Préstamos hipotecarios - Descubre cómo conseguir la mejor hipoteca

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Pedir una hipoteca es, sin duda alguna, la decisión financiera más importante que puede tomar una persona o una familia. Si no nos queremos equivocar al elegir el producto, en esta misma página encontraremos diversos consejos que nos ayudarán a dar con los mejores préstamos hipotecarios del mercado español. Asimismo, aquí se facilitan una serie de herramientas que podemos utilizar para obtener toda la información necesaria antes de firmar la hipoteca.

¿Qué son los préstamos hipotecarios?

A grandes rasgos, casi todo el mundo sabe lo que es un préstamo hipotecario y para qué sirve, aunque hay mucha gente que desconoce sus particularidades concretas. Al firmar uno de estos productos, el banco y el cliente acuerdan las condiciones bajo las que se concederá la financiación para adquirir la vivienda: la cantidad de dinero, el plazo para devolverlo, el método de pago...

A cambio de prestar el dinero y de dejar devolverlo a plazos, la entidad aplica un tipo de interés concreto y exige que el titular aporte una doble garantía de pago: la hipotecaria (el propio inmueble financiado) y la personal (el conjunto de bienes presentes y futuros del titular). Así, en caso de que no se abonen las cuotas, el deudor responderá tanto con su vivienda como con el resto de sus bienes.

Diferencias entre un préstamo y un crédito hipotecario

Si queremos comprar una vivienda, podemos financiar la operación mediante los préstamos hipotecarios o con los créditos hipotecarios.

1. Préstamos hipotecarios

La inmensa mayoría de las hipotecas que se contratan en España son préstamos hipotecarios estrictos. Esto significa que cuando se formaliza el contrato, las partes establecen cuánto dinero recibirá el cliente y en cuánto tiempo tendrá que devolverlo, así como qué condiciones de financiación se le van a aplicar (interés, comisiones, vinculación, etc.). A un nivel más técnico, los préstamos hipotecarios también son la obligación garantizada de que el titular amortizará el capital y los intereses del modo pactado con la entidad, siendo el inmueble adquirido la principal garantía de pago.

Dependiendo del interés que decida aplicar el banco, podemos dividir los préstamos hipotecarios en tres clases distintas: en hipotecas a interés fijo, en variables o en mixtas. En las primeras, las cuotas mantienen siempre el mismo importe, mientras que en las segundas, su precio puede cambiar dependiendo de los valores que registre el índice ligado al producto (generalmente el euríbor). En cambio, en las mixtas existe un período fijo inicial que, al cabo de entre tres y 20 años, se convierte en variable. En el siguiente listado podemos ver las condiciones de varias de las mejores hipotecas fijas del momento:

2. Créditos hipotecarios

También hay entidades que comercializan otro tipo de préstamos llamados créditos hipotecarios o hipotecas abiertas. Estos productos en realidad son líneas de crédito, así que aunque se establezca un capital inicial al formalizar el contrato, el titular puede realizar disposiciones del dinero amortizado a medida que va abonando las mensualidades (siempre con un límite, lógicamente). De este modo, lo puede utilizar para otros proyectos sin tener que solicitar un préstamo nuevo y con un interés más bajo que el que suele aplicarse sobre los créditos al consumo. Sin embargo, actualmente hay muy pocos bancos que ofrezcan esta opción.

Es importante saber que si hemos pedido un crédito hipotecario será más complicado cambiar la hipoteca de banco. Solo se podrá hacer en el caso de pasar de una hipoteca abierta a otra, o de préstamo hipotecario a préstamo hipotecario.

¿Qué tipos de hipotecas existen según el interés?

Las necesidades de financiación de los consumidores pueden variar mucho dependiendo de la situación personal, económica y laboral de cada uno, por lo que no se puede afirmar que exista una hipoteca perfecta para absolutamente todos los perfiles. De todas formas, también es innegable que, al comparar diversos créditos hipotecarios, siempre tenemos que fijarnos en el tipo de interés aplicado, pues es uno de los puntos que más afectan al precio de estos productos. 

Dependiendo del tipo de interés que se aplique, podemos distinguir entre tres tipos de hipotecas:

• Hipotecas variables: el interés de estos préstamos hipotecarios se calcula sumando el diferencial que aplica cada banco al valor que registre el euríbor en el momento de la revisión, que es imposible de prever. Los hipotecados a tipo variable pueden beneficiarse de unas cuotas más baratas si este índice de referencia cotiza a la baja, pero del mismo modo, si este sube, las mensualidades se encarecerán.

• Hipotecas fijas: en este caso, el interés del préstamo hipotecario es un valor que se mantiene constante durante todo el plazo, por lo que las cuotas siempre tienen el mismo importe. En estos momentos, las hipotecas a tipo fijo son muy baratas, con intereses que hasta pueden situarse por debajo del 2% a 20 años.

• Hipotecas mixtas: el interés de un préstamo hipotecario a tipo mixto es de una clase al inicio y de otra al final. Actualmente, durante los primeros años del plazo se aplica un tipo fijo (entre cinco y 20 años, por lo general), pero pasado ese tiempo, el interés pasa a ser variable, es decir, referenciado a un índice. Actualmente, hay muchos bancos que conceden hipotecas mixtas, pues con estos productos pueden ganar más dinero al inicio de la operación (sobre todo ahora que el euríbor cotiza en negativo) y, si los índices subieran a medio o a largo plazo, su rentabilidad sería aún mayor.

¿Para qué sirven los préstamos hipotecarios?

Las familias normalmente solicitan préstamos hipotecarios para adquirir una primera vivienda. Sin embargo existen otros motivos que te contamos a continuación:

Para primera vivienda

Siempre será más fácil conseguir préstamos hipotecarios para adquirir nuestra primera vivienda. Esto es así por dos motivos:

• Hay menos probabilidades que dejemos de pagar nuestra primera vivienda: una familia española antes dejaría de pagar otros créditos, préstamos o cualquier otro gasto que la hipoteca de su hogar. Tener un sitio para vivir es un derecho y necesidad de todos y no deberíamos permitir perderlo.

• Es más fácil vender una vivienda situada en un núcleo urbano: las primeras viviendas normalmente están situadas en el centro de pueblos o ciudades, mientras que las segundas residencias puede ser que estén en la costa o en zonas de montaña. Si están en un núcleo urbano es más probable que otra persona quiera comprar esa casa y convertirla en su primera vivienda.

Eso sí, como es lógico, para acceder a estos productos es imprescindible contar con un buen nivel de ingresos y una economía saneada. Por lo general, las hipotecas para primera vivienda cubren hasta el 80% del valor de compraventa o tasación del inmueble y pueden devolverse en un plazo máximo de unos 30 años.

Para segunda vivienda

Muchos bancos también ofrecen préstamos hipotecarios para adquirir una segunda residencia, es decir, un inmueble para utilizar en vacaciones o como inversión, por ejemplo. En general, las características de las hipotecas para segunda vivienda son un poco distintas de las de los créditos hipotecarios para primera residencia, pues las entidades asumen un riesgo de morosidad más alto cuando conceden estos productos.

Veamos cuáles son los requisitos que hay que cumplir en muchos casos para acceder a estos préstamos hipotecarios:

• Unos ahorros de entre el 30% y el 50%.

• Tener unos ingresos mensuales altos.

• En ocasiones, hasta se puede exigir poner la vivienda habitual como segunda garantía o presentar un aval. 

Es importante tener en cuenta que si queremos pedir un préstamo hipotecario para financiar una segunda vivienda, generalmente el plazo que nos concederán será menor que para una primera, ya que el banco corre mas riesgo de impago.

Para pisos de banco

Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos hipotecarios que conceden las entidades bancarias para financiar la compra de una vivienda de su inmobiliaria.

Los pisos de bancos aparecieron durante la crisis económica: muchos clientes no pudieron pagar en su momento su préstamo hipotecario y el banco o caja les embargó la vivienda. Ahora las entidades quieren dar salida a este tipo de pisos y ofrecen hipotecas para venderlos.

Estos inmuebles no son más baratos que los del resto del mercado, pero los préstamos hipotecarios para financiarlos pueden ofrecer ciertas ventajas:

• Se puede conseguir una hipoteca 100% financiación del precio de tasación de la vivienda, mientras que para el resto de hipotecas la financiación es de máximo el 80%.

• Suelen tener un plazo de amortización de la hipoteca más largo que puede llegar hasta 50 años.

• La tasación del inmueble ya está pagada porque el banco ha tasado su piso antes de ponerlo a la venta.

En cuanto a las comisiones y productos vinculados, no suelen haber diferencias entre los préstamos hipotecarios normales o las hipotecas para pisos de bancos.

Para construcción

Las hipotecas para construcción (o de autopromoción) son préstamos hipotecarios diseñados para financiar la compra de un suelo y la posterior edificación de un inmueble. Estos productos pueden clasificarse en dos categorías distintas: por un lado tenemos las hipotecas que ciertos bancos comercializan únicamente para este fin, mientras que por el otro tenemos los préstamos hipotecarios que algunas entidades adaptan para cubrir también el coste de la construcción. En ambos casos, si pedimos el préstamo para edificar una casa u otro edificio, generalmente se nos concederá menos del habitual 80% del presupuesto.

Para subrogación o cambio de banco

En los catálogos de algunos bancos también encontraremos créditos hipotecarios que están diseñados para llevar a cabo subrogaciones, es decir, para que el cliente de otra entidad traslade su hipoteca. Esta es una operación que nos puede salir a cuenta si las condiciones de nuestro actual préstamo hipotecario son mejorables y el único modo de modificarlas es mediante un cambio de banco. 

Eso sí, antes de hacer la subrogación debemos saber que esta operación tiene diversos gastos asociados y que, además, no nos permite modificar el límite de financiación del crédito ni sus garantías. En el listado siguiente mostramos cuáles son todas las características que podemos cambiar si realizamos una subrogación para cambiar un crédito hipotecario de banco:

• Eliminar o reducir comisiones. Debemos intentar quitar todas las comisiones o reducirlas a las mínimas.

• Eliminar o reducir vinculaciones. Podemos cambiar la vinculación, es decir dar de baja un seguro o deshacernos de alguna tarjeta.

• Cambiar el índice de referencia. La mayoría de hipotecas variables están referenciadas a euríbor. Sin embargo, si contamos con un préstamo hipotecario antiguo basado en el IRPH podemos cambiar el índice de referencia a euríbor.

• El tipo de interés aplicado. Con el nuevo contrato podemos bajar los intereses y también pasar de un tipo de interés a otro. Por ejemplo, de una hipoteca variable a fija o viceversa, al igual que pasarla a interés mixto.

Asimismo, a través de esta operación podemos modificar el plazo de la hipoteca. Sin embargo, con la subrogación no es posible aumentar el capital prestado ni añadir o eliminar garantías. 

Qué comparar para encontrar la mejor oferta

A continuación presentamos las características que debemos tener en cuenta en el momento de comparar entre unos préstamos y otros para encontrar el mejor:

• El tipo de interés: cuanto más bajo sea, menor será el importe de las cuotas.

• La financiación: la mayoría de los bancos conceden el 80% del valor de la vivienda, por lo que el otro 20% del capital tiene que ir a cargo del hipotecado. El Banco de España recomienda que no se destine más del 35% del sueldo a pagar la hipoteca.

• El plazo de amortización: debemos saber que contratando una hipoteca a un largo plazo pagaremos una cuota menor cada mes, pero al final pagaremos más intereses durante más años. En cambio, con un plazo más corto destinaremos menos dinero en intereses. Por tanto, lo que aconsejamos es encontrar un equilibrio entre una cuota que podemos asumir y el menor plazo posible para amortizar la hipoteca.

• Las comisiones: este es un punto a tener muy en cuenta a la hora de comparar, ya que debemos intentar que el préstamo hipotecario contenga las mínimas comisiones o que no tenga ninguna. Pueden ser por apertura y estudio, por subrogación, por amortización parcial...

• La vinculación: el banco normalmente nos pedirá la contratación de algún producto que se asocia a la hipoteca para aplicarnos el interés de su oferta. Estos pueden ser desde seguros, planes de pensiones hasta la vinculación de alguna tarjeta de crédito o débito.

Estos son todos los aspectos básicos en los que nos tenemos que fijar para distinguir una buena oferta de otra que no lo sea tanto. Pero además, hay otras condiciones que pueden resultarnos muy atractivas según nuestra situación, como que la hipoteca nos permita pedir una carencia total o de capital en algún momento o que nos deje realizar disposiciones del dinero ya amortizado, por ejemplo.

Gastos asociados a la contratación de un préstamo hipotecario

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos de compra de vivienda y de apertura, más impuestos, que pueden llegar a suponer casi un 15% del valor de la vivienda. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros los gastos serían los siguientes:

• Tasación: el coste de la tasación hipotecaria varía en función del importe del inmueble tasado y se cobra a un tipo fijo sobre el importe de la misma, normalmente sobre el 0,01%. En el ejemplo este porcentaje se traduce en 200 euros.

• Notaría: el coste correspondiente a la escritura pública del acto de compra venta de la vivienda y la elaboración de las nuevas escrituras de la propiedad. Generalmente el valor es entre 0,1% y 0,5%. En el ejemplo equivaldría en torno a 500 euros.

• Gestoría: los honorarios del gestor no están regulados por ley. Su tarifa es independiente del importe de la hipoteca, así que es conveniente preguntar cuánto nos costará para no llevarnos sorpresas. Normalmente, las tarifan oscilan entre los 150 euros y 300 euros.

• IVA: es el impuesto que grava la transmisión de la compra de vivienda nueva o de segunda mano, respectivamente. Actualmente, el IVA es un 10% del valor de la vivienda y el ITP es de entre el 6% y el 10% (depende de la comunidad autónoma). Así, el IVA para nuestro ejemplo costaría 20.000 euros.

• Comisiones de apertura: coste por iniciar la apertura del préstamo hipotecario. No todos los bancos la tienen, pero las entidades que optan por incluir este cargo lo fijan aproximadamente en el 1%.

• IAJD: se aplica para la compra de viviendas nuevas y por la constitución de la hipoteca. Representa entre el 0% y el 1,5% del importe de la casa (200 euros aproximadamente) y de la responsabilidad hipotecaria, que puede variar de una región a otra.

En conjunto, los gastos de escrituración de una hipoteca de 200.000 euros pueden llegar a costar más de 20.000 euros, que es el equivalente al 10-15% del valor del inmueble financiado. Por lo tanto, si queremos contratar un préstamo hipotecario, deberemos disponer de unos ahorros más elevados para hacer frente a los gastos mencionados y cubrir la parte no financiada por el banco (generalmente un 20%).

¿Cuánto pagarás por tu préstamo hipotecario?

En HelpMyCash ponemos a tu disposición un simulador de hipoteca para que puedas calcular al instante lo que pagarás por la hipoteca antes de solicitarla al banco. La ventaja del simulador de hipoteca gratuito es que incluye el precio de todos los gastos vinculados al préstamo hipotecario, teniendo en cuenta seguros y comisiones, entre otros.

Para estar seguros de que tenemos la mejor hipoteca, lo más recomendable es fijarse entre uno o dos bancos que nos presten buenas condiciones, con tal de dar con la que más se ajuste a nuestro perfil económico.

Por ello, HelpMyCash ofrece el comparador de hipotecas gratuito con el que podrás analizar de forma detallada toda la cartera de hipotecas de las entidades desde tu ordenador. Así te asegurarás de conseguir las auténticas hipotecas baratas.

¿Qué hacer si quiero cambiar el contrato hipotecario?

Se puede dar la ocasión en el que un cliente no esté a gusto con el préstamo hipotecario que tiene, por lo que existen dos opciones para modificar sus características: la novación y la subrogación.

A continuación te explicamos estas dos operaciones a las que podrías recurrir:

Novación

El proceso de novación de hipoteca tiene como objetivo mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, pero al contrario que la subrogación esta operación se llevará a cabo en nuestra misma entidad financiera.

Subrogación

Con esta operación, el titular de un préstamo hipotecario puede trasladarlo a otra entidad que le ofrezca unas mejores condiciones de financiación que su banco actual. Sin embargo, hay que saber que si el actual banco decide igualar o mejorar la oferta presentada, el cliente tiene que aceptar su contraoferta obligatoriamente y no puede efectuar el cambio.

¿Los préstamos personales son distintos?

Un préstamo hipotecario es un producto que se utiliza principalmente para financiar la compra de un inmueble, ya sea una primera o segunda vivienda, una finca rural, un local comercial... En cambio, el préstamo personal está diseñado para financiar la adquisición de bienes o de servicios con un precio un poco más bajo, como una reforma o un coche. Al tener unas finalidades tan distintas, las condiciones de estos productos presentan varias diferencias a destacar:

• La garantía de los préstamos personales, como su nombre indica, es exclusivamente personal (los bienes presentes y futuros del prestatario). En cambio, en un crédito hipotecario, la garantía es tanto personal como hipotecaria (la vivienda financiada).

• El plazo de amortización de una hipoteca es mayor que el de un préstamo personal. La mayor parte de los bancos están concediendo hipotecas variables a 30 años y algunos incluso a 40 años. Un préstamo personal tendremos que pagarlo como mucho en 10 años, aunque normalmente el plazo no suele ser superior a 5 años.

• El tipo de interés de un préstamo hipotecario es más bajo que el de un préstamo personal. Actualmente el interés medio de una hipoteca se sitúa en torno al 1,5%. Por el contrario, el interés medio de un préstamo personal se sitúa en torno al 6%.

• Los gastos adicionales no están tan presentes en los préstamos personales (la notaría, la tasación, los impuestos...).

Asimismo, dada la diferencia entre el importe de ambos productos, el préstamo personal puede conseguirse en unos días como máximo, mientras que el proceso de concesión de una hipoteca puede alargarse hasta los dos meses. 

¿Y los préstamos con garantía hipotecaria?

Aunque sus características son muy similares, las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria no son el mismo producto. La garantía de pago de los segundos créditos es únicamente la propiedad del titular (no existe la garantía personal) y, a diferencia de las hipotecas, su finalidad no es adquirir un inmueble: se pueden pedir para reunificar deudas, pagar herencias, etc. Además, pese a que ciertos bancos conceden préstamos con garantía hipotecaria a particulares, lo más común es contratarlos a través de prestamistas privados o de intermediarios financieros. 

Por lo general, los que piden esta clase de productos disponen de unos ingresos bajos o irregulares, pero cuentan con una propiedad que pueden aportar como garantía del crédito. En algunos casos, hasta es posible hacerse con estos préstamos con garantía hipotecaria estando en ASNEF o en otros ficheros de morosidad (a través de empresas privadas), por lo que una persona con una liquidez escasa o deudas impagadas puede "hipotecarse" con estos productos para obtener financiación.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos todo lo que hay que saber acerca de los préstamos diseñados para financiar la adquisición de vivienda, desde las condiciones que suelen tener hasta las clases de créditos que existen.

Fuentes: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuentes principales de información los portales web de Funcas y de Finanzas para todos.

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