contrato de arras o de reserva

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que se firma durante la compraventa de una vivienda. En él, tanto el comprador como el vendedor manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación y se comprometen a finalizarla en un plazo determinado. A su vez, el comprador entrega una suma de dinero para reservar la vivienda y demostrar al vendedor su voluntad de adquirirla.

Por ejemplo, podría darse el caso de un contrato de arras donde ambas partes se comprometen a finalizar la compraventa de una vivienda en un plazo máximo de 90 días a contar desde la firma del documento. El comprador entregaría a su vez una suma de dinero de, aproximadamente, el 10% del valor del piso y luego procedería a buscar financiación hipotecaria.

Lo realmente importante de la firma de las arras es que existen consecuencias legales frente a su incumplimiento, más adelante en esta página te contamos cuáles son. A su vez, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa, por lo que deben incluirse todos los detalles de la operación y todos los acuerdos que se hayan realizado entre las partes. Por ejemplo, si acuerdan repartir el pago del IBI entre comprador y vendedor de forma proporcional, esto debe detallarse en el contrato de arras.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras y se diferencian, principalmente, por las consecuencias que implica su incumplimiento. Sin embargo, la mayoría de los vendedores y compradores de viviendas utilizan el contrato de arras penitenciales.

  ARRAS PENITENCIALES ARRAS CONFIRMATORIAS ARRAS PENALES
¿Qué implica?

La entrega de una suma de dinero para reservar la propiedad, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato.

La entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato.

La entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato.

Consecuencias del incumplimiento 

Si el comprador incumple con el contrato, podemos retener la señal.

Si nosotros incumplimos, debemos entregarle al comprador la señal por duplicado.

No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización.

Establece penalizaciones, pero podemos exigir la venta. Es decir, podemos quedarnos con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla.

 

CONSEJO: si queremos vender nuestro piso, lo mejor es firmar un contrato de arras penitenciales, donde las condiciones por el incumplimiento son claras y fáciles de llevar a cabo.

Modelo de contrato de arras

A continuación podrás descargar de forma completamente gratuita un modelo de contrato de arras penitenciales. Ten en cuenta que tiene la información esencial y básica que todo contrato debe contener, pero puedes personalizarlo y añadir las cláusulas que consideres oportunas. Más abajo en esta página te sugerimos algunos puntos que puedes añadir a tu contrato de arras.

¡Guía GRATUITA! Modelo de contrato de arras

Modelo de contrato de arras
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes que se firman durante una compraventa de vivienda. El notario lo utiliza como base para redactar la escritura, por lo que es crucial comprender sus cláusulas y las consecuencias de su incumplimiento antes de firmarlo.

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¿Cómo redactar el contrato de arras para vender mi piso?

1. Lo puede redactar nuestra inmobiliaria

Si vendemos el piso con una inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras y el coste vendrá incluido en la comisión. En efecto, muchos contratos de intermediación (que son aquellos que firmamos al contratar a la agencia para vender el piso) incluyen una cláusula donde la autorizamos a cobrar el dinero de las arras en nuestro nombre. 

2. Podemos contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras.

En algunos portales podemos contratar agentes especializados para que redacten por nosotros el contrato de arras. El coste, según Certicalia, es de entre 95 y 600 euros, dependiendo de la ciudad donde se encuentre el piso y del profesional que contratemos.  

3. Lo podemos redactar nosotros mismos

Si decidimos vender nuestro piso entre particulares, podemos redactarlo por nosotros mismos o utilizar uno de los modelos de contrato de arras gratuitos que se puede descargar desde la web.

Recuerda que es muy importante ser cuidadoso con la redacción de este documento porque el notario lo utilizará posteriormente para redactar la escritura de compraventa.

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¿Qué información debe contener un contrato de arras de vivienda?

A continuación detallamos la información básica que debe contener un contrato de arras de vivienda, pero recuerda que podemos (y debemos) incluir toda la información que consideremos importante y todos los acuerdos a los que hayamos llegado con el comprador. 

identidad de las partes contrato de arras Identidad de las partes: nombre completo, NIF o CIF, tanto del vendedor como del comprador. Si el piso está a nombre de varias personas, deben estar incluidos los datos de todos.
notificaciones arras Domicilio de notificación: a efectos de notificaciones o comunicaciones, se deben incluir las direcciones de contacto de comprador y vendedor. En el caso de que alguna de las partes cambie su dirección de notificación, deberá comunicarlo a la otra parte.
ubicación del piso contrato de arras Ubicación del piso: ciudad, localidad, dirección, referencia catastral y todos los datos que permitan identificar plenamente la localización de la vivienda.
tipo de contrato de arras Tipo de contrato: si firmamos unas arras debemos indicar de qué tipo es o hacer mención al artículo 1.454 del código civil (si son unas arras penitenciales). Si no lo hacemos, se puede entender que por defecto se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que conlleva.
precio contrato de arras Precio de la compraventa: es aconsejable que los montos estén escritos tanto en letras como en números.
señal contrato de arras Cantidad entregada como señal: al firmar el contrato el comprador nos entrega una cantidad de dinero como anticipo o reserva. Esta suele ser de un 10% sobre el precio final. Este monto y la cantidad restante a entregar el día de la firma se deben señalar, indicando que el importe inicial se descontará del precio total.
plazo firma contrato de arras Plazo máximo para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo para firmar la escritura de compraventa ante notario y, además, debemos especificar la fecha en que se entregarán las llaves del piso.
penalización contrato de arras Consecuencias por incumplimiento del contrato: es importante incluir de forma explícita cuáles serán las consecuencias frente a un incumplimiento del contrato de arras, tanto por la parte compradora como por la vendedora.
cargas contrato de arras Cargas que recaen sobre la propiedad: debe contener las condiciones jurídicas en que se hará entrega de la propiedad al momento de la firma. Por ejemplo: libre de cargas o hipotecas, al corriente del pago de los impuestos correspondientes, sin inquilinos, etc. Para que se efectúe la venta y el comprador pueda hacer posesión de la vivienda, se deben cumplir todas las condiciones tal y como las detallamos en las arras.
reparto de gastos Reparto de los gastos de la compraventa: tiene que quedar reflejado el pacto de distribución  entre comprador y vendedor de los gastos relativos a la compraventa. De esta forma se evitan posibles evasiones y problemas.
firmas de arras Fecha y firmas: el contrato debe incluir la fecha en la que se firma el documento y debe firmado por todas las partes intervinientes, es decir, compradores y vendedores.

¿Qué otra información podemos incluir en el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado. Por tanto, podemos incluir todas las cláusulas que consideremos oportunas. Algunas posibilidades son:

  • Reparto del IBI. El impuesto de bienes inmuebles debe pagarlo quien fue propietario de la vivienda al primero de enero del año de la venta, por tanto, siempre le corresponde pagarlo al vendedor. Sin embargo, es habitual que se negocie que cada una de las partes se haga cargo de la parte proporcional al tiempo durante el cual fue dueña del inmueble. Si se llega a este acuerdo, debe dejarse constancia en el contrato de arras.

  • Fecha de entrega de las llaves. Lo más habitual es que las llaves se entreguen el mismo día en que se firma la escritura de compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que necesitemos más tiempo porque tenemos que mudarnos o porque vendimos el piso para comprar otro y todavía no están terminadas las obras en la nueva vivienda. Frente a ello, podemos negociar con el comprador que la entrega de las llaves se realice, por ejemplo, 15 días después. Si llegamos a este acuerdo, debemos incluirlo en el contrato de arras.

  • Inclusión de mobiliarios o electrodomésticos. Si tenemos en la vivienda algunos muebles que no utilizaremos, pero que al comprador le interesa conservar, podemos acordar para dejarlos dentro de la vivienda. De ser así, también es conveniente detallarlo en las arras. 

  • Exenciones en la cédula de habitabilidad. Si el piso se encuentra en una comunidad donde la cédula de habitabilidad es obligatoria, pero el comprador tiene intenciones de reformarla, podemos solicitar una exención para vender la casa sin cédula de habitabilidad. Si esto ocurre, lo ideal es detallarlo en las arras.

¿Cuánto dinero se entrega al firmar unas arras?

En general, se suele entregar un 10% del precio de venta del piso en concepto de arras. Pero como se trata de un documento privado, el monto puede variar en función de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. En cualquier caso, esta suma de dinero debe detallarse en el contrato y se tomará como un adelanto del precio de venta. En otras palabras, el día de la firma de la escritura de compraventa, el comprador nos entregará el valor total del piso, menos la cuantía que nos entregó en las arras.

¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma del contrato de arras?

En general, el plazo para escriturar la compraventa es de 90 días contando desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, este es un documento privado, por lo que el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado el comprador y el vendedor al momento de firmarlo.

Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede hacer una prórroga. Cabe agregar que esta no es obligatoria en ningún caso, por lo que dependerá exclusivamente de la voluntad de las partes. 

¿Qué pasa si se vence el contrato de arras?

Si el contrato de arras se vence sin que hayamos firmado la escritura de compraventa, podemos encontrarnos frente a varios escenarios:

  • Que queramos continuar con la compraventa: en este caso, es posible realizar una prórroga del documento. Para ello, bastará con añadir un anexo de ampliación al contrato e indicar el nuevo plazo para firmar en la notaría. Es aconsejable incluir también los motivos por los cuales no se pudo firmar en la fecha estipulada.

  • Que el comprador no pueda o no quiera continuar con la compraventa: si el contrato se vence y el comprador no quiere o finalmente no puede comprarnos la casa, podemos quedarnos con el dinero que nos entregó como señal siempre que hayamos firmado un contrato de arras penitenciales. Como hemos dicho, es el tipo de contrato que se firma en la mayoría de los casos.

  • Que seamos nosotros los que decidimos no vender:  si el contrato vence y somos nosotros los que desistimos o no podemos seguir adelante con la operación, deberemos devolverle el dinero de las arras al comprador de forma íntegra y por duplicado, si hemos firmado unas arras penitenciales.

Fallecimiento de una de las partes tras firmar el contrato de arras

Si fallece el comprador o el vendedor luego de firmar el contrato de arras, no se tendrán en cuenta las penalizaciones acordadas. Al respecto, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamarlas si el incumplimiento se debe a un "caso fortuito" o de "fuerza mayor", como el fallecimiento de una de las partes. 

¿Cómo reclamar el incumplimiento de las arras

Si llega el día de la firma de la escritura de compraventa y el comprador no se presenta, es aconsejable seguir una serie de pasos:

  1. Notificar al comprador por escrito, citándolo nuevamente en la notaría para la firma de la escritura de compraventa.

  2. Si el comprador sigue sin presentarse, podemos pedir al notario que eleve un documento donde lo obliga a acudir a la notaría a firmar la escritura. Esto se conoce como acta de comparecencia. A su vez, conviene volver a notificar al comprador por escrito para citarlo en la notaría en un día y hora determinados.

  3. Si luego de hacer todo esto sigue sin presentarse, podemos acudir a un juzgado para exigir el cumplimiento del compromiso de compraventa (si firmamos unas arras penales o confirmatorias) o retener la señal si firmamos unas arras penitenciales, que es la que se firma en la mayoría de los casos. 

Una vez que hayamos hecho todo esto, podemos volver a publicar el anuncio para buscar un nuevo comprador.

¿Debo pagar IRPF por la señal que recibo del comprador?

El dinero que recibimos al firmar un contrato de arras es un adelanto del precio de compraventa. Por lo tanto, solo pagaremos IRPF por el valor total cuando hayamos vendido nuestra casa.

La situación es diferente si el comprador no cumple con lo pactado y decidimos retener la señal. En este caso, sí deberemos incluir esa ganancia en la declaración de la renta.

Puedes obtener más información sobre los impuestos que necesitas para vender tu piso aquí.

¿Qué diferencias hay entre un contrato de arras y uno de reserva?

El contrato de arras y el de reserva persiguen el mismo fin, puesto que en ambos las partes se comprometen a formalizar la compraventa en un plazo estipulado. Sin embargo, las arras están definidas en el Código Civil y allí se recogen las consecuencias de su incumplimiento. El contrato de reserva, en cambio, no está definido por la jurisprudencia. Nuestro consejo es que siempre firmemos contrato de arras, puesto que nos aportará más seguridad si ocurriera cualquier inconveniente. 

CONTRATO DE ARRAS

CONTRATO DE RESERVA
  • Las arras están definidas por la jurisprudencia y su figura existe en el Código Civil.

  • El tipo de arras define las posibles consecuencias por incumplimiento. Es decir, lo que las partes pueden reclamar legalmente.

  • Es un acuerdo privado legal, previo al contrato de compraventa.

  • No está regulado por el Código Civil y no está definido por la jurisprudencia.

  • No están definidas por ley las consecuencias del incumplimiento de este contrato. Si no existe una cláusula de rescisión, el comprador puede reclamar legalmente la venta y el vendedor el pago de indemnizaciones por daños o perjuicios o el pago de la totalidad del importe de la casa.

  • Es un acuerdo privado legal, pero según cómo esté redactado, puede ser, de por sí, un contrato privado de compraventa.

contrato de arras o de reserva

¡OJO! Existe mucha confusión y desinformación con respecto al contrato de reserva, precisamente porque no es un documento regulado. En muchos casos, con “reserva” se refieren al documento que un comprador firma con la inmobiliaria. Pero este, más que una reserva, es realmente una oferta, ya que está sujeto a la aprobación del vendedor. Si el vendedor no acepta, la inmobiliaria devuelve al comprador el dinero que entregó como señal.

FAQ - Preguntas frecuentes sobre contrato de arras

El contrato de arras es un documento habitual a la hora de vender un piso y debido a su importancia suele generar muchas dudas entre los vendedores. Por esto, desde HelpMyCash.com queremos responder a las preguntas más frecuentes que tienen los usuarios en este tema:

El contrato de arras es documento vinculante y tiene validez legal, por lo que al firmarlo debemos tener en cuenta las posibles consecuencias que tendrá su incumplimiento. En este sentido, es importante que nos aseguremos de que contenga todos los datos de la operación y que no tenga errores u omisiones que nos puedan traer problemas posteriores.

Muchos agentes inmobiliarios y abogados ofrecen redactar por nosotros el contrato de arras. Según el portal Certicalia, el coste promedio es de 349 euros, pero puede variar en función de la localidad y del tipo de profesional que contratemos. En general, los costes oscilan entre los 95 y los 600 euros.

En muchas ocasiones, es la agencia la que se queda con las arras, aunque depende de la inmobiliaria que se haya contratado. Esto se debe a que la comisión suele cobrarse en parte, o en su totalidad, del dinero que entrega el comprador como señal.

Sí, el contrato de arras se puede prorrogar si no se ha podido firmar en la fecha estipulada y las dos partes están de acuerdo en continuar con el negocio. Para ello, solo hay que añadir un anexo de ampliación al documento que especifique el nuevo plazo para firmar ante notario. Es aconsejable que también se indiquen los motivos de la prórroga.

No, no es obligatorio, pero sí es conveniente. De este modo, nos aseguramos de que la compraventa se realice o de recibir una indemnización en caso de que el comprador se arrepienta.

 

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