La subrogación de hipoteca , término habitual para cambiar la hipoteca de banco o acreedor, suele tener lugar cuando no estamos contentos con el comportamiento o con las condiciones impuestas por nuestra entidad. En esta página te mostramos algunas de las mejores hipotecas del momento para que cambies de banco con las mejores condiciones.

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¿Por qué nos conviene cambiar la hipoteca de banco?

La subrogación de hipoteca o cambio de hipoteca de banco es una operación que debe llevarse a cabo para mejorar las condiciones de nuestro contrato hipotecario y conseguir un ahorro a corto medio plazo.

Una de las principales razones por las que los hipotecados cambian la hipoteca de banco es para rebajar el interés, ya que por ejemplo las hipotecas en 2016 son más baratas que las que se han comercializado en los peores años de la crisis, por tanto, en estos momentos es muy fácil encontrar diferenciales por debajo del 1,25 %, incluso algunas entidades comercializan hipotecas con un diferencial por debajo del 1 %.

El objetivo de cambiar la hipoteca de banco es conseguir un contrato con mejores condiciones y así pagar menos a fin de mes y/o en total por la hipoteca. Para ello debemos encontrar un banco dispuesto a hacernos una oferta vinculante. Por lo tanto para conseguir unas mejores condiciones en la hipoteca, es muy importante llevar a cabo una buena búsqueda. Un comparador de hipotecas online, como el comparador de HelpMyCash.com, nos puede servir de gran ayuda, ya que permite buscar la información de todas las hipotecas sin tener que movernos de casa.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Si firmamos la hipoteca durante la crisis cuando los diferenciales eran bastante más altos que los actuales, subrogar la hipoteca a otra entidad puede que nos reporte beneficios. A continuación presentamos las principales ventajas de cambiar la hipoteca de banco:

Modificar el interés

Uno de los principales motivos que incitan a la gente a cambiar la hipoteca de banco es precisamente el hecho de poder cambiar el tipo de interés, lo que puede suponer un ahorro sensible, al permitir modificaciones tanto en el diferencial, en el índice de referencia o en el tipo de interés:

  • Diferencial: si contratamos la hipoteca en plena crisis económica con los diferenciales por las nubes, ahora, con una subrogación de hipoteca podemos rebajarlos y adecuarlos a los diferenciales medios que ofrecen los bancos hoy en día. Por ejemplo, podemos pasar de un euríbor + 3,00 %, es posible lograr un diferencial a euríbor + 1,25 % o incluso menor y pagar una mensualidad mucho más barata. Si tenemos una hipoteca a interés fijo, también podemos reducir el interés, por ejemplo pasar de un 5 % a un 3 %.
  • Índice de referencia: el interés de las hipotecas variables se constituye mediante la suma del índice de referencia más un diferencial. En nuestro país, el índice más utilizado es el euríbor actual, aunque también existe un 10 % de hipotecas variables ligadas a IRPH, un índice cuya validez ha sido cuestionado en repetidas veces por la justicia.
  • Tipo de interés: si queremos cambiar la hipoteca de banco podremos pasar de una fija a una variable y viceversa (no podremos pasar de una hipoteca abierta a una normal). Debemos saber que si pasamos de una hipoteca a interés fijo a una variable tendremos que pagar una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés. Esta comisión solo se fija en las hipotecas a interés fijo, y en las hipotecas variables con un periodo de revisión supeirior a un año.

Ampliar el plazo

Al cambiar la hipoteca de banco tenemos la oportunidad de incrementar el plazo de nuestro préstamo hipotecario hasta el máximo que permita la nueva entidad (normalmente el plazo máximo se sitúa en los 30 años para una hipoteca de primera vivienda). De esta forma, podemos rebajar el importe mensual de la cuota hipotecaria.

Si queremos también ampliar el capital, con la subrogación no podremos hacerlo, pero sí podemos pactar con nuestro nuevo banco hacer una novación, tras realizar la subrogación.

Suprimir comisiones y productos vinculados

Sabemos que el coste total de una hipoteca no depende solo del interés que se nos aplica , también se compone de las comisiones o del precio de los seguros obligatorios. Por lo tanto al cambiar la hipoteca de banco, podemos aprovechar para suprimir algún seguro que no nos sea necesario, o también podemos reducir o eliminar comisiones, como la amortización parcial o total.

Elimina cláusulas abusivas

Al cambiar la hipoteca de banco también tendremos la posibilidad de eliminar cláusulas abusivas, como la famosa cláusula suelo o intereses que sean demasiado altos, como los interés de demora. La selección del nuevo banco será la clave para ahorrar en esos casos. La buena noticia es que recientemente los tribunales declararon nula la cláusula suelo, abriendo el camino a miles de devoluciones.

Esta es una opción que beneficia a todos aquellos clientes que han solicitado la retirada de la cláusula suelo de sus hipotecas pero el banco no ha dado su brazo a torcer y se ha negado a realizar una novación de hipoteca.

AVISO: legalmente, el suelo hipotecario no es una cláusula abusiva en sí misma. Se puede anular su presencia en un contrato bajo determinadas circunstancias, como si no hubo claridad a la hora de explicar al cliente su funcionamiento, si no aparecía contemplada en la oferta vinculante de la hipoteca o si existe una diferencia notable entre el suelo y el techo hipotecario.

Una ayuda para negociar

La subrogación de hipoteca puede ser usada como una técnica de negociación con nuestra entidad. Bajo la amenaza de cambiar la hipoteca de banco, este puede intentar igualar las condiciones que nos ofrezca otro prestamista. Hemos de saber que, de ser así, tenemos la obligación de quedarnos con nuestra entidad actual.

Sin embargo, si el banco no ha dado su brazo a torcer y no quiere modificar las condiciones, tendremos la opción de cambiar la hipoteca de banco por una oferta mejor, aunque este proceso conlleva una serie de gastos importantes, por lo que conviene realizar igualmente los cálculos de cuánto puede costar la subrogación y en cuánto tiempo podría empezar a resultarnos rentable.

Limitaciones de la subrogación

A pesar de que cambiar la hipoteca de banco parece la solución para ahorrar cada mes, también tiene limitaciones, ya que ciertas condiciones no se podrán mejorar con el cambio y por tanto, no todos la podrían solicitar.

Estos son los cambios que no podremos hacer con la subrogación:

  1. Reducir o alargar el capital del préstamo hipotecario
  2. Añadir o quitar titulares del contrato
  3. Añadir o quitar avalistas del préstamo hipotecario

Si queremos realizar alguna de estas operaciones hipotecarias lo podremos hacer mediante una novación de hipoteca, o lo que es lo mismo, negociando nuevas condiciones con el banco. Sin embargo, debemos ser conscientes de que la entidad bancaria no está obligada a concedernos la novación de hipoteca y, además, tiene un coste añadido.

Si ya hemos cambiado la hipoteca de banco porque no hemos conseguido una novación pero además necesitamos, por ejemplo, ampliar el capital, tendremos una segunda oportunidad en el momento en el que empecemos a pagar las cuotas en el nuevo banco.

¿Me conviene subrogar mi préstamo?

Subrogar la hipoteca, en ocasiones, no ser la solución perfecta a nuestros problemas, ya que existen factores que no podremos cambiar mediante esta técnica. La suborgación hipotecaria será recomendable cuando queramos hacer las siguientes modificaciones:

  • Queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual: pero nuestro banco se niega a realizar una novación de las condiciones hipotecarias.
  • Calculamos que amortizaremos rápido los gastos de subrogación y en poco tiempo empezaremos a notar un verdadero ahorro en las cuotas de la hipoteca.
  • Queremos cancelar la hipoteca actual para abrir otra pero no pagar impuestos: cancelar la hipoteca y abrir una nueva supone un coste elevado, porque tenemos que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD). En cambio, si subrogamos la hipoteca, nos podemos ahorrar este impuesto.

Pasos para cambiar de banco la hipoteca

pasos para cambiar la hipoteca de banco

Si optamos por cambiar la hipoteca para mejorar algunas condiciones de nuestro préstamo hipotecario, a continuación detallamos los pasos que se deberían seguir para que el proceso sea más sencillo:

1. Buscar alternativas

Si hemos pagado sin problemas las cuotas de los 3 primeros años de nuestra hipoteca, estamos en condiciones de poder subrogar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. Por lo tanto, el primer paso es comparar entidades que nos ofrezcan ofertas que mejoren nuestras condiciones actuales y que nos acepten como clientes. Para comparar el mayor número de entidades posibles de una forma rápida y precisa, la mejor opción es utilizar un comparador de hipotecas gratuito como el de HelpMyCash.com

2. Esperar la oferta vinculante

Una vez tenemos elegido el nuevo banco al que nos queremos subrogar, debemos presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. Si nos aceptan la solicitud, el banco tiene un plazo de 7 días para presentar una oferta con nuevas condiciones.

Cuando nos llegue esta oferta, tendremos un plazo de 10 días para decidir si nos interesa, o por el contrario, no nos ha acabado de convencer.

3. Esperar la contraoferta de nuestro banco

A estas alturas, nuestro banco ya sabe que tenemos planeado cambiar la hipoteca de banco. Así que es su momento para que enerve la subrogación y nos presente una oferta de novación para evitar que nos vayamos . Si esta oferta es mejor o iguala las condiciones del nuevo banco, el proceso de subrogación se paraliza, ya que no podremos cambiar de entidad. Pero si el banco no ha querido presentar una oferta mejor, deberemos salir adelante con la subrogación.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?

Cambiar la hipoteca de banco comporta unos gastos de gestión y deberíamos calcular que los amortizamos rápido porque si no, nos puede salir más cara la subrogación que quedarnos con la hipoteca actual. Los gastos de la subrogación de hipoteca son:

  • Comisión por subrogación: esta comisión está regulada por ley al 0,50 % los primeros cinco años y 0,25 % a partir del sexto. La comisión por subrogación se aplica sobre el capital pendiente, es decir, entre 2.500 y 5.000 euros por cada 100.000 €. Aunque podamos encontrar esta comisión en casi todas las hipotecas, existen varias que no aplican esta comisión.
  • Notaría: estos gastos también dependen del capital pendiente a amortizar y están fijados por ley. En general, no superan los 300 euros.
  • Tasación: el coste de las tasaciones hipotecarias suele estar entre los 250 y los 400 €.
  • Gestoría: los costes de gestos no están fijados por ley, así que el precio depende del que haya contratado la entidad para cambiar la hipoteca de banco. Normalmente oscila entre 200 y 500 €.
  • Registro de propiedad: es un coste que también viene regulado por ley y no suele ser más caro de 100 €.

Con la siguiente simulación de hipoteca podremos calcular nuestra cuota mensual, pudiendo añadir el precio de los productos vinculados (seguros, tarjetas, etc.), a lo que tendremos que sumar los anteriores gastos.

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¿Dónde buscar ofertas para cambiar la hipoteca de banco?

Afortunadamente, cambiar la hipoteca de banco es mucho más fácil ahora que hace un par de años ya que las entidades han vuelven a conceder hipotecas y se muestran mas abiertos a esta opción.

Para encontrar las mejores ofertas, lo primero que debemos hacer es mirar en la página web de las entidades , donde aparecerá si que aceptan hipotecas de otros bancos. Hay que tener en cuenta que muchas veces no aparecerán las condiciones para las hipotecas de cambios de banco.

Consejos para encontrar las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco:

A pesar de que no existe una regla fija y común para poder determinar la mejor oferta de hipoteca para cambiar de banco, podremos aumentar nuestras posibilidades de encontrar el mejor producto si intentamos:

  • Utilizar un comparador de hipotecas y comparar como mínimo tres ofertas al mismo tiempo, para analizar los pros y contras de cada oferta.
  • Acudir al banco con la información adecuada y no tener miedo a negociar con la entidad, para conseguir el producto que queremos contratar.
  • Llamar o preguntar a los bancos online, que muchas veces tienen muy buenas ofertas sin comisiones.
  • Recuerda que muchos bancos no publican sus ofertas para cambiar la hipoteca de banco, pero esto no significa que no nos la puedan hacer si les preguntamos directamente.
  • Las hipotecas para subrogación no son especialmente caras, así que nos deberían ofrecer el mismo tipo de interés que para una hipoteca de compra.
  • También puedes servirte de los diferentes rankings de mejores hipotecas, para poder tener una idea clara de la situación del mercado, en apenas un par de minutos.

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Guía para subrogar la hipoteca

Si ya tienes claro que quieres cambiar tu hipoteca de banco, los expertos de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que el proceso sea mucho más sencillo. En la guía sobre cómo subrogar tu hipoteca encontrarás consejos, los pasos a seguir muy bien detallados, lo que dice la ley sobre la subrogación y los costes que puede implicar el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Para recibir la guía de manera gratuita sólo tienes que introducir lo correo electrónico y la recibirás en tu bandeja de entrada en cuestión de minutos.


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página ha sido creada para que puedas conocer en detalle cómo se estructura el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: para ofrecerte toda la información para cambiar la hipoteca de banco, nos hemos dirigido a las distintas entidades, recopilando los datos relevantes para realizar este paso. También contamos con acceso a la información legal que regula el sistema hipotecario español

Metodólogia: para redactar esta página hemos estudiado los distintos productos hipotecarios, mediante la recogida de información virtual, por contacto directo y por mistery shopping, lo que unido a nuestra experiencia nos permite señalarte la vía más acertada.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online formado por un equipo de expertos en finanzas personales que analizan el mercado en busca de cambios y novedades. En nuestro portal, el usuario dispone de multitud de herramientas para contrastar las diferentes ofertas, como guías o calculadoras, que informar y permiten realizar simulaciones con las que hacerse una idea del precio de los diferentes productos.

Aviso: el acceso y uso de nuestro sitio es completamente gratuito ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos mediante la publicidad y los productos destacados.

Te escuchamos: para conseguir resolver cualquier duda que tengas, ponemos a tu disposición los siguientes canales:


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Preguntas recientes

Avatar  de ceretanca

Novación hipotecaria.

Hola, tenemos un préstamo personal con Liberbank (Caja Extremadura) que nos está haciendo polvo. La cosa es que la única opción que nos daban era hipotecar un bien familiar. Mis padres se han prestado a ello con su casa de la que aún les queda en torno a 11.000€. La cosa es pedir 35.000€ más, en total 46.000€.
Nos han dicho de una novación. ¿Qué debemos tener en cuenta? Van a estudiar si nos lo pueden conceder a nosotros y si no a mis padres.
Gracias y un saludo.

ceretanca 19/01/2017 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 19/01/2017

avatar para HelpMyCash

Hola cerentaca,

En primer lugar, debes tener en cuenta que esto supondrá una subida de la cuota mensual. Tendrás que valorar si vas a poder afrontar el pago, ya que aquí el riesgo lo correrían tus padres puesto que podrían perder la vivienda.

Por otro lado, en el momento que vayas a realizar una novación de hipoteca debes tener en cuenta que además deberás afrontar una serie de gastos de novación.

¡Un saludo!


2 ceretanca el 19/01/2017

Avatar  de ceretanca

[cita=35252]#1[/cita] Bueno va a aumentarse el capital y el plazo, sí, algo subirá la cuota pero podemos ampliar el plazo a 20 años. Al menos eso nos explicaron.
Ya he leído lo de los gastos de la novación, solo quería saber cómo veis esta opción que nos han planteado.


3 Jrudilla el 19/01/2017

Avatar  de Jrudilla

[cita=35274]#2[/cita] Por experiencia propia, nada de aumentar la hipoteca, tu piensa que los gastos de la novación o nuevos papeles hipotecarios al registro te van a costar de 3000 a 6000 euros, y si solo le quedan por pagar 11.000 euros me parece una mala operación.El tema es si el préstamo personal que tenéis es muy alto en cuotas e intereses y si no sois capaces de pagar el personal, como vais a pagar 20 años aunque sea un 50% menos el importe, tener en cuenta eso.


Avatar  de morefacethan

¿ING Enerva subrogaciones?

Buenos días,Mi caso es que estoy detras de intentar bajar el interes de mi actual hipoteca que tengo en ING.
Datos actuales de hipoteca ING:
capital pendiente= 65.500€
Diferencial aplicado= 2.29 + Euribor.
Plazo pendiente=17 años.He conseguido que en el BBVA me ofrezcan una subrogacion aql 0,99% + Euribor. Ahora me surjen varias cuestiones.Me merece la pena realizar la subrogacion? A mi, personalmente, me interesa ING y me gustaria quedarme, pero quiero saber si ING suele hacer la enervacion de la subrogacion. No se si alguien conoce si lo practican desde esta entidad.En caso que la subrogacion vaya hacia delante, pues bueno, perfecto, porque mejoro en la hipoteca, pero realmente me quiero quedar en ING. En caso que ING enerve la operacion, los gastos incurridos en BBVA para el inicio de la operacion y el envio de la oferta vinculante a traves de notario tengo que hacerme cargo yo de los mismos?No se si con estos datos son suficientes para que me podais ayudar.Muchisimas gracias de antemano.Muchas gracias.
UN saludo.

morefacethan 11/01/2017 | 5 respuesta/s

1 HelpMyCash el 11/01/2017

avatar para HelpMyCash

Hola morefacethan,

Lo cierto es que aun teniendo constancia de que ING tuviera tendencia a enervar las subrogaciones, cada caso es estudiado de manera particular, con lo que no podríamos darte una respuesta concisa. Lo que si te puedo comentar es que la oferta base de ING (la Hipoteca Naranja) tiene el mismo interés que te presenta BBVA, por lo que no les sería nada difícil impedir el cambio. ¿Has intentado primero negociar una novación con tu banco?

De todos modos, lo que tienes que tener claro es que si la subrogación no tiene lugar, no tienes que pagarle nada a BBVA porque no ha tenido lugar el cambio. Te dejamos un enlace a nuestra guía gratuita para la subrogación de hipoteca, para que te ayude con el proceso.

Esperamos haber resuelto tu duda

Un saludo y gracias por utilizar el Comparador de préstamos hipotecarios HelpMyCash.com


2 morefacethan el 11/01/2017

Avatar  de morefacethan

Muchas gracias Rodrigo!!

Si que he intentado hacer la novacion y, entiendo yo que logicamente, no aceptan este tipo de cambio puesto que pasarian de un diferencial del 2,29% a uno de 1%, lo cual, no les interesa. Les he dicho que cuento con otra oferta, la de BBVA con 1% de diferencial y me han comentado que salvo con la oferta vinculante, no hacen ninguna enervacion.

Cuando comentas que tienen el mismo interes el de BBVA que el de ING, a que te refieres? por lo que yo he podido tratar con ellos, la diferencia es de un 2,29% + EUR a un 1% + EUR.

Si en caso de hacer la subrogacion e ING enerve la misma, los costes de una nueva tasacion y notaria y todo eso, no tengo porque pagarlo yo o eso si que me supondrá un gasto?

Muchas gracias por la guía, que me la voy a leer entera para aclarme todo lo que pueda para enfrentarme a este procedimiento.

Muy agradecido.
Un saludo.


3 HelpMyCash el 11/01/2017

avatar para HelpMyCash

Si comparas la oferta publicitada actual tanto del BBVA como de ING para sus hipotecas variables, podrás ver que ambas se ofertan a euríbor + 0,99 %. En particular, lo que te ha propuesto BBVA concuerda con su oferta para subrogaciones (normalmente las hipotecas varían entre la oferta publicitada y el trato final, en tanto que se adapta al perfil de riesgo de cada cliente, que puede aumentar el interés de la hipoteca).

Lo que quería decir es que si ING tuviera un interés básico por encima del de BBVA, sería más difícil conseguir tu objetivo de permanecer en la misma entidad, pero puesto que se trata de una oferta que ya se comercializa, es probable que enerven.

Respecto a los gastos que te corresponderían, si se trata de una subrogación, serían:

  • Comisión de subrogación 0,5% o 0,25 % sobre el capital pendiente (en función de si estás en los 5 primeros años de hipoteca o no) Entendemos que tu préstamo no tiene este cargo, al ser de ING.
  • Notaría: entre un 0,2% y un 0,5% aproximadamente
  • Gestoría: un máximo de 200 € aproximados
  • Registro: no suele superar los 100 €
  • Tasación: unos 300 €

Sin embargo, si al final se queda en una novación:

  • Comisión de novación (entendemos que la Hipoteca Naranja no tiene este cargo, pero podría alcanzar hasta un 1 %)
  • Notaría: entre un 0,2% y un 0,5% aproximadamente
  • Gestoría: un máximo de 200 € aproximados
  • Registro: no suele superar los 100 €
  • Sólo se pagaría IAJD y tasación en caso de ampliación de capital, pero entendemos que tampoco es tu caso.


4 morefacethan el 11/01/2017

Avatar  de morefacethan

pues de verdad, muchisimas gracias!!

Ha sido de gran ayuda!!
Seguiré con los tramites que lleva consigo este procedimiento ya que ahora con todo mucho mas claro, veo que tengo muchas posibilidades de conseguir el ahorro esperado.

De nuevo, muchas gracias!!

Un saludo.


5 www.abogadosvalles.com el 11/01/2017

Avatar de www.abogadosvalles.com

Con relación a los gastos he de decirle que en ningún caso tiene vd que abonar nada pues se tratan de oiperaciones en primer lugar interbancarias que las tienen que abonar los bancos ni que se vaya a otro banco ni que se quede en ING


Avatar de Vjcaceres

Es posible cambiar una HIPOTECA de tipo variable a fijo

es posible cambiar una HIPOTECA de tipo variable a fijo ?

Vjcaceres 06/01/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 10/01/2017

avatar para HelpMyCash

Hola,

Por supuesto que es posible.

En primer lugar puedes intentar llevar a cabo una novación hipotecaria o renegociación del contrato.

Si tu entidad no está dispuesta a cambiar el tipo de interés, puedes llevar a cabo una subrogación de hipoteca, que significa simplemente llevarte tu préstamo a otro banco, que te ofrezca unas condiciones más atractivas.

Puedes ampliar la información sobre ambos tipos de cambio accediendo en los enlaces correspondientes, y también puedes descargar la siguiente guía gratuita sobre la subrogación en este enlace.

Un saludo.

Gracias por visitar el comparador de hipotecas HelpMyCash.com


2 www.abogadosvalles.com el 11/01/2017

Avatar de www.abogadosvalles.com

Si por supuesto que puede cambiar si bien esto necesita el acuerdo del banco a través de novación, si bien el tipo de interés variable en este momento es más ventajoso que el fijo toda vez que los tipos de interes están muy bajos, a menos que el diferencial de su hipoteca sea muy elevado

Valore ofertas en su banco o en otros bancos para tomar decisión con conocimiento de lo que hace


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