Cuando decidimos vender un piso, generalmente, tenemos en mente la ganancia que vamos a obtener con la operación, pero debemos tener en cuenta que también implica asumir unos costes. Algunos le corresponden al comprador, pero otros son responsabilidad del vendedor. Entonces ¿cuáles son los gastos que tengo que pagar por vender mi vivienda? En este artículo hacemos un repaso por los más comunes.
Gastos relacionados con los trámites
Para vender una vivienda necesitamos gestionar una serie de documentos obligatorios. Otros, como la nota simple o los planos de la vivienda no son imprescindible, pero sí muy recomendados. Pero ¿cuáles son y cuánto cuestan esos trámites que sí o sí voy a necesitar para vender? Esos son los siguientes:
El certificado energético
Este es un documento que refleja las características energéticas de nuestra vivienda. Desde hace unos años es obligatorio para vender y el notario nos lo pedirá llegado el momento de la firma de la compraventa.
El precio de este trámite va a depender de la superficie del inmueble, de la localidad y del técnico elegido para la gestión. Para obtenerlo, es necesario acudir a un profesional, quién deberá visitar la casa para hacer una inspección y elaborar el documento. Pero, por ejemplo, por un piso ubicado en Barcelona, de entre 50 y 80 metros cuadrados, el coste del certificado energético puede oscilar entre los 70 euros y 120 euros, según la web Certicalia.
La cédula de habitabilidad
Este documento acredita que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas por la legislación. Deberemos gestionar la cédula solo si en nuestra comunidad autónoma es obligatoria por vender como, por ejemplo, en Cataluña, en La Rioja y en la Comunidad Valenciana.
El precio de este trámite es variable. Va en función de la vivienda, las tasas aplicadas por el ayuntamiento correspondiente y los honorarios del profesional que realice la gestión. Al igual que con el certificado energético, la mayoría de las autonomías piden un informe de habitabilidad realizado por un técnico habilitado para ello. Aunque, por ejemplo, si el piso está ubicado en Barcelona y tiene una superficie de entre 50 y 80 metros cuadrados, podemos pagar unos 86 euros, según Certicalia.
Gastos fiscales: IRPF y plusvalía municipal
Por otro lado, tenemos los impuestos de vender un piso. Estos le corresponden de forma íntegra al vendedor, pero ¿cuáles son?
IRPF por la ganancia patrimonial
Si obtenemos una ganancia con la venta de la casa deberemos reflejarla en nuestra declaración de la renta. Pero ¿cuánto tenemos que pagar? Para ello tenemos que calcular la diferencia entre los valores de adquisición (compra) y de transmisión (venta).
Eso sí, debemos tener en cuenta que al precio de compra le podemos sumar todos los gastos que tuvimos que asumir al adquirir la casa y los costes de las reformas considerables que hayamos realizado en el inmueble.
A su vez, al valor de transmisión, le podemos restar todos los gastos y tributos inherentes a la venta. A este resultado le tenemos que aplicar el porcentaje de tributo que oscila entre el 19% y el 23%, según el tramo donde está ubicada nuestra ganancia.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es de carácter municipal. Lo que pagamos no tiene que ver con el precio de venta de nuestro piso, sino con el incremento que ha experimentado el valor del terreno durante el tiempo que hemos tenido la propiedad de la vivienda.
Es decir, se calcula en base al valor catastral del suelo de la casa y de unos coeficientes establecidos por cada ayuntamiento, según el número de años. Eso sí, se contabiliza hasta un periodo máximo de 20 años. Esto no quiere decir que pasado este lapso no tenemos que pagar plusvalía, sino que se toma para el cálculo el último porcentaje establecido.
Al resultado de la multiplicación entre el coeficiente establecido y el valor catastral luego debemos aplicarle el tipo impositivo definido por nuestra localidad. Este varía según la región, pero no sobrepasa nunca el 30%.
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Otros gastos
Existen otros gastos como, por ejemplo, el IBI que, generalmente, se reparte con el comprador según el tiempo en que cada uno ha tenido la propiedad de la casa.
Por su parte, los gastos de notaría, por el contrario, los suele asumir la otra parte en su totalidad, pero previo acuerdo entre ambas personas. A su vez, debemos tener en cuenta que si contratamos los servicios de una agencia inmobiliaria para que nos venda el piso, deberemos costear nosotros los honorarios o la tarifa del intermediario.
Por ejemplo, si se trata de una inmobiliaria tradicional nos puede cobrar entre un 3% y un 7% sobre el precio de venta. En cambio, una proptech nos puede costar entre los 1.000 euros y los 4.000 euros, según el paquete de servicios elegido y la forma de pago.
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Autor: Ottymar Tademo
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