteca que dejará de pagar.
¿Por qué es mejor una extinción de condominio que una compraventa normal?
Ya te hemos explicado en qué consiste la disolución de una copropiedad, pero ¿no se puede conseguir lo mismo con una compraventa normal y corriente? Lo cierto es que sí, pero la extinción sale más a cuenta a nivel fiscal. Con esta operación, el impuesto que pagarás es el IAJD (de entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma), mientras que con la compraventa hay que abonar el ITP (de entre el 6% y el 10%).
Extinguir un proindiviso, sin embargo, también tiene otros gastos asociados:
- Los honorarios del notario que preparará la escritura para formalizar la cesión.
- Los honorarios del registrador que inscribirá el cambio en el Registro de la Propiedad.
- Los gastos de gestoría por contratar a una agencia para que se encargue de los trámites.
- El precio de una tasación para conocer el valor actual de mercado que tiene el inmueble.
Todos estos gastos puedes pagarlos como acuerdes con tu ex pareja: puedes repartirlos al 50%, los puede abonar todos el que se queda con la vivienda o el que la cede, etc.
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Autor: Miquel Riera
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Antonio
Mi pareja rompió hace 8 años, él se quedo con el uso de la vivienda a cambio de pagar la hipoteca y los gastos que estaba al 50%. Hace un año la vendimos sin problema repartiendo al 50% por cheques separados. Ahora por sorpresa me reclama todos los gastos e hipoteca. ¿Lo puede hacer?
Kiko
Buenas tardes,tengo una duda.
Tengo un piso con la hipoteca a nombre mio y de mi ex pareja, nos avalo la madre de mi expareja.
Se rompió el matrimonio el se fue de la casa y la hipoteca siempre la he pagado yo incluso despues de el divorcio.
Como puedo hacer para que el día de mañana mi ex pareja no se beneficie , ya que todos los pagos los he pagado yo sin su ayuda.
Miquel Riera
Hola, Kiko.
Lo ideal sería llegar a un acuerdo con tu expareja para que te ceda su parte de la casa y para eliminarla de la hipoteca conjunta. En este mismo artículo te explicamos cómo funciona el proceso.
En caso de que no sea posible, la vivienda seguirá siendo tuya, aunque dado que solo la pagas tú, entendemos que tienes derecho a reclamar que te devuelva una parte de ese dinero. De todos modos, dado que no somos expertos en temas legales, te aconsejamos acudir a un abogado para que te dé más información.
Un saludo.
Fernando
Mi pareja fue a un abogado y no sé por qué no le recomendó la extinción de condominio. Creo que hay algo que me intenta ocultar. El tema es que tenemos un piso al 50% cada uno, quedan unos 30.000€ de hipoteca y yo le cedo mi parte. El coste de la vivienda en su día fue de 130.000 y ahora de 195.000€.
Me comenta mi expareja que como no hablamos de extinción de condominio en el convenio de divorcio no se podría hacer. Lo pongo en duda porque si ambos queremos entiendo que se podría modificar nuestro convenio y añadirlo. En todo caso, y dadas estas circunstancias… ¿no es mejor realizar una extinción de condominio que yo hacerle a ella una compra-venta normal? ¿Hay algo que a ella le perjudique y por eso le interesa más hacerlo de la otra manera?
Muchas gracias.
Miquel Riera
Hola, Fernando.
La extinción de condominio, en principio, solo beneficia al que se queda con el 100% de la propiedad, pues tiene que pagar un impuesto más bajo que si se hace una compraventa. Al que cede su parte, en cambio, ni le beneficia ni le perjudica, así que tu expareja no tiene demasiados motivos para negarse.
En cuanto al convenio, no somos especialistas en temas legales, así que desconocemos cómo habría que modificarlo para realizar la extinción de condominio. De todos modos, entendemos que es algo que sí puede hacerse, así que nuestro consejo es que lo hables con el abogado que te llevó el divorcio.
Un saludo.
Juana
Tengo una hipoteca al 50% con mi pareja y él decide quedarse con la vivienda.
El precio de compra fue 300.000 queda por abonar 200.000 aproximadamente.
El valor vivienda a día de hoy es 200.000 .
El seria el nuevo propietario.cancelando mi parte
Cuentas conjuntas.
Me tendría que abonar algo? Y el precio del mobiliario?
Gracias un saludo
Miquel Riera
Hola, Juana.
Entendemos que la vivienda también la tenéis al 50%. Si es el caso, tendrá que pagarte la mitad del valor de la vivienda (lo que le cedes) menos la mitad de la hipoteca pendiente (la que asume). Como el valor de la vivienda y el de la hipoteca prácticamente coinciden, entendemos que será una suma muy pequeña.
En cuanto al precio del mobiliario, no entraría dentro de este cómputo. Ahora bien, entendemos que podéis llegar a un acuerdo privado para su reparto o su venta.
Un saludo.
paco
tengo una hipoteca al 50%
la casa costó 180.000 mas iva y queda de prestamo unos 80.000
si me quedo la casa yo,cuanto tendria que pagarle a mi ex aproximadamente??
Miquel Riera
Hola, paco.
Suponiendo que la casa también la tenéis al 50% y que su valor sigue siendo de 180.000 euros, tendrías que pagarle 50.000 euros, que es el resultado de restar la mitad del valor que adquieres menos la mitad de la hipoteca que asumes.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Marta
Hola buenos días:
Tengo una vivienda con mi ex-marido que quiero vender. Al estar el valor de mercado por debajo del importe de la hipoteca, él se niega a venderlo porque dice no poder asumir más deudas. Yo puedo obligarle a vender? Actualmente él vive en esa vivienda aunque la custodia de mi hija la tengo yo.
Miquel Riera
Hola, Marta.
Técnicamente, sí podrías presentar una demanda ante el juzgado para forzar una extinción de condominio. Básicamente, el juez pondría vuestra vivienda a subasta, se vendería al mejor postor y vosotros os repartiríais el beneficio una vez saldada la hipoteca.
El problema, sin embargo, es que esa vivienda tiene, por lo que nos comentas, un valor inferior al de la hipoteca, así que el préstamo no quedaría saldado tras la extinción. Por ello, como desconocemos qué implicaciones legales puede tener esto, nuestro consejo es que lo consultes con un abogado para saber qué pasaría si no se saldara la hipoteca tras la venta del inmueble.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, Laury.
Dado que fue un dinero que pagaste para limpiar y pintar la vivienda que entonces teníais en común, entendemos que sí podrías reclamar ese dinero. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, no sabemos cuál sería la mejor manera de hacerlo. Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con tu ex para ver si te puede dar ese dinero sin problema y, en caso de que no te lo dé, que te plantees la opción de recurrir a un despacho de abogados.
Un saludo.
Laury
Hola, he vendido una casa a medias con mi ex, cuya casa me generó unos gastos de limpieza y pintura para venderla, que yo sola page.Ahora que ya esta vendida, ¿puedo reclamarle que page la mitad de esas facturas, es decir tiene que pagar la mitad de esos gastos?gracias
Miquel Riera
Hola, Luis.
Sí, puedes pedir la venta de ese piso por extinción de condominio. Ahora bien, si hay sentencia judicial que atribuye el derecho de uso a tu expareja, ese derecho de uso tendrá que respetarlo el que compre la vivienda, lo que podría rebajar considerablemente su valor o podría echar para atrás a los compradores.
Un saludo.
Luis
Hola buenas mi pregunta es que si me acabo de separar y mi ex mujer se a quedado con el piso. Puedo pedir la venta del piso por extincion del condominio. Soy de barcelona y mi separacion a sido divorcio contencioso. Ella a rehecho su vida con otra persona y estan conviviendo en el domicilio familiar con mis dos hijo de 14 y 9 años
Miquel Riera
Hola, Manu Marsal.
En este caso, el impuesto a pagar lo marca el tipo de escritura, no el empadronamiento. Por lo tanto, si la escritura que hacéis es de extinción de condominio, el impuesto que se generará será el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que es notablemente más bajo que el generado en las compraventas.
Un saludo.
Manu Marsal
Hola. Estoy en proceso de divorcio y mi mujer y yo hemos llegado a un acuerdo sobre la repartición de los vienes y gastos que hay en nuestras vidas, dígase, piso, coche, etc. Ella se queda con el piso y me compensará con una cantidad de dinero. Yo me he instalado con mi padre, que vive de alquiler, en otro pueblo y la inmobiliaria me exige que sea incluido en el contrato de arrendamiento.
Mis dudas son:¿si aparezco en dicho contrato pero sigo empadronado en el piso de propiedad, como queda la cosa para hacienda?
¿en el caso que yo recibiera esa indemnización, se aplicaran los impuestos de condominio o hacienda lo tratará como el ingreso por la venta de una segunda residencia?
Gracias y un saludo
Montserrat Moreno González
Hola, a ver si podéis ayudarme. Tengo el 50% de un piso pagado el otro 50% es de mi ex-marido, se ha extinguido el condominio, quiere echarme del piso ejecutando la sentencia del juez .Tengo una pensión por debajo del salario mínimo,l un 33 % de discapacidad, 62 años y ninguna inmobiliaria me alquila un piso. No tengo donde ir, me puede echar sin más. gracias, saludos. Montse.
Miquel Riera
Hola, Montserrat Moreno González.
Al ser un tema legal y haber una sentencia de por medio, nuestro consejo es que traslades tu consulta a un abogado, que podrá prestarte un mejor asesoramiento. También, debido a tu situación, puedes contactar con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento para que te expliquen cuáles son tus opciones.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, Alex.
Antes de nada, si tu mujer y tu cuñada quieren quedarse con tu parte, no pueden hacerlo mediante una extinción de condominio, pues se trata de una operación que consiste, precisamente, en disolver una copropiedad mediante la venta de la vivienda o la cesión de la propiedad a solo uno de los titulares. En realidad, por lo tanto, lo que tendrán que hacer es comprar tu parte y pagar el impuesto correspondiente.
Dicho esto, ellas no tienen que devolverte el 10% de lo que habéis pagado de hipoteca, ya que es un dinero que usasteis para pagar la propiedad adquirida.
Entendiendo que tú pagabas únicamente el 10% de las cuotas hipotecarias (lo que te correspondía por tu parte de la propiedad), lo que se tendría que hacer es lo siguiente: calcular el 10% del valor actual de la propiedad (tu parte) y restarle el 10% del importe pendiente de la hipoteca (lo que ellas asumirán). La cifra que resulte de esta resta es la cantidad que tendrán que entregarte.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Alex
Hola..me voy a separar de mi mujer. tenemos una propiedad con hipoteca, pero somos 3 propietarios, mi mujer con un 45% de propiedad, mi cuñada otro 45% de propiedad y yo un 10%.
Pues bien, ellas dos me quieren comprar mi parte y hacer una extinción de condominio.
la hipoteca que queda por pagar es de 240.000 yel banco nos dio 261.000.
Segun mi mujer, ellas me tienen que dar el 10% de lo que hemos pagado de hipoteca y no del total de la hipoteca. me podeis ayudar? gracias
Miquel Riera
Hola Pedro.
Por lo que nos cuentas, el acuerdo que firmasteis sí te permite romperlo bimensualmente. Entendemos, en consecuencia, que cuando corresponda puedes plantearte las siguientes dos opciones:
1. Rescindir el acuerdo y firmar uno nuevo con tu expareja, en el que pactéis vender la casa o cambiar el uso para que seas tú el que resida en ella.
2. Rescindir el acuerdo y forzar una disolución de condominio por la vía judicial. Esto te permitiría poner la casa a subasta y repartirte las ganancias con tu ex equitativamente tras liquidar la hipoteca.
Habría que ver, eso sí, si existe alguna restricción legal por el hijo menor de tu ex. Nuestro consejo es que lo consultes con la administración o con un despacho de abogados.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Cris
Buenas tardes, mi consulta es referente a que quiero adquirir su 50% de la vivienda que tengo con mi ex. Me han informado de comprarla al precio del valor catastral en vez del precio mercado. Esto es posible o como debería de ser? Me lo podrían explicar por favor.
Muchas gracias y un saludo,
Cris
Miquel Riera
Hola, Cris.
El valor catastral es el valor de la vivienda que está inscrito en el Catastro de tu localidad, que hay que actualizar con un coeficiente que te indicarán desde tu ayuntamiento. Entendemos que te recomiendan comprarlo por la mitad del valor catastral (el 50% que le compras a tu ex) para que se ajuste al teórico valor «real».
Ahora bien, tú no tienes ninguna obligación de comprar esa parte por el valor catastral. De hecho, el propio Tribunal Supremo dice que el valor catastral no tiene por qué ser el «real». Nuestro consejo es que lo hables con la gestoría que te hará los trámites, que preguntes cuáles serían los pros y los contras de cada opción y que valores qué te conviene más.
Un saludo.
Miquel Riera
Hola, Noelia.
Lamentamos tu situación. Entendemos que él aparece como propietario del 50% de la vivienda y como cotitular de la hipoteca. Si es el caso, él sí podría exigir la venta de la vivienda para quedarse con el 50% del beneficio.
Ahora bien, dado que tú has aportado todo el dinero y él no ha pagado nada, tú también tienes derecho a exigir que cubra la mitad de lo que has pagado para quedar a medias. Nuestro consejo, por lo tanto, es que acudas a un despacho de abogados para que te digan cómo deberías interponer esa reclamación.
Un saludo.
Noelia
Hola, mi consulta es la siguiente: estando con mi ex pareja (solo novios), realice la compra de un terreno y luego se construyó con un crédito hipotecario la vivienda. Nos separamos y el me exige el 50% del valor total del inmueble, pero su aporte fue nulo..me hice cargo de todos los prestamos e inclusos gastos de construcción. Es posible que por haberlo puesto como titular junto conmigo en la escritura pueda exigirme el 50% sin haber aportado eso?
Gracias, saludos.
Miquel Riera
Hola, SARO.
Las viviendas de protección oficial son un mundo aparte. Por ello, nuestro consejo es que acudas a la administración pública que gestiona esa vivienda para que te resuelva esas dudas.
Un saludo.
Juan Antonio
Buenos días,
Os expongo mi caso… Tengo una vivienda a medias con mi ex mujer, la cual está alquilada, ella no quiere vender y el banco no le concede la totalidad de la hipoteca, pero me ofrece una cantidad de dinero para que firme ante notario un papel que diga que yo renuncio a esa propiedad y a mí no me podrían pedir en un futuro nada ni yo a ella.
¿Esto es así?
¿Que opciones tengo yo además de denunciar y pedir que se ponga a la venta?
Gracias
Miquel Riera
Hola, Juan Antonio.
Tendrías dos opciones: o bien aceptar ese acuerdo (aunque te aconsejamos hablar con el notario para que te aclare los detalles), o bien llevar el caso a juicio para forzar la extinción del condominio y la venta de la vivienda. Ten en cuenta, eso sí, que si la vivienda se vende, el inquilino mantendrá el derecho a seguir residiendo hasta que expire el contrato de alquiler, lo que podría afectar al precio de venta.
Un saludo.