Pregunta similar: Extinción de Condominio y Novación de Hipoteca

Buenos días, soy Diego. Tengo varias dudas que me gustaría resolver. Expongo el caso. En 2012 compré una vivienda en condominio de VPO con otra persona.a los pocos meses (2,3) hubo una serie de problemas y yo me quedé a cargo de la vivienda la cual llevo pagando desde entonces todos los gastos que conlleva. Ahora mi mujer y yo queremos comprarle el 50% para quedarme con el 100% de la vivienda. Hicimos a través de abogado un contrato privado con la cantidad pactada a pagarle. La Junta de Andalucía aprobó la extinción de Condominio y procedimos a ir al banco para empezar los trámites. La vivienda costó 121000€, quedando aún por pagar 75000€. Nuestra idea es sacar a esta persona y meter a mi mujer como nueva copropietaria tanto en escrituras como en hipoteca. El banco autoriza la operación por que los dos somos indefinidos (2000€ mensuales los dos juntos), no tenemos ningún otro préstamo y nunca se ha faltado a un pago de la hipoteca. Pues bien, nos comentan que habría que hacerlo en tres pasos: 1- Novación de hipoteca. Ya que se quita un titular y se pone a otro. 2- Extinción de Condomio 3- Aportación de bienes ganamciales Por todo esto el banco me dice que son 8650€: Novación de Hipoteca: 3300€ (notaría, gestoría, etc...) + 300€ tasación + 455€ comisión modificación Extinción de Condominio: 3500€ (1,5% en Andalucía) Aportación de bienes gananciales: 1095€ Sinceramente lo veo una burrada de dinero. Mi pregunta es, aparte de saber de donde sale todo este dinero, ¿podría hacer en la misma novación un aumento del capital para cubrir estos gastos? Si es así, ¿cuanto más subirían los gastos?. Muchas gracias y espero respuesta. Un saludo.

Hola, FyG270415.

Por los datos que nos das nos parece demasiado alto el coste de todas las operaciones, pero te recomendamos que consultes con un gestor para que te pueda orientar mejor. En cualquier caso, vamos a explicarte los trámites que deberías hacer para que te hagas una idea.

1. Extinción de condominio: con esta operación el otro propietario te cedería su parte de la propiedad a cambio de una contraprestación económica. Normalmente, si ambos sois propietarios al 50 %, dicha contraprestación suele ser la mitad del precio actual del inmueble. Si además existe una hipoteca al 50 % sobre el bien, a esa cantidad deberíais restarle la mitad de la hipoteca que quede pendiente. Es decir, el precio que deberías pagarle sería la mitad del valor del bien actualmente, menos la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Los gastos de esta operación son de notaría y registro (para hacer una nueva escritura e inscribirla), de gestoría (si contratáis sus servicios para hacer todo el papeleo) y el IAJD. Además, hay que pagar una tasación para conocer el valor actual de la vivienda y saber qué parte debéis pagar. Como último inciso sobre este tema, comentaros que si la cantidad que pactáis como pago de la mitad es más o menos de la que debería ser, se producirá un exceso de adjudicación que tributa por IRPF, por lo que al hacer la próxima declaración de la renta deberéis declarar la ganancia o pérdida de patrimonio que corresponda (tanto tú como el otro propietario).
2. Novación: al hacer una novación se puede cambiar cualquier condición de la hipoteca, incluyendo los titulares de la misma, que sería vuestro caso. Si el banco autoriza la operación porque considera que tenéis un buen perfil, no hay ningún problema, pero tened en cuenta que el banco se puede negar a hacer una novación por cualquier motivo (o sin alegar motivo alguno), así que quizá tengáis que negociar. En este caso deberíais pagar la comisión por novación (no está fijada por ley, así que revisad en vuestra escritura si la tenéis o no y qué cantidad es) y los gastos de notaría, registro y gestoría. Si solo hacéis un cambio de titular en la novación no debereís pagar ni IAJD ni tasación.

En cuanto a la aportación de bienes gananciales desconocemos en qué se basa y por qué motivo deberíais hacerla, pero, en general, para hacer lo que queréis, basta con la extinción de condominio y la novación y su importe no debería ser ni mucho menos tan alto como os han indicado (a menos que sea por algún otro motivo particular que desconozcamos), por eso os recomendamos que lo consultéis con un gestor que estudie vuestro caso y os informe claramente antes de proceder a ningún pago.

Respecto a vuestra otra duda, sí, en la misma novación en la que cambiéis los titulares podríais hacer una ampliación de capital. El coste de la operación solo se pagaría una vez, pero al pedir más dinero, deberíais pagar también el IAJD y una tasación, ya que el importe total que os concedan no puede superar un porcentaje determinado del valor de la vivienda, por lo que hay que saber cuánto vale esta (eso sí, si ya la habéis hecho para la extinción de condominio podría valer la misma).

Un saludo.

Muchas gracias por la respuesta. La verdad es que no nos creemos 100% todo lo que nos pide el banco. Por otro lado lo de la aportación a bienes gananciales se debe, según el banco, a que con la novación quitamos a la otra persona y metemos a mi mujer, con la extinción de condominio me quedo yo solo con el 100% de la vivienda. Ya estaría mi mujer en el préstamo hipotecario pero no en las escrituras que es donde entraría la aportación de bienes gananciales para que mi 100% pase a ser suyo también. ¿Esto es así o nos lo venden de esta manera por algo en particular? Un saludo.

Hola, FyG270415.

Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto para la extinción de condominio como para la aportación de bienes gananciales, como tiene que ver con la propiedad y no con la hipoteca, no necesitaríais la intermediación del banco.

Dicho esto, es probable que al hacer los tres trámites conjuntamente ahorréis algo de dinero, por lo que os recomendamos que os informéis de cuánto os costaría hacerlo por vuestra cuenta y negociéis ese importe con la entidad. Eso sí, tened en cuenta que el banco no está obligado a aceptar una novación, así que puede que el hacerlo todo conjuntamente a través del gestor y notario con el que trabaje vuestra entidad condicione que os la concedan. Informaos bien de vuestras opciones antes de aceptar o rechazar esos importes.

Un saludo. 

citando a Elena Gómez Hola, FyG270415. Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto...

citando a FyG270415

citando a Elena Gómez Hola, FyG270415. Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto...

Muchas gracias por la respuesta. ¿A donde deberíamos dirigirnos para la extinción de condomio?. Me refiero si es en el Regist...

En principio no tendríais que ir a ninguno de esos sitios, sino directamente al notario que es quien se encargará de hacer la nueva escritura (y luego sí habría que inscribirla en el Registro de la Propiedad). De todos modos no somos expertos en ese tema, así que te recomendamos que para conocer el procedimiento detalladamente acudas directamente al notario y allí te dirán qué hay que hacer. Respecto a tu otra pregunta entendemos que no habría problema con que lo hagáis posteriormente (en muchos casos se hacen extinciones de condominio y novaciones quedándose solo una persona como responsable, tal y como sucede en los divorcios por ejemplo), pero en la notaría os lo detallarán todo mucho mejor.

Un saludo.

Pregunta similar: Extiención de condominio

Hola, somos tres hermanos propietarios de una vivienda y queremos hacer una extinción de condominio en la que un hermano cedería su parte a los otros dos, a cambio de que se hagan cargo de su parte hipotecaría (15.000 euros). Queremos reflejar esta nueva condición en escritura pública, aunque no sería necesario ( de no ser obligatorio), cambiar la titularidad de la hipoteca (33% cada hermano), simplemente los otros dos hermanos pagarían la cuota de el hermano que cede su propiedad (cosa que ya se viene haciendo desde hace varios años). ¿Se puede hacer de esta forma? ¿Qué impuestos tendríamos que pagar?

Hola, CarlosJover.

Normalmente, para que uno de los propietarios deje de serlo se debe hacer, como bien dices, una extinción de condominio. Con esta operación uno de los propietarios cede su parte a los otros a cambio de una contraprestación económica que, normalmente, es el valor actual correspondiente a su parte de la vivienda. Como existe una hipoteca, a esta cantidad deberíais restarle la parte de la hipoteca pendiente que le corresponda a él.

Es decir, suponiendo que cada hermano sois propietarios de un tercio de la vivienda y responsables de un tercio de la hipoteca, lo que deberíais pagarle sería un tercio del valor actual de la vivienda menos un tercio de la hipoteca que quede pendiente. También podéis acordar cualquier otra cantidad pero, eso sí, en ese caso, se produciría un exceso de adjudicación, por lo que en la próxima declaración de la renta deberíais declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente y pagar por ella.

Además de la parte que debéis pagar, esta operación tiene un coste de tasación (para conocer el valor actual de la vivienda), de notaría (para hacer la nueva escritura), de registro (para inscribirla) y de gestoría (si contratáis a un gestor para que os haga los trámites). En cuanto a los impuestos, se debe pagar IAJD que se aplica sobre la parte vendida y, en el caso de algunas localidades, también la plusvalía municipal.

Otra opción sería apostar por una donación, para lo cuál tendríais que abonar los gastos de notaría y registro y el impuesto de donaciones y sucesiones.

Cualquiera de estos trámites afectará a la escritura de la vivienda, pero no a la de la hipoteca, así que si estáis de acuerdo en que no deje de constar como titular (asumiendo el riesgo de que, en caso de impago, será tan responsable como los otros dos propietarios del inmueble) no tendréis que hacer una novación para cambiar los titulares.

Un saludo.

[cita=45905]#1[/cita Gracias por ti respuesta. Muy aclarativa. Si me permite otra pregunta, en el caso de decidirnos por una donacion y teniendo en cuenta que la vivienda esta valorada en unos 120.000 euros] , a cuanto ascenderia el impuesto de donaciones? Gracias

Hola, CarlosJover.

El impuesto de donaciones depende de cada comunidad autónoma. De todos modos no somos expertos en materia tributaria, así que te recomendamos que acudáis a la oficina de la Agencia Tributaria para consultar a cuánto ascendería en vuestro caso (y la manera en la que debéis declarar la donación posteriormente).

Un saludo.

Pregunta similar: Extincion de condominio. Novacion o subrogacion

Buenas tardes. Tengo una casa en propiedad con mi ex pareja y queremos llevar a cabo una extincion de condominio, quedándome yo con la vivienda, dándole la contraprestacion que le tengo que dar por el dinero que ha puesto hasta ahora. Tenemos la hipoteca con el BBVA y ahi es donde vienen los problemas. Al principio querían cobrarme una comisión por novacion. He mirado mi prestamo hipotecario y no viene contemplada esa comisión. Hable con el Servicio de Atención al Cliente del Banco de España, con el departamento Reclamaciones, quejas y consultas sobre normativa bancaria y me dijeron que si no venia contemplado en el contrato no me lo podía cobrar. Con esas fui al banco y al decírselo van y me contestan que esq tengo que hacer una subrogacion y no una novacion. Estoy harta de leer en paginas que lo que tengo que hacer es una NOVACION, me lo ha dicho el notario, me lo dijeron hasta ellos mismos y ahora me vienen con estas para cobrarme asi la comisión por subrogacion que si viene contemplada en el contrato del préstamo hipotecario. Dicen que esq en una novacion no se puede cambiar el titular, y yo lo quiero cambiar el titular, quiero sacar a uno de ellos y quedarme yo. Si me piden aval y cobrarme por meterlo están en su derecho, pero esq me están cobrando a realizar una operación que yo ni quiero hacer ni tengo porque hacer solo por llevarse ellos 3000 euros de comisión. Creo estar en lo cierto pero ya hasta me hacen dudar, por ello el motivo de mi consulta. Muchas gracias por vuestra atención. Un saludo

Hola, MariaGuadalupeG.

Lo primero que queremos es aclararte que en la extinción de condominio no interviene el banco, es la operación por la que uno de los propietarios cede al otro su parte de la propiedad a cambio de la contraprestación económica que le corresponde.

Para que esa persona deje de constar también en la hipoteca que queda pendiente con la entidad, como bien dices tenéis que hacer una novación. Eso sí, esta operación no es de obligada aceptación por parte del banco, que se puede negar a hacerla por cualquier motivo (o sin ninguno de hecho) o aceptarla a cambio de otras modificaciones como subir un poco el interés o incluir más vinculaciones, otro titular o algun aval. Al final es un proceso de negociación en el que tocará llegar a un acuerdo.

En cuanto a la subrogación, se trata de una operación para cambiar la hipoteca de banco y, de hecho, precisamente uno de los cambios que no se pueden hacer es el de quitar titulares, así que el banco no te puede proponer esta operación si tu objetivo es quitar un titular de la hipoteca.

Un saludo.

Esta mañana he estado de nuevo en el banco y he hablado con el director. Me ha venido a decir, después de exponerle todo lo que se al respecto, y todo lo que me han indicado por distintas vías, que reconoce que lo que quiero hacer se puede hacer mediante NOVACION pero dice que ellos no la hacen para eso, porque no quieren. Que ellos hacen SUBROGACION DE DEUDOR, si quiero bien y sino también. Que lo único que podemos hacer es negociar esa Comisión por subrogacion (2%) y bajarmela algo, pero para ello me piden que lleve también el seguro del coche. Yo no se ya ni que pensar, me parece demasiado todo esto y no se que mas hacer.

Hola, MariaGuadalupeG.

Como te comentamos, la novación no es de obligada aceptación por parte de la entidad y hay otras fórmulas para quitar a un titular como la subrogación de deudor o, directamente, la cancelación y constitución de una nueva hipoteca.

Ahora bien, si consideras que te han querido ocultar información o que no has sido tratada debidamente, siempre puedes interponer una queja al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad, aunque eso no garantiza que te vaya a solucionar la situación.

Por otra parte, parece que tu hipoteca es de hace bastantes años (dado que en los últimos años la comisión por subrogación está limitada por ley y es mucho más baja) y puede que las condiciones que firmaste sean peores que las actuales (eso habría que estudiarlo, porque desconocemos el detalle de tu contrato). Si es así y, además, no estás de acuerdo con lo que te propone tu entidad podrías valorar la opción de hacer una subrogación real para cambiar la hipoteca de banco y aprovechar para mejorar tus condiciones, aunque en ese caso te recordamos que después tendrías que hacer una novación para quitar a tu expareja de la hipoteca (te recomendamos que si optas por esta opción lo pactes por escrito con la nueva entidad, para evitar problemas).

Si bien es cierto que esta doble operación tiene un alto coste, si consigues mejorar las condiciones puede que a largo plazo ahorres dinero (se considera que la operación es rentable si recuperamos el dinero invertido con el ahorro conseguido en dos o tres años) y, en cualquier caso, si el banco ve que puede perderte como cliente quizá esté más dispuesto a negociar. También ten en cuenta que, si consigues una oferta para subrogarte, tu banco puede hacer una contraoferta igualando o mejorando las condiciones, caso en el que te tendrías que quedar con ellos.

Un saludo.

Pregunta similar: NOVACIÓN Y GTOS CONDOMINIO

Mi caso es el siguiente, Tengo una hipoteca con mi ex de 165.000€ pendientes de 255.000 € que en su dia firmamos. El banco me dice que una novación de hipoteca( en el caso que saquen a ella y a mi me dejen como unico titular) ascenderia a unos 1.500€ . ¿ A este gasto que le debo añadir ? ¿ Abogados ? ¿ Notario ?...etc y por el otro lado tendria de hacer una extincion de condominio del piso qu en su dia estaba valorado en 245.000€ ¿ Que gastos me llevaría aproximados està extinción? ¿ Es posible que mi ex (siempre que ella quiera) me de su parte sin tener que darle yo ningún capital a cambio?. Gracias pr hacernos la vida más fácil con vuestras explicaciones. Un abrazo

Hola, Xaviml.

Creemos que dentro de los 1.500 euros que te indica el banco se incluyen todos los posibles gastos de novación: la comisión por novación (si la hay), los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. De todos modos, para estar totalmente seguro, te recomendamos que le pidas a la entidad que te haga un desglose de los gastos para ver a qué corresponde cada partida. 

En cuanto a la extinción de condominio, habría que pagar los gastos de notaría y registro (están regulados y dependen del valor de la vivienda), los honorarios de la gestoría (entre 200 y 400 euros, por lo general) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (varía según la comunidad autónoma). Asimismo, para que no se genere ningún exceso de adjudicación, tendrás que pagarle a tu ex el equivalente a la mitad del valor de la vivienda menos la mitad de lo que os queda por pagar de hipoteca. En caso contrario, tendrás que incluir ese exceso en tu Declaración de la Renta como ganancia patrimonial. 

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 

Hola de nuevo y gracias de antemano. Cuando dices : " Asimismo, para que no se genere ningún exceso de adjudicación, tendrás que pagarle a tu ex el equivalente a la mitad del valor de la vivienda menos la mitad de lo que os queda por pagar de hipoteca " . ¿ sería sobre el valor actual de la vivienda o el valor de cuando la compramos? Saludos,

Hola de nuevo.

Tiene que ser sobre el valor actual de la vivienda. Por lo tanto, si no lo conocéis, será necesario efectuar una tasación y abonar su correspondiente coste. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Extinción de condominio, que consecuencias podría tener de cara a impuestos ,Hacienda etc...?

Buenos días, Tengo un piso ,con su correspondiente hipoteca ,a partes iguales con mi ex pareja,me ha comunicado la intención de quedarse él el piso, estamos pensando en realizar una extinción de condominio y novación de hipoteca sólo a su nombre,mi pregunta es, si realizamos la extinción de condominio y yo no recibo compensación económica (acordado por ambas partes )que consecuencias podría tener de cara a impuestos ,Hacienda etc...? Muchas gracias

Hola, Meritx.

En tu caso hablaríamos de una extinción de condominio con exceso de adjudicación. Por lo tanto, tú tendrías que declarar la pérdida patrimonial generada en tu declaración de la Renta (que es el resultado del valor del inmueble menos el capital pendiente de la hipoteca) y tu expareja debería declarar la ganancia patrimonial, que tributa por IRPF. Para conocer cuánto tendría que pagar tu expareja exactamente podéis poneros en contacto con la delegación más cercana de la Agencia Tributaria. 

Un saludo.