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conoce qué es la cláusula de vencimiento anticipado

Cláusula de vencimiento anticipado: la antesala del desahucio

Esta cláusula se aplica cuando el titular incumple sus obligaciones con la entidad prestamista, es decir, cuando no puede o no quiere pagar la hipoteca y deja de abonar las cuotas del crédito. Cuando eso ocurre, el banco resuelve unilateralmente el contrato y puede iniciar el proceso para ejecutar la hipoteca y solicitar el embargo de la vivienda que actúe como garantía de la operación.

Esta cláusula aparece generalmente al final del contrato hipotecario y en ella se especifican cuáles son las condiciones que deben cumplirse para que el banco la pueda aplicar (básicamente, el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el titular para ponerse al día).

¿Cuándo se aplica esta cláusula?

El vencimiento anticipado es uno de los puntos que se regulan en la ley hipotecaria, que está en vigor desde el 16 de junio de 2019. La medida establece que el banco solo podrá resolver el contrato en estos casos:

En la primera mitad de la hipoteca: cuando se produzca un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.

En la segunda mitad del préstamo hipotecario: cuando se haya impagado el 7% del capital concedido o un total de 15 cuotas.

Por otra parte, los bancos deben dar 30 días de margen a los hipotecados para que éstos puedan pagar las mensualidades pendientes. Asimismo, las entidades pueden aplicar un interés de demora máximo de tres puntos por encima del remuneratorio de la hipoteca. 

Todas estas medidas tienen carácter retroactivo. Es decir, afectan a todos los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la reformada ley hipotecaria. 

¿Por qué se sentenció que era abusiva en muchas hipotecas?

Antes de 2019, no existía ninguna ley específica que regulara esta cláusula. Por lo tanto, muchos bancos embargaban la vivienda hipotecada si se dejaba de pagar una sola cuota, algo que técnicamente podían hacer porque así lo establecían en la escritura. Durante la crisis financiera iniciada en 2008, esto provocó que mucha gente se quedara en la calle. 

Afortunadamente, hubo hipotecados que llevaron a su banco ante los tribunales. Y en varios casos, diversos jueces españoles declararon abusiva esta cláusula, aunque la normativa española todavía amparaba las prácticas de la banca.

Este tema, como tantos otros, acabó sobre la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Desde 2013, este organismo ha emitido diversas sentencias en las que declara que la regulación española no seguía las directrices europeas sobre protección al consumidor y establece en qué casos puede declararse abusiva la cláusula que permite iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca.

Veamos qué dice la sentencia del TJUE de 2017 sobre los criterios que deben seguir los jueces españoles para declarar abusivo el vencimiento anticipado:

  • Tienen que examinar si la cláusula causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

  • También deben comprobar si las causas que permiten al banco aplicar la cláusula son suficientemente graves en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario, así como si la facultad de resolver el contrato constituye una excepción y si la normativa nacional prevé medios adecuados y eficaces al consumidor que le permitan evitar sus efectos.

Además, en el año 2015, el TJUE alertó de que el plazo de un mes que daba antes la ley española de entonces para denunciar la nulidad de la resolución del contrato no garantiza que los consumidores puedan aprovecharlo para ejercitar este derecho.

¿Qué pasa con la hipoteca cuando se declara su nulidad?

Si se considera una cláusula abusiva, debe eliminarse del contrato tanto si ya se ha aplicado como si no. En caso de haberse aplicado, el Tribunal Supremo dice lo siguiente

  • Si el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio tiene que anularse de manera automática.

  • Si el banco solicitó el embargo después de la Ley 1/2013, solo puede ejecutarse la hipoteca en el caso de que el cliente hubiese impagado lo siguiente:

    • 12 cuotas o el 3% del capital inicial del préstamo si este se encontraba en su primera mitad de vida.

    • 15 cuotas o el 7% del importe original si el crédito había llegado a la segunda mitad de su plazo.

Si el embargo se anula y el cliente vuelve a dejar de pagar la hipoteca, el banco puede volver a solicitar el embargo, aunque solo en caso de que se alcancen los límites citados arriba. En la práctica, por lo tanto, la cláusula de vencimiento anticipado se sustituye por una nueva, que está regulada por la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria).

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Voy a llevar a cabo una extinción de condominio, con el acuerdo del banco y sin aval. Me gustaría saber cuales son los gastos obligatorios a los que me tengo que enfrentar, por un lado por la extinción de condominio (me han informado que los gastos serían notaría, impuestos y registro) y por otro por la novación (gastos de notaría y gestoría). Teniendo en cuenta que me queda por pagar 95.057,70 y que lo único que se va a modificar en la nueva hipoteca es, el tipo de interés, sin cambios en el capital y en el tiempo. Ya he pasado por una tasación a la que creo que no me tenía que haber sometido, dado que me han informado que al no realizar una ampliación del capital de la hipoteca, no tendría que haberla hecho. Al igual que creo que tampoco me tendrían que cobrar en la novación, la notaría (que si me han dicho que me van a cobrar) y el impuesto de altos jurídicos documentados (IAJD).
Muchas Gracias Eva
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 10 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_907649667.

Sí, tendrás que formalizar igualmente la extinción de condominio. En estos casos, hay dos operaciones que hay que llevar a cabo: una para eliminar de la hipoteca la titularidad de tu expareja (para lo que contratarás esa nueva hipoteca) y otra para quedarte con el 100% de la propiedad (la extinción de condominio). Hay que escriturar ante notario ambas operaciones (e inscribirlas en el Registro) y, además, pagar un impuesto por la extinción de condominio, que será el impuesto sobre actos jurídicos documentados que se cobre en tu comunidad autónoma. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo.

Helper_907649667
Helper_907649667
hace 11 horas

Pregunta similar: Extinción de condominio
Buenas tardes, tengo una duda y no encuentro una respuesta clara: Expongo la situación:
Tengo una hipoteca al 50% con mi ex. Hemos acordado que yo me quedo su 50% a cambio de 15 mil euros, más la parte que aun queda por pagar (55 mil euros entre los dos). 
Estoy buscando una hipoteca nueva (subrogación) en la cual yo sea el único titular y ella en el mismo momento que firme la nueva hipoteca ella recibirá su compensación. ¿debo hacer aparte una extinción de condominio? ¿o se supone que ante notario que firmo a nueva hipoteca y ella recibe su cheque ya se está llevando a cabo esa extinción? No se si me he explicado bien, si hace falta más detalles....

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 meses

HelpMyCash

Hola, Vanesa. 

Al ser una vivienda de protección oficial, la extinción de condominio puede ser más compleja. Nuestro consejo, por lo tanto, es que traslades tus dudas a la administración que te la vendió. De este modo, tendrás una respuesta más completa. 

Un saludo. 

Vanesa
Vanesa
hace 7 meses

Buenas noches, tengo unas preguntas
Tengo un piso de mi exmarido y mío, al 50%. Al divorciarnos él se quedó en la vivienda familiar privativa de él y yo me fui a la casa común. Tenemos custodia compartida de dos hijas de 7 y 8 años. Mis preguntas. 1. Si lo demando para extinguir el condominio tengo derecho de compra ante él por el uso de la vivienda que tengo yo aprobado en cuerdo de divorcio?   2. El piso es VPO y tiene un precio máximo de venta inferior al valor de  la vivienda, un juez o un tasador puede cambiar el valor máximo de venta y ser ese valor superior?   3. Cómo puedo extinguir el condomio de la manera más económica posible?

Jartjor
Jartjor
hace 10 meses

Pregunta similar: Extinción de condominio de dos pisos
Somos tres hermanos. Hay dos pisos. Uno de los hermanos quiere un piso (A), otro quiere otro (B) y el tercero solo quiere dinero. El piso A tiene 120000€ de valor y el B 39000€. Al hacer la extinción de condominio, el tercer hermano recibe 40000€+13000€=53000€. Mi pregunta es: Puede el del piso B descontar de la diferencia con el A, y así que pague el del piso A el total de los 53000€?

Helper_607439273
Soluciona mi deuda son fiables? @Helper_607439273 - hace 14 horas
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Buenos días, 
He contratado los servicios de soluciona mi deuda y quería saber si alguien ha trabajado con ellos y es fiable? 
Ingy
Ingy
hace 7 horas

Gracias por tu consejo 

Alan Torres
Alan Torres
hace 14 horas

Hola Ingy yo estuve unos meses esperando a pagar mi primera deuda pero me ahorre mucha pasta con ellos. Al final cuando me cerraron el expediente me ahorre mas de 4 mil euros. Lo que si tienes que tener claro es que pueden tardar, a mi me ayudo mucho Diego y le doy gracias a Dios por ello.

Ingy
Ingy
hace 4 días

Yo llevo dos meses con ellos y espero qie todo salga bien, hasta que no empiece a ver resultados, estoy preocupada 

Paola Yánez
Paola Yánez
hace 4 días

HelpMyCash

Buenos días.

Tal y como se especifica en las normas del foro, no publicamos datos personales ni de contacto de nadie, ya que no tenemos la certeza de que sean propios y no de terceros. No obstante, te animamos a contar tu experiencia para que otros usuarios la tengan en cuenta a la hora de contratar el servicio de esta entidad.

Un saludo.

Óscar
Óscar
hace 5 días

@Mujer50 Te recomiendo que mandes correo pidiendo la baja instantánea y la recuperación del importe que te corresponda (si no ha llegado a pasar un mes, te tienen que devolver el importe completo). 
Si no me equivoco sus correos son ****
Un saludo.

resti666666
Hipoteca vivienda turistica @resti666666 - hace 14 horas
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buenas,me quiero comprar piso en la playa como segunda vivienda para vacaciones, etc, pero resulta que de origen es vivienda turísticallamé a 4 bancos (openbank, ing, bankia, caixa) y ninguno da hipotecas a viviendas turísticas (tras previa aprobación por mi nomina, etc)¿sabeis a que banco puedo dirigirme? No entiendo bien la causa, la verdad....agradeceria me indiquen. saludos!!!!
resti666666
resti666666
hace 14 horas

buenas miquel
es un vendedor particular, no inmobiliaria
los bancos me la deniegan con el argumento de que su dpto de riesgos no acepta este tipo de operaciones dado que no entra en su tipo de hipotecas susceptibles de prestamo

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 17 horas

HelpMyCash

Hola, resti666666.

Con estos datos, lo cierto es que tampoco podemos saber por qué te han denegado la solicitud. Nuestra recomendación, por ello, es que hables con esos bancos y les preguntes por qué no te pueden dar la hipoteca. Asimismo, te aconsejamos hablar con la inmobiliaria que gestiona ese piso para exponerle tu problema y preguntar si existe algún tipo de solución. 

Un saludo. 

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