descubre qué es el suelo de las hipotecas

¿Qué es el suelo hipotecario?

¿Qué es exactamente la cláusula suelo o suelo hipotecario? El suelo es, simplemente, un interés mínimo que muchos bancos incluyeron en sus hipotecas hace unos años. Este evita que las cuotas de los hipotecados se abaraten cuando el euríbor está bajo, que es lo que ocurre actualmente. Por lo tanto, es el tipo mínimo que se aplicará pase lo que pase a lo largo de la vida de la hipoteca. Por norma general, ese tope se situaba entre el 3 % y el 5 % y funcionaba de la manera siguiente:

  • Si el euríbor + diferencial = inferior al suelo, se aplica el interés suelo.

  • Si el euríbor + diferencial = superior al suelo, se aplica euribor + diferencial.

En resumen, el banco aplicará siempre el interés más alto de los dos.

En la inmensa mayoría de los casos, las hipotecas que tienen una cláusula suelo también incorporan un techo hipotecario, que es el interés máximo que podría aplicarse si el euríbor se disparara al alza. Su funcionamiento es exactamente el contrario que el del suelo hipotecario: por ejemplo, si el euríbor cotiza al 10 % y el techo lo tenemos en el 9 %, ese será el tipo máximo que se nos aplicará.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Averiguar si en la letra pequeña de una hipoteca se ha incorporado un suelo es tan sencillo como rápido: tan solo hay que revisar el contrato y leer con atención el apartado "interés" o "tipos de interés". Es ahí donde debe indicarse si existe algún límite establecido, aunque es probable que no se utilice la expresión "cláusula suelo" y se empleen otros términos técnicos que puedan dificultar algo su identificación. 

En el listado siguiente mostramos diversos ejemplos de la terminología que usaban los bancos para camuflar la cláusula suelo en un contrato hipotecario:

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés

  • Tipo de interés mínimo

  • Horquilla de interés

  • Limitación del tipo de interés

  • Túnel

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X

  • Acotación mínima

Si queremos asegurarnos que nuestra hipoteca no tiene suelo hipotecario deberemos pedir tanto al banco como al notario que nos detalle bien todo el contrato y sus condiciones, ya que ambos están obligados a informarnos si nuestro contrato incluye cláusula suelo o cualquier otra condición que nos pueda afectar, pero también es nuestra responsabilidad revisar bien la escritura y preguntar lo que no comprendemos.

Por lo general, la factura debería indicar el tipo de interés aplicado. En el siguiente ejemplo el interés es de 2,221 %. Solo habría que mirar si esta cifra (2,221 %) cambia tras la revisión que el banco nos hace cada 12 o 6 meses, es decir, si el interés baja cuando el euríbor baja con respecto al mismo mes de hace un año.

Si nuestra factura no indica el interés aplicado, podemos comparar el importe mensual (685,69 euros en el ejemplo) que pagaremos tras la nueva revisión con el que pagábamos hasta ahora. Sabremos que tenemos suelo si el euríbor ha bajado con respecto a hace 12 meses pero nuestra cuota no ha bajado ni un céntimo.

factura cláusula suelo hipoteca

Otro método para saber si estamos pagando por el suelo es responder a esta pregunta: ¿en algún momento desde 2009 has notado alguna rebaja en tu cuota?

El euríbor ha acumulado varios años de caídas, por lo que quienes respondan que no a la anterior pregunta, tendrán suelo hipotecario, ya que actualmente sus mensualidades deberían ser más baratas que nunca.

¿Qué puedo hacer para que me quiten el suelo hipotecario?

Eliminar el suelo de la hipoteca no es una tarea fácil de conseguir, aunque tenemos que saber que no es imposible en función de la naturaleza en la que se estableció la cláusula. Por lo que si nuestro préstamo hipotecario cuenta con suelo podremos intentar quitarlo, par ello disponemos de 3 vías para intentar suprimir la cláusula suelo del contrato de la hipoteca:

  1. Negociar con el banco: si tenemos suelo hipotecario debemos negociar con nuestra entidad para que nos lo retire. Dado que los bancos están perdiendo el 90 % de las demandas por cláusula suelo, están más dispuestos a llegar a un acuerdo con los clientes. 

  2. Hacer un amago de subrogación: se trata de buscar una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones si hacemos la subrogación de hipoteca (evidentemente, que no nos pida suelo). Si logramos una oferta vinculante (las condiciones definitivas del nuevo banco, por escrito), podremos acudir a nuestro banco y presentarle la oferta y esperar a que la iguale o nos deje cambiar la hipoteca de banco. Si nos la iguala estaremos obligados por ley a continuar con nuestra entidad.

  3. Si el banco no está dispuesto a cambiar de opinión, todavía podemos denunciar. Primero al Servicio de Atención al Cliente del banco, por escrito (ver modelo de carta). Si en 2 meses no nos han hecho caso, al Banco de España y, si seguimos sin ver cambios, ha llegado la hora de plantearse llegar a los juzgados. Antes de empezar esta última andadura legal, recomendamos calcular lo pagado de más en este tiempo, con la calculadora de suelo gratuita, para ver si nos sale a cuenta arriesgarnos a gastar para recuperar lo perdido. Si realmente hemos pagado mucho de más, podemos llevarlo a juicio con un abogado particular o inscribirnos a un caso colectivo (ADICAE, Ausbanc, entre otros) Además, tenemos que tener en cuenta que si ganamos nuestro pleito con el banco, conservaremos el interés que firmamos, pero sin suelo.

Hoy en día los bancos no ofrecen contratos con suelo hipotecario. Sin embargo, sí que existen hipotecados que se han visto afectados por dicha cláusula abusiva. Si tú eres uno de ellos, HelpMyCash.com te ofrece la guía Cómo reclamar a un banco con la que podrás informarte de los pasos que debes seguir para que te devuelvan el dinero cobrado.

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¿Qué dice la ley sobre la cláusula suelo?

ley clausula suelo

El suelo hipotecario es totalmente legal en España. De hecho, hace unos años el Banco de España emitió un informe en el que respaldaba a las entidades que seguían ofreciendo hipotecas con esta cláusula alegando que en ellas también existe un techo que protege al cliente en caso de que el euríbor suba, que el interés mínimo se fijaba en el contrato y que, por lo tanto estaba a la vista del cliente. También señaló que, en base a la existencia del libre mercado, el cliente podía cambiar de entidad si no estaba de acuerdo. 

En resumen, los bancos no están obligados a quitarlo ni rebajarlo a no ser que un juez diga lo contrario.

Sin embargo, en mayo de 2013 una sentencia del Tribunal Supremo dictaminó la nulidad de estas cláusulas, siempre y cuando no haya habido información transparente por parte del banco o puedan inducir a equívocos.

Existen 3 supuestos en los que el cliente puede realizar una demanda al banco por un abuso relacionado con la cláusula suelo en su hipoteca:

  1. Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo: si el “pre-contrato”, es decir, la oferta definitiva que nos hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por nosotros o sí lo firmamos pero sin que en él constara la cláusula suelo, podemos alegar desconocimiento en una demanda.

  2. Cuando hay una gran diferencia entre suelo y techo o cuando no existe techo pero sí suelo: el suelo protege al banco de manera que no cobre menos de X intereses si el euribor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de X intereses si el euribor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable.

  3. El banco no informó debidamente al cliente en qué consistía el suelo hipotecario: la cláusula suelo puede quedar perdida entre las más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario y ni siquiera aparece como "cláusula suelo", sino que se camufla con términos como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario tienen la obligación de explicar al futuro hipotecado a qué se compromete si acepta la cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.

Cabe señalar que durante el mes de abril de 2018 el Tribunal Supremo ha emitido dos nuevos fallos sobre las cláusulas suelo: en el primero validaba los acuerdos de novación entre el cliente y el banco para rebajar o eliminar la cláusula suelo, al entender que se trató de una transacción en la que ambos cedieron para no acabar en un proceso judicial. Por lo tanto, los cambios que se aplicaron tras firmar este documento, incluso si incluían una cláusula suelo, no son reclamables. Por otra parte, el Supremo ha señalado que los empleados de banca tienen la consideración de consumidores y, por lo tanto, pueden reclamar por la inclusión de estas cláusulas abusivas en su hipoteca.

¿Cómo actúa el Banco de España ante esta situación?

La Memoria de Reclamaciones 2013 del Banco de España, publicada en diciembre de 2014, señalaba que, en ese momento, el 53 % de estas reclamaciones presentadas al supervisor están relacionadas con el suelo hipotecario. Es por eso que la memoria es más concisa a la hora de relegar el papel que desempeña el Banco de España en las reclamaciones por cláusulas suelo.

1. El Banco de España falla a favor del cliente bancario entre el 0 % y el 66,7 % de las veces

Lo podemos ver plasmado en la siguiente tabla del informe del Banco de España:

Banco de España fallos por cláusula suelo

El porcentaje es mucho mayor en el caso de BBVA, NCG Banco (Caixa Galicia) y Cajamar, los tres últimos bancos de la lista que, tras la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 241/2013, de 9 de mayo, se vieron forzados a retirar el suelo de todas sus hipotecas. Estos bancos alcanzan entre un 79,2 % y un 91,6 % de reclamaciones resueltas, como es lógico, a favor del afectado.

2. Para elaborar su informe a favor o en contra del demandante, el BdE valora los siguientes puntos:

  • Que haya oferta vinculante: es decir, que cumpla con la Orden de 5 de mayo de 1994 que establece la obligación del banco de entregar al solicitante una oferta vinculante con antelación suficiente, firmada por el prestatario, que mencione el derecho del cliente a consultar el proyecto de escritura en la notaría y que haga referencia al plazo de vigencia de la oferta vinculante.

  • Que la cláusula suelo aparezca en la FIPRE: tal y como exige la Orden EHA/2899/2011, los límites de la variación de los tipos de interés deben aparecer en la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y en la oferta vinculante. Aunque si la oferta vinculante y la FIPER se ofrecen en el mismo momento, podrá darse la información en un solo documento.

  • Que el cliente haya escrito su conformidad con el suelo al lado de su firma: la entrada en vigor de la Ley 1/2013 supone que en el caso de que el contrato hipotecario contenga limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, esto es suelo, la escritura pública debe incluir, junto a la firma del cliente, una "expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato".

  • Que el banco haya informado de esta cláusula al menos 3 días antes de la firma: la existencia del suelo ha de conocerse con al menos tres días hábiles de antelación, los mismos tres días de que dispone cualquier cliente para examinar la escritura pública de formalización de la hipoteca en el despacho del notario, tal y como reza la Orden EHA/2899/2011.

Si no se cumple alguna de estas reglas, el Banco de España considera que las cláusulas no se han redactado con la claridad exigible y que la actuación de la entidad se considera entonces contraria a las buenas prácticas bancarias. Por lo que el suelo hipotecario sería una cláusula abusiva.

Por el contrario, si el hipotecado ha sido bien informado, la cláusula suelo no es abusiva , tal y como se desprende de este párrafo incluido en el informe sobre suelo:

Las cláusulas de limitación a la variación de los tipos de interés, si reúnen los requisitos de transparencia, son lícitas, al ser facultad de la entidad fijar el tipo de interés al que presta el dinero. Su inclusión en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable responde a razones objetivas y su utilización ha sido tolerada largo tiempo por el mercado, por lo que no puede concluirse que se trate de cláusulas inusuales o extravagantes.

3. La resolución del Banco de España no es vinculante

El informe que a partir de esos datos dicte el Banco de España jugará un papel más o menos importante tanto en la resolución por parte del banco como en caso de que el reclamante lleve el caso a juicio, pero en ningún caso este informe tiene carácter de orden ni es vinculante .

De hecho, en esta última Memoria de Reclamaciones de 2013, el Banco de España se encarga de recordarnos que el organismo no puede:

  • Declarar estas cláusulas abusivas

  • Determinar la nulidad de un contrato

  • Hacer valer sentencias judiciales

  • Declarar retroactividad de las cláusulas suelo

¿Qué pasa con el suelo si la hipoteca es bonificada?

En los casos en que el banco prometió al hipotecado disminuir el diferencial de la hipoteca si contrataba varios productos con coste como seguros, tarjetas o planes de pensiones, a la vez que establecía un interés mínimo del que el cliente nunca podría bajar, el Banco de España ve muy claro que se trata de contratos contrarios a las buenas prácticas y usos financieros.

Así, en la página 385 de la Memoria de Reclamaciones de 2013 se explica lo siguiente:

Cuando se incluyen cláusulas suelo en contratos en los que se prevén bonificaciones al diferencial aplicable al tipo de interés de referencia, condicionadas a la contratación de una serie de productos y/o servicios bancarios, el DCMR viene entendiendo que dicha inclusión es contraria a las buenas prácticas y usos financieros si no se informa adecuadamente al prestatario, con la necesaria antelación a la firma del préstamo, sobre la existencia de dicho suelo y las implicaciones que puede tener respecto a las bonificaciones.

El motivo es que la cláusula suelo puede hacer parcial o totalmente inoperantes las bonificaciones si el tipo de referencia pactado baja hasta determinado nivel y, por tanto, el cliente puede ver frustradas sus expectativas de abaratamiento del coste del préstamo, mientras que la entidad logra una mayor vinculación del prestatario.

¿En qué casos el banco está obligado a devolvernos el dinero cobrado de más por la cláusula suelo?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea sentenció a finales de 2016 que la banca debe devolver todo lo cobrado de más por la cláusula suelo (retroactividad total) en aquellos casos en los que se demuestre que hubo falta de transparencia en su aplicación. Anteriormente, el Supremo de nuestro país había establecido que las entidades solo debían devolver lo cobrado desde el 9 de mayo de 2013, pero el alto tribunal comunitario le obligó a corregir su postura.

Así, según el Supremo, las cláusulas suelo son "lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor" identificarlas "como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos".

El Tribunal Supremo también ha afirmado que son lícitas aquellas cláusulas si el cliente se benefició de caídas del euríbor "durante un tiempo" y que meros "formalismos carentes de eficacia", como la lectura del contrato por parte del notario, no pueden sustituir el "perfecto conocimiento" de todos los términos del mismo, imprescindible para que el consumidor decida si lo firma o si bien decide no aceptarlo.

El banco siempre estará obligado a devolver el dinero cobrado de más, a los clientes que interpongan una demanda por contar en su hipoteca con una cláusula, que el banco no les explicó o ni siquiera les informó de su existencia.

Resumiendo:

  • El suelo hipotecario sigue siendo legal, aunque los bancos ya casi no comercializan hipotecas con cláusula suelo.

  • El Tribunal Supremo solo declaran nulos los suelos en los casos de falta de información transparente, no el 100 % de los casos.

  • En los casos en que el suelo sea nulo, el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde el momento en el que empezó a aplicarse el tipo mínimo.

FAQ - ¿Cómo te ayuda esta página sobre cláusula suelo?

Si tenemos dudas sobre qué es la cláusula suelo y no sabemos si nuestra hipoteca incluye suelo o no, esta página nos permitirá resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos qué es exactamente el suelo hipotecario, por qué puede encarecer las hipotecas variables, en qué casos es abusiva su incorporación y cómo nos podemos deshacer de él.

Fuentes: para informarnos sobre esta cláusula considerada nula por los tribunales hemos consultado, entre otras fuentes de información, el portal de ADICAE.

Metodología: para recabar los datos que aparecen en esta página hemos llevado a cabo una exhaustiva investigación telefónica y online, además de entrevistas a expertos sobre la materia.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online especializado en productos financieros y de economía del hogar. Además de facilitar información de calidad sobre miles de productos, ofrecemos varias herramientas al consumidor, entre ellas un simulador de suelo que calcula cuánto es posible recuperar.

Aviso: todos los servicios ofrecidos a través de nuestras páginas son gratuitos. Todos los ingresos de HelpMyCash.com provienen de la publicidad y de los productos destacados.

Te escuchamos: en HelpMyCash.com queremos ayudarte a resolver tus dudas sobre tus productos financieros, por lo que ponemos a tu disposición los siguientes canales de comunicación:

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francisco perez
garantias hipotecarias @francisco perez - hace 1 semana
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hipoteca 400.000 compra local , garantía el local mas otro local libre de cargas, después de 12años restan unos 60,000 , solicito me liberen el 2º local que puse de garantía, me ponen pegas, que porcentaje marca la ley para garantizar el pago de un bien hipotecado, tengo que esperar a finalizar el pago para que me liberen las dos propiedades o bien deben liberar el 2º local
Eva Andrés
Eva Andrés
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, Francisco.

Para liberar el segundo local como parte de la garantía, tienes que mirar las cláusulas del contrato de tu hipoteca y ver si está reflejada esta posibilidad para exigirle al banco que cumpla con ella. En caso contrario, puedes intentar negociar con la entidad para poder quitarla antes de finalizar el pago del préstamo hipotecario, pero si no aceptan tendrás que esperar a que concluya la hipoteca. 

Un saludo. 

Manel
Segunda hipoteca @Manel - hace 1 semana
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Buenas actualmente tengo un piso con hipoteca de 110000 euros y una mensualidad de 530 euros. Éste piso lo tengo alquilado por 350 euros/mes. Podrían darme una segunda hipoteca 100% mas gastos para una casa que está a la venta por 227000 euros?? Mis ingresos mensuales son 3550 euros. Gracias.
Eva Andrés
Eva Andrés
hace 1 semana

HelpMyCash

Hola, Manel.

Actualmente, no se comercializan hipotecas 100% más gastos, aunque como tienes un buen perfil puede intentar negociar una hipoteca 100. Si bien es cierto que tener otra hipoteca o préstamos vigentes te va a restar puntos a la hora de conseguir una nueva financiación, al tener ingresos altos no deberían ponerte mucho problema.

Por otra parte, no sabemos si ese piso que quieres comprar sería tu residencia habitual o no, pero recuerda que si se trata de una hipoteca para segunda vivienda, la financiación máxima que te darán será mucho menor. 

En cualquier caso, dado que no se comercializan el tipo de hipotecas por el que preguntas, te recordamos que como mínimo deberás tener un 15% del valor de la vivienda ahorrado para cubrir los gastos de hipoteca y compraventa. 

Un saludo. 

jmf
Cambiar interés fijo a variable @jmf - hace 1 semana
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Tengo una hipoteca a interés fijo desde 2007, el coste es inasumible hoy en día, el banco se niega a cambiar a interés variable sin asumir costes que son desorbitados, el valor de la vivienda hoy en día es inferior al contratado en su día, que opciones tengo?Gracias

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