conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Qué dice el TJUE sobre su posible abusividad?

En muchos casos, los requisitos que imponían los bancos para poder resolver el contrato unilateralmente eran muy favorables a sus intereses: solo se permitía el impago de una cuota, se daban solo 30 días para poder presentar alegaciones… Por ello, varios jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, pese a que la normativa española de entonces era favorable a la banca.

Finalmente, este tema terminó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que desde 2013 ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no sigue las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE avisó que el plazo de un mes que da la ley española para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. Sin embargo, en caso de haberse aplicado, el TJUE dice lo siguiente: 

  • Si el juez cree que el contrato no puede subsistir sin esa cláusula, la puede sustituir por otra de nueva redacción que permita reiniciar el proceso de ejecución con un umbral mínimo de tres cuotas impagadas
  • Si el juez cree que el contrato sí puede subsistir sin esa cláusula, tendrá que preguntarle al consumidor si la considera nula o no. En caso afirmativo, según ASUFIN, el procedimiento de desahucio debe archivarse y el banco solo podrá reclamar que se le abonen las cuotas impagadas (no la deuda total pendiente) por un procedimiento declarativo. 

Como vemos, la decisión final depende en gran medida de la persona que juzgue cada caso. Por ello, tendremos que esperar a que el Tribunal Supremo se pronuncie para saber si, según su criterio, un contrato puede seguir siendo válido o no sin la cláusula de vencimiento.

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

  • En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan para pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remunatorio de la hipoteca. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página analizamos qué ha dicho la justicia sobre la cláusula que permite al banco aplicar el vencimiento anticipado y los cambios que ya se aplican con la reonovada ley hipotecaria.

Fuente: para realizar esta página se han consultado fuentes jurídicas nacionales e internacionales como la web del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Metodología: la investigación online y el contacto directo con las entidades son la base de nuestro trabajo diario para mantener esta web actualizada.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador especializado en temas financieros y de economía doméstica que tiene como objetivo ayudar a que los españoles tengan un mejor conocimiento sobre los productos que contratan.

Aviso: todos nuestros servicios son totalmente gratuitos para los usuarios, puesto que nuestros ingresos provienen de la publicidad y de los productos que aparecen destacados en la web.

Te escuchamos: en HelpMyCash.com intentamos explicarte todo de la manera más clara posible, pero si sigues teniendo dudas, puedes contactar con nosotros a través de las siguientes vías de comunicación:

Temas recientes del foro

Majo
Intereses y comisiones @Majo - hace 12 horas
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 16 Visitas
Hola a tod@s, 
Tengo una cuenta en el bbva en la que se cobran hipoteca, gastos, pagos con targeta, etc
El gran problema llega cuando me cobran los intereses y comisiones, me dijeron que con que cada mes ingresara 600€ o más como nomina ,más recibos, más targetas, no tendría gasto de intereses ni comisiones, pero no es así, ahora dicen que tiene que ser por cheque o transferencia, mi marido es autonomo y cobra en efectivo, pues No les vale, así que me cobran y ya estamos artos, queremos cambiar de banco.
De hipoteca me quedan 5 años y medio +- para acabar, la tengo ya hace más de 10 años.
Qué puedo hacer?? Qué me aconsejais??
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Majo. 

Entendemos que te cobran una comisión por mantenimiento de la cuenta que usas para pagar distintos gastos y que, para no cobrártelas, el banco te obliga a ingresar 600 euros o más mediante transferencia o cheque (requisito que debe aparecer obligatoriamente en el contrato de la cuenta). 

Cambiar de banco para cerrar esa cuenta no tiene mucho misterio: solo tendríais que abriros una cuenta en otra entidad y solicitar el traslado de domiciliaciones a vuestro nuevo banco. Te dejamos un enlace en el que explicamos cómo funciona la portabilidad bancaria.

El problema viene de vuestra hipoteca. Si el interés está bonificado por cumplir varios requisitos (tener ingresos domiciliados en la cuenta, consumir un mínimo al año con una tarjeta, etc.), es posible que os suba si los dejáis de cumplir. Por ello, antes de hacer el cambio, nuestro consejo es que consultéis en la escritura si os podría subir el interés y cuánto. 

Otra opción podría ser aprovechar para trasladar también el préstamo al otro banco mediante una subrogación de hipoteca. Sin embargo, dado que solo os quedan cinco años y medio por pagar, quizás no os sale a cuenta, dado que esta operación tiene un coste en comisiones y en gastos de escrituración. Podéis preguntar a la nueva entidad si estaría dispuesta a haceros una oferta de subrogación y pedirles que os hagan un desglose de los gastos para valorar si os conviene hacer el cambio. 

Un saludo. 

Helper_807588135
Añadir titular a la hipoteca @Helper_807588135 - hace 13 horas
  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 16 Visitas
Buenas noches a todos.
Hicimos hipoteca con bankinter hace 5 años y pusimos sólo un titular.l
Nos gustaría cambiar la titularidad ya que en éstos 5 años somos dos los que hemos hecho frente al pago de la hipoteca y tenemos un hijo en común. 
Al preguntar a Bankia por subrogación o novación incluyendo cambio de titularidad nos pedían casi 6000 euros por todo esto.
Esto sigue así con la nueva ley?
La consulta se realizó antes de ésta. 
Muchas gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_807588135. 

Lamentablemente, la nueva ley no tiene ningún artículo en el que hable específicamente de los gastos de novación, así que no sabemos si estos se aplican como antes de su entrada en vigor o si se aplica el mismo criterio que con los gastos de constitución, en cuyo caso el cliente solo tendría que abonar una posible tasación. Nos hemos puesto en contacto con el Banco de España y con asociaciones nacionales de notarios y registradores, pero por ahora no hemos recibido ninguna respuesta clara al respecto. 

Por ello, nuestro consejo es que vuelvas a Bankia y vuelvas a plantear la misma pregunta. Te agradeceríamos que indicaras aquí su respuesta para que el resto de los usuarios puedan saber qué gastos de novación deben pagar según tu entidad. 

Un saludo.

 

  • 1 Respuesta
  • 0 Votos
  • 18 Visitas
Hola, somos una pareja que ha iniciado los trámites para solicitar una hipoteca a Bankia para la compra de una vivienda unifamiliar con un precio de compra de 185k. La idea es que nos concedan el 80% de ese importe 148k. Entre ambos tenemos unos ingresos netos de más de 4000€ y contrato indefinido.
Tras realizar una primera tasación con Tinsa nos la tasaron en 155k, muy por debajo de lo esperado. Como desde Tinsa no dieron opción de mejora decidimos realizar una segunda tasación con Gevasa con la que obtuvimos una tasación de 193k.
Esta última es la que aportamos a Bankia y admitieron sin problema, hasta que, sorpresa, nos enteramos de que es Tinsa quien debe validar la tasación para poder iniciar los trámites y dice que el valor de la casa es de 155k. Llevamos 3 semanas esperando porque supuestamente el director de la oficina está intentando presionar por esa diferencia de casi 40k, pero evidentemente esto parece una tomadura de pelo.
Es necesario pasar por Tinsa sí o sí? Hay algún banco que no valide a través de Tinsa?
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 horas

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Normalmente, cuando un cliente le presenta a un banco una tasación realizada por una agencia con la que no trabaja, la entidad contrata los servicios de su agencia habitual para comprobar que el valor de tasación es correcto. En teoría, no debería existir mucha diferencia entre una valoración u otra, pues todas las agencias deben utilizar los mismos métodos, pero en ocasiones (como en tu caso) puede suceder.

A partir de ahora, tu banco tiene dos opciones: o bien pedir a Tinsa que tase de nuevo la vivienda (que es lo que parece que está haciendo), o bien ordenar la tasación a una tercera agencia, que quizás sería lo deseable dadas las dificultades que tenéis con Tinsa. Puedes comentárselo al director para ver si el banco está abierto a esa posibilidad. 

En cuanto a tu pregunta, es difícil saber con qué tasadoras trabaja cada entidad, ya que es una información que no suelen hacer pública. Nos consta que Bankinter, Coinc u Openbank no trabajan con Tinsa, pero se trata de una información no oficial que habría que contrastar. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Noticias recientes

¿Quieres pedir una hipoteca? No lo hagas sin leer antes estos 3 consejos
¿Quieres pedir una hipoteca? No lo hagas sin leer antes estos 3 consejos
Tras la entrada en vigor de la nueva ley, el proceso para pedir una hipoteca ha mejorado en algunos aspectos: el banco nos da más información, su oferta final es vinculante durante 10 días por defecto… Pero que estemos más protegidos que antes no sig...

Publicado el 16/07/2019

Openbank se une a la fiesta y abarata todos sus préstamos hipotecarios
Openbank se une a la fiesta y abarata todos sus préstamos hipotecarios
Las entidades financieras españolas parecen empeñadas en quitar la razón al Banco de España, que vaticinó que la entrada en vigor de la nueva regulación hipotecaria encarecería las ofertas. La última en sumarse a las rebajas ha sido Openbank, que ha...

Publicado el 15/07/2019

Comparativa de hipotecas variables: Kutxabank vs. Banco Sabadell
Comparativa de hipotecas variables: Kutxabank vs. Banco Sabadell
Aunque ya no hay tantas como hace un año, algunos bancos todavía comercializan hipotecas variables con un diferencial del 0,90% o inferior. Hoy compararemos dos de estos productos para ver qué se suele exigir para acceder a ese interés y en qué más d...

Publicado el 11/07/2019