Las previsiones por el impacto de la nueva ley sobre las firmas y las condiciones de las hipotecas se han cumplido a medias. Por un lado, como era de esperar, el número de contrataciones en junio cayeron un 16,2%. Pero por el otro, el precio de estos productos se abarató y alcanzó el nivel más bajo de todo el año. A continuación veremos con más detalle cuál fue la evolución de estos créditos tras la entrada en vigor de la normativa y por qué algunas predicciones han sido erróneas.

La firma de préstamos hipotecarios cayó un 16,2%

El informe que publica mensualmente el Consejo General del Notariado sobre la firma de hipotecas sobre viviendas revela que, en junio de 2019, el número de créditos hipotecarios contratados fue de 22.261. Esto supone un descenso del 16,2% respecto al mismo mes del año pasado.

Esa caída puede haber tenido diversas causas, pero la más destacada es, probablemente, la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario a mediados de junio. Veamos por qué:

  • La actual regulación establece un plazo mínimo de 10 días entre la entrega de la documentación y la firma de la escritura. Esto, probablemente, ha retrasado hasta julio la contratación de aquellas hipotecas que se pidieron en la segunda mitad del mes de junio.
  • Hubo problemas con las plataformas que la banca debe usar para mandar la documentación al notario. No todas las entidades estaban preparadas para emplearlas, lo que también provocó retrasos. Para resolver esta situación, el Ministerio de Justicia permitió a los bancos enviar los documentos por otras vías hasta el 31 de julio.
  • La nueva normativa obliga a los bancos a asumir un riesgo mayor al conceder una hipoteca (alarga los plazos para poder ejecutarla en caso de impago, reduce las comisiones por amortización anticipada…). Esto pudo haber aumentado el número de solicitudes rechazadas a partir del 16 de junio.
  • Probablemente, hubo clientes que decidieron solicitar financiación en la segunda mitad del mes para aprovecharse de algunas de las nuevas medidas de la ley.

Esta caída en la concesión de préstamos hipotecarios también afectó al número de compraventas registradas. Según el notariado, se transmitieron un 18,9% menos de viviendas que en junio de 2018. Tenemos que decir, eso sí, que ese descenso también pudieron provocarlo otros factores, como la incertidumbre política, la subida del precio de los inmuebles o la menor capacidad de ahorro de los potenciales adquirientes.

¿Por qué se abarataron las hipotecas?

En teoría, o al menos eso es lo que decía el Banco de España, la aplicación de la ley hipotecaria también debía encarecer el precio de las hipotecas. Sin embargo, según los datos del propio supervisor, el precio medio de los créditos hipotecarios para vivienda bajó en junio hasta el 2,26% TAE. Este valor es significativamente inferior al de mayo (2,40%) y supone el registro más reducido desde diciembre de 2018 (2,24%).

El Banco de España creía que las entidades trasladarían al coste de sus hipotecas el mayor riesgo y los mayores costes que les obliga a soportar la nueva normativa. Sin embargo, al menos por ahora, esto no ha sido así. Estas son las posibles explicaciones:

  • La banca ya se adaptó a la ley en los meses previos. Antes de su entrada en vigor, muchas entidades ya adoptaron algunas de sus medidas (como asumir todos los gastos de constitución menos la tasación) y lo aprovecharon para subir los intereses de sus préstamos hipotecarios.
  • El euríbor lleva un tiempo en caída libre, algo que tarde o temprano debía traducirse en una bajada de los intereses de las nuevas hipotecas variables.
  • Se mantuvo la guerra de precios en los tipos fijos. Dada la evolución a la baja del euríbor, la banca siguió bajando los intereses de sus créditos a tipo fijo para incentivar su contratación y mantener así sus márgenes de beneficios.

Asimismo, si es cierto que la banca ya no presta dinero a clientes con un perfil algo delicado, también tiene sentido que los intereses hayan bajado, pues es a estos a los que les aplicaba un mayor tipo.

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Autor: Miquel Riera


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