¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Conoce toda la información sobre las cláusulas abusivas y por qué los son

¿Qué es una cláusula abusiva?

La legislación española establece que las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones que una parte fija en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de dicho acuerdo y perjudica al consumidor.

En el caso concreto de los contratos hipotecarios, por tanto, puede declararse la nulidad de una cláusula si esta se ha añadido con falta de transparencia por parte del banco y provoca un perjuicio al hipotecado: le hace pagar dinero de más, le coloca en una posición de vulnerabilidad, etc.

¿Qué ocurre cuando se declara la nulidad de estas cláusulas?

Según el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el artículo 6 del Código Civil, cuando una cláusula es declarada abusiva y, por lo tanto, nula por un tribunal, se deben restituir los daños generados por esta, modificando el contrato como si tal cláusula nunca hubiera existido.

Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:

  • Nulidad absoluta o de pleno derecho: en este caso, no existirá ninguna fecha límite para poder reclamar la abusividad de la cláusula en cuestión.

  • Nulidad por error o vicio del consentimiento o relativa: en este caso, existe un plazo de hasta cuatro años desde la consumación del contrato hipotecario para interponer una reclamación.

Cláusulas hipotecarias que se han declarado abusivas

Durante los últimos diez años, numerosas cláusulas de las hipotecas han sido declaradas abusivas por los tribunales españoles y europeos, lo que ha permitido a muchos consumidores poder recuperar el dinero pagado indebidamente por culpa de su aplicación. En este apartado hacemos un repaso de las más importantes.

La cláusula suelo

El suelo hipotecario es un interés mínimo que incorporaban muchas de las hipotecas variables concedidas durante la pasada década. Sin embargo, este tope al tipo aplicado se incorporó en muchos casos sin explicarle al consumidor cuáles eran las consecuencias de su aplicación, lo que fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo. Los afectados por esta cláusula pueden reclamar el dinero abonado de más tanto a su banco como por la vía judicial.

Los gastos de constitución

Hace unos años, los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Pero en 2015 el Tribunal Supremo declaró la abusividad de esta práctica, pues las entidades también necesitan que se escriture la hipoteca y, en consecuencia, deben abonar una parte de su coste.

Desde entonces, los consumidores pueden exigir la devolución de los gastos de hipoteca en caso de que no existiera ese reparto, aunque no se pueden recuperar todos ellos. El siguiente simulador permite calcular gratuitamente cuánto se puede reclamar:

Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca Introduce los datos de tu hipoteca y te enviamos un informe GRATIS
Año

Las hipotecas multidivisa

Otra polémica que ocupó varias portadas de periódicos fue la de las hipotecas multidivisa, que eran préstamos concedidos en monedas extranjeras que, a causa de su aumento de valor respecto al euro, dispararon la deuda de los titulares de estos productos. En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de todas aquellas hipotecas en otras divisas concedidas sin explicar sus riesgos a los prestatarios.

El vencimiento anticipado

También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, que es la que se activa tras un impago reiterado y permite al banco resolver el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía aplicar tras la primera demora y/o se establecía un interés moratorio muy elevado, unas prácticas que fueron consideradas abusivas. Para evitar que se vuelvan a producir en el futuro, la nueva ley hipotecaria impone límites claros sobre el vencimiento anticipado.

Hay que reclamar ante los juzgados de cláusulas abusivas

Si nuestra hipoteca incluye una cláusula abusiva como las mencionadas anteriormente, podemos denunciar su incorporación y reclamar una compensación al banco. La demanda hay que interponerla ante los juzgados especializados en estas cláusulas, que se crearon a mediados de 2017 para evitar que los ordinarios se colapsaran por reclamaciones relacionadas con el suelo hipotecario.

Actualmente, existen 55 tribunales de este tipo: uno en cada provincia y en las islas de Ibiza, Menorca (dos), Lanzarote y Fuerteventura. Hay que decir, eso sí, que estos juzgados tienen todavía muchas demandas sobre la mesa, así que pueden tardar varios meses (o hasta años) en emitir sentencia.

Más información: Los juzgados de cláusulas suelo funcionarán durante un año más

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos información actualizada sobre la abusividad de las cláusulas hipotecarias que han perjudicado a los consumidores. Asimismo, explicamos qué hay que hacer para reclamar su nulidad.

Fuente: para elaborar la presente página hemos utilizado como fuente las comunicaciones del Consejo General del Poder Judicial, así como las sentencias emitidas por los tribunales españoles y europeos.

Metodología: los expertos de HelpMyCash.com revisan diariamente toda la información referente al mercado hipotecario en todos los medios, para mantener nuestros contenidos actualizados y al alcance de todos los públicos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de especialistas en investigación financiera. En nuestro sitio web los usuarios pueden obtener toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

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Temas recientes del foro

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Hola, tengo que pedir la escritura de cancelación de hipoteca y no consigo que los notarios me digan lo que me van a cobrar. Por teléfono no me lo dicen y no sé si la minutábamos debe ser Ena todos los sitios igual o varía. Es todo muy oscuro. Como puedo saber lo que me deben cobrar? El capital pendiente es 0 y tengo el certificado del banco. En unos sitios veo que depende de la cuantía de la hipoteca, en otros que depende de las caras que tenia la escritura....
gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 días

HelpMyCash

Buenas tardes, Elena.

En cuanto a tu pregunta, la minuta debe ser igual en todas las notarías, aunque te podrían aplicar hasta un 10% de descuento.

Si nos dices de cuánto era tu hipoteca, podríamos facilitarte un cálculo aproximado de los gastos de cancelación.

Seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

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Buenos dias. Despues de semana santa, hago la venta de mi casa. Lo he notificado mediante una llamada a mi financiera, que me facilito un email para solicitar un representante, para que acuda a la cita de la venta, y hacer todos los pagos y recibir mi escritura de cancelacion. Hace mas de dos semanas que lo comunique y aun no obtuve respuesta.
Estoy pensando enviar carta con acuse de recibo, para solicitarlo, para que no me pongas excusas. Seria lo acertado o hay alguna otra forma mas efectiva para hacerlo?
Muchas gracias por antelacion
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En principio, el banco no solo recibirá tu solicitud, sino que también recibirá el aviso del notario para firmar la escritura de cancelación. Si aun así no se presentara el apoderado, podrías interponer la reclamación pertinente y, además, podrías valorar la opción de exigir una indemnización por el perjuicio. 

Un saludo. 

xavier
xavier
hace 2 días

Muchas gracias. Pero yo vivo en el extranjero, y la financiera es UCI. Si les mando la notificacion de venta, y no se presentaran a la cita, podria eso perjudicarme en la venta?  Yo solicitare la carta de pago de credito y de cancelacion con 1 mes de antelacion.
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, xavier. 

La que nos comentas es una manera de asegurarte de que, al menos, reconocen que han recibido tu solicitud, aunque no es la única. Por ejemplo, también puedes acudir presencialmente a tu oficina, pedir hablar con el director y pedirle que te firme un documento conforme ha aceptado llevar a cabo el trámite. Si pese a tus esfuerzos no recibes una respuesta en un plazo razonable, siempre puedes interponer una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco. 

Un saludo. 

Josee
Hipoteca en separación de bienes @Josee - hace 3 días
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Hola, estoy casado en separación de bienes.
Mi pareja actualmente no trabaja. Quiero comprar un piso como inversión con mi dinero. El piso y la hipoteca irían a mi nombre.
¿Me pedirán algún tipo de documentación de mi pareja para la hipoteca o sólo estudiarán mi capacidad de endeucamiento?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Josee.

En el caso de que quieras pedir una hipoteca y ser tú el único titular, el banco no necesitará ningún documento de tu pareja. La entidad se debería interesar únicamente por tu perfil financiero, pues será sobre ti que recaerá la deuda hipotecaria.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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