Precio vivienda | Enero 2023

Los datos que te mostramos a continuación los obtuvimos en enero de 2023, pero corresponden a las últimas actualizaciones de las fuentes, que suelen publicar sus estadísticas con hasta dos meses de retraso.

PRECIO DE OFERTA

1.922 €/m2*

Es el precio al que se publican las viviendas en los portales inmobiliarios.

*Fuente: Idealista (enero de 2023)
Datos recogidos en febrero de 2023

CONTRAOFERTAS

1.536 €/m2*

Es el valor de las ofertas que hacen los compradores.

*Fuente: Idealista (noviembre de 2022)
Datos recogidos en febrero de 2023

PRECIO DE VENTA

1.570 €/m2*

Es el precio al que se venden finalmente las viviendas.

*Fuente: Notariado (Noviembre 2022)
Datos recogidos en febrero de 2023

 

Sabemos que llegaste hasta aquí buscando el precio medio de la vivienda, pero tenemos algo importante que decirte: no existe uno, sino varios precios para una misma propiedad. Si quieres vender tu casa, tendrás que tenerlos en cuenta a todos, puesto que el valor al que consigas cerrar la operación será el resultado de:

La tasación que haga el profesional

El precio al que anuncies tu casa en los portales

Las ofertas que hagan los compradores

El acuerdo al que lleguéis entre las partes

Cada una de estas instancias implica un precio diferente para tu vivienda y es importante que los conozcas para tomar decisiones financieras más inteligentes.

Cuatro precios diferentes para una misma vivienda

¿De qué hablamos cuando decimos que existen distintos precios para una misma vivienda? En realidad, existen más, pero estos son los que debes tener en cuenta para diseñar una estrategia y vender tu casa con éxito.

Precio de mercado. Consiste en un rango de valores al que es más probable vender la vivienda. Se determina luego de hacer una o varias valoraciones profesionales. 

Precio de oferta o 'asking price'. Es aquel al que se publican los inmuebles en los portales inmobiliarios. En la práctica, es un valor concreto que se elige dentro del rango de precios de mercado.

Contraoferta. Es el precio medio que ofrecen los compradores para adquirir viviendas en España y siempre es más bajo que el valor de oferta.

Precio de venta. Es el precio al que finalmente se venden las viviendas y resulta de la negociación entre comprador y vendedor. Suele ser un precio medio entre el de oferta y la contraoferta.

Valor de mercado: cómo saber cuánto vale tu casa

El precio de mercado de una vivienda se puede determinar tras una valoración profesional, pero los especialistas de HelpMyCash te aconsejamos que pidas al menos tres valoraciones a distintos expertos inmobiliarios. El resultado de esta valoración depende de varios factores:

La ubicación de la vivienda. No es la mismo que la propiedad se encuentre en Madrid o Barcelona que en Canarias.

Las características intrínsecas del inmueble. Se tienen en cuenta, por ejemplo, la superficie y distribución, la planta en la que se encuentra, su iluminación y orientación, etc.

Las características de la finca. La calidad de las zonas comunes, la presencia de ascensor y el estado de conservación son algunos ejemplos de las características que se valoran.

Las características de la zona. ¿Hay espacios verdes cerca? ¿Y servicios? ¿Está bien comunicada con el resto de la ciudad?

Si quieres saber cuánto vale tu casa, echa un vistazo a nuestra Guía para tasar tu vivienda. Allí encontrarás un paso a paso de cómo determinar el precio de tu inmueble sin caer en los errores más comunes: malvender tu propiedad o no venderla nunca por elegir un precio excesivamente alto. 

Precios de oferta: cómo entender los datos de los portales inmobiliarios

Una vez determinado el valor de mercado, tendrás que definir el precio de oferta, es decir, aquel al que publicas tu vivienda en los portales inmobiliarios. Según Idealista, el precio de la vivienda en enero de 2023 fue de 1.922 euros por metro cuadrado, pero ¡ojo en este punto! Las estadísticas publicadas por el portal inmobiliario representan los precios de oferta y no los de venta. 

En el mundo inmobiliario suele decirse que "los precios de las viviendas en los portales inmobiliarios están inflados" y esto tiene algo de cierto: muchos propietarios le adjudican a su inmueble un valor emocional, que los lleva a creer que su precio es superior al que los compradores están dispuestos a pagar. Por eso, lo habitual es que los precios se rebajen antes de que se cierre la operación.

Contraofertas: cuánto ofrecen los compradores por los pisos en venta

Los compradores ofrecen, de media, un precio un 20% más bajo que el publicado en los portales. Por tanto, lo que puedes esperar si publicas tu vivienda a 300.000 euros es que los compradores ofrezcan 240.000. Esto, por supuesto, es solo un ejemplo general, pero las ofertas serán más altas o más bajas según las características de tu vivienda y el precio al que hayas decidido publicarla. Y ¿por qué existe este desfasaje entre el precio de oferta y las contraofertas? Porque los compradores quieren cerrar la operación al precio más conveniente para ellos. 

Dos cosas que debes tener en cuenta sobre las contraofertas:

Los compradores definen el precio de mercado. No podrás vender tu vivienda si no hay nadie dispuesto a pagar su precio.

No debes ni ofenderte ni retraerte si un comprador te hace una oferta así de baja. Mejor úsala como punto de partida para llevar a cabo la negociación.

En definitiva, el precio de venta resulta de la negociación. Y ¡ojo! Esto no significa que cedas ante las exigencias del comprador, verás a continuación que el precio de venta siempre está a mitad de camino entre la oferta y la contraoferta. 

Precios de venta: cómo la negociación conduce a un precio medio

Decíamos antes que la contraoferta de los compradores es un 20% más baja que el precio de oferta. El precio al que finalmente se cierra la venta en la actualidad es un 18,5% inferior al precio de oferta. Retomemos nuestro ejemplo:

Si publicas tu piso en los portales inmobiliarios por 300.000 euros, el comprador te ofertará 240.000; pero si estás abierto a negociar, venderías, según la media, por 245.000 euros.

Y aunque esta diferencia es ahora reducida, el precio de venta es el resultado del proceso de negociación. Siempre ha existido y existirá una diferencia importante entre el precio de oferta y el precio de venta (si no, mira el siguiente gráfico). Está en ti decidir si estás o no dispuesto a llegar a un acuerdo con tu comprador.

Algunas conclusiones sobre el precio de la vivienda

No existe uno, sino varios precios para una misma propiedad.

Los compradores siempre harán contraofertas más bajas.

Existe una brecha importante entre los precios de los portales inmobiliarios y los precios de venta.

Si no quieres que la venta se dilate demasiado, es importante que estés abierto a negociar.

La importancia del asesoramiento profesional

Todos los datos sobre la evolución del precio de la vivienda sirven para entender la situación del mercado y tomar decisiones financieras más convenientes para ti. Además, sirven para estimar el precio de una vivienda, pero no para definirlo. Si quieres saber cuánto vale tu casa, es muy importante que hagas al menos tres valoraciones profesionales

Al hacerlo, ten en cuenta todo lo que te hemos mencionado en esta página: el precio que elijas para publicar tu inmueble en los portales inmobiliarios no será el precio de venta; además, el comprador te hará una contraoferta que, con seguridad, será más baja del precio que has elegido para la publicación. Usa esta información para definir la mejor estrategia y busca apoyo de un profesional inmobiliario para llevar la operación a buen puerto. 

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Previsiones del precio de la vivienda para 2023

¿Bajará el precio de la vivienda en 2023? Los especialistas del sector coincidimos en que los precios moderarán su crecimiento y hasta podrían bajar durante los próximos meses. Sin embargo, no existe consenso en cuanto al porcentaje de contracción. Veamos los datos provenientes de las principales entidades del sector:

vender con inmobiliaria, con una proptech o entre particulares

Atlas Real Estate Analytics. La consulta prevé una caída del 0,9% en el precio de la vivienda para 2023.

fijar precio vender piso

Bankinter. El Departamento de Análisis de Bankinter prevé una caída del 3% para 2023 y de un 2% para 2024. 

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BBVA. El observatorio inmobiliario de BBVA Research prevé un incremento en el precio de la vivienda del 2% para 2023.

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ING. El banco ING prevé una caída del 3,4% en términos reales para 2023. 

Comentarios sobre las fuentes utilizadas en esta página

Idealista. La hemos utilizado como fuente para evaluar los precios de oferta. Es importante que tengas en cuenta que los valores publicados por este portal inmobiliario son un promedio del precio de las publicaciones y en ningún caso representan el precio de venta.

Consejo General del Notariado. Los notarios recogen los precios que figuran en las escrituras de compraventas firmadas en el mes correspondiente. Son una fuente fiable y precisa para conocer el valor de la vivienda, pero tienen una dificultad y es que los precios se publican con demora. Los datos correspondientes a noviembre de 2022, por ejemplo, se publicaron a mediados de enero de 2023. 

HelpMyCash.com. Quizás te parezca raro que nos citemos como fuente, pero toda la investigación, las conclusiones y los consejos que has visto en esta página son el resultado de un arduo proceso de investigación que hemos llevado a cabo nosotros mismos. 

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