conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Qué dice el TJUE sobre su posible abusividad?

Cuando España pasaba por los años más difíciles de la crisis, muchos bancos impusieron contratos unilaterales para resolver impagos que les fueron muy favorables. Por ejemplo, podían iniciar el embargo de la casa tras el primer impago y daban un plazo de tan solo 30 días para presentar alegaciones. Por suerte, varios jueces españoles declararon abusiva esa cláusula, aunque por aquel entonces la normativa beneficiaba a la banca.

Este tema, finalmente (y como tantos otros), terminó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Desde 2013, este organismo ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no sigue las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE avisó que el plazo de un mes que da la ley española para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. Sin embargo, en caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automáticamente.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de resolución anticipada se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

  • En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

  • En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan para pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remunatorio de la hipoteca. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página analizamos qué ha dicho la justicia sobre la cláusula que permite al banco aplicar el vencimiento anticipado y los cambios que ya se aplican con la reonovada ley hipotecaria.

Fuente: para realizar esta página se han consultado fuentes jurídicas nacionales e internacionales como la web del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Metodología: la investigación online y el contacto directo con las entidades son la base de nuestro trabajo diario para mantener esta web actualizada.

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Buenas tardes:
Formo parte de una cooperativa de viviendas. Desde mi incorporación manifesté mi deseo de no querer hipoteca y pagar al contado mi vivienda, sin plantearme la gestora de la cooperativa ningún problema.
Ahora que se acerca la fecha de entrega de obra, y tras insistir en ello, me dice la gestora que como socio estoy obligado a subrogarme al préstamo promotor, en este caso de Caixabank, y tras subrogarme podría cancelar la hipoteca corriendo con los gastos y costes derivados de la amortización anticipada, notaría, registro, impuestos, gestoría, etc. Los gastos y costes de la subrogación están incluidos en el coste de la vivienda que figuran en el contrato de adhesión a la cooperativa y supongo que, si no tuviera que subrogar, estos gastos suplirían el coste de cancelación de la parte de la hipoteca que me correspondería, ¿es así? 
El contrato del préstamo promotor dice que una vez acabada la obra dicho préstamo se dividirá en tantas hipotecas como viviendas resulten de la división horizontal. ¿Estoy obligado a subrogarme o podría evitarse ese trámite y pagar al contado directamente la parte correspondiente a mi vivienda? 
Gracias de antemano.
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como se calcula para deducir la parte que corresponda al préstamo hipotecario . sabiendo que la ampliación del préstamo no se puede deducir
pedritorio
Tendencia Euribor @pedritorio - hace 1 día
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Buenos días, en pocas semanas toca revisar mi hipoteca en función del Euribor que haya en el momento, la tendencia a principios de marzo era a la baja en -0,36 llegó a estar pero debido a la crisis del coronavirus en menos de un mes se ha llegado a poner a niveles de hace 1 año es decir -0,13, Cual creeis que será la tendencia del Euribor debido a la actual crisis a futuro? Interesa hacer una hipoteca variable? Gracias

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