Comisión cancelación anticipada en hipotecas mixtas

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Comisión cancelación anticipada en hipotecas mixtas

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G
Gregorio

Buenas noches, no me queda claro cuál sería las comisiones de amortización anticipada en una hipoteca mixta. En el tramo fijo sería del 2% hasta los diez años desde la formalización del contrato pero la ley dice que si es variable sería del entre el 0'25 o 0'15%, 3 o 5 años "desde la formalización del contrato". Si mi hipoteca mixta es de 5 años en el tramo fijo y pasa a variable a los 5 años, si quiero amortizarla a los 5 años, cuando pase a variable, y la ley dice que a partir del  5° año, si es variable, no existe comisión, entonces ¿Empezaría a contar la amortización desde que finaliza el tramo fijo o desde que se formaliza la hipoteca?. Lo pregunto porque la ley solo indica, tanto en fijo como en variable, que se empieza a contar desde la formalización del préstamo.

No se si me he explicado bien. Gracias.

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HelpMyCash
#1

Hola, Gregorio.

Te has explicado perfectamente. Se trata de un vacío legal, porque la ley no contempla las hipotecas a tipo mixto. Por lo tanto, cada banco interpreta la normativa a su manera. 

Por ejemplo, hay bancos como Targobank que consideran que una hipoteca mixta es equivalente a una variable y, por lo tanto, cobran una comisión por amortización anticipada del 0,15% aplicable solo durante los primeros cinco años del préstamo (o del 0,25% solo los primeros tres años). 

Otros bancos como Openbank o Banco Santander consideran que pueden cobrar una comisión por amortización anticipada de hasta el 2% durante el tramo a tipo fijo (1,50% a partir del undécimo año si el período a tipo fijo dura más de diez años), pero si ese tramo tiene una duración superior a tres o cinco años, no cobran comisiones de amortización anticipada durante el tramo a tipo variable. 

Y luego hay entidades como Bankinter que cobran una comisión por amortización anticipada de hasta el 2% durante el tramo a tipo fijo y que, en el tramo variable, cobran una comisión de hasta el 0,15% (cinco años) o 0,25% (tres años).

Como ves, todo dependerá de la política del banco. Por ello, nuestro consejo es que leas detenidamente las condiciones que te ofrece cada entidad para saber cuánto podrían cobrarte en caso de amortización anticipada. Si quieres, también puedes mandar una consulta al Banco de España para ver si te aclaren este punto, pero te avanzamos que pueden tardar semanas o hasta meses en responder. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

 

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#2
M
markmalag

Pregunta similar: Hipoteca mixta: periodo fijo y variable corren a la vez

Hola. Estoy a punto de contratar una hipoteca mixta, 4 primeros años fija y resto variable. La FEIN dice que durante esos años fijos si quiero amortizar total o parcialmente me cobran una comisión del 2% y además dice que durante los 3 primeros años del periodo variable me van a cobrar un 0,25% por amortizar. Por tanto yo entiendo que durante los 7 primeros años de vida de la hipoteca me van a cobrar comisiones por amortizar. Sin embargo, en el banco me dicen que no es así, que lo que ocurre en realidad es que el periodo fijo y el variable se inician a la vez, de modo que una vez que haya pasado el periodo fijo, 4 años, ya también habrán pasado los 3 años de comisión del periodo variable, con lo cual no hay comisión durante todo el periodo variable. Yo por mucho que lo quiera entender no lo veo así, pero el banco me asegura que es así y que en la notaria me van a decir lo mismo. ¿Alguien tiene nociones sobre esto? Gracias.

HelpMyCash
#3

citando a markmalag Pregunta similar: Hipoteca mixta: periodo fijo y variable corren a la vez Hola. Estoy a punto de contratar una hip...

Hola, markmalag.

Sin saber cómo está redactada la cláusula, no podemos decirte si el banco te dice la verdad o no. Ahora bien, si quieres asegurarte, puedes pedir cita ya al notario (es gratis). Este funcionario analizará la FEIN y el contrato y te dirá cuál sería el coste real de esa comisión por amortización anticipada. 

Un saludo. 

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#4
A
Angel

Pregunta similar: Duda amortización hipoteca mixta

Buenas noches.

Soy conocedor de las dificultades de interpretación que entrañan las hipotecas mixtas, en cuanto a si son consideradas fijas o variables, concretamente por la importancia en la comisión de amortización que lleve aparejada.

Leyendo el artículo 23.5 de la Ley 5/2019, donde dice "En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo...". A mi juicio, en dicho texto, la Ley indica que si amortizas tu hipoteca tipo mixto durante el periodo que esta es variable, se le aplicará la comisión correspondiente a las hipotecas variables. Esto lo interpreto por la coletilla donde dice "o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo".

Igualmente, leyendo el artículo 23.7 de la Ley 5/2019, donde dice "En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo, o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo...". A mi juicio, en dicho texto, la Ley indica que si amortizas tu hipoteca tipo mixto durante el periodo que esta es fija, se le aplicará la comisión correspondiente a las hipotecas fijas. Esto lo interpreto por la coletilla donde dice "o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo".

¿Qué pensáis sobre esto, estoy en lo cierto o me he hecho un lío?

Gracias de antemano.

HelpMyCash
#5

Hola, Angel.

El artículo 23.5 de la Ley de contratos de crédito inmobiliario, que regula las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas variables, indica que puede cobrarse una comisión de hasta el 0,15% "durante los 5 primeros años de vigencia del contrato" o de hasta el 0,25% "durante los 3 primeros años de vigencia del contrato". 

Y el artículo 23.7, que regula las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas fijas, indica que puede cobrarse una comisión de hasta el 2% "durante los 10 primeros años de vigencia del contrato" y una comisión de hasta el 1,5% "desde el fin del período señalado en la letra a)"; es decir, a partir del undécimo año. 

¿Cómo se aplica esto a las hipotecas mixtas? La inmensa mayoría de los bancos siguen esta interpretación:

  • Durante el tramo a tipo fijo, si este dura diez años o menos, la comisión por amortización anticipada puede ser de hasta el 2%. Y si dura más de diez años, puede ser de hasta el 2% durante los primeros diez años y de hasta el 1,5% desde el undécimo año y hasta que deje de aplicarse un tipo fijo. 

  • Durante el tramo a tipo variable, si se empieza a aplicar a partir del sexto año del plazo, no puede cobrarse comisión por amortización anticipada. Y si se empieza a aplicar a partir del cuarto año, puede cobrarse una comisión de hasta el 0,15% solo durante los años cuatro y cinco. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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#6
C
Cecilia

Pregunta similar: Amortización anticipada

Hola,

Tengo una hipoteca mixta, que en el segundo tramo (variable) he bocado con mi banco por otra de nuevo mixta, ahora en tramo fijo. El año pasado realicé amortizaciones anticipadas sin comisión gracias al RD del gobierno que las eliminaba. Ahora (tras la novación y ya en 2024) cuando intento realizar una amortización parece que fuera a aplicarse un 2%, y pensaba que en 2024 también se había extendido esta supresión. He lanzado consulta a mi entidad pero quería una segunda opinión por vuestra parte.

HelpMyCash
#7

Hola, Cecilia.

El Real Decreto al que haces referencia eliminaba temporalmente la comisión por amortización anticipada de las hipotecas variables. Tu hipoteca actual, sin embargo, es mixta y se encuentra en su tramo fijo. Por lo tanto, entendemos que no se ve afectada por el Real Decreto y que sí se te puede cobrar la comisión por amortización anticipada que se indique en la escritura. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#8
C
Cecilia

Hola Miguel,

Creía haber leído que la extensión aplicaba a variables y mixtas. Pero no estoy segura, y no he conseguido localizar de nuevo la noticia en la que lo leí.

Entonces no aplica a mixtas ?

HelpMyCash
#9

citando a Cecilia Hola Miguel, Creía haber leído que la extensión aplicaba a variables y mixtas. Pero no estoy segura, y no he conseguido localizar de nuevo...

Hola de nuevo, Cecilia. 

Desgraciadamente, esa extensión se aplica únicamente a la comisión que los bancos pueden aplicar si se amortiza anticipadamente una hipoteca variable (no mixta) o si se pasa una hipoteca variable al tipo fijo o mixto. Te lo explicamos con detalle en este artículo

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#10
S
Sandra

Hola, en mi caso tengo una hipoteca mixta, que entra el mes que viene en tramo variable. Por lo que me dicen las entidades con las que estoy negociando la subrogación, una vez que entre en tramo variable entro en el ámbito de aplicación del Real Decreto tanto para cambiar mi hipoteca a una de tipo fijo como a una variable en la que de nuevo se me aplique al principio un tipo fijo. ¿Es correcta esta interpretación? Gracias

HelpMyCash
#11

citando a Sandra Hola, en mi caso tengo una hipoteca mixta, que entra el mes que viene en tramo variable. Por lo que me dicen las entidades con las que estoy negoci...

Hola, Sandra.

Hace unos meses, se lo preguntamos al Banco de España y su postura, para entonces, era que el ámbito de aplicación del Real Decreto al que haces referencia no afectaba a las hipotecas mixtas. Dicho esto, es posible que su postura haya cambiado o que los bancos apliquen otra interpretación. Por si acaso, nuestro consejo es que se lo preguntes directamente al notario con el que pretendas escriturar el cambio, que te asesorará gratuitamente. 

Un saludo. 

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