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conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remuneratorio de la hipoteca. 

Todas estas medidas tienen carácter retroactivo. Es decir, afectan a todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la reformada ley hipotecaria. 

¿Por qué se sentenció que era abusiva en muchas hipotecas?

Antes de 2019, no existía ninguna ley específica que regulara esta cláusula. Por lo tanto, muchos bancos embargaban la vivienda hipotecada si se dejaba de pagar una sola cuota, algo que técnicamente podían hacer porque así lo establecían en la escritura. Durante la crisis financiera iniciada en 2008, esto provocó que mucha gente se quedara en la calle. 

Afortunadamente, hubo hipotecados que llevaron a su banco ante los tribunales. Y en varios casos, diversos jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, aunque la normativa española todavía amparaba las prácticas de la banca.

Este tema, como tantos otros, acabó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Desde 2013, este organismo ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no seguía las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE alertó de que el plazo de un mes que daba antes la ley española de entonces para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa con la hipoteca cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. En caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automática.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de vencimiento anticipado se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria).

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Huyendo
Ley segunda oportunidad @Huyendo - hace 16 horas
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alguien puede informar y aconsejar? Gracias. 
Paola Yánez
Paola Yánez
hace 16 horas

HelpMyCash

Buenos días,

Queremos recordar que no publicamos datos personales ni de contacto de nadie, ya que no tenemos la certeza de que sean propios y no de terceros. Esto aparece explícito en las normas del foro.

Muchas gracias. ¡Un saludo!

Isabel carolina Barragan cruz
Isabel carolina Barragan cruz
hace 17 horas

Hola queria preguntar si las deudas con la administracion tambien te la exoneran,yo estoy en proceso y me dijeron que ya en algunas comunidades exoneran las de la administracion publica tambien,muchas gracias y un saludo

Helper_703500813
Helper_703500813
hace 1 día


citando a Lisvan Tejeda La Rosa
Buenos días.
Cuando te congelan la cuenta y controlan tus gastos. Puedes seguir realizando tus gastos de manera normal, es decir: salir un...
en mi caso pude sin problemas

Helper_703500813
Helper_703500813
hace 1 día

Hola me llamo Jesús y quiero explicaros mi experiencia ya que por fin me han quitado las deudas, por si alguien quiere que le ayude.Yo empecé con el proceso en 2017, debía 27000€ y era avalista del piso de mis padres, por culpa de las deudas me vi obligado a acogerme a esta ley y con mucho miedos. Es verdad que al principio te piden muchos papeles y es normal, pero una vez ya has entregado los papeles ya empiezas a respirar tranquilo, después se hace un consurso de acreedores que normalmente no se llega a acuerdo (y eso es bueno) ya que eso significa que has actuado de buena fe y querías llegar a un acuerdo, entonces después se envia el Bepi (Beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho) y solo queda esperar, y a mi en 2020 me exoneraron todas las deudas. MI CONSEJO: cuidado con las empresas que intentan venderte esta ley, hay mucho estafador. Y después, bloquea todas las llamadas de los que te llaman para reclamar la deuda, así estarás más tranquilo/a, no le cojas el teléfono a nadie de estos. Y nada más mucha paciencia porque es un proceso largo, ah y en mi caso me dejaron disponer de mi dinero en todo momento. Bueno cualquier duda podéis escribirme.Un saludo y mucha suerte a todos, QUE DE ESTA SE SALE! Dejo mi correo por si alguien quiere escribirme. ****

Helper_703500813
Helper_703500813
hace 2 semanas


citando a Carmen713 Martin garcia
Buenas tardes.
yo, por desgracia, me acogí a esta Ley, porque te prometen mucho y luego es humo.
yo, entre el acuerdo extrajudicial...
Si, hay que tener cuidado con el bufete que se contrata, ya que pueden abusar de ti con los precios y pueden darte poca transparencia

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Quiero pedir una hipoteca , el banco no me la concede , y ellos si... Y no me fío..si alguien trabajó con ellos que m diga algo Gracias
Ferni
Ferni
hace 1 día

Como lo cuentas.. tú banco ¿no te lo daba?

Sheila Alvarez pardo
Sheila Alvarez pardo
hace 1 día


citando a Finanzix

citando a Miriam
Finanzix, madre mía que literales os ponéis con mi comentario, a la hora de buscarme mi hipoteca no os pusisteis tan meticulosos con las palabras d...

Estimada usuaria:
No tiene ni idea de lo que está hablando, que quiera tirar por la borda tantos años firmand...
pero os parece bien decir si si si pagar tasación y ya decir no es más dejar de contestar cuando intentan hablar con vosotros ni al teléfono contestar ni correos ni wasap no sabéis desde el primer estudio si es, si o no no me creo que sea solo después de tasar por que antes de tasar es la aprobación y luego no esque no sale viable despies de tasar no lo entiendo y encima dando aval de 200000 mil más de lo que pides

Sheila Alvarez pardo
Sheila Alvarez pardo
hace 1 día

Yo llevó meses y meses y después de tantos meses Di señal en otro piso y ya IVA muy avanzada todo bien todo aceptado con dos casas de aval una de 200000€ y otra de otros 200000 € y yo pedía 220000€ todo bien honorarios de 10000€ y ya tasamos 1400€ las dos casas y ya no me cojen el teléfono ya cuando e hablado con mi asesora Yolanda me dice que no se puede dar lo que pido y estoy avalando dos casas por que no me dice el por que solo que si tengo 15000€ me pueden dar menos pero algo y yo ya e tasado y todo me dice ahora que por que estube un tiempo en ERTE cosa que ya no y nunca e Estado de baja con mi empresa ahora que ago pierdo la señal junto 15000 € pero como ya no me dan todo me quedo con 3 letras en verde con una como IVA hacer que ago ahora por que ya con todo echo llevó dos meses de contrato de arras y encima lo voy a perder todo para tasar y decir que no es una **** esto no puede solucionarse? 

Sheila Alvarez pardo
Sheila Alvarez pardo
hace 2 días

Pues yo llevó muchos meses 10000€ de honorarios me decían que estaba aceptado  yase 2 casas 14000€ y ya después me dicen que nada, que no me lo pueden hacer como esta en el contrato que tengo que tener 15000€ que no tengo después de pagar la tasación y dar señal pido 22000 y mis dos pisos hacen unos 400000 €  no es normal te digan que si todo el rato no dejen de llamar y tase y me digan que no 

Miriam
Miriam
hace 2 semanas


citando a alb mar
Hola, a mi me pasa exavtamente lo mismo, no me conceden lo firmado, no me dan la factura de tasación ni me mandan nado por escrito
¿cuanto...
cuanto hace que firmaste el contrato con ellos? Mira a ver si tienes suerte y aún estas a tiempo de rescindirlo, yo me libre por los pelos de seguir con ellos. De todos modos no se hasta que punto es legal que te retengan todo ese tiempo si las condiciones que te dicen ya no son las mismas para esa vivienda. Ellos se aferran a que en todo ese tiempo tienen plazo para conseguir las condiciones pero claro si es a costa de que te compres otra vivienda no se yo...
 

Óscar
Alguien conoce repara tu deuda ? @Óscar - hace 1 día
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Quería alguna opinión de repara tu deuda y si es fiable en el mercado financiero y si aplica la ley de la segunda oportunidad alguien ha probado su método gracias
Pol Ramirez
Pol Ramirez
hace 14 horas

100% profesionales y eficaces, nos han resuelto nuestro problema de deudas, yo y mi mujer somos libres de deudas. Agradecidos con este despacho de abogados

Repara Tu deuda
Repara Tu deuda
hace 14 horas

Simplemente maravillosos, hoy nos han dado la noticia de que tenemos todas las deudas canceladas por sorpresa, ha sido uno de los mejores días de mi vida, he llorado a cantaros. 
Agradecer a todo el equipo de Repara tu deuda por sus animos, por su empatia, por su profesionalidad y por haberme empujado a tomar la decisión. Agradecer también a Bertin Osborne, gracias a el les descubrí.  Aun quedan abogados honestos en este país y Repara tu deuda son unos de ellos. TOTAL CONFIANZA Y TRANSPARENCIA, LES RECOMIENDO AHORA Y SIEMPRE. NUNCA OLVIDAREMO LO QUE HABÉIS HECHO POR NOSOTROS

Repara Tu deuda
Repara Tu deuda
hace 14 horas


citando a Amparo Conga

citando a Repara Tu deuda

citando a Amparo Conga
Tú trabajas en repara tu deuda,verdad??? Que fácil parece explicado así, nosotros llevamos 5 años desde que iniciamos los trámites con ellos, es LA...

Estimada Amparo, usted NO ES NI NINCA HA SIDO CLIENTE de Repara tu deuda abogados. Le pedimos que verifique con que...
 
Cómo comprenderá utilizo un pseudónimo ya que no me fío nada de su manera de proceder y como sigo en él proceso...
Estimada Amparo, estaremos encantados de comentar con usted su caso y no porque haya hecho este comentario dejaremos de prestarle el mejor servicio. Solo podemos decirle que tratamos por igual a todos nuestros clientes, que estamos mejorando nuestros servicios dia a dia, que contamos con equipo de más de 160 personas y que estamos seguros de que su caso será resuelto favorablemente y se le cancelaran todas sus deudas. Le animamos de todas formas que contacte con nosotros para comentarnos que aspectos podemos mejorar y acelerar su caso. Muchos ánimos.

Amparo Conga
Amparo Conga
hace 1 día


citando a Repara Tu deuda

citando a Amparo Conga
Tú trabajas en repara tu deuda,verdad??? Que fácil parece explicado así, nosotros llevamos 5 años desde que iniciamos los trámites con ellos, es LA...

Estimada Amparo, usted NO ES NI NINCA HA SIDO CLIENTE de Repara tu deuda abogados. Le pedimos que verifique con que...
 
Cómo comprenderá utilizo un pseudónimo ya que no me fío nada de su manera de proceder y como sigo en él proceso no quiero que me perjudiquen éstos comentarios.
Pero si le sirven a alguien para no meterse en un follón y que no les destrocen sus vidas lo seguiré haciendo encarecidamente.
Agradezco que hayan contestado y que reconozcan que no es un buen hacer todo lo que ha pasado en nuestro procedimiento, habida cuenta están reconociendo que han hecho una mala praxis en el proceso
Tengo que agradecerles también todo lo que he aprendido con éste proceso, tanto de leyes cómo de cosas tan simples cómo tener paciencia, saber esperar el momento oportuno y no tenerle miedo a nadie por más abogado que sea, habida cuenta cuándo no tienes nada que perder no le temes a nada, así que no se pongan nerviosos y utilicen el sillón de la paciencia que en su debido momento sabrán cual es mi nombre real.
Sin más un saludo
 
 

Amparo Conga
Amparo Conga
hace 1 día

Cómo comprenderá utilizo un pseudónimo ya que no me fío nada de su manera de hacer y cómo sigo con el proceso abierto no tengo ningunas ganas de que este tipo de comentarios me repercutan. Pero si puedo informar a alguien que tenga dudas sobre ustedes lo haré encarecidamente para que no se metan en un follón cómo este y no les acaben destrozando la vida como en mi caso.
Le agradezco que reconozca que todo lo expuesto en el texto anterior no es un buen hacer y por lo tanto entiendo que no hay buena fé en la manera de proceder de todo el proceso, habida cuenta está reconociendo que no han actuado cómo corresponde y han perjudicado a un cliente por su mala praxis.
Lo que sí que le puedo asegurar es que me han enseñado a tener paciencia y a esperar el momento adecuado para todo, así que en su debido momento sabran cuál es mi nombre real, muchas gracias por contestar

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