3 claves para no pagar IRPF por la venta y la compra de una vivienda habitual
Se acaba el tiempo. El 30 de junio finaliza la campaña de recaudación del IRPF que inició a principios del mes de abril. Este impuesto lo debemos pagar si tuvimos una ganancia por vender nuestra casa en el 2019, pero ¿qué pasa si este beneficio lo utilizamos para comprar un nuevo inmueble? En este caso podemos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual estipulado por la Agencia Tributaria. Aunque, para ello debemos cumplir con una serie de requisitos.
1. La vivienda tiene que ser habitual a efectos fiscales
El primer condicionante para poder acogernos a la exención por reinversión es que la casa que hemos vendido debe cumplir con el concepto de vivienda habitual. Según lo estipulado por Hacienda en la ley del impuesto, este reza lo siguiente:
“A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”
De esta manera, si hemos vivido menos de tres años en la casa no podremos librarnos de pagar el IRPF por la venta del piso. Esto es así aunque hayamos destinado de forma íntegra el dinero de la venta en la compra de una nueva casa.
No obstante, es importante tener en cuenta que existen algunas excepciones a la regla. Tal como lo indica la Agencia Tributaria, la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido los tres años, debemos mudarnos por una causa justificada y necesaria como, por ejemplo, un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, en muchos casos la obligatoriedad en el cambio de domicilio queda sujeta a la interpretación que hace Hacienda de la situación.
2. Debemos comprar la nueva casa en el plazo estipulado
La compra de la nueva vivienda debe realizarse de inmediato o en un plazo no superior a los dos años. Aunque, la ventaja es que este lapso puede ser tanto posterior como anterior a la venta. Es decir si, por ejemplo, compramos una casa de obra nueva que aún no está terminada, tenemos hasta dos años para vender la anterior vivienda sin correr el riesgo de perder la aplicación de la exención.
En ambos casos, se entenderá que estamos cumpliendo con el requisito de vivienda habitual cuando:
- La propiedad que se vende ha sido la vivienda habitual hasta el momento de la venta o tuvo esa consideración durante los dos años anteriores a la venta.
- La propiedad que se transmite ha dejado de ser nuestra vivienda habitual, pero nos hemos mudado a la nueva casa que empieza a tener esa consideración.
Eso sí, debemos tener en cuenta que, para que la nueva vivienda sea considerada habitual, debemos habitarla de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.
3. Para que la exención sea total debemos reinvertir toda la ganancia
Por último, debemos tener en cuenta que solo quedará exenta de tributo la parte de la ganancia destinada a la compra de la nueva vivienda. En el caso de que nos quede un sobrante la exención no será total y estará sujeto al pago del impuesto la cantidad no reinvertida.
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Autor: Ottymar Tademo
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Beatriz
Hola, el 17 de enero 2023 cumplo 3 años en mi vivienda habitual. Cuánto tendría q pagar de impuestos si vendo mi vivienda habitual en este mes ? Venden un local restaurante en una planta baja como si fuera una casa yo lo quiero comprar, cuál sería la mejor opción fiscalmente ?alquilarlo, hacer cambio de uso a vivienda, o ponerla como local vivienda para alquilarla y/o compartir vivienda ? U otra opcion ? Gracias por su atención
Adrián
Buenos días, tengo una duda, lo pongo con un ejemplo de cifras para que quede más claro:
Vendo mi casa habitual por 250.000€, con una ganancia patrimonial de 90.000€.
Tras la venta, compro un terreno con esos 90.000€ (para no perder la fianza de un contrato de arras que tenía firmado meses antes). Tras la compra, lo vendo de nuevo unos meses después.
Vuelvo a tener esos 90.000€ en mi poder, así que invierto la totalidad del importe de la venta de mi anterior casa habitual (250.000€), en la compra de la que será mi nueva vivienda habitual, haciendo la compra efectiva antes de los dos años desde la venta de mi anterior vivienda habitual.
¿Sería válido a nivel fiscal?
Gracias por el artículo, es muy útil.
Jordi
Que valor inicial tengo que considerar que tenia el piso que ahora se vende si se adquirio por herencia? Gracias
Ottymar Tademo
Hola, Jordi
El valor de adquisición que debes utilizar para calcular el IRPF a pagar por la venta de la vivienda heredada es el que usaste para declarar el impuesto de sucesiones y donaciones.
Ten en cuenta que a este importe puedes sumarle todos los gastos en los que tuviste que incurrir para obtener la titularidad de la propiedad como, por ejemplo, el coste de la notaría y del Registro de la Propiedad.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!