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Qué es una novación

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación modificativa es una operación que consiste en cambiar cualquier aspecto incluido en un contrato a través de un acuerdo con el banco. Por lo tanto, en el caso de las hipotecas, permite modificar cualquier cláusula de nuestro préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas circunstancias determinadas.

Hay que decir, eso sí, que para llevarla a cabo es imprescindible llegar a un acuerdo con el banco. Dicho de otra manera, si nuestra entidad no está de acuerdo con los cambios que le proponemos, puede negarse a modificar el contrato original, a no ser que pactáramos esa posibilidad previamente y así constara en la escritura de la hipoteca.

¿Qué puedo cambiar con un pacto con el banco?

Como hemos visto, con una novación de hipoteca podemos modificar cualquier cosa del contrato hipotecario, aunque para ello es necesario que el banco esté de acuerdo. De entre todas las cláusulas que se pueden cambiar, estas son las más habituales:

  • El tipo de interés: podemos bajar el interés general de la hipoteca, cambiar el índice de referencia, pasar del tipo fijo al variable o viceversa…

  • Las comisiones y los requisitos de bonificación: si queremos, también podemos aprovechar la renegociación de la hipoteca para eliminar comisiones que nos parezcan molestas y suprimir productos combinados.

  • El capital y el plazo: podemos ampliar la hipoteca para conseguir más dinero o un plazo más largo o para recortar el período de amortización.

  • Las garantías: esta operación también nos permite añadir o eliminar titulares, quitar un aval, poner como nueva garantía otra propiedad, etc.

  • Posibles cláusulas abusivas: también podemos llevar a cabo una novación para eliminar posibles cláusulas abusivas como el suelo.

Pero antes modificar las condiciones de una hipoteca hay que tener muy claro que escriturar y registrar una novación modificativa tiene un precio. En nuestra página sobre los gastos de novación explicamos cuánto nos puede costar esta operación.  

¿Cuándo sale a cuenta hacer una novación modificativa?

Una novación de hipoteca cuesta dinero, así que no es aconsejable renegociar las cláusulas del contrato con mucha frecuencia o por cuestiones de poca importancia. En cambio, sí puede ser una buena idea efectuar la novación si queremos modificar alguna condición determinante que nos perjudica económicamente.

A continuación planteamos cinco escenarios en los que nos puede salir muy a cuenta llevar a cabo esta operación:

  1. Para abaratar la hipoteca: podemos reducir el interés para pagar unas cuotas mensuales más bajas y o acortar el plazo para ahorrar un dinero a la larga.

  2. Para pasarnos al tipo fijo: si tenemos un crédito a tipo variable, podemos convertirlo en una hipoteca fija para pagar siempre lo mismo y olvidarnos de las fluctuaciones de los índices de referencia.

  3. Para conseguir más dinero: si ampliamos el capital de la hipoteca mediante una novación, podemos financiar proyectos como una reforma de la vivienda, el equipamiento del hogar, etc.

  4. Para añadir o quitar titulares tras un divorcio o una herencia: esta operación nos permite quitar a nuestra expareja o hermanos de la hipoteca si acordamos quedarnos con la antigua vivienda conjunta o familiar. Eso sí, tendremos que hacer una extinción de condominio para que el inmueble sea de nuestra propiedad exclusiva.

  5. Para evitar un impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos pactar con el banco para que nos alargue el plazo, nos permita disfrutar de un período de carencia, etc.

En caso de cambiar las condiciones para abaratar el préstamo, se considera que la novación sale a cuenta cuando su coste se puede amortizar en dos o tres años con el ahorro obtenido.

El contrato privado, la manera de ahorrarse la novación

Si solo queremos renegociar la hipoteca para modificar una cláusula poco relevante, hay una alternativa a la novación para cambiar el contrato: suscribir un pacto privado con el banco en el que se detalle qué vamos a cambiar: el interés, una comisión, un producto combinado...

El carácter privado de estos contratos nos permitirá ahorrarnos una buena parte de los gastos asociados al proceso de novación de hipoteca, pues no hay que formalizarlos ante notario ni inscribirlos. Eso sí, el propio acuerdo será la garantía de que se apliquen las condiciones pactadas, así que es muy importante que conservemos siempre nuestra copia para evitar que el banco "pierda" la suya y decida volver al anterior trato.

Subrogación de hipoteca: una alternativa a la novación de contrato

Para realizar una novación contractual es imprescindible que el banco nos dé su visto bueno. Pero ¿qué ocurre si este se niega a negociar? En estas situaciones, la subrogación de hipoteca puede ser una buena operación para obtener las modificaciones pretendidas.

Según el Colegio General del Notariado, la subrogación de acreedor consiste en trasladar un préstamo hipotecario existente a otra entidad financiera para conseguir unas mejores condiciones. Sin embargo, esta operación cuenta con algunas desventajas respecto a la novación de hipoteca:

  • Solo permite cambiar el interés y el plazo, así que no podremos ampliar la hipoteca o eliminar o añadir garantías, por ejemplo.

  • Sale más cara que la novación, pues hay que pagar una tasación en todos los casos y, en algunas ocasiones, una comisión adicional.

Si tu banco se niega a negociar y te interesa cambiar de entidad, en la siguiente guía gratuita te explicamos todos los detalles de esta operación y qué pasos hay que dar para llevarla a cabo:

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Descárgate esta guía gratuita para saber todos los pasos que debes seguir para poder cambiar tu préstamo hipotecario de entidad y beneficiarte de las nuevas condiciones. En este manual puedes encontrar información al detalle para:

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También puedes contratar otra hipoteca

La novación, la subrogación o el contrato privado no son las únicas operaciones con las que podemos refinanciar nuestra hipoteca. Si todas las otras opciones han fallado, podemos tratar de contratar un nuevo préstamo hipotecario con las condiciones que queríamos obtener para cancelar nuestro actual crédito.

No obstante, esta opción puede ser la más cara de todas, pues habría que hacer frente a los gastos de constitución de la nueva hipoteca (la tasación de la vivienda) y a las costas de cancelación del préstamo anterior (notaría, gestoría, registro...). Por ello, es imprescindible que hagamos números para asegurarnos de que realmente nos sale a cuenta.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí podrás encontrar todos los datos que deberás saber antes de realizar una novación de hipoteca, como costes, información sobre el proceso y consejos.

Metodología: la información la hemos obtenido mediante consultas a organismos públicos como el Banco de España.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online de servicios bancarios y de economía del hogar. Aquí te ofrecemos una información precisa y de calidad sobre cientos de productos para que puedas tomar tus propias decisiones con todo el conocimiento posible.

Aviso: para ofrecer nuestros servicios de manera gratuita, HelpMyCash.com obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad y de productos destacados.

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Temas recientes del foro

Josee
Hipoteca en separación de bienes @Josee - hace 16 horas
  • 1 Respuesta
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  • 36 Visitas
Hola, estoy casado en separación de bienes.
Mi pareja actualmente no trabaja. Quiero comprar un piso como inversión con mi dinero. El piso y la hipoteca irían a mi nombre.
¿Me pedirán algún tipo de documentación de mi pareja para la hipoteca o sólo estudiarán mi capacidad de endeucamiento?
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, Josee.

En el caso de que quieras pedir una hipoteca y ser tú el único titular, el banco no necesitará ningún documento de tu pareja. La entidad se debería interesar únicamente por tu perfil financiero, pues será sobre ti que recaerá la deuda hipotecaria.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

  • 1 Respuesta
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Hola,
A la hora de pedir una hipoteca, con la nueva ley hipotecaria, ¿sabéis si es requisito obligatorio (vinculante) que la cuota mensual de hipoteca no supere el 30% de los ingresos totales? O es tan sólo una recomendación.
 
Gracias de antemano.
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 14 horas

HelpMyCash

Buenas tardes, D.

No, no existe ninguna restricción legal que marque el porcentaje límite de endeudamiento para pedir una hipoteca. Lo que sí es verdad es que el Banco de España recomienda que el total de deudas mensuales, incluyendo la cuota hipotecaria, no supere el 35% de nuestros ingresos.

Eso sí, aun siendo tan solo una recomendación, las posibilidades de conseguir financiación serán mayores cuanto menor sea la relación deudas-ingresos.

Esperamos haber resuelto tus dudas.

¡Un saludo! 

  • 2 Respuestas
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  • 52 Visitas
Hola a todos,
Estoy desesperado con esta situación. Agradecería enormemente cualquier comentario o ayuda.
Tengo una hipoteca con mi expareja (ambos estamos como titulares y como avalistas están sus padres y mi madre).
Ella lleva tiempo viviendo en la casa (acuerdo al que llegamos) y ahora está tratando de forzar al banco (BBVA) a renegociar la cuota para pagar menos cuota cada mes, dejando de pagar la letra... Según ella, están obligados a renegociar y no puede hacer frente al pago de las letras.
Yo soy partidario de que ella salga de la casa, alquilarla y dejar que la letra se pague con el alquiler, pero ella quiere quedarse en la casa...
¿Tengo alguna opción, como titular también de la hipoteca, de obligarla a salir de la casa para poder alquilarla y de esta forma hacer frente al pago de las letras?
¿Tengo algún recurso legal de cara a, llegado el momento a que el banco reclame a los avalistas, que tiren de sus padres dado que ella es la que está viviendo en la casa y no quiere salir para alquilarla y hacer frente a los pagos?
¿Algún otro recurso que yo pueda llevar a cabo para cubrirme las espaldas?
(No hay niños en la casa)
Muchísimas gracias por cualquier ayuda o comentario.
Saludos.-
 
Shinigami
Shinigami
hace 19 horas

Muchísimas gracias Miquel

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 20 horas

HelpMyCash

Hola, Shinigami. 

Dependerá del porcentaje de propiedad que tengáis cada uno sobre la vivienda. En principio, si cada uno de vosotros sois copropietarios al 50%, no puedes imponer que se alquile la vivienda. Además, el hecho de que exista una sentencia judicial que le permite vivir en el inmueble complica aún más la operación. 

En cuanto a los avalistas, estos responen por ambos cotitulares por igual. Por lo tanto, si no se especifica en el contrato, el banco puede ir a por el patrimonio de cualquiera de ellos en caso de impago. Puedes negociar con el banco, con tu ex y con sus padres para pactar que sean ellos los que paguen antes, pero necesitarás el visto bueno de todas las partes. 

En cuanto a tu última pregunta, quizás podrías plantearle a tu vender directamente la vivienda o adquirir tú su parte. Si no accediera, podrías tratar de forzar una extinción de condominio solicitándola en los tribunales, aunque te aconsejamos que lo consultes antes con un abogado para que valore la viabilidad de la operación. 

Un saludo. 

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Publicado el 19/02/2020