citando a Laura Buenas tardes. Yo no sé si con tu hipoteca había incidencia o no pero el problema que hay ahora mismo desde hace meses es que no sé pueden modifica...

Hola Laura,

Mi caso es difernete por que yo no solicite ningún tipo de cambio segui con la misma hipoteca, lo único que pedi fue que se eliminara la otra parte y todo pasara a nombre mío.

Pero no modifique ni cuota ni años ni nada por el estilo.

Saludos

Mi duda es la siguiente: voy a hacer una Subrogación con extinción de condominio, quién tiene que pagar la nueva escritura, el banco que me hace la nueva hipoteca o yo? Porque tengo entendido que ahora son ellos quiénes deben correr con esos gastos y me dicen que la debo pagar yo. Muchas gracias

Hola, Despistada total.

Entendemos que tienes una vivienda y una hipoteca a medias con una persona y que pretendes quedarte con la titularidad total tanto de la vivienda como de la hipoteca. En este caso, es probable que lo que te planteen no sea una subrogación, pues esta operación consiste o bien en cambiar de banco, o bien en que un titular sustituya a otro. 

Por lo tanto, creemos que lo que te proponen puede ser una de estas dos operaciones: 

• Una novación, es decir, la modificación de la hipoteca para quitar al titular que no se quedará con la casa. En este caso, la mayor parte de los gastos de novación tendrías que pagarlos tú. Encontrarás un listado de estos gastos si pinchas sobre el enlace anterior. 
• Una nueva hipoteca, es decir, que te darán una hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tienes a medias con el otro copropietario. En este caso, tendrías que pagar la tasación (y el banco asumiría el resto de los gastos de la nueva hipoteca) más los gastos de cancelación del antiguo préstamo.

En ambos casos, además, entre tú y el otro copropietario tendríais que pagar los gastos asociados a la extinción de condominio: impuestos, aranceles notariales y registrales...

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Hola buenas, 

He leído sobre el tema de novación en vuestro foro y me sigue quedando alguna duda:

1. En mi escritura no aparece nada sobre novaciones como tal, entonces, ¿la comisión es 0% siempre, o solo a partir del tercer año?

Lo único que me ha llamado la atención (pero que no lo califica como novación) es que dice:  "Apoderamiento: Las partes prestataria y propietaria confieren a favor del banco las siguientes facultades: Subsanar, aclarar, modificar, rectificar la presente escritura en aquellos puntos estrictamente necesarios y solo a efectos de inscripción en los Registros correspondientes, quedando exceptuados en todo caso los pactos relativos al capital, tipos de interés y plazos..."

2. comentáis que es para pasar de variable a fijo ya que actualmente las condiciones son mejores, pero ¿se puede renegociar de fijo a un fijo mejor?

Muchísimas gracias

Hola, Helper_706512466.

Trataremos de resolver tus dudas una por una. 

1. Si no aparece la comisión, no te podrán cobrar nada por ese concepto. Ahora bien, revisa que no haya alguna comisión por "modificación contractual" o "modificación de la escritura", que vienen a ser sinónimos de novación. En cuanto a la cláusula de apoderamiento que nos comentas, en principio no debería afectarte, pues solo permite al banco hacer las rectificaciones que sean necesarias si el Registro no puede inscribir la escritura por algún motivo técnico.

2. Sí, puedes intentar renegociar la hipoteca para mejorar un interés fijo, aunque lógicamente el banco tendrá que estar de acuerdo. En este caso, la comisión por el cambio será la que aparezca en la escritura, mientras que si el cambio fuera para pasarte del variable al fijo, la comisión sería de un máximo del 0,15% si estuvieras en los primeros tres años de vida de la hipoteca y del 0% si ya hubieran pasado (si no hay comisión por novación, no te podrían cobrar nada). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Laura, yo llevo así desde agosto del año pasado que solicité la novacion y extinción de condominio. Alegan incidencia informática por no tener el sistema adaptado a la ley de crédito inmobiliario que entró en vigor en marzo del año pasado! A mi me hicieron valoración, pero al copiar expediente es cuando no les deja continuar o eso dicen. Pero es inadmisible. Perdí la cuenta de las reclamaciones que presenté, abrí incidencias solicitando el número, presenté queja ante el departamento de defensa del cliente y me respondieron lo mismo. Ahora voy a presentarla ante el Banco de España. Tú lo has solucionado? 

Genial! 

Hacéis un gran trabajo con todas y cada una de vuestras respuestas :)

Solo una cosa más por si finalmente encuentro una hipoteca mejor para hacer una novación. En este caso, ¿quién corre con los gastos de formalización de la hipoteca?

El Tribunal Supremo ha acabado dictaminado que los gastos corren a cargo del interesado en formalizar la hipoteca ante notario, que en la primera ocasión fue el banco. Sin embargo, en caso de novación "el interesado" seríamos nosotros, ¿no? .. ¿deberíamos correr a cargo de los gastos al 100% o al 50% con el banco ya que a ellos también les interesa que todo quede ante notario?

Muchas gracias

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti! En nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuál es el reparto y qué costas hay que pagar. 

Un saludo.

Pregunta similar: AJD en extinción condominio

Yo cedo la propiedad y salgo de la hipoteca. Quien paga el AJD en la novación,  el comprador o el vendedor?

Este AJD está bonificado en caso de extinción fe condominio por sentencia judicial de divorcio?

Hola, Suijo.

Por lo general, quien se queda con el inmueble es quien suele asumir los gastos de extinción de condominio, pero no hay ninguna obligación legal. 

Todo dependerá del acuerdo al que lleguéis.

Mucha suerte.

Un saludo.

No es eso lo que pregunto. El acuerdo es que el comprador debe hacerse cargo de los gastos, pero el banco me lo reclama a mi por una sentencia del tribunal supremo recurso 3696/2017.

La Generalitat me dice que no hay ningún impuesto que afecte a quien se libera de la hipoteca.

Cómo puedo hacer entrar en razón al banco?

Hola de nuevo, Suijo.

Vamos a intentar aclarar la cuestión.

Por una parte, tenemos la extinción de condominio. Esta operación sí que está grabada por el IAJD y, como te comentábamos, el responsable de su pago es el cliente (uno de los dos titulares o los dos, depende del acuerdo al que lleguéis).

Por otra parte, tenemos la novación de hipoteca, una operación por la que se libera formalmente de la obligación financiera a uno de los titulares del crédito. En este caso, para registrar el cambio de las condiciones no deberás pagar el IAJD, tal y como te indican desde la Generalitat.

Para que el banco no te siga reclamando el IAJD, lo que podrías hacer sería mandar una consulta por escrito a la Generalitat y presentar la respuesta en la entidad.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

citando a Laura Buenas tardes. Yo no sé si con tu hipoteca había incidencia o no pero el problema que hay ahora mismo desde hace meses es que no sé pueden modifica...

Pregunta similar: Extinción Condominio con hipoteca

Buenas tardes,

Estoy realizando la operación de una extinción de condominio pero sin subrogación en la entidad.

La idea es ir a otra entidad, realizar la extinción (que en Catalunya tributa 1'5% sobre el valor de la casa. 

Mi pregunta és : si realizo esta operación  en otra entidad que gastos tendría aparte del 1'5% de la extinción.

Valor casa 319000€ crédito restante 140000€ a pagar a la otra parte por su %de propiedad de la casa 55000€

Gracias,

Hola, Nil. 

Estaríamos hablando de dos operaciones: una para quedarte como único copropietario de la vivienda (la extinción de condominio) y otra para quedarte como único titular del préstamo hipotecario. 

La extinción de condominio para quedarte como único copropietario tiene varios gastos asociados: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que en Catalunya es del 1,5%, y los aranceles notariales y registrales. Además, si contratas una gestoría para que te haga los trámites, tendrás que pagar sus honorarios. 

Para quedarte como único titular de la hipoteca puedes hacer dos cosas: pactarlo con vuestro banco (una novación) o contratar un nuevo préstamo hipotecario con cualquier otra entidad, solo a tu nombre, y cancelar el que tenéis en común. Por lo que nos cuentas, te decantas por esa segunda opción, así que tendrías que pagar los gastos asociados a la cancelación, que te costarán unos 1.000 euros, y los de la constitución de la nueva hipoteca, que sería la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y la posible comisión de apertura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Novacion por divorcio

Estoy tratando de poner las cosas en orden y no me encuentro más que pegas. Me explico. 

Compré una vivienda en gananciales hace casi 20 años por 58000€ con su respectiva hipoteca. 

Hace 2 años me divorcie, y he seguido pagando yo sola la hipoteca sin poder justificar en hacienda ese hecho porque seguimos figurando ambos.

Me quedan 27000 euros de pagar, y mi querida casa hoy vale 25000 euros.

Hablo con el banco para arreglar esta situación y ponerme yo sola, y me dice que no puede quitarle a el de la hipoteca y figurar yo sola, que deberíamos hacer una compraventa ( y ahi viene la guasa)

Se supone que debo pagarle a él la mitad de lo que se ha pagado hasta el momento del divorcio ( que con los intereses son 33000€), por quedarme con una casa que vale 25000€, y seguir pagando la hipoteca de 27000€ que me quedan ( en las condiciones que me ofrezcan, que esa es otra) y por supuesto todos los gastos que eso conlleva. No me dan el 100% de lo que debo por lo que deberia además pagar unos 4000 euros al banco.

Si vendiera la casa ( prácticamente imposible) no podría cancelar la hipoteca porque debo más de lo que vale y me quedaría con 12.500 euros y sin casa.

Alguna sugerencia para poder salir de esto, que no pase por dejar de pagar la hipoteca como han hecho mis vecinos para que se la embarguen? Muchas gracias

Hola, Ararro. 

Antes de nada, tú no tienes por qué devolver la mitad de lo que tu expareja haya pagado por la vivienda, siempre que hayáis ido a medias con el pago de la hipoteca. Él era el copropietario de la vivienda (entendemos que al 50%), así que le correspondía pagar la mitad de su valor. 

Asimismo, en contra de lo que te dice el banco, nosotros consideramos que es mejor que hagas una extinción de condominio, que es una operación con la que tu expareja te puede ceder su mitad de la propiedad pagando un impuesto más bajo. A cambio, habría que entregarle una contraprestación por su parte, cuyo valor sería el de la mitad de la vivienda cedida (25.000€ / 2 = 12.500€) menos el de la mitad de su hipoteca que tú asumes (27.000€ / 2 = 13.500€). Como el valor de la hipoteca excede al de la propiedad, entendemos que tu expareja tendría que pagarte a ti unos 1.000 euros. Además, como llevas dos años pagando tú la hipoteca conjunta, entendemos que tendrías derecho a reclamar la mitad que corresponde a tu expareja, aunque eso lo puedes consultar con un abogado para asegurarte.

En paralelo, tendrías que llegar a un pacto con el banco para que elimine a tu expareja de la titularidad de la hipoteca. A cambio, eso sí, la entidad te puede proponer modificaciones o puede pedirte nuevas garantías. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

Hola,se trata de,vivienda escriturada a nombre mio y mis dos hijas a partes iguales.libre de hipoteca, deseo donar mi tercera parte a ellas dos.supongo es posible abonando el impuesto de donaciones correspondiente .¿no?. gracias

citando a Francisco Carmona Venegas Hola,se trata de,vivienda escriturada a nombre mio y mis dos hijas a partes iguales.libre de hipoteca, deseo donar mi tercera parte a ellas dos.sup...

Hola, Francisco Carmona Venegas

Sí, puedes donar tu parte a tus hijas y estás tendrán que abonar el impuesto de donaciones en el plazo de 30 días desde que se realiza la escritura. Ten en cuenta que este impuesto está gestionado por la comunidades autónomas y cada una establece diferentes bonificaciones. Por ejemplo, en Madrid las donaciones entre padres e hijos están bonificadas en un 99%, por lo que, en función de la comunidad autónoma, es probable que se puedan acoger a algún tipo de bonificación para que el impacto fiscal no sea grande.

Tu, por tu parte, tendrás que declarar la donación en el IRPF si obtienes una ganancia patrimonial con la donación. Aunque, si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, puede que logres estar exento de tener que pagar IRPF por la operación.

Por otro lado, ten en cuenta que si tus hijas son copropietarias del inmueble, también es posible realizar una extinción de condominio. En este caso, tendrían que abonar el IAJD, que suele rondar entre el 0,5% y el 1,5% por el lado de quien recibe la donación. Por el lado del donante, es posible que no tengas que declarar IRPF, ya que en principio esta operación no genera una ganancia patrimonial (aunque podrías estar sujeto al pago si Hacienda considera que hubo un exceso de adjudicación).

En este sentido, es recomendable que consultes tu caso con un experto fiscal. Este estudiará la situación y te indicará cuál es el tipo de procedimiento que más te conviene.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Mi caso es con Bbv aceptan dejar un solo titular en la hipoteca, una vez acreditada la extincion de condominio. Se niegan a ir a firmar a la notaria. 

La otra parte no firma si no acude el banco. 

Tengo certificado bancario que acredita que sacaran a la otra parte de la hipoteca.