Hola, Isabel:

Gracias por compartir tu consulta. El tema que nos planteas es complejo, principalmente porque no existe una hoja de encargo donde se detallen todas las condiciones de contratación. En este sentido, mi consejo es que lo consultes con un abogado, sobre todo si amenazan con ir a juicio. Sin embargo, puedo darte una visión general de cómo funcionan la mayoría de las inmobiliarias.

Como dices, muchas cobran sus honorarios "cuando se vende", aunque esto significa en muchos casos que una parte o la totalidad de los honorarios se cobran con la señal de las arras. Luego, independientemente de que trabajen con exclusividad o sin ella, muchas incluyen en sus contratos una cláusula donde especifican que cobrarán por los servicios (tasación, publicidad, etc.) si el propietario decide no seguir adelante con la operación. Por tanto, lo que tu inmobiliaria te reclama es bastante habitual, pero eso no implica que sea lo correcto.

Desde mi punto de vista, la agencia no tiene derecho a reclamarte si no ha sido transparente contigo al momento de establecer las condiciones de contratación. Pero, nuevamente, te aconsejo que te asesores con un experto en legalidad.

Espero haberte ayudado.

Saludos,

Paula

citando a Javier Suárez Bermúdez Pregunta similar: ¿Puedo vender mi piso de primera residencia con menos de 1 año después de haberlo comprado? Buen...

Hola, Javier:

¡Siento la demora en mi respuesta! Sí puedes vender tu piso antes de un año, pero ten en cuenta que la Agencia Tributaria define la vivienda habitual como aquella donde has residido al menos durante 3 años de forma ininterrumpida. Es cierto, también, que existen algunas excepciones. Por ejemplo, si vendieras la casa por un divorcio o un traslado laboral, podría igualmente considerarse vivienda habitual, pero entiendo que el caso que describes no aplica. 

Con esto quiero decirte que la "consecuencia" a la que te enfrentarías es que tendrás que pagar IRPF, puesto que no podrías acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual. Con respecto, entonces, a qué impuestos te tocaría pagar, serían: el IRPF y la plusvalía municipal. A continuación te dejo un link donde puedes encontrar información detallada sobre cada uno de ellos: ¿Qué impuestos se pagan a Hacienda por la venta de una vivienda?

Muy buenas Paula o Mikel! de nuevo me pongo en contacto con vosotros, pero esta vez para otro tema.

Queremos comprar una casa por inmobiliaria y bueno, ya tenemos dada una señal de 1000 euros en concepto de fianza para el vendedor, por si nos echaramos para atrás en la compra (cosa la cual, no es es nuestra intención) , tenemos ahora de fecha tope el 31 de Enero para firmar contrato de arras, en el que abonaremos 10000 euros para el vendedor también. Esto da un total de 11mil euros que van destinados a la casa. El tema viene en que en el contrato de arras, ahora no aparecen esos 1000 euros y la inmobiliaria me dice que es porque esa cantidad, se descuenta luego a los honorarios de ellos. Esto no me ha parecido correcto, pues nosotros firmamos que era en concepto de señal para el vendedor y no para gastos honorarios.

Partiendo de esto, me gustaría saber si es normal cobrar los honorarios junto a el contrato de arras o hay que esperar hasta la fecha de escritura pública. 

El vendedor ha pedido a un arquitecto ténico la valoración de nueva obra, pues la casa, tiene hecha una ampliación que no consta en el registro catastral y nosotros hemos pedido que la actualice antes de ninguna venta, además de que el banco, no la tasa con esa discordancia y evidentemente, al ser menos metros cuadrados los que figuran en el registro castastral a los reales, esto nos perjudica en negativo para la tasación.

Esto se ha quedado puntualizado en una cláusula del supuesto contrato de arras, donde se indica que se quedará todo pagado por el vendedor y actualizado antes de la fecha de escritura y traspaso.

Mi pregunta es: ¿Podemos negarnos a pagar los honorarios de la inmobiliaria hasta la firma de escrituras? ¿Hay algún problema en pagar junto al contrato de arras a la inmobiliaria sus honorarios? ¿En caso de que no nos dieran la hipoteca (muy muy raro casi imposible sería) la inmobiliaria se queda con los honorarios pagados?

¿Con la cláusula donde se indica que el vendedor se hace responsable de la actualización de metros catastrales, si hubiera algún problema, se nos devolvería los euros en contrato de arras y honorarios?

Buenas noches y un gran saludo! espero su respuestas con gran interés :)

citando a Javier Luis Ortega Belmonte Muy buenas Paula o Mikel! de nuevo me pongo en contacto con vosotros, pero esta vez para otro tema. Queremos comprar una casa por inmobilia...

Hola, Javier:

¡Gracias por compartir tu consulta! Son varios puntos los que debemos tener en cuenta para responderla, así que iré por partes.

Lo primero que necesito saber es si cuando hablas del pago de la comisión inmobiliaria te refieres a un porcentaje que tienes que pagar tú como comprador o a la comisión que tiene que pagar el vendedor por los servicios. Si puedes aclarármelo, podré ser mucho más precisa. Aun así, responderé al resto de preguntas.

• Es normal que las agencias cobren los honorarios con las arras. Sin embargo, si los 1.000 euros que has entregado se presentaron como señal para el vendedor, deberían incluirse como tales en el contrato de arras. Transcribo un ejemplo de otro contrato de arras a continuación para que veas cuál sería la forma correcta de presentarlo:
  
  • Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de CIENTO SETENTA  MIL EUROS (170.000,00.- €), que se satisfará por la parte compradora en las siguientes condiciones:  
    
    
    1. En cuanto a la cantidad de MIL EUROS (1.000,00.- €) entregadas el x/x/2022, mediante transferencia bancaria [...]
    2. En cuanto a la cantidad de CATORCE MIL EUROS (14.000,00.- €) que se entrega el x/x/2022 en este acto, mediante transferencia bancaria [...]
    3. En cuanto a la cantidad restante, y que asciende a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL EUROS (155.000,00.- €) la satisfará la parte compradora mediante cheque bancario en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día  de X.
       
       
• Con respecto a si puedes negarte a pagar los honorarios hasta la firma de la escritura, en verdad todo se puede negociar. Pero ¿has firmado algún documento como una hoja de visitas, compromiso de compraventa u otro? De ser así, sería interesante ver cuáles son los términos que habéis pactado.
  
  
• Si no os concedieran la hipoteca, el vendedor puede retener las arras o no hacerlo. Eso depende exclusivamente de lo que se pacte, valga la redundancia, en el contrato de arras. En la Comunidad de Cataluña, por ejemplo, el Código Civil establece la devolución del dinero en estos casos, salvo que se especifique lo contrario.
  
  
• Y por último, te aconsejo que se incluya en las arras una cláusula donde se especifique que si surgiera algún problema con la actualización de los metros cuadrados, el vendedor procederá a devolveros el dinero.

Espero haber sido clara con mis respuestas, Javier. Si tienes más inquietudes, no dudes en volver a escribirnos. Además, si quieres que te ayudemos de una manera más precisa, puedes enviarnos los contratos a proptech@helpmycash.com para que podamos analizarlos. Si lo haces, te aconsejo borrar tus datos personales. 

Un saludo,

Paula

Buenas Paula! Gracias por contestar. Te aclaro un poco la situación.

A lo que me refiero es a los honorarios, que según indica el precontrato se dan por sus labores realizadas hasta la firma de una compra/venta entre vendedor y comprador. Estos honorarios ascienden al 2% del valor del inmueble por cada parte. El problema es que nosotros, dimos esa señal en metálico, y aunque no creo que haya problema, pues tenemos un contrato firmado con esa cantidad aportada y el concepto, ellos han tirado la piedra y han dicho que se descuenta de la cantidad honoraria.

Nosotros aún no hemos firmado las arras, pues tenemos hasta a el 31 de Enero 2022 y como ya se ha pedido certificado de obra nueva a un arquitecto técnico para actualizar los datos, yo he pedido que hasta que no se realice ese certificado, no quiero firmar las arras. El chico de la inmobiliaria me dice que no cree que haya problema,pues la parte vendedora, está dispuesta a colaborar. 

Me quedo con lo que me has propuesto de qu en la cláusula aparezca que en caso de problemas en la actualización de metros del catastro, se devuelva todo. Hasta ahora sólo aparece que la parte vendedora se hace cargo de los gastos y no especifica nada de en caso de negación, qué se haría.

Espero su respuesta! Gracias!

citando a Javier Luis Ortega Belmonte Buenas Paula! Gracias por contestar. Te aclaro un poco la situación. A lo que me refiero es a los honorarios, que según indica el precontra...

Hola, de nuevo, Javier:

¡Gracias a ti por la aclaración! Entiendo que el agente te diga que no cree que haya problemas y probablemente no los haya. Pero nuestro consejo siempre será que las cosas se hagan de manera ordenada y transparente para evitar inconvenientes. 

Por eso, mi sugerencia es que dichos 1.000€ figuren en las arras como adelanto del precio de compraventa. Puedes usar el ejemplo que he citado anteriormente para hablar con la agencia. Luego, con respecto al pago de los honorarios, como te decía antes es normal que las agencias lo cobren con las arras, pero siempre está la puerta abierta a la negociación. Si prefieres pagar en la firma de la escritura, que sería lo ideal, puedes hablar con tu agente. Incluso podrías negociar para pagar un 50% en cada instancia.

Por último, con respecto a la actualización de los datos, estoy de acuerdo contigo en que lo mejor es esperar a que el trámite esté finalizado para proceder con la firma de las arras. No dudo de la buena voluntad del vendedor y del agente, pero de nuevo, mejor hacer las cosas bien desde el principio.

¡Espero haberte ayudado! No dudes en escribirnos si tienes más inquietudes. Además, si quieres compartir si finalmente logras negociar las condiciones, puede ayudarnos a nosotros y al resto de los usuarios que se encuentren en una situación similar.

Un saludo,

Paula