A la hora de escoger entre el gran abanico de hipotecas actuales es importante saber cómo funcionan los préstamos hipotecarios y comparar y elegir la opción que más se ajuste a cada perfil económico.

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Pedir una hipoteca es, sin lugar a dudas, la decisión más importante que puede afrontar una persona o una unidad familiar. Para que nuestra elección del producto no sea errónea, a continuación mostraremos varios consejos que nos ayudarán a dar con los mejores préstamos hipotecarios del mercado español. Además, en esta página facilitaremos varias herramientas que podremos usar para obtener toda la información que se necesita antes de firmar una hipoteca.

¿Qué son los préstamos hipotecarios?

En términos generales, todo el mundo ya sabe lo que es un préstamo hipotecario y para qué sirve, aunque mucha gente todavía desconoce sus particularidades. Al firmar uno de estos productos, banco y cliente acuerdan la financiación otorgada, el plazo de reembolso y el resto de las condiciones como el interés, la vinculación o las comisiones. A cambio de prestar su dinero y permitir que se devuelva en plazos, el banco aplicará un interés determinado y exigirá aportar una doble garantía de pago: la hipotecaria (la propia casa) y la personal (el conjunto de bienes presentes y futuros). Por lo tanto, si el cliente no paga las cuotas, responderá con la vivienda financiada y, en el caso de que su valor no cubra la deuda pendiente, también con el resto de sus bienes.

Formas de pagar una hipoteca

Si queremos comprar una vivienda y pedir una financiación al banco, tendremos dos vías para realizar el pago de la hipoteca, mediante los préstamos hipotecarios o con los créditos hipotecarios.

Cuando se trata de un préstamo o de un crédito hipotecario con un alto importe, como es el caso de los productos contratados para financiar la compra de una vivienda, hay dos factores que permiten ver cuál es la diferencia entre un préstamo y un crédito: el precio del dinero prestado (el tipo de interés) y el plazo de amortización.

1. Préstamos hipotecarios

La inmensa mayoría de las hipotecas firmadas en España son préstamos hipotecarios estrictos. Esto significa que, al formalizarse el contrato, las partes establecen qué cantidad de dinero otorga el banco al cliente y en cuánto tiempo se tendrá que devolver, así como cuáles son las condiciones de financiación (interés, vinculación, comisiones...). A un nivel más técnico, los préstamos hipotecarios son también la obligación garantizada de que el titular reembolsará el capital más los intereses del modo acordado con la entidad, siendo el inmueble financiado la garantía principal de pago.

Dependiendo del interés que decida aplicar el banco, podemos dividir los préstamos hipotecarios en tres clases distintas: en hipotecas a interés fijo, en variables o en mixtas. En las primeras, las cuotas mantienen siempre el mismo importe, mientras que en las segundas, su precio puede cambiar dependiendo de los valores que registre el índice ligado al producto (generalmente el euríbor). En cambio, en las mixtas existe un período fijo inicial que, al cabo de entre tres y 20 años, se convierte en variable. En el siguiente listado podemos ver las condiciones de varias de las mejores hipotecas fijas del momento:

Mejores ofertas a tipo fijo
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,20%
Cuota: 515,41€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
Interés: 2,00%
Cuota: 505,88€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

2. Créditos hipotecarios

Algunas entidades también comercializan otra clase de productos denominados créditos hipotecarios o hipotecas abiertas. En realidad, estos préstamos son líneas de crédito, así que aunque se establezca un capital inicial cuando se formaliza el contrato, el titular puede hacer disposiciones del dinero ya amortizado a medida que va pagando las cuotas (con un límite, como es lógico). De esta manera, lo puede invertir en otros proyectos sin tener que pedir un préstamo nuevo, con un interés mucho más bajo que el que se suele aplicar sobre los créditos al consumo. Sin embargo, hay muy pocos bancos que ofrezcan esta opción actualmente.

Es importante saber que si hemos pedido un crédito hipotecario no será posible cambiar la hipoteca de banco. Solo se podrá hacer en el caso de pasar de una hipoteca abierta a otra, o de préstamo hipotecario a préstamo hipotecario.

¿Qué tipos de hipotecas existen según el interés?

Las necesidades de financiación de los consumidores pueden ser muy distintas dependiendo de su situación laboral, personal o financiera, así que no podemos afirmar con rotundidad que exista una hipoteca perfecta para todos y cada uno de los perfiles. Aun así, tampoco se puede negar que, al comparar diversos créditos hipotecarios, siempre nos tenemos que fijar en el tipo de interés aplicado, ya que este es uno de los aspectos que más influirá sobre el precio mensual y total del producto.

Dependiendo del tipo de interés que se aplique, podemos distinguir entre tres tipos de hipotecas:

  • Hipotecas variables: el interés de estos préstamos hipotecarios se calcula sumando el diferencial que aplica cada banco al valor que registre el euríbor en el momento de la revisión, que es imposible de prever. Los hipotecados a tipo variable pueden beneficiarse de unas cuotas más baratas si este índice de referencia cotiza a la baja, pero del mismo modo, si este sube, las mensualidades se encarecerán.
  • Hipotecas fijas: en este caso, el préstamo hipotecario tiene el mismo interés durante todo el plazo de reembolso, por lo que las cuotas a pagar siempre tienen el mismo coste. A día de hoy podemos contratar hipotecas a tipo fijo con un interés incluso por debajo del 2 %, algo que era impensable hace unos años.
  • Hipotecas mixtas: el interés de un préstamo hipotecario a tipo mixto es distinto al principio y al final. En estos momentos, se aplica un fijo durante los primeros años del plazo (de cinco a 20, por norma general), pero pasado ese plazo, el interés pasa a ser variable, es decir, referenciado a un índice. Hay muchos bancos que comercializan hipotecas mixtas, pues son productos que les permiten ingresar más dinero al inicio de la operación (especialmente ahora que el euríbor cotiza en negativo) y les saldrían todavía más rentables si los índices subieran a medio o a largo plazo.

¿Qué finalidades tienen los préstamos hipotecarios?

Las familias normalmente solicitan préstamos hipotecarios para adquirir una primera vivienda, sin embargo existen otros motivos que te contamos a continuación:

Para primera vivienda

Siempre será más fácil conseguir préstamos hipotecarios para adquirir nuestra primera vivienda. Esto es así por dos motivos:

  • Hay menos probabilidades que dejemos de pagar nuestra primera vivienda: una familia española antes dejaría de pagar otros créditos, préstamos o cualquier otro gasto que la hipoteca de su hogar. Tener un sitio para vivir es un derecho y necesidad de todos y no deberíamos permitir perderlo.
  • Es más fácil vender una vivienda situada en un núcleo urbano: las primeras viviendas normalmente están situadas en el centro de pueblos o ciudades, mientras que las segundas residencias puede ser que estén en la costa o en zonas de montaña. Si están en un núcleo urbano es más probable que otra persona quiera comprar esa casa y convertirla en su primera vivienda.

Eso sí, como es lógico, para acceder a estos productos es imprescindible contar con un buen nivel de ingresos y una economía saneada. Por lo general, las hipotecas para primera vivienda cubren hasta el 80 % del valor de compraventa o tasación del inmueble y pueden devolverse en un plazo máximo de unos 30 años.

Para segunda vivienda

En muchos casos, los bancos ofrecen préstamos hipotecarios que permiten tanto adquirir una vivienda de residencia habitual como financiar la compra de una segunda casa, es decir, de un inmueble para usar durante las vacaciones o para invertir, por ejemplo (aunque hay productos que solo pueden utilizarse para una u otra finalidad). No obstante, hay que destacar que las características de las hipotecas para segunda vivienda son un poco distintas a las de los créditos hipotecarios para segunda residencia, pues al conceder estas últimas, el riesgo de morosidad asumido por los bancos es más elevado.

Veamos cuáles son los requisitos que hay que cumplir para acceder a estos préstamos hipotecarios:

  • Unos ahorros de entre el 30 % y el 50 %.

  • Poner la vivienda habitual como segunda garantía.

  • Financiación de entre el 50 % y el 70 % de la tasación o el precio de compraventa.

  • Tener unos ingresos mensuales altos.

Es importante tener en cuenta que si queremos pedir un préstamo hipotecario para financiar una segunda vivienda, generalmente el plazo que nos concederán será menor que para una primera, ya que el banco corre mas riesgo de impago.

Para pisos de banco

Las hipotecas de pisos de bancos son préstamos hipotecarios que conceden las entidades bancarias para financiar la compra de una vivienda de su inmobiliaria.

Los pisos de bancos aparecieron durante la crisis económica: muchos clientes no pudieron pagar en su momento su préstamo hipotecario y el banco o caja les embargó la vivienda. Ahora las entidades quieren dar salida a este tipo de pisos y ofrecen hipotecas para venderlos.

No son inmuebles más baratos que los del resto del mercado, pero el tipo de préstamos hipotecarios que ofrecen, pueden mejorar algunas condiciones, relacionadas con pedir una hipoteca, como por ejemplo el porcentaje de financiación y el plazo para reintegrar la deuda:

  • Se puede conseguir una hipoteca 100 % financiación del precio de tasación de la vivienda, mientras que para el resto de hipotecas la financiación es de máximo el 80 %.

  • Suelen tener un plazo de amortización de la hipoteca más largo que puede llegar hasta 50 años.

  • La tasación del inmueble ya está pagada porque el banco ha tasado su piso antes de ponerlo a la venta.

En cuanto a las comisiones y productos vinculados, no suelen haber diferencias entre los préstamos hipotecarios normales o las hipotecas para pisos de bancos.


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Para construcción

Las hipotecas para construcción (o de autopromoción) son préstamos hipotecarios con los que podemos financiar la compra de un suelo y la posterior edificación de una vivienda sobre él. estos productos se pueden clasificar en dos grupos: las hipotecas que algunos bancos comercializan con esta finalidad en concreto y los préstamos hipotecarios para primera o segunda residencia que pueden adaptarse para financiar también el coste de la construcción. En ambos casos, si pedimos el préstamo para edificar un inmueble, es probable que la financiación ofrecida sea de menos del 80 %.

Para subrogación o cambio de banco

En los catálogos de algunos bancos también encontraremos créditos hipotecarios que están diseñados para llevar a cabo subrogaciones, es decir, para que el cliente de otra entidad traslade su hipoteca. Esta es una operación que nos puede salir a cuenta si las condiciones de nuestro actual préstamo hipotecario son mejorables y el único modo de modificarlas es mediante un cambio de banco. 

Eso sí, antes de hacer la subrogación debemos saber que esta operación tiene diversos gastos asociados y que, además, no nos permite modificar el límite de financiación del crédito ni sus garantías. En el listado siguiente mostramos cuáles son todas las características que podemos cambiar si realizamos una subrogación para cambiar un crédito hipotecario de banco:

  • Eliminar o reducir comisiones. Debemos intentar quitar todas las comisiones o reducirlas a las mínimas.
  • Eliminar o reducir vinculaciones. Podemos cambiar la vinculación, es decir dar de baja un seguro o deshacernos de alguna tarjeta.
  • Cambiar el índice de referencia. La mayoría de hipotecas variables están referenciadas a euríbor. Sin embargo, si contamos con un préstamo hipotecario antiguo basado en el IRPH podemos cambiar el índice de referencia a euríbor.
  • El tipo de interés aplicado. Con el nuevo contrato podemos bajar los intereses y también pasar de un tipo de interés a otro. Por ejemplo, de una hipoteca variable a fija o viceversa, al igual que pasarla a interés mixto.

Requisitos para pedir una hipoteca

Como es lógico, las entidades no nos prestarán dinero si no están seguros de que podremos pagar las cuotas a lo largo de todo el plazo de la hipoteca. Por ello, si queremos acceder a estos productos, es imprescindible reunir las siguientes condiciones de solvencia:

  • Disponer de ahorros: el banco normalmente nos va a financiar el 80 % del precio de la vivienda, por lo que el otro 20 % corre a cuenta del hipotecado. A parte de este dinero debemos contar con los gastos de apertura, que representan un 15 %. Por lo tanto, los ahorros deben ser del 35 %.
  • Estabilidad laboral: debemos tener un contrato indefinido o por lo menos uno de los titulares del préstamo hipotecario y con unos ingresos altos de más de 2.000 € mensuales.
  • Avales muy cualificados: estos deben disponer de bienes, ingresos altos y empleo estable. Recurrir a un aval supone un riesgo muy importante, ya que existe la posibilidad de pérdidas de inmuebles en un caso de impago.
  • No tener antecedentes de impagos: se nos concederá la hipoteca mientras que no tengamos préstamos anteriores por pagar y no figuremos en ningún registro de impagados como ASNEF.

Si cumples todos estos requisitos y quieres pedir una hipoteca, en la siguiente guía gratuita te explicamos qué pasos debes seguir para tramitar tu solicitud:


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CÓMO PEDIR UNA HIPOTECA AL BANCO

Gastos asociados a la contratación de un préstamo hipotecario

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos de compra de vivienda y de apertura, más impuestos, que pueden llegar a suponer casi un 15 % del valor de la vivienda. Por tanto, para una hipoteca de 200.000 € los gastos serían los siguientes:

  • Tasación: el coste de la tasación hipotecaria varía en función del importe del inmueble tasado y se cobra a un tipo fijo sobre el importe de la misma, normalmente 0,01 %. En el ejemplo este porcentaje se traduce en 200 €.

  • Notaría: coste correspondiente a la escritura pública del acto de compra venta de la vivienda y la elaboración de las nuevas escrituras de la propiedad. Generalmente el valor es entre 0,1 % y 0,5 %. En el ejemplo equivaldría en torno a 500 €.

  • Gestoría: los honorarios del gestor no están regulados por ley. Su tarifa es independiente del importe de la hipoteca. Es conveniente preguntar cuánto nos costará para no llevarnos sorpresas. Normalmente, las tarifan oscilan entre los 150 € y 300 €.

  • IVA: es el impuesto que grava la transmisión de la compra de vivienda nueva. Actualmente es un 10 % del valor de la vivienda, no de la hipoteca. Así que serían más 20.000 €.

  • Comisiones de apertura: coste por iniciar la apertura del préstamo hipotecario. No todos los bancos las tienen, pero las entidades que optan por incluir esta cláusula, la fijan aproximadamente en el 1 %.

  • IAJD: se aplica para la compra de viviendas nuevas. Constituye el 1 % del importe de la casa. 200 € aproximadamente, es un impuesto que aplica cada comunidad autónoma de forma independiente, y por lo tanto varía de una región a otra.

En conjunto, los gastos de escrituración de una hipoteca de 200.000 euros pueden llegar a costar más de 20.000 euros, que es el equivalente al 10-15 % del valor del inmueble financiado. Por lo tanto, si queremos contratar un préstamo hipotecario, deberemos disponer de unos ahorros más elevados para hacer frente a los gastos mencionados y cubrir la parte no financiada por el banco (generalmente un 20 %).

Qué debemos comparar para encontrar el mejor préstamo

A continuación presentamos las características que debemos tener en cuenta en el momento de comparar entre unos préstamos y otros para encontrar el mejor:

  • El tipo de interés: éste puede ser de tres tipos: variable, fijo o mixto. Si la hipoteca es variable, tendrá un tipo de interés referenciado a euríbor, mientras que si es fija mantendrá el mismo diferencial durante la vida del préstamo hipotecario. Cuando hablamos de hipotecas mixtas nos referimos a aquellas que empiezan los primeros años con un interés fijo y luego cambian y pasan a ser de tipo variable.
  • La financiación: la mayoría de los bancos conceden el 80 % del valor de la vivienda, por lo que el otro 20 % del capital tiene que ir a cargo del hipotecado. El Banco Central recomienda que no se destine más del 35 % del sueldo a pagar la hipoteca.
  • El plazo de amortización: debemos saber que contratando una hipoteca a un largo plazo pagaremos una cuota menor cada mes, pero al final pagaremos más intereses durante más años y con un plazo más corto destinaremos menos dinero en intereses. Lo que aconsejamos es encontrar un equilibrio entre una cuota que podemos asumir y el menor plazo posible para amortizar la hipoteca.
  • Las comisiones: este es un punto a tener muy en cuenta a la hora de comparar ya que debemos intentar que el préstamo hipotecario contenga las mínimas comisiones o que no tenga ninguna. Pueden ser por apertura y estudio, por subrogación o amortización parcial.
  • La vinculación: el banco normalmente nos pedirá la contratación de algún producto que se asocia a la hipoteca. Estos pueden ser desde seguros, planes de pensiones hasta la vinculación de alguna tarjeta de crédito o débito.

Estos son todos los aspectos básicos en los que nos tenemos que fijar para distinguir una buena oferta de otra que no lo sea tanto. Además, hay otras condiciones que pueden resultarnos muy atractivas según nuestra situación, como que la hipoteca nos permita pedir una carencia total o de capital en algún momento o que nos deje realizar disposiciones del dinero ya amortizado, por ejemplo.

¿En qué se diferencian de los préstamos personales?

Un préstamo hipotecario es un producto diseñado, principalmente para financiar la adquisición de un inmueble, ya se trate de una vivienda, de un local comercial, de un suelo edificable, de una finca rural... En cambio, el préstamo personal se utiliza para cubrir la compra de bienes o de servicios con un precio algo más reducido, como una reforma, el coche o la matrícula de un máster, por ejemplo. Como son para finalidades distintas, existen también diferencias notables entre las condiciones de ambos créditos:

  • La garantía de los préstamos personales, como su nombre indica, es exclusivamente personal (los bienes presentes y futuros del prestatario). En cambio, en un crédito hipotecario, la garantía es tanto personal como hipotecaria (la vivienda financiada).

  • El plazo de amortización de una hipoteca es mayor que el de un préstamo personal. La mayor parte de los bancos están concediendo hipotecas variables a 30 años y algunos incluso a 40 años. Un préstamo personal tendremos que pagarlo como mucho en 10 años, aunque normalmente el plazo no suele ser superior a 5 años.

  • El tipo de interés de un préstamo hipotecario es más bajo que el de un préstamo personal. Actualmente el interés medio de una hipoteca se sitúa en torno al 1,5 %. Por el contrario, el interés medio de un préstamo personal se sitúa en torno al 6 %.

  • Los gastos adicionales no están presentes en los préstamos personales como comisiones, registros, notaría, tasación, gestoría, ni impuestos.

¿Qué son los préstamos con garantía hipotecaria?

Aunque presentan ciertas características similares, las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria no son el mismo producto. La garantía de los segundos créditos es únicamente la vivienda en propiedad del titular (sin garantía persona) y, a diferencia de las hipotecas, se suelen utilizar para agrupar deudas, pagar herencias o cubrir otras necesidades que no son la de adquirir inmuebles. Además, pese a que hay bancos que conceden préstamos con garantía hipotecaria, lo más habitual es contratarlos a través de intermediarios financieros o de prestamistas privados.

Normalmente, los que recurren a este tipo de productos cuentan con unos ingresos irregulares o bajos, pero disponen de una propiedad que pueden aportar como garantía del crédito. En algunos casos, hasta es posible hacerse con estos préstamos con garantía hipotecaria estando en ASNEF o en otros ficheros de morosidad (a través de empresas privadas), por lo que una persona con una liquidez escasa o deudas impagadas puede "hipotecarse" con estos productos para obtener financiación.

¿Qué hacer si quiero cambiar el contrato hipotecario?

Se puede dar la ocasión en el que un cliente no esté a gusto con el préstamo hipotecario que tiene, por lo que existen dos opciones para modificar sus características: la novación y la subrogación.

A continuación te explicamos estas dos operaciones a las que podrías recurrir:

Novación

El proceso de novación de hipoteca tiene como objetivo mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, pero al contrario que la subrogación esta operación se llevará a cabo en nuestra misma entidad financiera.

Este va a ser el desembolso económico por realizar una novación:

  • Comisión: esta comisión se fija en un 0,50 % los primeros cinco años y del 0,25 %, pero con una nueva ley reguladora que podría entrar en vigor a finales de año, la comisión a partir del sexto año se eliminaría definitivamente.
  • Notaría: generalmente entre 0,2% y 0,5% del capital pendiente.
  • Registro de la Propiedad: aproximadamente es la mitad que los gastos de notario.
  • Gestoría: el importe se negocia, ya que no hay normativa que la regule pero no suele ser más de 150 €.
  • Tasación: la media en el caso de una novación son unos 300 €, pero puede pasar que el banco al que nos cambiemos utilice la misma tasación que ya se hizo anteriormente. Cabe especificar que esta tasación caduca a los seis meses.

Subrogación

Con esta operación, el titular de un préstamo hipotecario puede trasladarlo a otra entidad que le ofrezca unas mejores condiciones de financiación que su banco actual. Sin embargo, hay que saber que si el actual banco decide igualar o mejorar la oferta presentada, el cliente tiene que aceptar su contraoferta obligatoriamente y no puede efectuar el cambio. Además, hay que tener presente que la subrogación tiene diversos gastos asociados a la modificación que hay que abonar al formalizar la escritura correspondiente:

  1. Comisión: si la hipoteca que vamos a firmar incluye una comisión de subrogación de hipoteca, pagaremos 0,50 % durante los primeros 5 años del préstamo y 0,25 % a partir del sexto año del capital pendiente.

  2. Los gastos por subrogación : suelen ser más bajos que para la compra de una vivienda. Normalmente estos son los que nos podemos encontrar:

  • Notaría y registro: no suelen superar los 600 €.

  • Tasación: el importe está entre 200 € y 400 €.

  • Gestoría: no están regulados por ley, así que se pueden negociar. Normalmente no superan los 300 €.

  • Registro de la Propiedad: no suele ser superior a 100 €.


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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí explicamos todo lo que hay que saber acerca de los préstamos diseñados para financiar la adquisición de vivienda, desde las condiciones que suelen tener hasta las clases de créditos que existen.

Fuentes: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuentes principales de información los portales web de Funcas y de Finanzas para todos.

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Preguntas recientes

Avatar  de kiker casillas

Vinculacion hipoteca fija de targobank

Buenas, me estoy informando acerca de la hipoteca fija de targobank y me dicen que el seguro de vida y hogar solo es vinculante el primer año. De la nomina y los recibos no me especifican. También seria obligatorio solo el primer año? Muchas gracias y un saludo

kiker casillas 22/05/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, kiker casillas. 

Esta información te la puede especificar el propio banco. De todos modos, por norma general, cuando se exige domiciliar la nómina o los ingresos para bonificar el interés de una hipoteca fija o variable, ese requisito se tiene que cumplir durante toda la vida del préstamo. 

Un saludo. 


2 kiker casillas el 22/05/2018

Avatar  de kiker casillas

[cita=48610]#1[/cita] Gracias por tu respuesta. Es que el la fiper me pone: prestamo sin bonificaciones. Riesgo condicionado a la contratacion de seguros de vida y hogar, tarjetas de credito y debito y domiciliacion de nomina, recibos del hogar. Y por correo me ha dicho: Como anteriormente comentábamos, el préstamo no se encuentra bonificado pero sí se condiciona el primer año a la contratación de seguros de vida y hogar, así como a la domiciliación de nómina y recibos del hogar. No se si hay alguien que tenga esta hipoteca y me confirme si al año te puedes dar de baja de todo (aunque no es la intencion) Saludos


Avatar de javier1971

Hola, una pregunta...como me puedo comunicar con el Sr. Miguel Riera?...es por una inquietud.

Nesecito su mail porfavor...

javier1971 22/05/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, javier1971.

No ofrecemos asesoramiento a través de correos electrónicos privados, ya que consideramos que nuestras respuestas deben ser públicas para que toda la comunidad se pueda beneficiar. Si tienes cualquier duda sobre las hipotecas en general o sobre algún caso más particular, puedes compartirla en este mismo foro y trataremos de resolverla. 

Un saludo. 


Avatar  de Tony38

Que gastos tendría que afrontar ahira con mi nueva pareja para que el apareciera en la hipoteca

Hola tengo un hipoteca con mi ex y quiero quedarme con ella junto con mi nueva pareja la hipoteca. Mi ex quere renunciar a la hipoteca pq compramos a un precio alto y vendiendo ahora tendriamos que perder los dos dinero.Que gastos tendría que afrontar ahira con mi nueva pareja para que el apareciera en la hipoteca y quitar a mi ex? Gracias

Tony38 18/05/2018 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Tony38.

Hay dos aspectos que debes tener en cuenta en un caso así. El primero es que para que tu ex deje de ser propietario de la vivienda debéis hacer una extinción de condominio. Se trata de una operación por la cuál uno de los propietarios cede al otro su parte a cambio de una contraprestación económica. Dicha contraprestación se calcula en base al valor actual de la vivienda (por lo que hay que tasarla) menos la hipoteca pendiente. Es decir, teniendo en cuenta que ambos sois propietarios al 50 % de la vivienda y tenéis la hipoteca a medias, deberéis saber cuánto cuesta la casa actualmente y, al 50 % de ese valor (que es lo que te cedería) restarle el 50 % de la hipoteca pendiente. 

Si no lo hacéis así, se consideraría que hay un exceso de adjudicación, y en la próxima declaración de la renta deberíais tributar el IRPF de la ganancia o pérdida patrimonial. Del mismo modo, si solo hay cesión pero no hay contrapartida económica, se puede considerar como una donación y hay que pagar el correspondiente impuesto.

Respecto a los gastos de la extinción de condominio hay que pagar la tasación, la notaría, el registro, la gestoría y el IAJD, que se aplica sobre la parte vendida.

Por otra parte, para que tu expareja deje de constar como titular de la hipoteca, deberéis llegar a un acuerdo con el banco para hacer una novación, que es una operación por la cual se puede modificar cualquier condición del contrato. En este caso, si tu nueva pareja tiene un buen perfil, puede que el banco no os ponga mucho problema, pero ten en cuenta que no está obligado a aceptarlo y que puede que os toque negociar y cambiar alguna otra condición. En este caso, los gastos serán la posible comisión por novación (en caso de que tu contrato la refleje) y los costes de notaría, gestoría y registro. Si no amplias la hipoteca no deberás pagar ni tasación ni IAJD por esta operación.

Un saludo.


2 Tony38 el 22/05/2018

Avatar  de Tony38

Hola la vivienda la adquirimos por 240000 y si la vendemos nos darían 200.000 por lo que el valor de tasación está por debajo del valor de venta.Y de hipo teca me quedan 210.000 .que gastos tendría que afrontar? Un saludo y gracias


3 HelpMyCash el 23/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Tony38.

Es indiferente el precio por el que la comprasteis, habría que hacer una tasación y ver cuánto vale ahora la vivienda. Sobre ese valor, si la adquisición es a partes iguales, deberías pagarle a él la mitad menos la mitad de la hipoteca pendiente (si ambos sois titulares por igual) para que te cediera su parte.

Si el resultado es negativo, es decir, que la mitad pendiente de la hipoteca sea mayor a la mitad del valor actual de la vivienda, lo más probable es que la venta se hiciera a precio cero y que haya que declarar el exceso de adjudicación correspondiente en la declaración de la renta, pero como no somos expertos en materia tributaria te recomendamos que consultes con tus abogados o en la misma Agencia Tributaria.

En cuanto a los gastos, son los mismos que te comentamos en la anterior respuesta.

Un saludo.


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