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¿Qué necesito para pedir una hipoteca?

Antes de tan siquiera plantearnos la opción de contratar un préstamo hipotecario, es conveniente que nos preguntemos si el banco aprobaría nuestra solicitud. Cada entidad sigue sus propios criterios de riesgo para determinar si un cliente es solvente o no, pero normalmente todas se fijan en los siguientes parámetros:

1. Ahorros

Las hipotecas, por norma general, sirven para cubrir hasta el 80% del valor de la vivienda que queremos comprar (lo que se conoce como loan to value o LTV). Por lo tanto, necesitaremos tener ahorrado el 20% restante más un 10-12% extra para pagar los gastos de escriturar tanto la propiedad como el préstamo. 

Pongamos, por ejemplo, que queremos adquirir una vivienda de 100.000 euros. En ese caso, tendremos que disponer de unos ahorros equivalentes al 30-32% de ese importe. Es decir, deberemos contar con unos fondos propios de entre 30.000 y 32.000 euros.

2. Buena situación laboral

Otro aspecto que es clave para conseguir hipotecas es disfrutar de una buena situación laboral y económica para darle seguridad al banco. En ese sentido, en general se exige tener un empleo con un contrato indefinido y con una cierta antigüedad, que es algo que demuestra a las entidades que podremos mantener nuestro trabajo y pagar las cuotas sin complicaciones. 

Además, como es lógico, es imprescindible cobrar un sueldo o salario relativamente elevado. Y es que cuanto mayores sean nuestros ingresos, más sencillo nos resultará abonar las mensualidades y hasta ahorrar por si en algún momento sufrimos una bajada temporal de nuestra retribución.

3. Pocas deudas

Aunque parezca una obviedad, nunca está de más recordarlo: para acceder a las hipotecas es imprescindible no tener muchas deudas vigentes. En ese sentido, desde el Banco de España recomiendan dedicar hasta el 30-35% de los ingresos netos a pagar las deudas financieras. Si la cuota de nuestra futura hipoteca (más las de otros créditos que estemos pagando) supera ese límite, es muy probable que nuestra petición sea rechazada. 

Además, no debe aparecer ningún impago en nuestro historial crediticio, ya sea en la CIRBE o en ficheros de morosidad como ASNEF. Si eso ocurre, saltará la alarma del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud será denegada de manera automática.

¿Qué hay que tener en cuenta al buscar hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos que se citan en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan las entidades españolas y elegir la que nos parezca más conveniente. No obstante, esta búsqueda puede ser tediosa, pues los bancos nos proporcionarán una gran cantidad de datos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes en los que tenemos que fijarnos:

El tipo de interés

Para ponerlo de un modo simple, el tipo de interés viene a ser lo que el banco nos cobra por prestarnos su dinero para que nos compremos una vivienda. Cuanto más alto es su valor, más caras son las cuotas que tendremos que abonarle cada mes (y al contrario). Por este motivo, lo mejor es que busquemos una hipoteca que tenga el menor interés posible.

Además del interés de sus hipotecas, los bancos también nos tienen que mostrar la tasa anual equivalente (TAE). Este es un indicador que nos facilita la comparación entre varias ofertas, pues refleja lo que nos costará anualmente el préstamo teniendo en cuenta todos sus gastos: el tipo aplicado, la comisión de apertura, el precio de los productos vinculados o combinados (como los seguros o las cuentas), etc.

La financiación máxima

Otro elemento a tener en cuenta es la financiación máxima que los bancos conceden, es decir, la parte de la compra que cubren con sus préstamos. Como hemos dicho, normalmente se financia hasta un máximo del 80% del valor de compraventa o tasación cuando la vivienda es para uso habitual, un límite que rara vez se supera para que no se dispare el riesgo de la operación. 

Además, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite baja hasta el 60% o el 70%, por lo que en estos casos es necesario contar con más ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar también que cuanto más dinero nos presten, mayor será el importe sobre el que se calculen los intereses. Por lo tanto, si no queremos pagar de más, lo aconsejable es reducir esa cifra siempre que sea posible.

El plazo de devolución

Como ya da a entender su nombre, el plazo es el período de tiempo que el banco da al cliente para amortizar la hipoteca íntegramentees decir, para devolverle hasta el último euro prestado (más los intereses que se hayan devengado) de la forma acordada. 

En las hipotecas que tienen un plazo más largo, las cuotas que se pagan son más bajas, ya que el dinero se devuelve en más tiempo. No obstante, eso también provoca que se devenguen intereses durante más tiempo, así que al final hay que pagar más por este concepto. Por ello, es aconsejable buscar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, pues así podremos hacer frente a las cuotas sin problemas y, a la vez, no tendremos que pagar más de la cuenta en intereses.

Las comisiones

Las comisiones son cargos que muchos bancos cobran por llevar a cabo unas operaciones determinadas. Las más habituales son las de apertura (que es aconsejable evitar, pues se paga al formalizar la escritura), subrogación (que se aplica al cambiar de banco), novación (a pagar cuando se modifica una cláusula) y amortización anticipada o desistimento (que se cobra al devolver dinero antes de tiempo).

Los productos vinculados y combinados

Son aquellos productos que van asociados a la contratación de las hipotecas. Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria nueva, podemos distinguir entre dos clases:

  • Los vinculados son aquellos que el banco nos obliga a contratar para acceder a la financiación. Por ley, solo nos pueden obligar a contratar un seguro de daños y uno de amortización, que se pueden suscribir con cualquier compañía aseguradora sin que nos empeore el interés.

  • Los combinados son los productos que podemos firmar voluntariamente para conseguir un interés más bajo: seguros multirriesgo, tarjetas de débito o de crédito, domiciliación de la nómina o de los ingresos, planes de pensiones... Algunos nos pueden costar dinero, así que deberemos tenerlo en cuenta al calcular el precio total de la hipoteca. 

En la información precontractual debe especificarse claramente cuáles son los servicios vinculados y combinados, así como cuál es el precio de cada uno de ellos. En el caso de los segundos, solo es aconsejable contratarlos si los entendemos, nos resultan convenientes y su coste queda compensado por la rebaja del interés ofrecida por el banco a cambio de firmarlos.

Las posibles cláusulas abusivas

Los bancos han sido condenados a devolver mucho dinero en los últimos años a causa de la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que ahora son más cuidadosos y no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

Sin embargo, como existen varias cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, los intereses moratorios, el vencimiento anticipado, el mal reparto de los gastos de hipoteca) que también pueden considerarse abusivas, debemos informarnos bien al respecto para que no nos las apliquen. 

Como siempre, la clave está en leer bien el contrato y en no firmar nada que no comprendamos totalmente. En ese sentido, es importante que no nos dé vergüenza preguntar aquello que no tengamos claro, ya sea al banco, al notario o hasta en foros especializados en hipotecas como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Qué tipos de hipoteca hay?

Las hipotecas se pueden dividir en varios tipos en función de la financiación máxima, de su finalidad, de a quién vayan dirigidas… Pero la clasificación más usada es la que las separa por el interés aplicado. En función de este parámetro, podemos distinguir hasta tres categorías:

  • Hipotecas fijasestos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

  • Hipotecas variablesen este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. En general, durante los primeros 12 o 24 meses se aplica un tipo fijo.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre tres y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Herramientas para calcular y comparar hipotecas

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

  • Comparador de hipotecases la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica que ofrece lo siguiente:

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Ya tengo una hipoteca, ¿la puedo cambiar?

Puede que hayamos dedicado mucho tiempo y esfuerzo en dar con la hipoteca más adecuada, pero con el paso de los años, también es posible que nos interese cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, que queramos modificar el interés que se nos aplica (para bajarlo, para pasar de una hipoteca variable a una fija, etc.), eliminar alguna comisión o varios productos combinados, ampliar el capital o el plazo de reembolso, quitar una de las garantías de la hipoteca, sustituir a uno de los cotitulares por otra persona... 

Todos estos cambios los podemos llevar a cabo mediante diversas operaciones. En el listado siguiente vemos de qué maneras se pueden modificar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

  • Novación: implica negociar con nuestro propio banco para que nos cambie las condiciones del contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendremos que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar los gastos de constitución de nuevo más los de cancelación. Pero es una alternativa cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que buscan hipotecas como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas sobre su funcionamiento.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrecen los bancos.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos financieros y de economía del hogar para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo, podemos continuar ofreciendo una información de calidad y 100% gratuita para el usuario.

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Temas recientes del foro

Lsr
Conseguir hipoteca @Lsr - hace 12 horas
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Os comento un poco mi situación...
Tengo un local en propiedad heredado, del cual me corresponde la mitad. Más o menos nos han dicho que podría estar tasado en unos 80mil euros . A mi pareja y a mi nos gustaría comprarnos una casa para reformar que no superase en total (obra y casa) los 50mil. La cuestión es que yo no tengo empleo actualmente, mi fuente de ingresos es el alquiler de dicho local. Y mi pareja tampoco tiene empleo fijo. Aún así no tenemos problemas a la hora de pagar una vivienda, ya que vivimos de alquiler desde hace años y a veces hemos pagado precios desorbitados, sin hacer nunca un impago. 
Entonces, mi pregunta es : ¿Podría hipotecar mi parte del local y asi poder pedir un crédito para poder adquirir una vivienda y reformarla (no superando la cifra que dije anteriormente)?
 
Muchas gracias de antemano.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Lsr. 

Es prácticamente imposible que un banco os dé una hipoteca si no contáis con estabilidad laboral. El hecho de ingresar dinero mediante el alquiler del local es un punto a favor, pero no es algo que sustituya una restribución económica estable y suficiente (una nómina a través de un contrato indefinido, por ejemplo). 

Existe, además, otro problema con la operación que nos planteas, que es que probablemente ningún banco querrá hipotecar únicamente la mitad del local. 

Por todo ello, nuestro consejo es que esperéis a contar con una mayor estabilidad laboral para pedir esa hipoteca. Si queréis probar suerte igualmente, no perdéis nada por visitar a varios bancos, pero ya os avanzamos que es muy probable que su respuesta sea negativa. 

Un saludo. 

Helper_806586077
Impuesto de Actos Juridicos Documentados @Helper_806586077 - hace 1 día
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Buenas noches en breve voy hacer una hipoteca sobre una vivienda que he adquirido de obra nueva, y me dicen que el Impuesto de Actos Juridicos documentados lo abono yo como comprador y supone un 1.5 sobre el valor de total del inmueble, ¿es esto correcto? el banco me dice que ellos abonan este impuesto sobre la hipoteca, ¿es correcto, se abona dos veces el impuesto?
Muchas gracias
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 hora

HelpMyCash

Hola, Helper_806586077.

Respondiendo a tu pregunta, el tipo impositivo del IAJD se aplicará sobre el precio de la vivienda sin IVA.

En la práctica, si compraras una casa nueva por 100.000 euros (sin IVA) en Andalucía, por ejemplo, pagarías en impuestos:

  • IVA (10%): 10.000 euros
  • IAJD (1,5%): 1.500 euros

Esperamos haber resuelto tus dudas.

Un saludo

 

Helper_806586077
Helper_806586077
hace 16 horas

Muchas gracias duda aclarada, aunque me ha generado otra duda el pago del impuesto por mi parte es el valor de la compra venta sin iva, verdad? Ah vivo en Andalucia por eso el 1.5. De nuevo muchísimas gracias

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_806586077.

Sí, es correcto. El IAJD se puede generar dos veces: en la constitución de la hipoteca (que lo paga el banco) y en la formalización de una compraventa de una vivienda nueva (que lo paga el comprador).

En cuanto al porcentaje del impuesto sobre el valor de la vivienda, este cambia según en qué Comunidad Autónoma hagamos la operación. Para verificar que vas a pagar lo que corresponde, aquí te dejamos una lista con las Comunidades donde el tipo impositivo es del 1,5%: Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Murcia y La Rioja.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo

Helper_901609967
100%+gastos @Helper_901609967 - hace 2 días
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Muy buenas. Quería saber si había algún tipo de conseguir una hipoteca 100 % más gastos. 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Helper_901609967. 

Lamentablemente, hacerse con una hipoteca al 100% más gastos es prácticamente imposible. De hecho, generalmente solo se puede conseguir si puedes aportar otro inmueble como garantía extra. Si no es tu caso y tienes algo de dinero ahorrado, quizás puedes intentar conseguir una hipoteca al 100% comprando un piso de banco o contratando los servicios de un intermediario financiero. Si quieres, puedes hacer clic sobre este enlace para que te pongamos en contracto con intermediarios que no te cobrarán ni un euro. 

Un saludo.  

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