Novación de hipoteca: qué es y cuándo conviene
¿Sabías que puedes cambiar las condiciones de un préstamo hipotecario? La novación de hipoteca te permite modificar las cláusulas de la escritura para adaptarlas a una nueva situación: puedes bajar el interés, alargar el plazo, ampliar el capital… Aquí te contamos cómo funciona esta operación, cuándo te conviene y cuáles son sus pros y sus contras.
¡Rebaja la cuota de tu hipoteca!
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¿Qué es una novación de hipoteca y para qué sirve?
Una novación hipotecaria es un acuerdo entre tú y tu banco para modificar condiciones de tu hipoteca actual sin cancelarla ni firmar una nueva. Sigues con el mismo préstamo, pero con cambios pactados.
Suele usarse para adaptar la hipoteca a tu vida de hoy: bajar la cuota, ganar estabilidad pasando de variable a fijo, ampliar capital, cambiar titulares tras una separación, etc. Pero ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptarla y puede intentar compensar la modificación pidiéndote contrapartidas (mayor interés, más vinculación, etc.).
Condiciones que puedes cambiar con una novación hipotecaria
Tipo de interés. Puedes renegociar el tipo, cambiar una hipoteca variable a fija...
Índice de referencia. Se puede plantear cambiar de Euríbor a IRPH o viceversa, aunque es menos habitual.
Plazo de amortización. Alargarlo baja la cuota; acortarlo suele implicar pagar menos intereses totales.
Carencia. Puedes pedir un periodo en el que pagas solo intereses (o incluso nada, según el acuerdo) para aliviar pagos en un bache.
Comisiones. A veces se negocia reducir o eliminar comisiones (por ejemplo, de amortización).
Vinculaciones y bonificaciones. Puedes añadir o quitar productos que afecten al tipo bonificado: seguros, domiciliaciones...
Titulares y garantías. Se puede meter o sacar cotitulares, añadir o liberar avalistas, etc. Suele requerir más revisión de solvencia y trámites.
Capital pendiente. Puedes ampliar la hipoteca para reformas o para reunificar deudas, por ejemplo.
Cuánto cuesta una novación de hipoteca
La novación hipotecaria no es gratis. Lo normal es que el banco asuma la mayor parte de los gastos de formalización, pero tú tendrás que pagar tasación, si te la pide el banco, y la comisión por novación o modificación contractual, si está en tu escritura.
En nuestra página sobre los gastos de novación de hipoteca encontrarás la lista completa de costas y ejemplos prácticos de cálculo.
Ventajas y riesgos de la novación hipotecaria
Ventajas de hacer una novación de hipoteca
Más sencillo que cambiar de banco. Trámite más simple y, normalmente, más rápido que una hipoteca nueva o una subrogación
Para modificar cualquier cláusula. A diferencia de lo que ocurre con la subrogación, la novación te permite ampliar el capital o cambiar garantías.
Coste reducido. La mayor parte de los gastos de novación los tiene que pagar el banco.
Riesgos y desventajas
No es gratis. Los gastos asociados al proceso pueden comerse parte del ahorro.
El banco puede negarse. Tu entidad no tiene ninguna obligación de aceptar el cambio de condiciones.
Ojo con las contrapartidas. El banco puede pedirte cosas a cambio de aceptar la novación, como subir el interés o las vinculaciones.
Cuándo conviene hacer una novación de hipoteca
La novación de hipoteca conviene cuando el cambio encaja con lo que necesitas y cuando el ahorro (o la mejora) compensa los costes:
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Cuando bajan los tipos de interés. Si firmaste con un tipo alto y ahora los tipos están más bajos, puedes negociar un tipo más favorable.
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Si tus ingresos han bajado o la cuota ha subido. Un alargamiento del plazo puede ayudarte a reducir la cuota mensual si atraviesas dificultades económicas.
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Si quieres pasar de variable a fijo (o al revés). En un entorno de volatilidad del euríbor, muchos clientes optan por protegerse cambiando a un tipo fijo.
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Si tu situación personal ha cambiado. La novación te permite eliminar titulares en caso de divorcio o separación, ampliar el capital si necesitas reformar tu casa, etc.
Si usas esta operación para irte de una hipoteca compartida, tendrás que hacer una extinción de condominio para que la casa se la quede la otra persona.
Cómo hacer una novación de hipoteca paso a paso
¿Crees que la novación es la mejor opción para ti? Estos son los pasos que tienes que seguir para negociar con tu banco y mejorar las condiciones de tu hipoteca:
1. Pide cita al banco y negocia las modificaciones
Ve con una idea concreta de lo que quieres cambiar (tipo, plazo, carencia, capital, titulares) y con números.
2. Entrega la documentación y encarga la tasación
Tendrás que entregar la documentación que acredite tu solvencia (últimas nóminas y declaraciones de la renta, por ejemplo) y pagar y entregar el informe de tasación de tu casa, si tu entidad te la pide para conocer su valor actual. Tu banquero mandará todos estos documentos al departamento de análisis del banco, que estudiará tu solicitud y decidirá si la aprueba o no.
3. Estudia la oferta final de novación
Si el banco acepta, te entregará las condiciones de su oferta a través de una FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Revísala y valora si su propuesta se ajusta a lo que pides.
4. Firma el cambio de condiciones ante notario
Si aceptas la oferta, tendrás que ir al notario dos veces: una antes de la firma, para recibir asesoramiento, y otra para firmar la novación.
Qué hacer si el banco rechaza tu novación de hipoteca
Si tu banco dice que no (o te ofrece una novación floja), el plan B más común es comparar fuera y volver a negociar con más fuerza.
Subrogar la hipoteca a otro banco
La subrogación de acreedor permite trasladar tu hipoteca a otra entidad con mejores condiciones. El nuevo banco paga al anterior el capital pendiente y tú pasas a ser cliente del nuevo. Con esta operación puedes modificar el precio o el plazo del préstamo hipotecario.
En nuestra página sobre la subrogación de hipoteca te explicamos cómo funciona.
Cancelar tu hipoteca con otra
Consiste en contratar una hipoteca nueva, con otro banco, para cancelar la que tienes. Así, podrás cambiar cualquier cláusula que no te guste, pero el coste será mayor.
En nuestra página sobre refinanciar la hipoteca te explicamos cómo llevar a cabo esta operación.
¡Calcula si sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco! Puedes utilizar nuestro simulador gratuito para saber cuánto dinero te ahorrarás:
Preguntas frecuentes sobre la novación hipotecaria
En la práctica, casi todos los bancos pueden tramitar una novación, pero no tienen obligación de aceptarla. Depende de su política interna y de tu perfil.
Lo habitual es que te exijan estar al día en los pagos, tener una situación laboral estable y no deber más del 80% del valor de tasación de tu vivienda.
El proceso completo para novar una hipoteca es de entre tres y seis semanas, aunque dependerá de la prisa que se dé tu banco.
Sí. No hay un límite legal: puedes novar tantas veces como el banco acepte. Pero en la práctica, no te dejarán hacerlo cada poco tiempo.