La subrogación de hipoteca, término habitual para cambiar la hipoteca de banco o acreedor, suele tener lugar cuando no estamos contentos con el comportamiento o con las condiciones impuestas por nuestra entidad. En esta página te mostramos algunas de las mejores opciones para cambiar la hipoteca de banco.

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cambiar hipoteca de banco

¿Por qué nos conviene cambiar la hipoteca de banco?

Cambiar la hipoteca de banco es una operación que se tiene que llevar a cabo con el objetivo de mejorar las condiciones del contrato hipotecario y obtener un ahorro a corto, a medio y a largo plazo. También nos podemos servir de esta operación para modificar el interés de un crédito variable y convertirlo en fijo, algo que nos puede resultar conveniente ahora que las hipotecas fijas son tan baratas. Si queremos hacer una subrogación para esta última finalidad, estas son las entidades que ofrecen las hipotecas a tipo fijo más atractivas:

Productos destacados
Cambiar hipoteca de banco - Ventajas de la subrogación - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Una de las principales razones por las que los hipotecados cambian la hipoteca de banco es para rebajar el interés, ya que por ejemplo las hipotecas en 2017 son más baratas que las que se han comercializado en los peores años de la crisis, por tanto, en estos momentos es muy fácil encontrar diferenciales por debajo del 1,25 %, incluso algunas entidades comercializan hipotecas con un diferencial por debajo del 1 %.

El objetivo de cambiar la hipoteca de banco es conseguir un contrato con mejores condiciones y así pagar menos a fin de mes y/o en total por la hipoteca. Para ello debemos encontrar un banco dispuesto a hacernos una oferta vinculante. Por lo tanto para conseguir unas mejores condiciones en la hipoteca, es muy importante llevar a cabo una buena búsqueda. Un comparador de hipotecas online , como el de HelpMyCash.com, nos puede servir de gran ayuda, ya que permite buscar la información de todas las hipotecas sin tener que movernos de casa.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Si hace poco menos de una década que firmamos nuestra hipoteca, nos resultará relativamente sencillo encontrar alguna oferta mejor que nuestro préstamo actual. En esos años, los más duros de la crisis, las condiciones de financiación que se establecían dejaban mucho que desear (altos diferenciales, comisiones...), así que estaríamos pagando mucho más de lo que dicta el actual mercado. A continuación, presentamos las principales ventajas que se desprnden de la operación de cambiar la hipoteca de banco:

Modificar el interés

Uno de los principales motivos que incitan a la gente a cambiar la hipoteca de banco es precisamente el hecho de poder cambiar el tipo de interés, lo que puede suponer un ahorro sensible, al permitir modificaciones tanto en el diferencial, en el índice de referencia o en el tipo de interés:

  • Diferencial. Si contratamos la hipoteca en plena crisis económica con los diferenciales por las nubes, ahora, con una subrogación de hipoteca podemos rebajarlos y adecuarlos a los diferenciales medios que ofrecen los bancos hoy en día. Por ejemplo, podemos pasar de un euríbor + 3,00 %, es posible lograr un diferencial a euríbor + 1,25 % o incluso menor y pagar una mensualidad mucho más barata. Si tenemos una hipoteca a interés fijo, también podemos reducir el interés, por ejemplo pasar de un 5 % a un 3 %.
  • Índice de referencia. El interés de las hipotecas variables se constituye mediante la suma del índice de referencia más un diferencial fijo. En nuestro país, el índice más utilizado es el euríbor actual, aunque también existe un 10 % de hipotecas variables ligadas a IRPH, un índice cuya validez ha sido cuestionado en repetidas veces por la justicia.
  • Tipo de interés. Si queremos cambiar la hipoteca de banco podremos pasar de una fija a una variable y viceversa (no podremos pasar de una hipoteca abierta a una normal). Debemos saber que si pasamos de una hipoteca a interés fijo a una variable tendremos que pagar una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés. Esta comisión solo se fija en las hipotecas a interés fijo, y en las hipotecas variables con un periodo de revisión supeirior a un año.

Ampliar el plazo

Al cambiar la hipoteca de banco tenemos la oportunidad de incrementar el plazo de nuestro préstamo hipotecario hasta el máximo que permita la nueva entidad (normalmente el plazo máximo se sitúa en los 30 años para una hipoteca de primera vivienda). De esta forma, podemos rebajar el importe mensual de la cuota hipotecaria, pero a cambio de abonar intereses durante más años. 

Suprimir comisiones y productos vinculados

Sabemos que el coste total de una hipoteca no depende únicamente del tipo de interés aplicado, sino que también puede variar en función de las comisiones incluidas o de los productos vinculados. Si pagamos mucho actualmente por estos dos conceptos, al cambiar la hipoteca de banco podemos aprovechar para suprimir algún seguro que no nos parezca necesario, así como reducir o eliminar las comisiones (la de amortización anticipada, por ejemplo).

Eliminar cláusulas abusivas

Al cambiar la hipoteca de banco también tendremos la posibilidad de eliminar cláusulas abusivas, como la famosa cláusula suelo o intereses que sean prácticamente abusivos, como el interés de demora. La selección del nuevo banco será la clave para ahorrar en esos casos. La buena noticia es que recientemente los tribunales declararon nula la cláusula suelo, abriendo el camino a miles de devoluciones, por lo que ya no tendremos que cambiar la hipoteca por ese motivo. 

Esta posibilidad es especialmente atractiva para todos aquellos clientes que tengan cláusulas indeseadas en sus contratos. En tanto que las entidades no suelen dar su brazo a torcer, la amenaza de cambiar de banco la hipoteca y todo el negocio que tengamos con ellos (cuentas, depósitos, planes de pensiones, cuenta de valores...) a otra entidad, puede resultar efectivo. Si no quieren negociar, es muy posible que otro banco sí nos quiera como clientes.

AVISO: legalmente, el suelo hipotecario no es una cláusula abusiva en sí misma. Se puede anular su presencia en un contrato bajo determinadas circunstancias, como si no hubo claridad a la hora de explicar al cliente su funcionamiento, si no aparecía contemplada en la oferta vinculante de la hipoteca o si existe una diferencia notable entre el suelo y el techo hipotecario. Por tanto, que la declaren o no nula, dependerá de las circunstancias en las que firmamos la hipoteca.

Una ayuda para negociar

También podemos usar la subrogación de hipoteca como una baza para negociar mejoras con nuestra entidad. Si la amenazamos con cambiar la hipoteca de banco, es posible que esta trate de igualar o superar las condiciones que nos ofrezca el otro prestamista para evitar perdernos como clientes. En caso de que lo haga, estaremos obligados a permanecer con nuestro actual banco.

Sin embargo, si el banco no ha dado su brazo a torcer y no quiere modificar las condiciones, tendremos la opción de cambiar la hipoteca de banco por una oferta mejor, aunque este proceso conlleva una serie de gastos importantes, por lo que conviene realizar igualmente los cálculos de cuánto puede costar la subrogación y en cuánto tiempo podría empezar a resultarnos rentable.

Limitaciones de la subrogación

A pesar de que cambiar la hipoteca de banco parece la solución para ahorrar cada mes, también tiene limitaciones, ya que ciertas condiciones no se podrán mejorar con el cambio y por tanto, no todos la podrían solicitar.

Estos son los cambios que no podremos hacer con la subrogación:

  1. Reducir o alargar el capital del préstamo hipotecario
  2. Añadir o quitar titulares del contrato
  3. Añadir o quitar avalistas del préstamo hipotecario

Si queremos realizar alguna de estas operaciones hipotecarias lo podremos hacer mediante una novación de hipoteca, o lo que es lo mismo, negociando nuevas condiciones con el banco. Sin embargo, debemos ser conscientes de que la entidad bancaria no está obligada a concedernos la novación de hipoteca y, además, tiene un coste añadido.

Si ya hemos hecho el cambio de hipoteca a otro banco porque no hemos conseguido una novación pero además necesitamos, por ejemplo, ampliar el capital, tendremos una segunda oportunidad en el momento en el que empecemos a pagar las cuotas en el nuevo banco.

¿Me conviene subrogar mi préstamo?

Subrogar la hipoteca, en ocasiones, podría no ser la solución perfecta a nuestros problemas, ya que existen factores que no podremos cambiar mediante esta técnica. La suborgación hipotecaria será recomendable cuando queramos hacer las siguientes modificaciones:

  • Queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual, pero nuestro banco se niega a realizar una modificación de las condiciones actuales. Algunas de las condiciones que nos interesa mejorar son el interés, alguna cláusula abusiva o el plazo.
  • Calculamos que amortizaremos rápido los gastos de subrogación y en poco tiempo empezaremos a notar un verdadero ahorro en las cuotas de la hipoteca.
  • Queremos cancelar la hipoteca actual para abrir otra pero no pagar impuestos. Cancelar la hipoteca y abrir una nueva supone un coste elevado, porque tenemos que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD). En cambio, si subrogamos la hipoteca, nos podemos ahorrar este impuesto.

Pasos para cambiar de banco la hipoteca

llevar la hipoteca a otro banco

Si optamos por hacer el cambio de hipoteca para mejorar algunas condiciones de nuestro préstamo hipotecario, a continuación detallamos los pasos que se deberían seguir para que el proceso sea más sencillo:

1. Buscar alternativas

Si ya hemos abonado puntualmente las cuotas de los tres primeros años de nuestra hipoteca, estaremos en condiciones de subrogar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. Por tanto, el primer paso que tendremos que dar será comparar las ofertas de varias entidades que mejoren nuestras condiciones actuales y nos acepten como clientes. Para comparar el mayor número de ofertas posibles de un modo rápido y sencillo podemos utilizar el comparador de hipotecas gratuito que HelpMyCash.com pone a nuestra disposición:

2. Esperar la oferta vinculante

Una vez tenemos elegido el nuevo banco al que nos queremos subrogar, debemos presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. Si nos aceptan la solicitud, el banco tiene un plazo de 7 días para presentar una oferta con nuevas condiciones.

Cuando nos llegue esta oferta, tendremos un plazo de 10 días para decidir si nos interesa, o por el contrario, no nos ha acabado de convencer.

3. Esperar la contraoferta de nuestro banco

A estas alturas del proceso, nuestra entidad ya conoce nuestra intención de cambiar la hipoteca de banco, pues le ha llegado la nueva oferta. Por lo tanto, es su momento para enervar la subrogación y presentarnos una oferta de novación para evitar que nos vayamos. Si esta oferta iguala o mejora las condiciones ofrecidas por la otra entidad, la subrogación quedará paralizada y no podremos cambiar de entidad. En cambio, si nuestro banco no presenta una oferta igual o mejor, se llevará a cabo la subrogación.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?

Cambiar la hipoteca de banco comporta unos gastos de gestión y deberíamos calcular que los amortizamos rápido porque si no, nos puede salir más cara la subrogación que quedarnos con la hipoteca actual. Los gastos de la subrogación de hipoteca son:

  • Comisión por subrogación. Esta comisión está regulada por ley al 0,50 % los primeros cinco años y 0,25 % a partir del sexto. La comisión por subrogación se aplica sobre el capital pendiente, es decir, entre 2.500 y 5.000 euros por cada 100.000 €. Aunque podamos encontrar esta comisión en casi todas las hipotecas, existen varias que no aplican esta comisión.
  • Notaría. Estos gastos también dependen del capital pendiente a amortizar y están fijados por ley. En general, no superan los 300 euros.
  • Tasación. El coste de las tasaciones hipotecarias suele estar entre los 250 y los 400 €.
  • Gestoría. Los costes de gestos no están fijados por ley, así que el precio depende del que haya contratado la entidad para cambiar la hipoteca de banco. Normalmente oscila entre 200 y 500 €.
  • Registro de propiedad. Es un coste que también viene regulado por ley y no suele ser más caro de 100 €.

Con la siguiente simulación de hipoteca podremos calcular nuestra cuota mensual, pudiendo añadir el precio de los productos vinculados (seguros, tarjetas, etc.), a lo que tendremos que sumar los anteriores gastos.

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¿Dónde buscar ofertas para cambiar la hipoteca de banco?

Afortunadamente, cambiar la hipoteca de banco es mucho más fácil ahora que hace un par de años ya que las entidades han vuelven a conceder hipotecas y se muestran mas abiertos a esta opción.

Para encontrar las mejores ofertas, lo primero que debemos hacer es mirar en la página web de las entidades , donde aparecerá si que aceptan hipotecas de otros bancos. Hay que tener en cuenta que muchas veces no aparecerán las condiciones para las hipotecas de cambios de banco.

Consejos para encontrar las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco:

A pesar de que no existe una regla fija y común para poder determinar la mejor oferta de hipoteca para cambiar de banco, podremos aumentar nuestras posibilidades de encontrar el mejor producto si intentamos:

  • Utilizar un comparador de hipotecas y comparar como mínimo tres ofertas al mismo tiempo, para analizar los pros y contras de cada oferta.
  • Acudir al banco con la información adecuada y no tener miedo a negociar con la entidad, para conseguir el producto que queremos contratar.
  • Llamar o preguntar a los bancos online, que muchas veces tienen muy buenas ofertas sin comisiones.
  • Recuerda que muchos bancos no publican sus ofertas para cambiar la hipoteca de banco, pero esto no significa que no nos la puedan hacer si les preguntamos directamente.
  • Las hipotecas para subrogación no son especialmente caras, así que nos deberían ofrecer el mismo tipo de interés que para una hipoteca de compra.
  • También puedes servirte de los diferentes rankings de mejores hipotecas, para poder tener una idea clara de la situación del mercado, en apenas un par de minutos.

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Guía para subrogar la hipoteca

Si ya tienes claro que quieres cambiar tu hipoteca de banco, los expertos de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que el proceso sea mucho más sencillo. En la guía sobre cómo subrogar tu hipoteca encontrarás consejos, los pasos a seguir muy bien detallados, lo que dice la ley sobre la subrogación y los costes que puede implicar el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página ha sido creada para que puedas conocer en detalle cómo se estructura el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: para ofrecerte toda la información para cambiar la hipoteca de banco, nos hemos dirigido a las distintas entidades, recopilando los datos relevantes para realizar este paso. También contamos con acceso a la información legal que regula el sistema hipotecario español

Metodólogia: para redactar esta página hemos estudiado los distintos productos hipotecarios, mediante la recogida de información virtual, por contacto directo y por mistery shopping, lo que unido a nuestra experiencia nos permite señalarte la vía más acertada.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de expertos en finanzas personales y en economía del hogar. En nuestra web podrás encontrar y comparar entre los distintos productos financieros, desde hipotecas hasta préstamos o tarifas de ADSL.

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¿Cómo puedo eliminar mi nombre de una hipoteca cofinanciada? Y cuánto me cuesta?

Tengo una hipoteca acuñada y me gustaría que mi nombre fuera removido. El piso fue comprada junto con mi ex novia. Hasta la fecha, no estoy pagando nada, ya pagas todos tus gastos. Pero a lo largo de los años (8 de los 40 contratados) perdí mucho dinero y por eso me gustaría sacar mi nombre de la hipoteca. ¿Cómo puedo hacerlo? ¿Tengo que refinanciar mi hipoteca? ¿Cuánto me cuesta hacerlo? ¿Hay algún cargo a pagar? gracias saludos

mat635418 21/09/2017 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/09/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, mat635418.

Tendrás que llevar a cabo una operación conocida como novación de hipoteca, que consiste en llegar a un acuerdo con el banco para, en tu caso, eliminar a uno de los titulares del contrato. Sin embargo, deberás contar con el visto bueno tanto de tu expareja como de la entidad, algo que no es nada fácil (quitar un titular supone para el banco perder a una de las garantías de pago). De hecho, el banco solo aceptará esta modificación del contrato si tu expareja cuenta con un perfil económico muy bueno o si puede añadir a un avalista o a un nuevo cotitular. 

En cuanto a los gastos, para hacer una novación hay que abonar lo siguiente: 

  • Entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente en concepto de gastos de notaría
  • Entre el 0,1 % y el 0,3 % del capital pendiente en concepto de gastos de registro
  • Entre 200 y 400 euros en concepto de honorarios de la gestoría

Además, si la hipoteca incluye una comisión de novación, tendréis que pagar entre un 0,1 % y un 1 % del capital pendiente de amortizar. 

Un saludo. 


2 mat635418 el 22/09/2017

Avatar de mat635418

Gracias Miquel, agradezco su respuesta. Por cierto, fue exactamente lo que esperaba después de leer un poco en la web. Sólo una pregunta adicional: ¿por qué el banco me pide el 8% de impuestos sobre el 50% del valor de la propiedad? Dicen que es un honorario a pagar porque io doy a mi mitad de la casa ... Habría tanto dinero, y lo evitaría si es posible. ¿Puede usted decirme si este impuesto sobre la venta de la mitad existe o no? Gracias de nuevo. saludos


3 HelpMyCash el 22/09/2017

avatar para HelpMyCash

Hola de nuevo.

Lo cierto es que no sabemos a qué impuesto se puede estar refiriendo tu banco exactamente. Si se refiere al ITP (que solo se aplica en caso de compraventa, no en caso de extinción de condominio), el pago de este tributo corresponde al comprador. En cambio, si se refiere al IIVTNU (la plusvalía municipal), sí te correspondería abonar el impuesto. Para salir de dudas, te recomendamos que lo consultes directamente con la gestoría con la que trabaja tu banco. 

Un saludo. 


Avatar  de Conchita Cornejo

Buenos días, actualmente tengo 2 hipotecas y me gustaría reunificarlas para pagar menos, pero no sé cómo hacerlo. Gracias

Le paso los detalles de ambas hipotecas Solicitado Pendiente Valor casa Tipo interés Cuota Plazo Fin Años por pagar Hipoteca A 360.000€ 245.401€ 400.000€ Euribor + 0,40% 1.154,37€ 30 5/12/2035 13 Hipoteca B 525.000€ 496.339€ 750.000€ Euribor +1,20% 1.532 € 35 26/05/2050 33

Conchita Cornejo 21/09/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/09/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Conchita Cornejo. 

Para reunificar las hipotecas tendrías que ampliar el capital de una de ellas para cancelar la otra o suscribir un nuevo préstamo con garantía hipotecaria que cubriera todo el importe que tienes pendiente. Sin embargo, ambas operaciones son muy complicadas de llevar a cabo, puesto que suponen un gran riesgo para el banco. Además, tendrías que poner como garantía ambas viviendas, que podrías perder en caso de impago. En cualquier caso, puedes acudir a tu entidad y preguntar si es posible realizar la reunificación. 

Gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.

Un saludo. 


Avatar  de Helper_509268136

Puedo forzar un cambio de hipoteca a ING

Tengo en la actualidad una hipoteca variable en Ing a euribor +1,89 con vinculación de nomina y seguros de vida y hogar. Quisiera conocer si puedo obligar de alguna forma a mi entidad a que me mejore la misma porque en la actualidad la ofrecen con un tipo de interés a euribor +0,99. Gracias.

Helper_509268136 20/09/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 20/09/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_509268136.

Entendemos por tu pregunta que ya has tratado de negociar con el banco una rebaja del interés y que este te la ha denegado. En este caso, puedes amagar con subrogar la hipoteca a otra entidad para forzar a ING a igualar o superar la oferta que te presenten, siempre que no quiera perderte como cliente. 

Eso sí, si optas por amagar con una subrogación, debes tener presente que, si tu banco no iguala o supera la oferta vinculante de la otra entidad, estarás obligado a cambiarte de banco. Por ello, solo es recomendable que llegues hasta este extremo si realmente estás dispuesto a trasladar tu hipoteca a otra entidad. 

Un saludo. 


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