Pregunta similar: Tengo piso al 50% y la otra persona me lo quiere ceder, regalar, vender su parte por 1€

El piso tiene una hipoteca que llevo pagando yo sola más de 10 años. Cuál sería la opción más fácil y barata. Gracias

Hola, Manuela.

Tienes dos opciones: llevar a cabo una extinción de condominio o practicar una donación.

En el caso de la extinción de condominio, la otra persona te cederá su parte del inmueble a cambio de ese euro y de que te hagas cargo de toda la hipoteca. Por lo tanto, tendrás que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) aplicado sobre el valor declarado en la escritura para el inmueble, que puede oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma. Asimismo, dado que se generará un exceso de adjudicación por tu parte, tendrás que declarar la ganancia patrimonial correspondiente, sobre la que se te aplicará un tipo del 19 %. 

En cuanto a la donación, la otra persona te cederá gratuitamente su parte del inmueble. En estos casos, el impuesto que hay que pagar es el de sucesiones y donaciones sobre el valor de la vivienda, que puede variar según la comunidad autónoma pero no suele ser de menos del 7 %. 

Como ves, seguramente te saldría más a cuenta la extinción de condominio, aunque dependería del exceso de adjudicación producido. Por ello, nuestro consejo es que hagas números para valorar qué te costaría menos. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Quería saber sobre cambio de titular de una hipoteca

Hola necesito información tengo una hipoteca con mi ex pareja y mi pareja actual y yo queríamos quedarnos con el piso entonces sería hacer una novación de cambio de titular quitar el titular ex y poner como titular la pareja actual? El banco dice que hay que hacer una compra_ venta del 50% al ex es eso correcto? Y si es así el ex tendría que pagar una plusvalía del 50% al vender su 50% a ver si alguien sabe porque los del banco no me dan confianza ninguna.

Hola, Silvia.

En estos casos hay que hacer una doble operación: una para quedarse con la propiedad de la vivienda y otra para quedarse con la titularidad de la hipoteca.

La primera es lo que se conoce como extinción de condominio. Si tenéis la propiedad a partes iguales, como bien te comentó el banco, lo que hay que hacer es una especie de compraventa al 50%. Es decir, si ambos sois propietarios a partes iguales, hay que tasar de nuevo la vivienda y tú deberás darle a tu ex el 50% del valor actual de dicha vivienda. Eso sí, si sobre el piso existe una hipoteca de la que también sois titulares al 50%, a la mitad del valor de la casa debéis restarle la mitad de la hipoteca que quede pendiente.

Pongamos un ejemplo con cifras. Si actualmente la casa vale 100.000 euros y tenéis una hipoteca de la que quedan pendientes 80.000 euros, deberías pagarle a tu ex 10.000 euros (los 50.000 euros de la mitad de la casa menos los 40.000 euros de la mitad de la hipoteca que aún queda).

Podéis pactar cualquier otra cantidad, pero en ese caso debéis tener claro que se producirá lo que se conoce como incremento o disminución de patrimonio, que tributa en el IRPF, por lo que deberéis declararlo y pagar lo que determine Hacienda.

Esta operación tiene los consiguientes costes de notaría y registro, gestoría (si contratáis a un gestor para que os haga el trámite) y el IAJD (que depende de cada comunidad). Sin embargo, en principio esta operación está exenta de pagar la plusvalía municipal, a diferencia de las compraventas normales, aunque es algo que deberéis consultar en vuestro municipio ya que no somos expertos en materia tributaria.

La segunda operación es hacer una novación para cambiar los titulares de la hipoteca, quitando a tu ex y poniendo a tu pareja actual. En este caso hay que tener claro que debéis pactarlo con el banco, que no está obligado a aceptar este cambio y que os puede pedir cualquier otra contrapartida, por lo que os tocará negociar.

El coste de esta operación incluye gastos de notaría, registro y gestoría y la comisión por novación, si esta existe en vuestro contrato hipotecario.

Un saludo.

Pregunta similar: Coste fiscal de novación por cambio de titular

Buenos dias!

Mi actual pareja tiene en propiedad un piso con hipoteca con su exmarido y yo quiero quedarme la parte del ex haciendo un cambio de titular en la hipoteca que ambos tienen (me quedo con su 50% a cambio de eliminarlo de la deuda con el banco haciendo un cambio de titular).

Mi pregunta está relacionada con el tema fiscal, han de pagar ellos algo (mi pareja y su ex)? y yo? Se realiza una compra-venta? ¿Qué tipo de operación es?

Gracias de antemano.

Hola, Alfonso.

Tendrás que hacer dos operaciones: una extinción de condominio para comprar la parte del exmarido de tu pareja y una novación para cambiar la titularidad de la hipoteca que tienen en común (eliminarlo a él y añadirte a ti).

Al realizar la extinción, tú tendrás que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad en la que residas) más los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la operación. Asimismo, tendrás que pagarle al ex la contraprestación que corresponda si no quieres que se produzca un exceso de adjudicación (que tendrías que declarar como ganancia de patrimonio). Dicha contraprestación debe ser la mitad de su parte de la vivienda menos la mitad de lo que quede por pagar de la hipoteca. Ni tu pareja ni su exmarido tienen que pagar nada, a no ser que acordéis lo contrario.

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 

Gracias por la rápida respuesta.
Si el precio pactado de su parte es justo la mitad de lo que les queda de hipoteca, entiendo que no le he de pagar nada al ex como contraprestación, no?

Es decir, él lo vende por lo que le queda de hipoteca.

Gracias!

Alfonso.

Hola de nuevo,

Efectivamente, en ese caso no existiría exceso de adjudicación. Sin embargo, Hacienda podría poneros pegas, pues el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) debe calcularse sobre el valor de tasación. En consecuencia, si este es mayor que el de la venta, puede que Hacienda te requiera pagar el diferencial. 

Un saludo. 

Gracias de nuevo!

Y ya para acabar de rematar el tema, la extinción de condominio la he de realizar yo por mi cuenta o la suele hacer el banco conjuntamente en el momento que se hace la novación de la hipoteca (en el mismo notario)

Mil gracias por todo!

Alfonso

Hola de nuevo.

Nuestro consejo es que escritures la extinción de condominio y la novación al mismo tiempo en la misma notaría, pues así ahorrarás tiempo. Además, puedes contratar a la agencia que gestione el cambio de titularidad de la hipoteca para que también tramite el registro de la disolución de condominio. 

Gracias a ti por utilizar nuestro foro, quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda relacionada con las finanzas. 

Un saludo. 

Hola!

Le he comentado al banco los pasos que me indicas previamente y ellos me comentan que la extinción de condominio sólo se puede hacer entre los que compraron el piso, no entre yo y el ex de mi pareja. ¿Es eso cierto? Me dicen que es una subrogación entre su ex y yo.

Hola de nuevo.

Tu banco tiene razón, lamento la confusión. Te comento cómo funciona la operación que te proponen: con la subrogación de deudor, lo que se hace es cambiar a un titular por otro, así que tú sustituirías como titular al exmarido de tu pareja. Este cambio de titular tiene varios costes aparejados a abonar por el nuevo titular: los aranceles notariales y registrales y los honorarios de gestoría correspondientes y, si la hipoteca la incluye, una comisión por subrogación del 0,5% del capital pendiente (0,25% si ya han pasado cinco años desde su contratación). 

De este modo, pasarías a ser el nuevo titular de la hipoteca, pero su ex aún tendría que cederte su parte de la vivienda a través de una compraventa o de una donación. En el primer caso, tendrás que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) calculado sobre el valor real de la vivienda (si no es así, Hacienda te lo reclamará posteriormente), que podéis averiguar con una tasación. Asimismo, si se produce una ganancia patrimonial, tendrás que declararlo. En el caso de la donación, tendrás que pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Ambas operaciones tienen costes de escrituración: aranceles notariales y registrales más los honorarios de la notaría. 

Esperamos haber resuelto tus dudas, un saludo. 

Pregunta similar: cambio de titular de vivienda y subrrogación de hipoteca entre coopropietarios.

Buenas, tenemos un piso en propiedad entre mi madre y mis hermanos (total 4 coopropietarios), y estoy pensando en comprar la vivienda la cual aun le quedan 8 años de hipoteca. ¿cómo debo proceder para cambiar de titular la vivienda y subrrogar la hipoteca? ¿podría modificar la hipoteca o cambiar de banco con la nueva ley? ¿cabría la posibilidad de hacer una donación?

Gracias de antemano.

Hola, ValentinoO0. 

En cuanto a tu primera pregunta, tendrás que hacer dos operaciones: una extinción de condominio para convertirte en el único propietario de la vivienda y una novación de hipoteca para ser el único titular de la misma. La extinción la puedes llevar a cabo siempre que estéis de acuerdo los cuatro copropietarios, mientras que para hacer una novación, que consiste en modificar las condiciones de un contrato existente, deberás contar con el permiso del banco, que solo te lo dará si tienes un buen perfil. Te dejamos un enlace a nuestra página sobre la extinción de condominio, en la que explicamos cuál es el proceso que tienes que seguir.  

Respecto a tu segunda cuestión, la nueva ley permite tanto modificar una hipoteca (novación) como cambiarla de banco (subrogación). Si optas por lo segundo, sin embargo, no podrás cambiar la titularidad del préstamo, así que tendrás que llegar a un acuerdo con la nueva entidad para hacer una novación y ponerte a ti como titular único. 

Y en cuanto a tu tercera pregunta, hacer una donación es posible, pero a nivel de impuestos sale más caro que una extinción de condominio. 

Un saludo. 

Buenas tardes,

Yo estoy en la misma situación como lo solucionaste ?

Gracias.

David.

Hola, yo tuve la misma situacion con ing hace 2 años, hable con ellos y lo único que puedes hacer es darte una papel firmado por ellos donde indican que la persona que se queda con la hipoteca tiene solvencia y ha sido aprobada.

yo, lleve este documento a la firma ante notario y con este papel la otra parte firmó .

Ing, no añade o quita cláusulas de la extincion de condominio, usa un formato standar y la gestora se encarga de que se firme sin cambios en el mismo.

ing tampoco asiste a las firmas para ratificar nada.

la única manera que pide solucionarlo fue solicitando este documento explicando la situación en las oficinas de ing. 

Esoero que os sirva

Buenos días, 

Gracias por tu respuesta, mi pregunta es la siguiente el banco me facilito este documento en el cual reflejaba que me daría a mi la hipoteca. 

Pero la otra parte deudora se niega a firmar por que dice que seguira con la deuda. 

Mi pregunta es la siguiente el banco me aseguro de que saldrá de la deuda una vez firme la extensión y esto se lleve a madrid y se certifique. 

Sabes sí cuando la persona firma sale de la deuda al 100 x 100 y yo sería el único que tendría la deuda. 

O la parte que me sede a mi la hipoteca siempre va a tener esta deuda. 

Gracias. 

Hola, David. 

A la espera de la respuesta del usuario Helper_504216115, queremos aclarar varios conceptos. 

La extinción de condominio en sí consiste, únicamente, en que el copropietario de una vivienda le cede su parte al otro copropietario para que este se convierta en el único propietario, generalmente a cambio de una compensación económica. 

Con la extinción de condominio, por lo tanto, la vivienda pasa a ser de solo uno de los antiguos propietarios, pero si estos también eran cotitulares de una hipoteca, la deuda sigue a nombre de los dos. Para que el que se queda la casa se quede también como único titular de esa deuda hay que hacer lo que se conoce como novación de hipoteca, que consiste en llegar a un acuerdo con el banco para eliminar la titularidad de la persona que cede su parte de propiedad de la vivienda. 

La novación se formaliza ante notario y requiere del acuerdo y la firma de todas las partes: los cotitulares de la hipoteca y el banco. En la escritura notarial debe constar la eliminación de uno de los titulares, que quedará 100% liberado de la deuda. 

Si no se llega a ese acuerdo, la otra opción es que el que se queda con la casa contrate una nueva hipoteca con cualquier banco y use el dinero para cancelar la hipoteca que existía sobre la vivienda. Si consta como único titular, la persona que ha cedido su parte de la vivienda quedará totalmente liberada de la deuda en cuanto esta se cancele. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

Hola,

En mi caso así ocurrió, a la semana de la firma la otra persona salió de la deuda a todos los efectos y se quedó solo uno tanto con la propiedad como con toda la deuda. 

El problema es que ing lo gestiona así sin dar opciones y la otra parte puede negarse a firmar por lo que tendrías que ir a un banco que vaya a la firma y ratifique la solvencia de deuda de la otra parte durante el proceso.en mi caso, la otra parte se negó en un primer intento y después de facilitar el documento y ellos informarse por su parte de cómo opera ing, en el segundo intento firmaron, y como comentó al principio a la semana de la firma quedó liberado de la deuda. 

Saludos 

Pregunta similar: salida hipotecaria

hola voy hacer un extincion de condominio y salida de hipoteca y el banco me dice esto:

a extincion de condominio es una formula legal para salir de la propiedad, eso se presenta en el banco y por supuesto SALES DE LA HIPOTECA. Es un documento privado que junto con dicho documento oficial de Extincion de Condominio se manda a ASESORIA JURIDICA y se valida y se te borra de la hipoteca.

MI DUDA ES CON ESTO TENDRIA PROBLEMAS EN UN FUTURO? SALIDRA DE LA ESCRITURA ASI?

GRACIAS