Aunque el euríbor siga bajando, es muy difícil que te apliquen un interés negativo. Y es que los bancos usan un mecanismo para no tener que pagar a los clientes por sus hipotecas: las denominadas cláusulas cero. A continuación explicamos en qué consisten y mostramos una tabla con las mejores ofertas a tipo variable.
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 2,29 % |
| TAE | 2,69 % | 3,64 % |
| Cuota | 357 € | 416 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,39 % |
| TAE | 2,19 % | 2,41 % |
| Cuota | 357 € | 374 € |
| TIN | E + 1,49 % |
|---|---|
| TAE | 2,64 % |
| Cuota | 382 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,79 % |
| TAE | 2,65 % | 2,83 % |
| Cuota | 357 € | 393 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,99 % | E + 1,99 % |
| TAE | 1,44 % | 2,52 % |
| Cuota | 357 € | 400 € |
Una cláusula cero es un límite que fija el banco en el tipo de interés de las hipotecas variables. Este "tope" se aplica únicamente cuando la suma del diferencial más el índice de referencia arroja un valor negativo, en cuyo caso el interés del préstamo hipotecario pasa a ser del 0%.
De este modo, si el euríbor cotiza en negativo en el momento de revisar el tipo de interés de una hipoteca y su suma con el diferencial da un valor inferior al 0%, el interés que se aplicará será del 0%. En estos casos, la cuota de la hipoteca únicamente incluirá capital (el interés será cero), así que el banco no tendrá que pagarle dinero al cliente.
Veamos, por ejemplo, lo que ocurriría si una hipoteca con un interés de euríbor más 0,90% incluyera uno de estos límites. Imaginemos que, en el momento de la revisión, el euríbor cotizara al -1%. En este caso, el interés a aplicar en la hipoteca sería del -0,10%. Sin embargo, debido a esta cláusula, el tipo aplicado sería del 0%, así que el cliente pagaría únicamente capital.
Las cláusulas cero se aplican en todas las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, pues así lo establece la ley hipotecaria que entró en vigor ese día. Antes de esa fecha, varias entidades también decidieron incluirlas en sus contratos, aunque no eran la mayoría.
En general, las entidades no indican que aplican un tipo mínimo del 0%, sino que se limitan a comunicar que, debido a la naturaleza del producto, no se pueden generar intereses a favor del prestatario, lo que significa que no pagarían nada al cliente en el caso de que el diferencial más el euríbor dieran un valor negativo.
Es muy remota en las hipotecas recientes. En principio, la incorporación de estas cláusulas era solamente una medida preventiva. Y es que sobre todo se incluyeron en los contratos formalizados durante los últimos años, con unos diferenciales medios que raramente bajaban del 0,89%. En consecuencia, para que se aplicaran, el euríbor tendría que cotizar por debajo del -0,89%, algo que es bastante improbable.
No obstante, en las hipotecas firmadas en los años previos a la crisis ya empieza a aplicarse ese tipo del 0% (en caso de que esté incorporado al contrato). Y es que el interés más bajo al que se ofrecieron estos préstamos hipotecarios fue de una media de euríbor más 0,25%, mucho más reducido que el de ahora.
Aunque el término cláusula cero es nuevo, sí que es cierto que algunas entidades fijaron en los contratos ciertas condiciones que establecen el 0% como el interés mínimo, de forma que deshabilita la posibilidad de que el banco tenga que pagar dinero a su cliente por financiarle.
Sí. Unos pocos bancos fijaron un interés mínimo equivalente al valor del diferencial cuando el índice de referencia cotice en negativo. Por lo tanto, los clientes que contrataron una hipoteca con esta cláusula tienen que pagar unas cuotas algo más caras de la cuenta hasta que el euríbor tenga registros positivos. Esta cláusula se aplicó únicamente sobre hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019.
Sí y no. Las cláusulas cero no dejan de ser una limitación a la baja de la variación del interés, algo que se define como suelo según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Sin embargo, podríamos decir que no son exactamente lo mismo, pues tanto su finalidad como su efecto son distintos.
Las cláusulas suelo obligan al cliente a pagar de más cuando el euríbor cotiza a la baja. En cambio, un interés al 0% solo hace que el tipo a pagar por el hipotecado sea inexistente y que las cuotas abonadas se compongan únicamente de capital. Así, su objetivo no es cobrar más de la cuenta al cliente, sino evitar que el banco pague.
Para qué sirve esta página: en esta página podrás encontrar toda la información sobre estas cláusulas y los efectos que pueden tener en tu hipoteca.
Metodología: para saber qué bancos aplican la cláusula cero hemos analizado la información precontractual de todas las hipotecas del mercado.
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Hola, Helper_1001699606.
Los gastos asociados a la formalización de la hipoteca, como bien dices, los paga casi todos el banco (todos menos la tasación).
Sin embargo, al adquirir ese piso, también se generarán gastos por la compra de esa vivienda de segunda mano: por la escrituración de la compra, por su inscripción en el registro, por los impuestos asociados a la compra... Todos estos gastos los tiene que pagar el comprador; de ahí que el banco te pida una provisión de fondos para que el gestor pueda usar el dinero para pagarlos. Unos meses después de la firma, el gestor te mandará la factura y, si ha sobrado dinero, te devolverá lo que corresponda.
Esperamos haberlo aclarado.
Un saludo.
Miquel,
mil gracias por la respuesta. Perfecto, porque he mirado todo lo que me dices y efectivamente cumplo los requisitos para poder cerrarla.
Gran labor la de esta página, cuando no tienes mucha idea de asuntos financieros es difícil saber donde buscar asesoramiento, me habéis aclarado mi duda a la primera.
Gracias y un saludo
Hola, laura.
Podrías cerrarla si en la escritura no hay ninguna cláusula que te obligue a mantener una cuenta abierta en el banco para pagar la hipoteca. En nuestra página sobre cómo cancelar una cuenta te explicamos cómo sería el proceso. Adicionalmente, tendrías que pactar otro modo de pagar las cuotas.
Ahora bien, es muy probable que en la escritura de tu hipoteca sí se establezca que es obligatorio que tengas una cuenta en el banco. Si es el caso, no podrás cerrarla. Ahora bien, si la hipoteca es de antes de abril de 2012, el banco no te puede cobrar esa comisión de 14 euros, así que puedes reclamar para que deje de aplicártela. Y si es posterior, el banco solo te puede cobrar la comisión que aparezca en la escritura hipotecaria, así que si esa comisión es distinta, también puedes reclamar para que se cobre lo que corresponda.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Hola, Raquel Aguilar Martinez.
Sí, se puede hacer esa cesión ante notario. Para ello, tenéis dos opciones: que tu expareja te done su parte o que te la ceda a través de una extinción de condominio. Ahora bien, en ambos casos habrá que pagar un impuesto (el de donaciones en el primero y el IAJD en el segundo, cuyo coste depende de vuestra comunidad autónoma). Además, si os decantáis por la extinción, quizás tengas que pagarle a tu expareja una compensación por la cesión.
Nuestro consejo, por lo tanto, es que contactéis con la notaría de vuestra elección y preguntéis qué coste tendría cada opción. De este modo, podréis valorar cuál os conviene más.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
Buenas : Mi consulta es sobre mi casa, mi ex pareja y yo la compramos en el año 2006 , yo participo en un 64% y el en 36%, de igual manera quedó registrado en la hipoteca. La relación es muy buena y además de una hija en común , el tiene dos hijos más mayores de edad , la cuestión es que siempre pagué yo l hipoteca y todos los gastos de la casa desde una cuenta a mi nombre , el quiere cederme su parte para no tener problemas a futuro y para que la herede nuestra hija, mi pregunta es si se puede hacer una cesión ante notario , el tema que salga el de la hipoteca no es relevante para nosotros , nada más que queremos asegurar esa casa para nuestra hija en exclusiva. Desde ya mucha gracias por su atención , saludos .
Ante una extinción de condominio y la novación de hipoteca hay que hacer frente a unos gastos que no tengo claro si me benefician o no en un futuro, me refiero a la hora de recuperar estos gastos de alguna manera. Así que me queda pendiente pensármelo detenidamente. De todas formas gracias por la información. Saludos.
Hola, Lola MB.
Por la información que nos das entendemos que ambos sois propietarios de la vivienda. Si es así, lo primero que deberías hacer es una extinción de condominio para que la casa pase a ser solo de tu propiedad. De este modo, si en un futuro quieres venderla, tu expareja no podría reclamarte nada.
Para hacerlo, tu expareja debería cederte la parte de su propiedad y, a cambio, recibir una contraprestación económica que cubra dicha parte, calculada sobre el valor actual de la vivienda. Eso sí, si tu asumieras toda la hipoteca, a esa parte que deberás pagarle tienes que restarle la parte de la hipoteca que le correspondería (es decir, le tienes que pagar la mitad de lo que valga la casa, menos la mitad de la hipoteca que quede pendiente). Para hacer todo este trámite deberéis pagar los gastos de la tasación, el notario, el registro y la gestoría (si lo hacéis mediante gestor), además del IAJD correspondiente a la parte vendida. Además, debéis tener en cuenta que en la declaración de la renta deberéis declarar la correspondiente ganancia o pérdida de patrimonio si se produce exceso de adjudicación.
Además de la extinción de condominio (que servirá para que la casa sea solo tuya y tu expareja no pueda reclamarte nada sobre ella), hay que hacer una novación para que deje de constar como titular de la hipoteca. Ten en cuenta que los titulares son garantías de pago (ya que ambos responden por el pago de la hipoteca y, en caso de impago, se podría proceder a embargar los bienes presentes y futuros de ambos), por lo que el banco no suele ver con buenos ojos la eliminación del titular y, además, no está obligado a aceptar una novación en ningún caso. Por eso, es importante que estés dispuesta a negociar, ofreciendo garantías extra (como otro titular o algún aval) o aceptando algún cambio en las condiciones de tu hipoteca. Si el banco acepta la novación, tendrás que pagar la comisión por esta operación (no está en todas las hipotecas, deberás revisar tu escritura para ver si tienes que abonarla) y los gastos de notaría, registro y gestoría.
Un saludo.
Publicado el 22/01/2021
Publicado el 21/01/2021
Publicado el 21/01/2021
