¿Qué pasa si vence el contrato de arras que firmé para vender mi piso?
El contrato de arras o de reserva es uno de los documentos más utilizados a la hora de vender una vivienda. Este acuerdo recoge todas las condiciones de la compraventa que se pactan en la negociación: precio, reparto de los gastos de la operación, fecha de la firma y, más importante aún, las penalizaciones que puede asumir las partes por incumplimiento. Pero, siendo el vendedor, ¿qué sucede si llega la fecha límite y aún no has firmado la escritura? En esta situación, pueden darse varios escenarios. En este artículo te lo contamos.
Si quiero continuar con la venta
Si por algún motivo el contrato de arras o de reserva vence, pero ambas partes tenéis la voluntad de continuar con la compraventa, podéis realizar una prórroga del documento.
Para ello, basta con firmar un anexo de ampliación al contrato ya existente. No es necesario hacer un documento nuevo. Eso sí, debe ir firmado por ambas partes, incluir una nueva fecha de vencimiento y, además, es aconsejable que indique cuál ha sido el motivo de la extensión.
Si el comprador se echa para atrás
Si pasa la fecha que figura en el contrato para firmar en la notaría y el comprador ha decidido no prorrogar el documento porque ya no quiere comprar la casa, tiene que asumir la penalización que está establecida en el contrato.
Esta penalización, habitualmente, suele implicar que no le devolverás el dinero que te entregó como señal para reservar la casa. Esta cantidad, generalmente, es de un 10% del precio de la vivienda, aunque puede variar según lo acordado en la negociación.
En este sentido, es aconsejable que si te urge vender la casa y no quieres asumir el riesgo de que a última hora el comprador se eche para atrás puedes pedir un importe alto para la reserva. De esta manera, te cubres las espaldas, ya que la persona, para no perder las arras, no intentará desvincularse del contrato.
Eso sí, es imprescindible que la penalización esté redactada de forma clara y explícita en el contrato. De lo contrario, entrarías en un vacío legal y el comprador puede intentar recurrir a la vía judicial para recuperar el importe.
Si eres tú el que desiste
Ahora bien, si lo que sucede es que eres tú quien desiste de vender la casa y el contrato de arras o de reserva establece de forma clara que le tienes que devolver por duplicado el dinero de la señal, deberás hacerlo. De lo contrario, si te niegas, el comprador puede recurrir a la vía judicial para recibir la indemnización y lo más probable es que el juez ordene que abones la penalización.
Por esto, es aconsejable que, si no estás muy seguro de vender la casa, firmes un contrato de reserva en vez de uno de arras. Hay que tener en cuenta que este último, a diferencia del de reserva, está regulado por Código Civil y definido por la jurisprudencia.
Es decir, puede suceder que, aunque no esté escrito de forma explícita que le tienes que devolver el importe por duplicado en el contrato, si el documento dice que se trata de unas arras penitenciales (el tipo que estipula esta clase de penalización) la última palabra la tendrá el juez y puede determinar que debes indemnizar a la otra parte, en el caso de que el comprador decida optar por la vía judicial.
Más sobre Contrato de arras
Autor: Ottymar Tademo
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Paco
Hola, faltan 10 días para que venza el contrato de arras penitenciales, el comprador aún no ha firmado la Fein, si finalizan las arras y no hemos firmado:
¿Puedo reclamar la señal como indemnización por no cumplir con el contrato?
¿Puedo vender el piso a otro interesado sin tener que dar explicaciones?
¿Cuáles serían los pasos a seguir?
Muchas gracias.
Iñigo Esteban
Hola Paco,
Si el contrato de arras vence y el comprador no ha firmado, puedes quedarte con la señal, siempre y cuando así lo hayáis acordado en el contrato.
A partir de ese momento, sí puedes poner el piso de nuevo a la venta y buscar nuevos compradores.
Saludos.
Patrícia
Finalmente me he negado a hacer la prórroga de la venta de mi vivienda aunque decían que tenían la hipoteca aprobada, la inmobiliaria me ha dicho que los compradores me presentaran dos documentos de dos bancos donde si le negaron la hipoteca, esos documentos son válidos aunque haya finalizado el plazo de las arras ?
Es decir tiene carácter retroactivo a la fecha fin ?
Las arras caducan mañana día 1 de noviembre y el documento me lo presentan el 5 de noviembre tiene validez ?
Gracias
Iñigo Esteban
Hola Patricia,
Si ambas partes estáis de acuerdo, podríais acordar una prórroga de los plazos de los contratos de arras. Es un acuerdo que, de buena fe, podríais alargar ambas partes. Si lo recogéis así en un contrato, no habría problema por reclamaciones o similar en un futuro.
Saludos.
Victo santiago
Si se vence un contrato de arras penitenciales puedo vender a otra persona o subir el precio ya que llevo 3años
Iñigo Esteban
Hola Victo santiago,
En principio, no tiene nada que ver un contrato de arras con la tasación que hagas de tu inmueble para otro acuerdo diferente. Es decir, que son cosas distintas.
Por un lado, tú o el comprador que hayáis incumplido el contrato de arras tendréis que hacer frente a las consecuencias del mismo.
Por otro, tú como vendedor, si quieres publicar una nueva oferta con un nuevo precio (más alto o más bajo que el que habías fijado) para otros potenciales compradores, estás en tu derecho de hacerlo.
Saludos
Patricia
Tengo un contrato de arras firmado del dia 22 de mayo con finalizacion el 1 de noviembre, hoy a 15 días de vencer el contrato me comentan que necesitan una prórroga para que el banco les venga a tasar, la cosa es que yo ya no quiero vender una vez finalizado el contrato, que pasos he de seguir ?
Gracias
Miquel Riera
Hola, Patricia.
Tú no tienes ninguna obligación de prorrogar el contrato si no lo deseas. En nuestra página sobre el contrato de arras explicamos qué pasos debes seguir para reclamar el incumplimiento del contrato en caso de que el comprador no adquiera tu vivienda dentro del plazo acordado.
Un saludo.
Víctor santiago
Buenas …hola me gustaría saber qué pasa si vence dos contratos de arras penitenciales …y han pasado 2 años del primer ..y 1 año del segundo …puedo aumentar el precio de la vivienda …o cambiar de comprador ya que an pasado 3años y la viviendas an subido de precio por el tiempo que llevo esperando..gracias
Iñigo Esteban
Hola Victor Santiago,
El vencimiento de los contratos de arras y el subir el precio de tu vivienda son cuestiones distintas. Por un lado, si el contrato ha vencido y quieres reclamar, podrás hacerlo legalmente. No obstante, al ser una cuestión legal, lo mejor para ello es que consultes cómo hacerlo con un abogado.
Por otro lado, si quieres volver a publicar tu piso pero subiendo el precio, podrás hacerlo tranquilamente.
Saludos