En defensa de la ley hipotecaria, la (injusta) cabeza de turco del estancamiento inmobiliario

Parece que el mercado de la vivienda empieza a dar síntomas de agotamiento. Según el INE, la contratación de hipotecas cayó casi un 30% en agosto de 2019 respecto al mismo mes de 2018; un descenso muy similar al que se produjo con las compraventas (-21,1%). Y como ocurre en tantos otros aspectos de la vida, el sector ha encontrado un chivo expiatorio sobre el que cargar todas las culpas: la ley hipotecaria que entró en vigor el pasado junio. Sin embargo, pese a su posible responsabilidad en lo sucedido, lo cierto es que hay otras razones que también pueden explicar este desplome y a las que no se presta (o no se quiere prestar) tanta atención.

La nueva regulación no es la única culpable

Como hemos dicho, agosto ha sido un mal mes tanto para el mercado hipotecario como para el inmobiliario. La nueva normativa hipotecaria puede haber influido en el descenso de las operaciones, pero no es la única culpable. Veamos por qué otros motivos se puede haber reducido el número de hipotecas y de compraventas.

Prudencia de la banca ante la ralentización económica

Debemos tener en cuenta, en primer lugar, que en España (y en Europa) se prevé un escenario de ralentización económica para los próximos años. Es probable, por lo tanto, que la banca haya endurecido sus criterios de concesión para minimizar futuros riesgos, lo que puede explicar por qué se conceden menos créditos hipotecarios que otros años.

Para dar algo de contexto, vale la pena comentar que, según el Colegio de Registradores, las ejecuciones hipotecarias han crecido a un ritmo interanual de más del 10% desde el cuarto trimestre de 2018 (y llevan al alza desde el tercer trimestre de ese año). Eso es un claro indicador de que la situación económica de los hipotecados españoles puede haber empeorado en los últimos tiempos.

A esto hay que sumarle el actual entorno de bajos tipos, con el que las entidades ganan menos dinero que en el pasado con sus préstamos. Como sus márgenes son inferiores, tienen que controlar más el riesgo de sus operaciones, algo que también puede haberse traducido en una menor concesión de hipotecas.

Demanda a la baja

En segundo lugar, tal y como refleja la última Encuesta de Préstamos Bancarios, en el tercer trimestre de 2019 hubo menos solicitudes; otro dato que puede explicar que se hayan concedido menos créditos para vivienda. Según las entidades, el descenso de la demanda se produjo por la ley hipotecaria, pero también por la menor confianza de los consumidores en la economía española y, en menor medida, por sus peores perspectivas sobre el mercado de la vivienda, por su menor capacidad de ahorro y por la competencia de otros bancos.

Desaceleración del mercado de la vivienda

Para terminar, el mercado de la vivienda ya empezó a estancarse a finales del año pasado, mucho antes de que entrara en vigor la nueva regulación. En la siguiente tabla podemos ver el crecimiento interanual de las transmisiones de estos inmuebles:

Fuente: Colegio de Registradores

Recordemos que la Ley de Crédito Inmobiliario empezó a aplicarse el 16 de junio de 2019. Por lo tanto, la desaceleración de las compraventas no se puede haber producido única y exclusivamente por su entrada en vigor.

Esto es lo que sí ha provocado la ley hipotecaria

Como vemos, la reforma de la normativa hipotecaria no explica por sí misma todos los males que están sufriendo los mercados hipotecario e inmobiliario. Aun así, sí puede tener una parte de responsabilidad en el descenso de la contratación de hipotecas. Veamos por qué:

• Requisitos más estrictos de la banca. Las entidades tienen que esperar más tiempo para poder embargar el inmueble hipotecado en caso de impago, así que tienen que ser más prudentes a la hora de aprobar solicitudes.
• Retraso de operaciones por la mayor burocracia. La ley hipotecaria obliga a la banca a entregar más documentos, como la FEIN tanto al cliente como al notario. En consecuencia, muchas contrataciones se han demorado, aunque es probable que esto se vaya solucionando con el tiempo.

En general, los actores de estos mercados afirman que la situación tenderá a normalizarse de aquí a finales de año. Solo el tiempo dirá si el estancamiento se ha producido únicamente por motivos coyunturales o si, por el contrario, responde a un posible cambio de ciclo.