conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

¡Guía GRATUITA!7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

7 cláusulas abusivas que podría tener tu hipoteca

¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula abusiva?

Cada vez tenemos más información sobre las cláusulas abusivas pero, aún así, puede que hayamos firmado un contrato hipotecario que aún las incluya sin darnos cuenta. En esta sencilla guía te damos las claves para:

  • Detectar las principales cláusulas abusivas que puede haber en tu contrato
  • Conocer las novedades legales al respecto
  • Saber como eliminarlas de tu hipoteca

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Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Qué dice el TJUE sobre su posible abusividad?

Hay que valorar si esta cláusula genera un desequilibrio entre los derechos y las obligaciones del cliente y el banco 

Es necesario analizar la gravedad de la situación teniendo en cuenta el importe de la hipoteca y el plazo 

 

Cuando España pasaba por los años más difíciles de la crisis, muchos bancos impusieron contratos unilaterales para resolver impagos que les fueron muy favorables. Por ejemplo, podían iniciar el embargo de la casa tras el primer impago y daban un plazo de tan solo 30 días para presentar alegaciones. Por suerte, varios jueces españoles declararon abusiva esa cláusula, aunque por aquel entonces la normativa beneficiaba a la banca.

Este tema, finalmente (y como tantos otros), terminó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Desde 2013, este organismo ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no seguía las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE alertó de que el plazo de un mes que daba antes la ley española de entonces para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa con la hipoteca cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. En caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automática.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de vencimiento anticipado se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remuneratorio de la hipoteca. 

Todas estas medidas tienen carácter retroactivo. Es decir, afectan a todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la reformada ley hipotecaria. 

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página analizamos qué ha dicho la justicia sobre la cláusula que permite al banco aplicar el vencimiento anticipado y los cambios que ya se aplican con la renovada ley hipotecaria.

Fuente: para realizar esta página se han consultado fuentes jurídicas nacionales e internacionales como la web del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Metodología: la investigación online y el contacto directo con las entidades son la base de nuestro trabajo diario para mantener esta web actualizada.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

Huyendo
Ley segunda oportunidad @Huyendo - hace 2 días
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alguien puede informar y aconsejar? Gracias. 
Deudor1993
Deudor1993
hace 2 días

Pregunta similar: SE PUEDE NEGAR UN BANCO O UNA FINANCIERA A DAR CERTIFICADO DE DEUDA?
Buenas,
Estoy gestionando la Ley de la Segunda Oportunidad y me solicitan certificados de deudas. Hay algunas entidades principalmente de micropréstamos que me no me facilitan el certificado de deuda.¿Qué puedo hacer?

David
David
hace 1 semana

Pregunta similar: Ley segunda oportunidad
Hola!!! Tengo varias deudas que suman 50.000€ entre reunificación,préstamos personales y tarjetas de créditos...están todos los recibos al corriente de pago pero vivo asfixiado económicamente...he intentado reunificar de nuevo pero no me lo aceptan podría pedir ley de segunda oportunidad 

Javier
Javier
hace 2 semanas

Hola mi nombre es Javier. 
Hace unos años me hice Autónomo para trabajar en un bar, que no era mi propiedad. Se hacían cargo de pagar mi Autónomo. Pasado tres meses me di de baja en Hacienda pero no en la seguridad social debido a mi ignorancia. 
Bueno pues pasados tres años tenia una deuda impagada en la seguridad social. Puse un recurso el cual me denegaron. 
En definitiva que tras una serie perdónenme de cagadas una tras otra. Hable con unos abogados para que me lo solucionarán me dijeron que me acogiera a la ley de segunda oportunidad. Ahora mi duda he financiado un vehículo de ocasión con reservas de dominio por parte la financiera al llevar a cabo la ley de segunda oportunidad para exhonerarme en medida de lo posible de intereses o llegar a un plan de pagos me pueden quitar el vehículo financiado? 

Deudor1993
Deudor1993
hace 1 mes

Si no se llega a acuerdo extrajudicial,
se eliminan todas las deudas o el juez puede eliminar unas si y otras no?

MARTA BERGADA
MARTA BERGADA
hace 1 mes

Querido Pao,
en primer lugar... el 99.9% de los abogados son de fiar. Si ya no confías en ese abogado, o no te merece seguridad ya no vayas y busca otro. Hoy día hay mucha información por internet de los profesionales jurídicos.
En este caso, el consejo que te ha dado es adecuado, puesto que uno de los principios del concurso de acreedores o de la Ley de la Segunda Oportunidad es el "par conditium creditorum" y eso significa que todos los acreedores deben ser tratados por igual, y que no puedes pagar a unos y a otros no.
Por eso tu abogado, o economista te ha aconsejado, con buen criterio, que dejes de pagar.
Espero haberte ayudado en esta aclaración. Te deseo mucha suerte y ánimos.
Marta Bergadà Minguell. Lda. en Derecho y especialista en la Ley de la Segunda Oportunidad

Helper_703499839
Euribor plus @Helper_703499839 - hace 2 días
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Que es el euribor plus, ahora lo veremos en las hipotecas euribor y euribor plus? ....   La creación del euribor plus como afecta a las hipotecas?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_703499839.

El euríbor plus es, simplemente, el nuevo método para calcular el valor del euríbor, que está en vigor desde el pasado mes de noviembre de 2019. Por lo tanto, no es un índice nuevo, así que en las hipotecas no se ve un euríbor y un euríbor plus. 

En cuanto al efecto que tiene sobre las hipotecas, se creía que con este nuevo método el euríbor subiría, lo que encarecería las hipotecas ligadas a esta referencia. Sin embargo, finalmente no fue así, pues la evolución de este índice ha sido parecida a la que tenía antes de que entrara en vigencia la nueva metodología de cálculo. Si quieres, puedes consultar aquí los valores del euríbor desde que empezó a usarse la fórmula del euríbor plus. 

Un saludo. 

Helper_911684568
Seguro de inmueble @Helper_911684568 - hace 2 días
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Hola, en cuanto tiempo después de firmar hipoteca en la notaría tengo que contratar segura obligatorio de inmueble. Me puede obligar el banco a firmar en día que se firma hipoteca.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Tendrás que presentar antes la propuesta de esa aseguradora a tu banco para que la valide. Una vez validada, ya podrás contratar el seguro y firmar la hipoteca. No obstante, como vas tan justo de tiempo, es más que probable que no tengas más remedio que firmar el seguro de daños de tu banco, que podrás cancelar (y cambiar por otro) dentro de un año si es de prima anual. 

Un saludo. 

Helper_911684568
Helper_911684568
hace 2 días

Buenas, tengo hoy cita para firmar hipoteca en notaría, si me doy de alta en otra aseguradora antes de firmar - el banco ya no puede obligar firmar con ellos?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_911684568.

Por norma general, se pide tener el seguro de daños ya contratado en el momento de la firma. Tener ese seguro es, además, un requisito imprescindible para poder tener una hipoteca, así que el banco sí te podría obligar a suscribirlo el día de la firma (si te negaras, podría cancelar la operación). Nuestro consejo, por lo tanto, es que te pongas en contacto cuanto antes con varias aseguradoras y que firmes con la que te ofrezca una mejor propuesta. También puedes contratar el seguro que te proponga el banco, aunque probablemente será más caro.

Un saludo.

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