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conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remuneratorio de la hipoteca. 

Todas estas medidas tienen carácter retroactivo. Es decir, afectan a todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la reformada ley hipotecaria. 

¿Por qué se sentenció que era abusiva en muchas hipotecas?

Antes de 2019, no existía ninguna ley específica que regulara esta cláusula. Por lo tanto, muchos bancos embargaban la vivienda hipotecada si se dejaba de pagar una sola cuota, algo que técnicamente podían hacer porque así lo establecían en la escritura. Durante la crisis financiera iniciada en 2008, esto provocó que mucha gente se quedara en la calle. 

Afortunadamente, hubo hipotecados que llevaron a su banco ante los tribunales. Y en varios casos, diversos jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, aunque la normativa española todavía amparaba las prácticas de la banca.

Este tema, como tantos otros, acabó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Desde 2013, este organismo ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no seguía las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE alertó de que el plazo de un mes que daba antes la ley española de entonces para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa con la hipoteca cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. En caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automática.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de vencimiento anticipado se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria).

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