En el anterior artículo explicábamos que el Gobierno acaba de aprobar 2 medidas que endurecerán el acceso a la vivienda: (1) el fin de la deducción fiscal por compra de primera vivienda nueva y (2) el fin del IVA superreducido del 4% por compra de primera vivienda que en 2012 pasará a ser del 10%.

Ante esta situación, el futuro comprador se pregunta: ¿es mejor comprar rápido antes del fin de 2012 para poder desgravar y pagar menos IVA o esperar a 2013 o más adelante para comprar a un precio menor a pesar de perder las 2 anteriores ventajas? Para contestar a esta cuestión, veremos primero el impacto de cada medida por separado y, por último en conjunto.

1. ¿Cuál será el impacto del aumento del IVA?

Pongamos como ejemplo 5 viviendas desde 100.000 hasta 500.000 €, con una hipoteca al 80% a 25 años con un interés de Euribor + 1,50%:

Precio vivienda (hipoteca 80%) IVA 2012 (4%) IVA 2013 (10%) Diferencia IVA 2012-2013
100.000 € (80.000 €) 4.000 € 10.000 € 6.000 €
200.000 € (160.000 €)
8.000 € 20.000 € 12.000 €
300.000 € (240.000 €)
12.000 € 30.000 € 18.000 €
400.000 € (320.000 €)
16.000 € 40.000 € 24.000 €
500.000 € (400.000 €)
20.000 € 50.000 € 30.000 €

>>Ejemplo de lectura: comprando en 2013 una casa de 200.000 € pagaríamos 12.000 € más a causa del incremento del IVA. El precio de la vivienda debería bajar un 6% para que esperar a comprar a 2013 valiera la pena.

 2. ¿Cuál será el impacto del fin de la desgravación?

 Siguiendo con los anteriores ejemplos y suponiendo una inflación del 3% en los próximos 25 años, el impacto del fin de la desgravación será el siguiente:

Precio vivienda (hipoteca 80%) Base deducción 1 año Deducción 1 año Deducción 25 años Valor actual Deducción 25 años (inflación 3%)
100.000 € (80.000 €) 4.440 € 666 € 16.650 € 11.597 €
200.000 € (160.000 €)
9.040 € 1.356 € 23.612 € 23.612 €
300.000 € (240.000 €)
9.040 € 1.356 € 23.612 € 23.612 €
400.000 € (320.000 €)
9.040 € 1.356 € 23.612 € 23.612 €
500.000 € (400.000 €)
9.040 € 1.356 € 23.612 € 23.612 €

>>Las viviendas a partir de 200.000 € compradas a partir de 2013 ya no percibirán 23.612 € por la desgravación total en los próximos 25 años.

3. ¿Cuál será el impacto conjunto de los cambios en IVA y desgravación?

Ahora conozcamos el impacto total de las 2 nuevas medidas aprobadas hoy por Rajoy: 

Precio vivienda (hipoteca 80%) Diferencia IVA 2012-2013 Valor actual Deducción 25 años (inflación 3%) Coste adicional de comprar en 2013 ¿Cuánto debe bajar la vivienda para compensar?
100.000 € (80.000 €) 6.000 € 11.597 € 17.597 € 17,6%
200.000 € (160.000 €)
12.000 € 23.612 € 35.612 € 17,8%
300.000 € (240.000 €)
18.000 € 23.612 € 41.612 € 13,9%
400.000 € (320.000 €)
24.000 € 23.612 € 47.612 € 11,9%
500.000 € (400.000 €)
30.000 € 23.612 € 53.612 € 10,7%

>>Suponiendo que la política fiscal no cambie en los 25 años de la hipoteca y tomando un 3% de inflación para el cálculo, el precio de la vivienda debería bajar entre un 10,7% y 17,6% para que a un comprador le saliera a cuenta esperar a comprar a 2013 o más adelante.

>>Atendiendo únicamente a lo seguro, es decir, lo que pasará en 2013, la vivienda tendría que bajar entre el 6 y el 7% para compensar la pérdida de estas 2 ventajas que desaparecen.

 Conclusiones

  • A menor precio de la vivienda, mayor es la bajada de precios necesaria para compensar la pérdida de los 2 incentivos
  • Las 2 medidas más mediáticas de la campaña de Rajoy, la vuelta a la desgravación y la bajada del IVA para compra de primera vivienda, solo han durado 1 año
  • Las personas que tenían pensado comprar pronto una casa y no saben si esperar a 2013 a precios más bajos o aprovechar las ventajas de 2012, deben valorar cómo de probable ven que en los próximos años los precios desciendan un 17%.

Recuerda que para cualquier duda sobre la ley o tu caso particular, estamos a tu disposición en el foro de hipotecas. ¡Te esperamos!


Autor: A. Portolés


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(3) Comentarios

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