cómo son las hipotecas subprime

¿Qué eran las hipotecas subprime?

El término subprime proviene de Estados Unidos y hace referencia a la calificación de los productos financieros. El sistema hipotecario estadounidense, a diferencia del español, utiliza una escala de calificación para determinar el riesgo de las operaciones según el perfil del cliente. Así, a los que tienen una puntuación de más de 660 puntos se les considera prime, mientras que a los que puntúan por debajo se les considera subprime.

Sin embargo, las hipotecas concedidas a estos clientes no son necesariamente de mala calidad. Esta calificación indica, simplemente, que el perfil de los titulares no es el mejor (prime), ya que, normalmente, el único requisito era cumplir una serie de aspectos establecidos por el gobierno estadounidense.

¿Cuáles eran las condiciones de estas hipotecas basura?

A partir del año 2000, sin embargo, los bancos estadounidenses decidieron empezar a dar estas hipotecas subprime a clientes con un mal perfil, pues les daban una mayor rentabilidad. Pero no lo hicieron directamente, sino que delegaron la venta de estos créditos en brókeres inmobiliarios u otras entidades de financiación.

Veamos cuáles eran las condiciones de estos préstamos hipotecarios basura:

  • Concedidas a clientes con muy mal perfil. Muchos titulares ni siquiera tenían trabajo, ingresos estables u otras propiedades (eran NINJA, que es el acrónimo de la expresión no income, no job and no assets).

  • La financiación solía superar el 80%. De hecho, durante esa época era muy sencillo conseguir una hipoteca 100 o incluso que financiara también los gastos.

  • El interés era más alto, pues el riesgo de impago era mayor. En general, era de entre 1,5 y 7 puntos superior al normal.

  • En general, tenían más comisiones, sin contar la comisión por intermediación que cobraban los brókeres.

Pero ¿cómo se podía sostener este sistema? La clave fueron los bonos hipotecarios: las entidades empaquetaban estas hipotecas con otras de menor riesgo y vendían esos paquetes a fondos de inversión, así que no tenían que asumir el alto riesgo de estas operaciones.

Durante esos mismos años, en España se concedían préstamos hipotecarios sin aval con condiciones muy parecidas a las hipotecas subprime estadounidenses: alta financiación, otorgadas a clientes con una situación económica inestable… Esta fue una de las causas de la crisis económica posterior vivida en nuestro país.

¿Cómo causaron la crisis?

Hasta aproximadamente el año 2006, según el Instituto de Estudios Bursátiles, las entidades financieras de Estados Unidos ganaron mucho dinero con estos productos. Sin embargo, a partir de ese año, el interés de las hipotecas empezó a ser demasiado alto, lo que provocó que muchos titulares no pudieran pagar las cuotas y tuvieron que devolver sus viviendas, que ya no podían revenderse más caras porque los precios habían alcanzado su tope y comenzaba a caer vertiginosamente.

El resto de la historia ya lo conocemos: aunque nadie quiso verlo (o lo vio y no hizo nada), la morosidad de las hipotecas basura fue en aumento, así que los bonos que las contenían perdieron todo su valor. Eso, entre otros factores más complejos, provocó que fondos y entidades de todo el mundo tuvieran graves problemas de liquidez o hasta que quebraran, lo que originó la crisis financiera de 2007-2008.

¿Cuáles son las consecuencias de la crisis de las subprime?

hipotecas subprime

Ya han pasado más de 10 años desde su explosión, pero la crisis de las subprime aún sigue presente en las mentes tanto de los bancos como de los futuros hipotecados. Dejando de lado las consecuencias económicas para las entidades financieras, el principal efecto que tuvo fue el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios para que no se volviera a repetir algo parecido. Veamos en qué se tradujo eso:

  • Requisitos más duros para poder financiar la casa: los bancos ahora se lo piensan dos veces antes de aprobar un préstamo hipotecario. Además, ya no se dan esas hipotecas basura que se concedían antes de la crisis.

  • Se presta menos dinero: es muy difícil conseguir más del 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda.

  • Mayor control de las operaciones y más protección al consumidor: durante los últimos años se han promulgado nuevas leyes para intentar evitar que se produzca una crisis similar por culpa de malas prácticas bancarias.

En España, el efecto de las hipotecas subprime estadounidenses no se notó tanto como en otros países europeos, pero sí sufrimos una grave recesión cuando pinchó nuestra particular burbuja inmobiliaria. A causa de eso, vivimos una inmensa ola de desahucios y el consecuente aumento exponencial de la oferta de pisos de bancos, además de un endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios. Esta última consecuencia se puede apreciar todavía hoy en la oferta prácticamente inexistente de hipotecas 100.

¿Qué hago si firmé una hipoteca subprime y no la puedo pagar?

Lamentablemente, aún hay muchas personas afectadas por una de estas hipotecas basura contratadas antes del 2008. Debido a sus malas condiciones, hay hipotecados a los que les cuesta pagar sus cuotas o que, por su peor situación económica, ni siquiera pueden hacer frente a las mensualidades. 

En estos casos, por fortuna, existen diversas soluciones para evitar el impago y el posible embargo de la vivienda. En la siguiente guía gratuita, elaborada por los expertos de HelpMyCash.com, explicamos en qué consisten: 

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Fernando Infante
Conseguir 100% precio vivienda @Fernando Infante - hace 13 horas
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Buenos días. Tengo intención de comprar un piso de obra nueva como vivienda actual y no vender mi actual piso (del que debo de hipoteca 45000) para alquilar.
El problema que no dispongo de ahorros, por lo que debería financiar al menos el 100% del precio.
Cual sería la mejor opción para conseguir financiación sin vender mi actual vivienda?. Muchas gracias.
 
saludos
 
Fernando
Fernando Infante
Fernando Infante
hace 13 horas

Buenos días Miquel, gracias por responder. No hay problema para cancelar mi actual hipoteca. Lo que no entiendo (disculpa mi ignorancia) como uso mi actual vivienda de garantía, porque el gestor de mi actual banco no me ha dado más explicaciones que ellos no ofrecen ese tipo de producto. Gracias.
saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Fernando Infante. 

Quizás lo más adecuado, en tu caso, sería pedir una hipoteca para comprar esa nueva vivienda y cancelar la que tienes sobre tu piso. De este modo, la nueva hipoteca tendría dos garantías (la vivienda nueva y el piso), así que el banco podría llegar a financiarte hasta el 100% de la compra

Las opciones de tener éxito, eso sí, dependerán de la política de riesgos que tenga el banco al que acudas, del valor de tu actual piso y de la vivienda que quieres comprar y de tu situación económica y laboral. Nuestro consejo, por lo tanto, es que acudas a varias entidades para saber si la operación sería viable. También puedes contactar con un bróker hipotecario para que analice tu caso y, si quieres contratar sus servicios, para que te encuentre a un banco dispuesto a concederte la hipoteca al 100%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Félix Antonio Domínguez Pérez
Interés nominal que aplica el banco en hipoteca variable @Félix Antonio Domínguez Pérez - hace 13 horas
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Buenos días. Tengo un hipoteca variable con intereses del euribor + 0,5. Entiendo que si el 30 de septiembre del 2020, que es cuando se revisa mi hipoteca, el euribor era -0,415, el interés nominal que debería aplicarme el banco es del 0,085% anual. Es correcto?. Pues bien, me ha estado aplicando un 0,221% anual. No sé si el banco aplica intereses de más o estoy equivocado en mis planteamientos.
Podrían ayudarme a resolver está cuestión?.
 
Gracias.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Félix Antonio. 

Por lo que nos cuentas, parece que el banco te aplicó el euríbor de julio de 2020, que fue del -0,279% (0,5% - 0,279% = 0,221%). Es probable, por lo tanto, que en la escritura de la hipoteca se indique que el valor que se tomará como referencia en la revisión será el registrado dos meses antes de la fecha de la revisión. 

Nuestro consejo es que leas detenidamente la escritura de la hipoteca para comprobar si lo que te decimos es lo que se indica. Si no es así y el euríbor que debe tenerse en cuenta es el último registrado (que en tu caso sería el de agosto, que en 2020 fue del -0,359%), puedes reclamar al banco que rectifique el interés aplicado y que te devuelva, si procede, lo que te haya cobrado de más en intereses. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Marina
Gestcredit @Marina - hace 15 horas
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Mi pareja y yo hemos estado buscando opciones de hipoteca al 100%. Se suponía que nuestro banco ING lo estaba dando pero tras reunirnos resulta que lo máximo que dan sería el 90 %. Buscando otras opciones nos han recomendado Gestcredit. ¿Alguien tiene hipoteca con ellos o los conoce? ¿Cobran comisiones o tiene algún requisito fuera de lo habitual? Muchas gracias 
santiago lores
santiago lores
hace 15 horas

Buenas tardes @Marina, 
Soy Santiago, asesor hipotecario de Gestcredit. 
En relacion a tu consulta, efectivamente tenemos hipotecas al 100%, a través de diferentes convenios con entidades bancarias y colectivos.
Nuestra comisión suele rondar desde el 2% al 4%, en operaciones con financiación al 100%. Lo que si que es estudio previo de análisis y viabilidad es totalmente gratuito y personalizado. Por lo que si deseas realizarlo, quedamos a tu disposición. Te facilito un link para que puedas contactarnos, ****, o enviándonos un mail a **** o llamando a nuestro teléfono ****
Un cordial saludo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 año

HelpMyCash

Hola, Marina. 

Por lo que hemos podido investigar, se trata de un intermediario financiero. Es decir, que no os concederá directamente la hipoteca, sino que negociará con varios bancos para conseguírtela. A cambio, además, os cobrará una comisión máxima del 4% sobre el importe de la hipoteca que os consiga, según consta en su página web. 

Si estáis interesados en contratar a un intermediario financiero, os podemos poner en contacto con varios de estos profesionales sin ningún compromiso. Para ello, solo tendréis que rellenar este formulario de contacto

Un saludo. 

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