cómo son las hipotecas subprime

¿Qué eran las hipotecas subprime?

El término subprime proviene de Estados Unidos y hace referencia a la calificación de los productos financieros. El sistema hipotecario estadounidense, a diferencia del español, utiliza una escala de calificación para determinar el riesgo de las operaciones según el perfil del cliente. Así, a los que tienen una puntuación de más de 660 puntos se les considera prime, mientras que a los que puntúan por debajo se les considera subprime.

Hay que decir, eso sí, que las hipotecas concedidas a estos clientes no tenían por qué ser de mala calidad. Con esa calificación se indicaba, simplemente, que los titulares no tenían un perfil excelente, que en general solo tenían aquellos que cumplían los requisitos de las agencias gubernamentales estadounidenses.

¿Cuáles eran las condiciones de estas hipotecas basura?

A partir del año 2000, sin embargo, los bancos estadounidenses decidieron empezar a dar estas hipotecas subprime a clientes con un perfil muy malo, pues les daban una mayor rentabilidad. Pero no lo hicieron directamente, sino que delegaron la venta de estos créditos en brókeres inmobiliarios u otras entidades de financiación.

Veamos cuáles eran las condiciones de estos préstamos hipotecarios basura:

  • Concedidas a clientes con muy mal perfil. Muchos titulares ni siquiera tenían trabajo, ingresos estables u otras propiedades (eran NINJA, que es el acrónimo de la expresión no income, no job and no assets).

  • La financiación solía superar el 80%. De hecho, durante esa época era muy sencillo conseguir una hipoteca 100 o incluso que financiara también los gastos.

  • El interés era más alto, pues el riesgo de impago era mayor. En general, era de entre 1,5 y 7 puntos superior al normal.

  • En general, tenían más comisiones, sin contar la comisión por intermediación que cobraban los brókeres.

Pero ¿cómo se podía sostener este sistema? La clave fueron los bonos hipotecarios: las entidades empaquetaban estas hipotecas con otras de menor riesgo y vendían esos paquetes a fondos de inversión, así que no tenían que asumir el alto riesgo de estas operaciones.

¿Cómo causaron la crisis?

Hasta aproximadamente el año 2006, según el Instituto de Estudios Bursátiles, las entidades financieras de Estados Unidos ganaron mucho dinero con estos productos. Sin embargo, a partir de ese año, el interés de las hipotecas empezó a ser demasiado alto, lo que provocó que muchos titulares no pudieran pagar las cuotas y tuvieron que devolver sus viviendas, que ya no podían revenderse más caras porque los precios habían alcanzado su tope y comenzaba a caer vertiginosamente.

El resto de la historia ya lo conocemos: aunque nadie quiso verlo (o lo vio y no hizo nada), la morosidad de las hipotecas basura fue en aumento, así que los bonos que las contenían perdieron todo su valor. Eso, entre otros factores más complejos, provocó que fondos y entidades de todo el mundo tuvieran graves problemas de liquidez o hasta que quebraran, lo que originó la crisis financiera de 2007-2008.

Consecuencias de la crisis de las subprime en las hipotecas actuales

Ya han pasado más de 10 años desde su explosión, pero la crisis de las subprime aún sigue presente en las mentes tanto de los bancos como de los futuros hipotecados. Dejando de lado las consecuencias económicas para las entidades financieras, el principal efecto que tuvo fue el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios para que no se volviera a repetir algo parecido. Veamos en qué se tradujo eso:

  • Requisitos más duros para poder financiar la casa: los bancos ahora se lo piensan dos veces antes de aprobar un préstamo hipotecario. Además, ya no se dan esas hipotecas basura que se concedían antes de la crisis.

  • Se presta menos dinero: es muy difícil conseguir más del 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda.

  • Mayor control de las operaciones y más protección al consumidor: durante los últimos años se han promulgado nuevas leyes para intentar evitar que se produzca una crisis similar por culpa de malas prácticas bancarias.

En España, el efecto de las hipotecas subprime estadounidenses no se notó tanto como en otros países europeos, pero sí sufrimos una grave recesión cuando pinchó nuestra particular burbuja inmobiliaria. A causa de eso, vivimos una inmensa ola de desahucios y el consecuente aumento exponencial de la oferta de pisos de bancos, además de un endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página tratamos de explicar el concepto de hipoteca subprime, así como el impacto de que tuvo este producto en el estallido de la crisis mundial.

Metodología: para la redacción de esta página se han consultado fuentes oficiales y noticias publicadas en diversos medios de comunicación.

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SOFÍA
HIPOTECA MIXTA O VARIABLE DE ING @SOFÍA - hace 2 horas
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He solicitado un estudio de hipoteca con ING. Me he separado de mi pareja, no estamos casados, y tenemos un piso al 50% del que queda por pagar 7.000€. Yo le quiero comprar su parte, por lo que me he puesto en contacto con ING. Él me pide 50mil euros por su 50%, e ING me ha dicho que en principio la operación sería viable, ya que me concederían el 80% del valor de tasación, de tal forma que si el piso se tasara en 100mil euros tendría margen para comprar su mitad y cancelar hipoteca con Santander y quedarme hipotecada con ING. Éstos me han hecho un estudio de hipoteca en base a 56mil euros, con una hipoteca mixta (10 años una cuota de 144€ euros, a los 11 años sería variable, 1,11+euribor), por otro lado me ofrecen también la variable saliendo la cuota el primer año a 180€(1,99% +euribor). He solicitado la amortización al máximo de años(37años), ya que tenemos una hija y mis ingresos son mil eurista justa. Mi duda es si me conviene una la hipoteca de ING mixta o variable. Eso sí, el tipo de interés que me aplican es del 1,11 si vinculo 2 seguros (hogar y vida) y sin vinculaciones se incrementa en 0,40%.  Actualmente el estudio hipotecario está al tipo de interés variable,, pero tengo mis dudas y no sé si quizás me saldría más rentable el tipo mixto.  Quedo a la espera de sus noticias,    Muchas gracias por el servicio que dan
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, SOFÍA. 

Dado que la hipoteca mixta tendría un plazo a tipo fijo de unos 10 años, lo más probable es que la hipoteca variable te saliera más a cuenta durante ese período inicial. Y es que la mayoría de las previsiones apuntan a que el euríbor se mantendrá bajo durante los siguientes cinco años como mínimo. 

Ahora bien, si no te fías del euríbor y prefieres pagar siempre lo mismo durante los primeros 10 años, quizás te puede venir bien la hipoteca mixta, aunque sabiendo que, quizás, podrías acabar pagando de más durante la primera década. Pasados esos 10 años, además, tus cuotas también podrían subir si el euríbor está alto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Nerea
Consulta novacion hipoteca @Nerea - hace 1 día
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Buenos días:
tenemos una hipoteca de capital pendiente de 125000 y nos hemos planteado si sería posible y rentable ampliar el capital y meter en la hipoteca dos préstamos  que tenemos de un coche  y otro personal,y por la necesidad de comprar un segundo coche en vez de sacar un crédito personal meterlo también en la hipoteca, y así pagar una sola cuota más baja en conjunto y no tantas que se hace elevado en cuotas. Que gastos conllevaría? Y sería factible?
Espero su repsuesta
muchas gracias y un saludo 
nerea
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Sí, el propio banco te pedirá que tases la casa de nuevo para saber cuál sería su valor actual. Antes de hacerlo, sin embargo, nuestro consejo es que vayas a la oficina y preguntes si verían viable, en principio, la operación. De esta manera, si te dicen que no, al menos te ahorrarás la tasación. 

Un saludo. 

Nerea
Nerea
hace 1 día

Muchísimas gracias Miquel Riera por la pronta respuesta.
ok tendré en cuenta lo de la tasación, aunque si la hipoteca se firmo en 2012 y se tasó tendría que volverla a tasar verdad?
Muchas gracias y un saludo 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Nerea. 

Si te parece bien, empezaremos por el final. Para ampliar la hipoteca, es imprescindible que el capital pendiente más el importe de los tres créditos no supere el 80% del valor de la vivienda. Si lo supera, es muy improbable que el banco os dé el visto bueno. Y si no lo supera, dependerá del análisis de riesgos que haga el banco, en el que tendrá en cuenta vuestros ingresos, vuestra estabilidad económica, etc. 

En cuanto al precio de la operación, en nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuáles son las costas que tendríais que pagar. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

soninet
fin del codigo de buenas practicas @soninet - hace 1 día
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Hola buenos dias, tengo una duda tengo concedido el codigo de buenas practicas pero en agosto de 2020 se me termina.  Mi situacion sigue siendo igual no puedo hacer frente a la hipoteca soy madre soltera de una niña de 4 años y trabajo solo media jornada cobro 500€ y con eso no me da para nada.  Ya estoy empezando a ponerme nerviosa porque veo que se acerca la fecha.  Hay algo que pueda hacer para que no nos echen de la casa, me pueden ampliar el tiempo o un alquiler social o no se algo pero no tener que irnos.  Gracias un saludo
 
soninet
soninet
hace 1 día

Muchas gracias por su ayuda, asi lo hare

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

El decreto en el que se establecen las medidas del Código de Buenas Prácticas no especifica en ningún momento que no se pueda acogerse nuevamente a él si, tras transcurrir un período de cinco años, los titulares aún se encuentran dentro del umbral de exclusión. Por lo tanto, entendemos que puedes volverte a acoger al Código si reúnes sus requisitos. 

En cuanto a tu pregunta, nuestro consejo es que acudas cuanto antes al banco para que sepan de tu intención de volverte a acoger al Código y puedan preparar en plan de reestructuración, así que es preferible que vayas en enero que en agosto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

soninet
soninet
hace 1 día

muchas gracias por responder tan pronto. 
Es posible entonces ampliar el tiempo del codigo de buenas practicas yo pensaba que eran esos 5 años y ya no se podia hacer nada mas. 
Yo pensaba ir sobre enero para no dar lugar a que llegue agosto y no se pueda hacer nada. 
usted que es lo que me recomienda

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, soninet.

Si aún cumples los requisitos para acogerte a él, en principio puedes solicitar a tu banco una nueva adhesión al Código de Buenas Prácticas para que se te vuelvan a aplicar las medidas previstas en esta normativa. Nuestro consejo es que te pongas en contacto cuanto antes con tu banco para adelantarte al vencimiento del plazo y presentar la documentación y la solicitud pertinente cuanto antes. 

Un saludo. 

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