¿Qué debo tener en cuenta para vender una casa en Barcelona? 

Uno de los aspectos fundamentales para la venta de un inmueble, especialmente si se trata de un núcleo urbano tan diverso como Barcelona, es entender el mercado inmobiliario. Especialmente si lo que pretendemos es vender rápidamente, En este sentido, deberemos conocer muy bien ciertos aspectos como, por ejemplo, los tiempos de venta, el perfil de los compradores, las diferencias de precios entre los barrios y demás variables.  

Velocidad del mercado inmobiliario en Barcelona

Según los últimos datos de Tinsa, vender un piso en Barcelona tarda, de media, unos seis meses. Esta tiempo es menor que la media española, que ronda los ocho meses. Sin embargo, sigue siendo un periodo algo elevado, si lo comparamos, por ejemplo, con la capital, ya que vender un piso en Madrid toma unos cuatro meses.

Eso sí, debemos tener en cuenta que el sector de la vivienda fluctúa a los largo de los meses. Además, los tiempos de venta cambiarán dependiendo de varios factores como,por ejemplo, el precio que fijemos, el barrio donde está ubicado el piso, el tipo de inmueble y su estado de conservación.

Perfil de posibles compradores

Como en cualquier otra ciudad capital, en Barcelona existen muchos perfiles distintos de comprador los cuales, como vendedores de una casa, deberemos tener en consideración. Por ejemplo: 

  • Los profesionales jóvenes que se mudan por razones de trabajo suelen buscar zonas céntricas y muy bien comunicadas. 

  • Las parejas que están pensando en expandir la familia tiene más probabilidades de sentirse atraída por una vivienda en un barrio residencial con buenas escuelas y variedad de servicios disponibles.

  • Los inversores o compradores particulares internacionales pueden estar interesados en zonas de cierto interés turístico y cultural, cerca del mar y con buenas opciones gastronómicas o lúdicas. 

¿Qué factores influyen en el precio de venta de mi piso en Barcelona?

Uno de los primeros pasos y posiblemente el más importante para llevar la venta a buen puerto es fijar un precio de compraventa para nuestra vivienda. Algunos aspectos que influyen en el valor de nuestro apartamento en Barcelona son: 

  • El barrio en que se encuentra el inmueble es especialmente importante en una ciudad capital. Por ejemplo, generalmente podremos vender una casa en Sarrià, que es un barrio alto de Barcelona, a un precio mayor que si esta está ubicada en el Sants. En este sentido, debemos investigar a cuánto se cotiza el metro cuadrado de nuestra zona.

  • El interés turístico de una zona suele influir en el precio de una propiedad. Generalmente, en estas zonas encontramos más negocios, entretenimiento y están mejor comunicados. Todo esto podría elevar el valor de nuestra vivienda. 

  • Según el tipo de compradores interesados, podremos fijar un precio más alto o más bajo. Por ejemplo, hemos comentado que Barcelona genera mucho interés entre inversores extranjeros, los cuales suelen tener un nivel adquisitivo más alto.

En estos momentos, Barcelona es una de las Capitales españolas con el precio medio del metro cuadrado más alto, siendo este de 3.335€/m2, según Tinsa.

¿Qué trámites tengo que hacer para vender una casa en Barcelona?

Como los tiempos de venta de Barcelona pueden resultar un poco elevados según la zona, nos interesa agilizar el proceso tanto como nos sea posible. Una buena forma de hacerlo es teniendo los documentos necesarios preparados a tiempo. Algunos trámites son inmediatos, mientras que otros pueden tardar varios días.

De manera general, los documentos que se necesitan para vender un piso en Barcelona son los mismos que en el resto de España. Es decir, necesitaremos gestionar la nota simple, el certificado energético, el certificado del ITE, el certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad, entre otros. Eso sí, debemos tener en cuenta que:

  • La cédula de habitabilidad es obligatoria para vender un piso en Cataluña y puede tardar hasta un mes en ser emitida.

  • El Certificado del ITE lo deben pasar todas aquellas fincas que cumplan los 45 años de antigüedad.

Algunos de los trámites necesarios para vender el piso necesitaremos obtenerlos antes de empezar a vender, bien sea porque nos lo puede pedir un potencial comprador como podría ser la nota simple o porque sean obligatorios para promocionar la venta como, por ejemplo, el certificado energético.

Para tramitar la cédula de habitabilidad en Barcelona necesitaremos recibir la inspección de un técnico en la vivienda. Este elaborará un informe y lo registrará en la división correspondiente del Ayuntamiento de Barcelona. Los honorarios del experto pueden rondar los 60 euros, pero esto puede variar según el profesional elegido y la zona. A esto habrá que sumarle las tasas del Ayuntamiento, que están alrededor de los 40 euros para un inmueble de segunda mano.

¿Qué inmobiliarias trabajan en Barcelona?

Si acabamos decidiendo contratar a una inmobiliaria para que nos ayude a vender la casa, deberemos averiguar qué agencias trabajan en nuestra zona. De manera general, existen dos tipos en Barcelona:

  • Las inmobiliarias tradicionales, que son las agencias que podemos encontrar a pie de calle.

  • Las inmobiliarias online, que podemos encontrar a través de internet y venden nuestra casa de forma remota. 

Debemos tener en cuenta que vender la vivienda con ayuda implicará pagar unos honorarios. Estos suelen oscilar entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta si vendemos con una inmobiliaria tradicional. En cambio, si lo hacemos con una agencia online, nos puede costar un precio fijo que, de manera general, se encuentra entre los 1.000 euros y los 4.000 euros.

¿Es recomendable vender entre particulares en Barcelona?

La venta de viviendas entre particulares es muy popular en Barcelona y es por eso encontramos muchos anuncios de vendedores y compradores en los cuales podemos leer que solamente buscan tratar con otros particulares. 

Esto se debe, en gran parte, a que mucha gente quiere ahorrarse los honorarios de las inmobiliarias. Para vender un piso entre particulares en Barcelona, podemos encontrar varias páginas web especializadas.

Aunque es una apuesta completamente válida, debemos considerar esta opción a partir de nuestras circunstancias personales y experiencia como vendedores. Aunque nos ahorraremos en honorarios, hay que tener en cuenta que invertir parte de nuestro tiempo y deberemos dedicarnos a ello de pleno. 

¿Cómo promocionar la venta de una vivienda en Barcelona?

Para promocionar la venta de nuestro piso primero debemos poner la vivienda a punto. Para ello, podemos recurrir a algunas técnicas de home staging para poner la vivienda guapa y acelerar la venta. Hecho esto, toca sacar fotos, vídeos y redactar el contenido para nuestros anuncios en los portales inmobiliarios.

Al igual que en otras capitales, en Barcelona la zona es un factor de mucho peso. Así pues, no debemos dejar de mencionar en nuestro anuncio las ventajas del barrio, su cercanía con el transporte público y los sitios de interés o de referencia que tenemos cerca. Esto puede ser vital para conquistar a un potencial comprador extranjero. Eso sí, es mejor no añadir la dirección exacta para evitar problemas. 

Pero ¿qué portales inmobiliarios nos conviene utilizar para vender nuestro piso? En Barcelona la venta y la promoción de viviendas por Internet está muy consolidada. Por esto, podemos utilizar algunos de los portales inmobiliarios más populares de España como, por ejemplo, Idealista, Fotocasa, Habitaclia y Yaencontre.

¿Cómo vender mi piso en Barcelona a extranjeros? 

Tal y como hemos dicho al principio, muchos extranjeros buscan invertir en vivienda en Barcelona atraídos por los precios de inmuebles, el nivel de vida, el sol y la costa. El perfil de los compradores internacionales va a cambiar según el país de procedencia. Aunque, a día de hoy los mayores inversores son los ingleses, los alemanes y los franceses. 

Conocer el perfil de nuestros compradores potenciales puede ayudarnos a decidir cómo anunciar nuestro piso para que, por ejemplo, el idioma no sea una barrera. Por esto, dos de las medidas que podemos tomar para acercarnos a ellos son:

  • Contratar a una inmobiliaria especializada en ventas a extranjeros que tengan servicios de traducción y sepan los trámites necesarios.

  • Usar portales inmobiliarios locales que anuncien en varios idiomas, portales internacionales o webs del país de residencia de los posibles compradores.

Según el último informe del Colegio de Registradores, en 2019 un total de 63.000 viviendas de vendieron a extranjeros, siendo Cataluña una de las principales Comunidades en que se realizaron este tipo de ventas. 

¿Qué impuestos se pagan por vender un piso en Barcelona?

Aunque la venta de un piso es una transacción que generalmente realizamos con la intención de ganar dinero, debemos tener en cuenta que también trae aparejado unos costes. Además, no nos escapamos de la mirada inquisidora de Hacienda, ya que por vender un piso deberemos asumir el gasto de unos tributos obligatorios. Estos, de manera general, son:

IRPF por la venta de la vivienda

Si al vender el piso obtenemos una ganancia patrimonial deberemos rendir cuentas de ello en el IRPF. Pero ¿cómo sabemos que hemos obtenido una plusvalía? Para ello, tenemos que tomar nuestro valor de venta de la csa y restarle todos los gastos en los que hayamos incurrido para realizar la operación como, por ejemplo, la comisión inmobiliaria o la plusvalía municipal.

Luego, al valor de compra de nuestra casa tendremos que sumarle los costes de reformas que hayamos realizado en la vivienda y los tributos que pagamos en su momento. Hecho esto, la diferencia entre los resultados finales del valor de adquisición y el de transmisión calculados nos arrojará la cuota tributaria. Pero no acaba aquí, porque a este importe debemos aplicarle el porcentaje de tributo fijado por Hacienda que en el 2020 oscila entre el 19% y el 23%. De esta manera, sabremos cuánto nos toca pagar en el IRPF por haber vendido nuestro inmueble en Barcelona.

Plusvalía municipal en Barcelona

La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al Ayuntamiento por el incremento de valor que ha experimentado el terreno de nuestra casa durante el tiempo que la hemos tenido en propiedad. Es decir, no está relacionado con el precio de compraventa de la vivienda sino con el valor catastral del inmueble y los años de tenencia.

Cada Ayuntamiento establece una serie de porcentajes impositivos que se deben aplicar al valor catastral según la cantidad de años que hemos sido dueños de la casa. Eso sí, el tiempo máximo que se toma en cuenta para realizar el cálculo es de 20 años, a partir de allí se utiliza siempre el último valor. En Barcelona son los siguientes:

Periodo Porcentaje anual a aplicar
Periodo de hasta 5 años 3,7%
Periodo de hasta 10 años 3,5%
Periodo de hasta 15 años 3,1%
Periodo de hasta 20 años 2,8%

Una vez que hemos multiplicado el valor catastral por el número de años que hemos tenido la vivienda en propiedad y por el porcentaje anual indicado en la tabla, debemos, a este resultado, aplicarle el tipo impositivo que, en Barcelona, es del 30%. Así obtenemos la cuota a pagar de plusvalía municipal por la venta de un piso en la ciudad condal.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos todo lo que debemos saber sobre cómo vender un piso en Barcelona.

Fuente: toda la información mostrada en esta página ha sido obtenida a través de la investigación online de diversas fuentes.

Metodología: los datos relativos a la venta de una casa en Barcelona se han conseguido mediante la investigación online, así como la consulta de diferentes medios de comunicación especializados.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Vender piso

andres-saez
Vender vivienda habitual antes de 3 años @andres-saez - hace 2 horas
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Hola. Tengo un problema. Tengo apenas 1 año y medio en mi piso en Valladolid, pero por una situación personal estoy pensando ponerlo a la venta después del verano y comprar un piso más pequeño lejos del centro. Para poder acogerme al beneficio de reinversión en otra vivienda tengo que esperar a que se cumplan los tres años? Gracias.
Helper_511282512
Helper_511282512
hace 2 horas

Gracias por tu ayuda Ottymar. Otra duda sería cuando se considera vivienda habitual. ¿Desde el momento de la compra(1 de septiembre) o desde el día del empadronamiento (9de septiembre)?
Mil gracias otra vez.

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 23 horas

HelpMyCash

citando a Helper_905634322 Hola compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar d...

Hola, Helper.

Si tienes tres años viviendo en el piso y piensas utilizar el dinero de la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes acogerte al beneficio de reinversión y, de esta manera, no verte obligada a pagar el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda.

Pero para poder aplicar a la exención tienes un plazo de dos años para comprar la nueva vivienda. Además, la nueva casa debe ser habitada de manera efectiva en un plazo de doce meses desde la compra. 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634322
Helper_905634322
hace 1 día

Hola

compre mi piso hace tres años y medio y tengo pensado utilizar el dinero para comprar otro piso pero la compra no la pienso realizar de inmediato. voy a vivir en el piso de mi pareja mientras busco con calma el nuevo piso donde viviremos ambos. cuanto tiempo tengo para hacer la nueva compra?

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 1 día

HelpMyCash

Hola Helper,

En este caso es aconsejable que intentes negociar con el comprador para firmar la venta de la casa en el plazo requerido. Si no es posible llegar a un acuerdo y para ti resulta imposible concretar en estos momentos la compraventa, es posible que tengas que buscar otro comprador.

Por otro lado, entiendo que con venta privada te refieres a firmar un documento de compraventa sin elevarlo a público ante notario. Aunque hay personas que optan por este tipo de transacciones no es aconsejable, ya que puede traer problemas añadidos. Además, es poco probable que un comprador se decida a comprar la vivienda en estas condiciones.

En tal caso, si lo que quieres es que el comprador tenga la seguridad de que el negocio se llevará a cabo, podrían firmar un contrato de arras. Este documento es habitual al vender un piso,  ya que recoge las condiciones de la venta e incluye, de manera clara, las posibles penalizaciones por incumplimiento de contrato que podrían afrontar ambas partes.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 2 días

HelpMyCash

citando a Aroa Hola, yo tengo un caso parecido. Mientras vivia mi abuela me vine a vivir con ella para cuidarla y al fallecer la compre a sus herederos hace año y...

Hola Aroa,

En este caso, al no haber residido en el piso los tres años mínimos exigidos por la Agencia Tributaria tu vivienda no tiene la consideración de habitual.

No obstante, la administración indica que se puede entender que la vivienda tiene el carácter de habitual si, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca una circunstancia que "necesariamente exija el cambio de domicilio", tal como podría ser la celebración de un matrimonio. 

De esta manera, teóricamente podrías acogerte a la exención de reinversión en vivienda habitual si el matrimonio es la causa del cambio de domicilio y podrías estar exenta de pagar el IRPF por la venta de la casa.

Sin embargo, han habido casos en que Hacienda ha negado la aplicación de este beneficio a algunos contribuyentes por entender que no ha habido obligatoriedad en el cambio de residencia.

En este sentido, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad para que pueda evaluar todas las variables de tu caso concreto y te indique, si aplica, cómo argumentar la circunstancia. Es importante tener en cuenta que muchas veces el contribuyente queda sujeto a la interpretación que hace la Agencia Tributaria de la situación

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

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Hola. Quiero saber cuanto de comisión me puede cobrar la inmobiliaria tecnocasa por la venta de mi piso. gracias
laurablanco1
laurablanco1
hace 16 horas

6% al vendedor y 3% al comprador. Total 9% de comisión... una barbaridad

Anónimo
Anónimo
hace 1 semana

A mi me parece que todas las inmobiliarias tecnocasa incluida cobran demasiado dinero solo por enseñar una casa, subir unas persianas para decir que una casa tiene luz y leer una cartilla a la gente que bien puede hacer el propietario

el problema es que nos da miedo porque estamos vendiendo lo mas valioso que tenemos. yo vendi con tecnocasa. No tuve problemas con ellos y me vendieron el piso a un precio decente pero si me dio la impresion que son bastante agresivos en sus practicas y ahora que veo en retrospectiva no tiene ciencia alguna, si lo hubiera hecho yo me habria ahorrado una pasta, pero en ese momento por desconocimientos/miedo, etc pense que tenia que contratar a una inmobiliaria que fuera conocida

Helper_905631157
Helper_905631157
hace 2 semanas

Yo tuve una mala experiencia con esta agencia. Desde que firmas las arras con el comprador se desentienden totalmente de todo. además que te quieren cobrar la comisión con las arras y no la escritura es decir, pagas un 6% de comisión y luego si hay un problema quedas a la buena de dios. En mi caso eso no paso porque mi comprador era una persona seria, pero vaya telita con tecnocasa... luego se llenan la boca diciendo que son la inmobiliaria mas grande de españa

Helper_905630525
Helper_905630525
hace 2 semanas

Yo vendí mi casa con Tecnocasa en el 2017. Si es verdad que son caros pero la mayoria de las agencias lo son además depende del caso en que te encuentres.

En mi caso fueron de muchisima ayuda para vender. Lo intente hacer en principio por mi cuenta y no vendia. ademas era una venta complicada y mi comercial me ayudo a resolver el marrón que tenia con los documentos (era una casa con titularidad compartida). Así que supongo que en algunos casos si que necesitas la experiencia de alguien que sepa los atajos

FamHernandez
FamHernandez
hace 3 semanas

Yo tengo entendido que cobran eso un 6 o 7% y le cobran otro tanto al comprador y una reserva

Un familiar cercano estuvo a punto hacer negocio con ellos en zaragoza y la excusa que le daban (palabras del comercial) es que ellos no trabajan de gratis. Nadie lo hace pero estas comisiones tan altas son a cuenta de que??

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Hola, compre mi casa en 1999 y nunca la inscribi en el registro de la propiedad. Esto puede ser un impedimento para vender?
Ottymar Tademo
Ottymar Tademo
hace 23 horas

HelpMyCash

Hola, Helper_905634314.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es realmente obligatoria, pero sí muy recomendada, ya que este trámite le otorga seguridad jurídica a los propietarios del inmueble.

Además, si la vivienda heredada que quieres vender no está inscrita, puede resultar muy difícil conseguir un comprador, ya que la casa aún aparecerá registrada a nombre de su anterior propietario (la persona fallecida) y esto puede generar desconfianza en la otra parte.

Por otro lado, si el comprador necesita pedir un préstamo hipotecario, el banco no se lo concederá si la vivienda no se encuentra correctamente inscrita. Este es un requisito exigido por todas las entidades para otorgar la hipoteca sobre una casa.

En este sentido, es aconsejable realizar la inscripción del piso en el Registro para venderlo. Debes tener en cuenta que, como todas las comunidades han avanzado a la fase 1 del plan de desescalada, ya los Registros se encuentran trabajando con relativa normalidad.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Helper_905634314
Helper_905634314
hace 1 día

buenos días

He heredado junto a mis hermana una vivienda en zaragoza. justo antes del confinamiento hicimos la escritura en el notario y pagamos los impuestos pero con el cierre de los registros no hemos ido a registrar la casa. tenemos pensado vender la casa en cuanto se pueda

tenemos que registrar la casa en el registro para poder vender?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 semanas

HelpMyCash

Hola, Helper_904627629.

Entendemos que se podría conceder una hipoteca desde el momento en el que la inscripción se hiciera efectiva, pues el banco solo necesitaría saber si esa vivienda pertenece realmente al vendedor. De todos modos, como desconocemos si existe algún impedimento legal, nuestro consejo es que contactes directamente con el Registro de la Propiedad correspondiente y lo preguntes. 

Un saludo. 

Helper_904627629
Helper_904627629
hace 2 semanas

Buenos dias,
Si el vendedor inscribe hoy su vivienda en el registro de la propiedad, ¿Cuanto tiempo ha de pasar para que mi banco me conceda una hipoteca para comprar esa vivienda? Me han comentado que dos años, otros que al mes soguiente desde que se inscriba... Gracias

guillermo-maria635
guillermo-maria635
hace 3 semanas

Mis padres compraron una casa en el pueblo de mis abuelos hace muchos años sin el registro.

El típico error de creer que este tipo de trámites no son necesarios.

Cuando quisimos vender tuvimos que pagar por todo el papeleo de las inscripción y fue complicado porque intentamos venderla sin registrar pero no conseguimos quien se quisiera arriesgar

 

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