Nueva era hipotecaria: así afecta la subida del euríbor a las hipotecas

Qué bancos han encarecido sus hipotecas fijas

Estamos ante el fin de las hipotecas fijas más baratas de la historia en España, pero todavía a precios razonables. Desde el año pasado y hasta el pasado mes de enero, el interés medio de estos préstamos se situaba entorno al 1,40%, un valor jamás visto que disparó la demanda de estos productos, hasta tal punto que solo en 2021 se firmaron 262.756 nuevas hipotecas fijas, según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la cifra más alta desde que existen registros.

La subida frenética del euríbor ha dado al traste con este reinado de las hipotecas fijas y al menos 15 entidades han encarecido su precio o las han eliminado de su catálogo, a la par que han abaratado su oferta de hipotecas variables.

De momento, Bankinter, COINC, BBVA, Ibercaja, ING, Openbank, Banco Sabadell, Banco Santander, Kutxabank, MyInvestor, Unicaja, Cajamar, Triodos Bank, Abanca, Caixa Guissona, EVO Banco, Hipotecas.com, Caja de Ingenieros, Targobank y CaixaBank han adoptado esta estrategia, y la lista se amplía cada mes.

Cambios en las hipotecas fijas de Bankinter

Bankinter subió el interés de su Hipoteca Fija cuatro veces; una el 14 de febrero, la segunda el 5 de abril, una tercera el 16 de mayo y la última el 17 de junio de 2022:

Cambios en las hipotecas fijas de COINC

COINC, que es una entidad online que pertenece a Bankinter, también subió el interés de su Hipoteca Fija en cuatro ocasiones. El primer aumento se llevó a cabo el 14 de febrero, el segundo el 5 de abril, el tercero el 10 de mayo y el cuarto el 17 de junio de 2022. Así han quedado sus tipos tras estas modificaciones:

Cambios en las hipotecas fijas de BBVA

BBVA ha subido sus intereses cuatro veces desde febrero, tanto de su Hipoteca Fija como de su Hipoteca Casa Eficiente (para vivienda sostenible). El último aumento se llevó a cabo el 25 de abril de 2022:

BBVA, además, eliminó sus hipotecas a tipo fijo para funcionarios adscritos a MUFACE (interés desde el 2,56%) y a MUGEJU (interés desde el 0,95%), aunque la primera fue relanzada en abril y la segunda en julio (con un interés del 1,50%).

Cambios en las hipotecas fijas de Ibercaja

Ibercaja eliminó su Hipoteca A Un Paso el 15 de febrero de 2022. Era su mejor hipoteca fija: tenía un interés del 1,30% (muy por debajo de la media del 1,50%) para un plazo de hasta 20 años. Se podía conseguir si los futuros titulares domiciliaban unos ingresos mínimos conjuntos de 2.500 euros mensuales. Este banco aún ofrece dos préstamos hipotecarios a tipo fijo, pero son más caros:

Cambios en las hipotecas fijas de ING

ING subió el interés de su Hipoteca Naranja Fija cinco veces: la primera el 25 de febrero de 2022, la segunda el 12 de abril, la tercera el 22 de abril, la cuarta el 19 de mayo y la última el 29 de junio:

Cambios en las hipotecas fijas de Openbank

Openbank aumentó sus tipos fijos el 1 de marzo, el 1 de abril, el 10 de mayo y el 27 de julio del 2022. Así han quedado los intereses de su Hipoteca Open Fija tras estas cuatro subidas:

Ahora bien, este banco te rebajará el interés en 0,10 puntos si pides 150.000 euros o más.

Cambios en las hipotecas fijas de Banco Sabadell

Banco Sabadell aumentó el interés de su Hipoteca Fija el 9 de marzo, el 4 de mayo, el 11 de julio y el 8 de agosto de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Banco Santander

Banco Santander también decidió incrementar el tipo de su Hipoteca Fija, un cambio que llevó a cabo el 10 de marzo, el 25 de mayo y el 1 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Kutxabank

Otro banco que se sumó a esta estrategia fue Kutxabank, que encareció su Hipoteca Fija dos veces: una el 18 de marzo y otra el 19 de abril de 2022.

Cambios en las hipotecas fijas de MyInvestor

MyInvestor optó por encarecer su hipoteca fija el 30 de marzo, el 19 de abril, el 10 de mayo, el 10 de junio y el 1 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Unicaja

Unicaja subió el tipo de su Hipoteca Fija el 4 de abril, el 2 de junio, el 4 de julio y el 2 de agosto de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Cajamar

Cajamar, por su parte, optó por eliminar de su catálogo sus dos hipotecas fijas: el HipotecOn Fijo y el Casas con HipotecOn (préstamo exclusivo para sus viviendas). Ambos productos no se comercializan desde el 4 de abril de 2022. 

Cambios en las hipotecas fijas de Triodos Bank

El banco ético Triodos Bank encareció su préstamo a tipo fijo el 4 de abril de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Abanca

Otra entidad que subió los tipos de sus hipotecas a interés fijo ha sido Abanca, que los modificó el 22 de abril, el 28 de junio y el 2 de agosto de 2022:

Cambios en las hipotecas fijas de Caixa Guissona

Caixa Guissona decidió eliminar su hipoteca fija (Hipoteca Hi-Fi) el 3 de mayo de 2022. 

Cambios en las hipotecas fijas de EVO Banco

EVO Banco subió el interés de su hipoteca fija el 11 de mayo, el 1 de julio y el 10 de agosto de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Hipotecas.com

Hipotecas.com, una entidad online que pertenece a UCI, encareció su hipoteca fija el 16 de mayo y el 4 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Caja de Ingenieros

Otra entidad que subió sus tipos fijos fue Caja de Ingenieros. El encarecimiento se produjo el 23 de mayo y el 4 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de Targobank

Otro banco que se subió a este carro fue Targobank, que encareció sus intereses fijos el 10 de junio y el 27 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas fijas de CaixaBank

CaixaBank, también conocida por su antiguo nombre "La Caixa", subió los tipos de su hipoteca fija el 13 de julio de 2022: 

Qué bancos han abaratado sus hipotecas variables

Como te hemos contado más arriba, algunas entidades también han abaratado sus hipotecas variables para contrarrestar la subida del euríbor y hacerlas más atractivas. Esta es una gran noticia si estás pensando en contratar un préstamo a tipo variable, porque las rebajas son muy atractivas. Los bancos que se han sumado a esta estrategia son BBVA, Bankinter, COINC, Openbank, EVO Banco, Banco Santander, Banco Sabadell, Ibercaja, Pibank, Kutxabank, ING, MyInvestor, Unicaja, Abanca, Banco Mediolanum, Caja de Ingenieros y Targobank, pero se espera que más entidades se unan.

Cambios en las hipotecas variables de BBVA

BBVA bajó el interés fijo inicial de su Hipoteca Variable el 11 de febrero de 2022. Posteriormente, el 9 de marzo, rebajó también el interés posterior y el 26 de mayo volvió a reducir ambos tipos:

Cambios en las hipotecas variables de Bankinter

Bankinter bajó el interés de su Hipoteca Variable y de su Hipoteca Sin Más (con dación en pago) el 14 de febrero y el 17 de junio de 2022:

Cambios en las hipotecas variables de COINC

COINC bajó el interés de su Hipoteca Variable el 14 de febrero y el 17 de junio de 2022:

Cambios en las hipotecas variables de Openbank

Openbank redujo el interés de su Hipoteca Open Variable el 1 de marzo, el 10 de mayo y el 5 de julio de 2022:

Puedes reducir estos intereses en 0,10 puntos más si pides un importe de 150.000 euros o superior.

Cambios en las hipotecas variables de EVO Banco

EVO Banco abarató su Hipoteca Inteligente el 2 de marzo, el 11 de mayo y el 10 de agosto de 2022:

Cambios en las hipotecas variables de Banco Santander

Banco Santander también rebajó el interés de su Hipoteca Variable el 4 de marzo y el 4 de julio de 2022: 

Cambios en las hipotecas variables de Banco Sabadell

Banco Sabadell redujo el interés de su Hipoteca Variable el 9 de marzo y el 2 de mayo de 2022. El 11 de julio subió ligeramente su tipo fijo inicial y el 8 de agosto rebajó el diferencial: 

Cambios en las hipotecas variables de Ibercaja

Ibercaja decidió abaratar sus dos hipotecas a tipo variable el 15 de marzo, el 19 de abril, el 16 de mayo y el 21 de junio de 2022. El interés de la Hipoteca Fácil Variable se rebajó de la siguiente manera: 

Además, este banco redujo el interés de su Hipoteca Vamos Variable: 

Cambios en las hipotecas variables de Pibank

Pibank rebajó el interés de su préstamo a tipo variable el 16 de marzo de 2022: 

Cambios en las hipotecas variables de Kutxabank

Kutxabank también apostó por abaratar su Hipoteca Variable. Lo hizo el 18 de marzo y el 19 de mayo de 2022. El 29 de julio, además, modificó el tipo inicial de este producto y lo pasó de fijo a variable: 

Cambios en las hipotecas variables de ING

Otra entidad que rebajó su préstamo a tipo variable en marzo fue ING. Esta entidad redujo el interés inicial de su Hipoteca Naranja Variable el 28 de marzo de 2022. Posteriormente, el 22 de abril, también redujo el diferencial, mientras que el 30 de mayo volvió a rebajar el interés inicial: 

Cambios en las hipotecas variables de MyInvestor

MyInvestor abarató el interés inicial de su hipoteca variable el 30 de marzo y el 19 de abril de 2022: 

Cambios en las hipotecas variables de Unicaja

Unicaja anunció rebajas de su crédito a interés variable el 4 de abril y el 4 de julio de 2022. Estos son sus nuevos intereses: 

Cambios en las hipotecas variables de Abanca

Abanca abarató ligeramente su hipoteca a tipo variable el 22 de abril de 2022: 

Cambios en las hipotecas variables de Banco Mediolanum

Banco Mediolanum se sumó a esta tendencia el 25 de abril de 2022. Su hipoteca variable se abarató de la siguiente manera:

Cambios en las hipotecas variables de Caja de Ingenieros

Caja de Ingenieros decidió bajar los intereses de su hipoteca variable el 23 de mayo de 2022: 

Cambios en las hipotecas variables de Targobank

Targobank abarató su hipoteca variable el 10 de junio de 2022. Así son sus nuevos tipos: 

¿Por qué los bancos están subiendo los tipos fijos y bajando los variables?

El hecho de que los bancos estén dejando de potenciar sus hipotecas fijas y apuesten por las hipotecas variables tiene una única razón de ser: la tendencia al alza del euríbor, el índice de referencia para calcular el interés de los préstamos variables. Los bancos esperan ganar más dinero si el euríbor cumple con todas las previsiones (cosa que está haciendo) y revierte su tendencia a la baja de los últimos seis años.

La volatilidad de los tiempos que corren, con una inflación disparada, el precio de la luz en máximos históricos y las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania, parece apoyar este giro comercial de los bancos que, en los últimos años, apenas habían ganado dinero con sus hipotecas variables. La baja cotización del euríbor, en valores negativos entre 2016 y principios de 2022, no permitía a la banca obtener grandes beneficios con estos productos. En este contexto, la estrategia comercial se basó en abaratar las hipotecas fijas, que asocian un mayor margen de rentabilidad y, así, atraer a los clientes hacia su contratación. Los tipos fijos reducidos permitieron que muchos españoles se endeudaran a precios razonables y pudieran permitirse la compra de su primera vivienda. 

Esta tendencia a la baja del euríbor cambió en febrero de 2022. A principios de ese mes, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, dejó entrever que su organismo podría subir los tipos de interés en un futuro cercano para contener la inflación. Esto provocó una repentina subida del indicador referente en Europa, que pasó del -0,477% de enero al 0,013% en abril, el primer valor positivo desde 2016 (su valor actual es el de julio, que es del 0,992%). En términos macroeconómicos esta diferencia es abismal.

Tras meses de especulación, el BCE finalmente ha subido sus tipos de interés en julio de 2022: del 0% al 0,5%. Como cabría esperar, durante estos meses el euríbor se ha disparado a niveles que no se veían desde 2012 y ha roto con cualquier previsión. Su valor de julio ha rozado el 1%, un porcentaje que ni los expertos pronosticaban a estas alturas del año. 

En este contexto de locura del euríbor, la apuesta de los bancos es que el euríbor siga subiendo gradualmente. De ahí que, ahora, sí les interese conceder hipotecas variables e incentivar su contratación con intereses más bajos. La medida se complementa con el aumento de los intereses fijos con el único objetivo de disuadir a las personas a que los contraten. ¡Bienvenidos a la nueva psicología del mercado hipotecario!

¿Cómo afecta a mi hipoteca la subida del euríbor?

Esta es la pregunta del millón para quien tiene una hipoteca o está pensando en contratar una. Desde HelpMyCash queremos dejar a un lado los titulares alarmistas que se han ido sucediendo estos días y explicarte con datos cómo y cuánto va a afectar la subida del euríbor a tu hipoteca.

Si tienes o quieres una hipoteca fija

Si ya tienes una hipoteca fija contratada, estos cambios no te afectarán de ningún modo. El interés que se te aplica y se te aplicará a lo largo de toda la vigencia de tu hipoteca es el que se indica en la escritura de tu hipoteca. En otras palabras: no subirá ni bajará por los cambios del euríbor o por las subidas de tipos de otros préstamos hipotecarios.

Si quieres contratar una hipoteca fija, sí te verás afectado por la nueva estrategia comercial que han adoptado los bancos de subir sus productos a tipo fijo.

Para que te hagas una idea, a finales de 2021 podías conseguir fácilmente un interés del 1,30% a 30 años. Para una hipoteca media de 150.000 euros, eso suponía pagar una cuota de 503 euros al mes. Ahora, el interés mínimo que podrás obtener es de cerca del 2% a 30 años. Esto se traduce en una cuota de 554 euros al mes. Es decir, pagarás 51 euros más al mes y 612 euros más al año.

Es cierto que las mensualidades que tendrás que asumir son más caras que si hubieras contratado el préstamo hace unos meses. Pero, en estos momentos, estamos hablando de unas mensualidades todavía asumibles si comparamos con los precios que se han llegado a manejar en el mercado hipotecario de nuestro país, de hasta el 6% o más. De hecho, ese interés del 2% es un tipo más bajo del que se aplicaba hace tres o cuatro años, cuando el tipo mínimo era de alrededor del 2,50%.

La conclusión es que todavía es un buen momento para contratar una hipoteca fija. Ahora bien, nuestra recomendación es que no tardes demasiado en tomar la decisión. Se espera que más bancos adopten esta estrategia de encarecer los préstamos a tipo fijo, por lo que encontrar hipotecas a buen precio será cada vez más difícil.

Puede suceder también que, si estás en pleno proceso de tramitación de tu hipoteca a tipo fijo, el banco trate de subirte el interés en medio de las negociaciones -o justo antes de darte la FEIN- para ajustarse al nuevo contexto del mercado hipotecario. Antes de aceptar el cambio, calcula cómo quedaría el precio de tu nueva cuota. Si crees que la diferencia es muy grande, puedes rechazar su oferta y buscar una contraoferta con otra entidad. Ahora bien, si el interés que te ofrecen es todavía atractivo, de alrededor del 2% o, incluso, del 2,50%, valora la oferta aunque sea un poco más cara.

En este contexto tan cambiante, considera la opción de contratar a un bróker hipotecario, que te ayudará a dar con los bancos que ofrecen los intereses fijos más bajos y negociará para que no te lo suban durante la tramitación. Completa el formulario sin compromiso y te pondremos en contacto con uno de estos expertos que te informará sobre sus servicios y posibilidades de financiación.

Si tienes o quieres una hipoteca variable

Si tienes contratada una hipoteca variable, tu interés subirá tanto como aumente el euríbor. Por lo tanto, en caso de que este índice siga cotizando al alza, tus cuotas serán más caras en cuanto se te aplique su nuevo valor.

Si no quieres pagar más por tu hipoteca variable, puedes plantearte negociar con el banco para que te rebaje el diferencial, que es lo que se suma al euríbor para calcular el interés de tu hipoteca variable. En estos momentos, las entidades están ofreciendo unos diferenciales más bajos en sus nuevas hipotecas, así que puede ser un buen momento para renegociar el tuyo. Si tu entidad se niega, puedes trasladar tu préstamo a otra entidad que sí te ofrezca un interés más bajo. El coste de este cambio no es excesivamente alto: solo tendrás que pagar por una nueva tasación de tu casa (300 euros) y la comisión por subrogación que se indique en la escritura que tienes vigente.

Otra opción es que te pases al tipo fijo. Puedes pactarlo con tu actual banco o subrogar (trasladar) tu hipoteca a otro que acepte esa modificación. En este caso, tendrías que asumir el pago de la tasación de tu casa (unos 300 euros) y una comisión del 0,15% sobre el importe pendiente, que no se te cobrará si contrataste la hipoteca hace más de tres años.

Si todavía no tienes una hipoteca variable y estás decidido a contratarla, aprovéchate de la bajada del interés de estos productos que ofrece un buen número de bancos para incentivar su contratación. Eso sí, cuando compares ofertas, calcula si podrías permitirte las cuotas en diferentes escenarios del euríbor. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con un interés de euríbor más 0,90%, estas son las cuotas que pagarás si el euríbor sube al 1%, 3% y al 5%, que es su máximo histórico:

Estamos hablando de una subida sustancial de las cuotas, se mire por donde se mire. Además, recuerda, que lo ideal es que el importe de las mensualidades nunca supere el 35% de tus ingresos mensuales netos en ningún escenario.

Para ahorrarte estos cálculos, desde HelpMyCash ponemos a tu disposición este simulador de hipoteca variable que te devolverá cuánto pagarás por tu cuota en diferentes escenarios del euríbor (valor actual, 0%, 1%, 2%, 3%, 4% y 5%) y en función del importe del préstamo, el plazo y el interés. Así podrás comparar de forma realista cómo afecta la subida del euríbor a tu hipoteca si ya tienes una y, si vas a solicitarla, valorar cuál es la oferta más barata y más asumible según tu situación económica:

Entonces, ¿es mejor una hipoteca fija o una hipoteca variable?

Si pides una hipoteca a un banco, es muy probable que traten de convencerte para que te decidas por un interés variable, que es el que les conviene. Ahora bien, que la modalidad variable sea más atractiva para la banca no significa que sea la más adecuada para ti.

En principio, si el euríbor continúa cotizando al alza como parece indicar, un interés fijo sería más apropiado. Pero como nadie sabe cuál será la evolución de este índice a largo plazo, haz cálculos y toma una decisión basada en tu tolerancia al riesgo y tu situación financiera.

De todos modos, en estos momentos de incertidumbre, una hipoteca variable solo es aconsejable si te puedes permitir un plazo más reducido o si puedes adelantar deuda (amortizar), de tal forma que estés menos tiempo expuesto a los vaivenes del euríbor. En cualquier caso, tendrás que tener capacidad económica suficiente para, o bien pagar cuotas más altas, o bien, devolver con antelación lo que debes junto con tus mensualidades.

En caso de que para ti la estabilidad sea un requisito indispensable, una hipoteca fija es la mejor opción. Tus cuotas serán más caras, eso sí, porque, como te venimos contando, los bancos han encarecido estos productos. A cambio, tendrás la seguridad de que la factura de tu hipoteca será siempre la misma.

Si finalmente quieres arriesgarte y contratar una hipoteca variable, haz cálculos, porque si el euríbor sigue su actual tendencia al alza, tus cuotas se encarecerán exponencialmente. Asegúrate de que podrás pagarlas.

Previsiones: ¿los bancos seguirán encareciendo sus hipotecas fijas?

Como no tenemos una bola de cristal, no podemos saber si los bancos seguirán apostando por sus hipotecas variables en detrimento de las fijas. Ahora bien, hay varios acontecimientos que nos invitan a pensar que el euríbor continuará subiendo, lo que llevará a los bancos a potenciar aún más sus préstamos a tipo variable.

El Banco Central Europeo ha subido en julio sus tipos de interés para contener la inflación, que actualmente está disparada (supera el 8%). Ese aumento ha sido, finalmente, del 0% al 0,50%. Y es muy probable que los vuelva a aumentar en septiembre, según han dejado entrever sus responsables. En principio, eso mantendrá al alza al euríbor: la previsión es que alcance el 1,50% a finales de este año. 

Como el euríbor seguirá subiendo, es muy probable que los bancos sigan encareciendo sus hipotecas fijas y rebajando los diferenciales de las variables. Si estás interesado en contratar una hipoteca fija, lo ideal es que la pidas cuanto antes, mientras sigan teniendo unos intereses asumibles.