conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Qué dice el TJUE sobre su posible abusividad?

En muchos casos, los requisitos que imponían los bancos para poder resolver el contrato unilateralmente eran muy favorables a sus intereses: solo se permitía el impago de una cuota, se daban solo 30 días para poder presentar alegaciones… Por ello, varios jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, pese a que la normativa española de entonces era favorable a la banca.

Finalmente, este tema terminó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que desde 2013 ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no sigue las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE avisó que el plazo de un mes que da la ley española para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. Sin embargo, en caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automáticamente.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de resolución anticipada se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 15/2019 (la nueva ley hipotecaria).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

  • En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan para pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remunatorio de la hipoteca. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página analizamos qué ha dicho la justicia sobre la cláusula que permite al banco aplicar el vencimiento anticipado y los cambios que ya se aplican con la reonovada ley hipotecaria.

Fuente: para realizar esta página se han consultado fuentes jurídicas nacionales e internacionales como la web del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Metodología: la investigación online y el contacto directo con las entidades son la base de nuestro trabajo diario para mantener esta web actualizada.

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Temas recientes del foro

Luiggigt
Reunificar varios préstamos en uno solo @Luiggigt - hace 2 días
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En la actualidad tengo jnto con mi mujer dos hipotecas, una sobre mi domicilio habitual y otra sobre una segunda residencia. Además tengo un crédito sobre unas tarjetas por las que me cobran un interés del 24%. Mi intención es solicitar un crédito hipotecario que me permita reunificar todos los créditos actuales y dejar una cuota al más alrgo plazo posible con el fin de rebajar el importe mensual. ¿Es factible y qué banco es el más propicio, en base a su experienca, para realkizarlo?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Luiggigt. 

Quizás lo más aconsejable es que acudas primero al banco con el que tienes la hipoteca sobre tu vivienda habitual. Le puedes pedir que te amplíe esa hipoteca para cubrir el importe pendiente de la hipoteca para la segunda residencia más tu deuda por la tarjeta de crédito, poniendo esa segunda residencia como garantía adicional de la hipoteca. Si el capital pendiente de tu hipoteca más el dinero que pides adicionalmente no supera el 80% del valor de tu casa o piso, tendrás más posibilidades de que te lo acepten. 

En caso de fracasar, puedes hacer lo mismo pero con el banco con el que tienes tu segunda hipoteca. Y si eso falla, puedes acudir a otra entidad y pedir una hipoteca nueva sobre tus dos viviendas para cancelar todas tus otras deudas (las dos hipotecas y la tarjeta). Ya te avisamos, eso sí, de que es difícil de conseguir, pues pocos bancos están dispuestos a correr ese riesgo. 

Finalmente, si todo lo que te hemos contado falla, puedes intentar contratar un préstamo personal para cancelar la deuda que tienes con tu tarjeta de crédito. De esta manera, al menos podrás pagar un interés inferior. 

Si necesitas más información, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre reunificación de deudas

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Raska_69
Hipoteca + algo de gastos @Raska_69 - hace 2 días
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Hola!
Me a surgido una oportunidad para comprar un piso por valor de 75.000. Solo dispongo de 5.000 ahorrados. Pero tengo un credito que debo 2400 mi nomina es de 1700 euros. Tengo alguna posibilidad de que me acepten la hipoteca. 
Saludos!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Raska_69. 

Es muy complicado que un banco te preste más del 100% de lo que te cuesta la vivienda. En general, solo podría llegar a planteárselo si tuvieras un perfil muy bueno (ingresos muy elevados) y/o si pudieras aportar algún otro inmueble como garantía adicional. Si no es así, conseguir una hipoteca al 100% más gastos es prácticamente imposible. 

Un saludo. 

Rocio
Impago 3 cuotas hipoteca @Rocio - hace 3 días
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tengo tres cuotas hipoteca impagadas, banco en ningún momento me lo comunico, recibí carta fichero morosidad donde me indicaba importe pendiente, en total 804 euros, los he ingresado en la cuenta para que regularicen la situación, el banco me comenta que no me lo puede regularizar y que tengo que refinanciar la hipoteca. 
Que puedo hacer?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Rocio. 

Según la ley de crédito inmobiliario española, el banco no puede resolver unilateralmente el contrato (aplicar la cláusula de vencimiento anticipado) hasta que no se alcancen los 12 impagos (o los 15, si ya ha pasado la mitad de la vida de la hipoteca). Hasta entonces, por lo tanto, el contrato sigue siendo válido, así que no tienes ninguna obligación de aceptar su refinanciación. Si no aceptan tu pago para ponerte al día, nuestro consejo es que exijas hablar con el director de tu oficina bancaria para que resuelvan la situación. Y si no lo hace, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad y, posteriormente, también ante el Banco de España. 

Te dejamos un enlace a una guía en la que explicamos cómo interponer estas reclamaciones. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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