La subrogación de hipoteca , término habitual para cambiar la hipoteca de banco o acreedor, suele tener lugar cuando no estamos contentos con el comportamiento o con las condiciones impuestas por nuestra entidad. En esta página te mostramos algunas de las mejores hipotecas del momento para que cambies de banco con las mejores condiciones.

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¿Por qué nos conviene cambiar la hipoteca de banco?

La subrogación de hipoteca o cambio de hipoteca de banco es una operación que debe llevarse a cabo para mejorar las condiciones de nuestro contrato hipotecario y conseguir un ahorro a corto medio plazo.

Una de las principales razones por las que los hipotecados cambian la hipoteca de banco es para rebajar el interés, ya que por ejemplo las hipotecas en 2017 son más baratas que las que se han comercializado en los peores años de la crisis, por tanto, en estos momentos es muy fácil encontrar diferenciales por debajo del 1,25 %, incluso algunas entidades comercializan hipotecas con un diferencial por debajo del 1 %.

El objetivo de cambiar la hipoteca de banco es conseguir un contrato con mejores condiciones y así pagar menos a fin de mes y/o en total por la hipoteca. Para ello debemos encontrar un banco dispuesto a hacernos una oferta vinculante. Por lo tanto para conseguir unas mejores condiciones en la hipoteca, es muy importante llevar a cabo una buena búsqueda. Un comparador de hipotecas online, como el comparador de HelpMyCash.com, nos puede servir de gran ayuda, ya que permite buscar la información de todas las hipotecas sin tener que movernos de casa.

Ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Si firmamos la hipoteca durante la crisis cuando los diferenciales eran bastante más altos que los actuales, subrogar la hipoteca a otra entidad puede que nos reporte beneficios. A continuación presentamos las principales ventajas de cambiar la hipoteca de banco:

Modificar el interés

Uno de los principales motivos que incitan a la gente a cambiar la hipoteca de banco es precisamente el hecho de poder cambiar el tipo de interés, lo que puede suponer un ahorro sensible, al permitir modificaciones tanto en el diferencial, en el índice de referencia o en el tipo de interés:

  • Diferencial: si contratamos la hipoteca en plena crisis económica con los diferenciales por las nubes, ahora, con una subrogación de hipoteca podemos rebajarlos y adecuarlos a los diferenciales medios que ofrecen los bancos hoy en día. Por ejemplo, podemos pasar de un euríbor + 3,00 %, es posible lograr un diferencial a euríbor + 1,25 % o incluso menor y pagar una mensualidad mucho más barata. Si tenemos una hipoteca a interés fijo, también podemos reducir el interés, por ejemplo pasar de un 5 % a un 3 %.
  • Índice de referencia: el interés de las hipotecas variables se constituye mediante la suma del índice de referencia más un diferencial fijo. En nuestro país, el índice más utilizado es el euríbor actual, aunque también existe un 10 % de hipotecas variables ligadas a IRPH, un índice cuya validez ha sido cuestionado en repetidas veces por la justicia.
  • Tipo de interés: si queremos cambiar la hipoteca de banco podremos pasar de una fija a una variable y viceversa (no podremos pasar de una hipoteca abierta a una normal). Debemos saber que si pasamos de una hipoteca a interés fijo a una variable tendremos que pagar una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés. Esta comisión solo se fija en las hipotecas a interés fijo, y en las hipotecas variables con un periodo de revisión supeirior a un año.

Ampliar el plazo

Al cambiar la hipoteca de banco tenemos la oportunidad de incrementar el plazo de nuestro préstamo hipotecario hasta el máximo que permita la nueva entidad (normalmente el plazo máximo se sitúa en los 30 años para una hipoteca de primera vivienda). De esta forma, podemos rebajar el importe mensual de la cuota hipotecaria.

Si queremos también ampliar el capital, con la subrogación no podremos hacerlo, pero sí podemos pactar con nuestro nuevo banco hacer una novación, tras realizar la subrogación.

Suprimir comisiones y productos vinculados

Sabemos que el coste total de una hipoteca no depende solo del interés que se nos aplica , también se compone de las comisiones o del precio de los seguros obligatorios. Por lo tanto al cambiar la hipoteca de banco, podemos aprovechar para suprimir algún seguro que no nos sea necesario, o también podemos reducir o eliminar comisiones, como la amortización parcial o total.

Elimina cláusulas abusivas

Al cambiar la hipoteca de banco también tendremos la posibilidad de eliminar cláusulas abusivas, como la famosa cláusula suelo o intereses que sean demasiado altos, como los interés de demora. La selección del nuevo banco será la clave para ahorrar en esos casos. La buena noticia es que recientemente los tribunales declararon nula la cláusula suelo, abriendo el camino a miles de devoluciones.

Esta es una opción que beneficia a todos aquellos clientes que han solicitado la retirada de la cláusula suelo de sus hipotecas pero el banco no ha dado su brazo a torcer y se ha negado a realizar una novación de hipoteca.

AVISO: legalmente, el suelo hipotecario no es una cláusula abusiva en sí misma. Se puede anular su presencia en un contrato bajo determinadas circunstancias, como si no hubo claridad a la hora de explicar al cliente su funcionamiento, si no aparecía contemplada en la oferta vinculante de la hipoteca o si existe una diferencia notable entre el suelo y el techo hipotecario.

Una ayuda para negociar

La subrogación de hipoteca puede ser usada como una técnica de negociación con nuestra entidad. Bajo la amenaza de cambiar la hipoteca de banco, este puede intentar igualar las condiciones que nos ofrezca otro prestamista. Hemos de saber que, de ser así, tenemos la obligación de quedarnos con nuestra entidad actual.

Sin embargo, si el banco no ha dado su brazo a torcer y no quiere modificar las condiciones, tendremos la opción de cambiar la hipoteca de banco por una oferta mejor, aunque este proceso conlleva una serie de gastos importantes, por lo que conviene realizar igualmente los cálculos de cuánto puede costar la subrogación y en cuánto tiempo podría empezar a resultarnos rentable.

Limitaciones de la subrogación

A pesar de que cambiar la hipoteca de banco parece la solución para ahorrar cada mes, también tiene limitaciones, ya que ciertas condiciones no se podrán mejorar con el cambio y por tanto, no todos la podrían solicitar.

Estos son los cambios que no podremos hacer con la subrogación:

  1. Reducir o alargar el capital del préstamo hipotecario
  2. Añadir o quitar titulares del contrato
  3. Añadir o quitar avalistas del préstamo hipotecario

Si queremos realizar alguna de estas operaciones hipotecarias lo podremos hacer mediante una novación de hipoteca, o lo que es lo mismo, negociando nuevas condiciones con el banco. Sin embargo, debemos ser conscientes de que la entidad bancaria no está obligada a concedernos la novación de hipoteca y, además, tiene un coste añadido.

Si ya hemos cambiado la hipoteca de banco porque no hemos conseguido una novación pero además necesitamos, por ejemplo, ampliar el capital, tendremos una segunda oportunidad en el momento en el que empecemos a pagar las cuotas en el nuevo banco.

¿Me conviene subrogar mi préstamo?

Subrogar la hipoteca, en ocasiones, no ser la solución perfecta a nuestros problemas, ya que existen factores que no podremos cambiar mediante esta técnica. La suborgación hipotecaria será recomendable cuando queramos hacer las siguientes modificaciones:

  • Queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual: pero nuestro banco se niega a realizar una novación de las condiciones hipotecarias.
  • Calculamos que amortizaremos rápido los gastos de subrogación y en poco tiempo empezaremos a notar un verdadero ahorro en las cuotas de la hipoteca.
  • Queremos cancelar la hipoteca actual para abrir otra pero no pagar impuestos: cancelar la hipoteca y abrir una nueva supone un coste elevado, porque tenemos que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD). En cambio, si subrogamos la hipoteca, nos podemos ahorrar este impuesto.

Pasos para cambiar de banco la hipoteca

Si optamos por cambiar la hipoteca para mejorar algunas condiciones de nuestro préstamo hipotecario, a continuación detallamos los pasos que se deberían seguir para que el proceso sea más sencillo:

1. Buscar alternativas

Si hemos pagado sin problemas las cuotas de los 3 primeros años de nuestra hipoteca, estamos en condiciones de poder subrogar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. Por lo tanto, el primer paso es comparar entidades que nos ofrezcan ofertas que mejoren nuestras condiciones actuales y que nos acepten como clientes. Para comparar el mayor número de entidades posibles de una forma rápida y precisa, la mejor opción es utilizar un comparador de hipotecas gratuito como el de HelpMyCash.com

2. Esperar la oferta vinculante

Una vez tenemos elegido el nuevo banco al que nos queremos subrogar, debemos presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. Si nos aceptan la solicitud, el banco tiene un plazo de 7 días para presentar una oferta con nuevas condiciones.

Cuando nos llegue esta oferta, tendremos un plazo de 10 días para decidir si nos interesa, o por el contrario, no nos ha acabado de convencer.

3. Esperar la contraoferta de nuestro banco

A estas alturas, nuestro banco ya sabe que tenemos planeado cambiar la hipoteca de banco. Así que es su momento para que enerve la subrogación y nos presente una oferta de novación para evitar que nos vayamos . Si esta oferta es mejor o iguala las condiciones del nuevo banco, el proceso de subrogación se paraliza, ya que no podremos cambiar de entidad. Pero si el banco no ha querido presentar una oferta mejor, deberemos salir adelante con la subrogación.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?

Cambiar la hipoteca de banco comporta unos gastos de gestión y deberíamos calcular que los amortizamos rápido porque si no, nos puede salir más cara la subrogación que quedarnos con la hipoteca actual. Los gastos de la subrogación de hipoteca son:

  • Comisión por subrogación: esta comisión está regulada por ley al 0,50 % los primeros cinco años y 0,25 % a partir del sexto. La comisión por subrogación se aplica sobre el capital pendiente, es decir, entre 2.500 y 5.000 euros por cada 100.000 €. Aunque podamos encontrar esta comisión en casi todas las hipotecas, existen varias que no aplican esta comisión.
  • Notaría: estos gastos también dependen del capital pendiente a amortizar y están fijados por ley. En general, no superan los 300 euros.
  • Tasación: el coste de las tasaciones hipotecarias suele estar entre los 250 y los 400 €.
  • Gestoría: los costes de gestos no están fijados por ley, así que el precio depende del que haya contratado la entidad para cambiar la hipoteca de banco. Normalmente oscila entre 200 y 500 €.
  • Registro de propiedad: es un coste que también viene regulado por ley y no suele ser más caro de 100 €.

Con la siguiente simulación de hipoteca podremos calcular nuestra cuota mensual, pudiendo añadir el precio de los productos vinculados (seguros, tarjetas, etc.), a lo que tendremos que sumar los anteriores gastos.

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¿Dónde buscar ofertas para cambiar la hipoteca de banco?

Afortunadamente, cambiar la hipoteca de banco es mucho más fácil ahora que hace un par de años ya que las entidades han vuelven a conceder hipotecas y se muestran mas abiertos a esta opción.

Para encontrar las mejores ofertas, lo primero que debemos hacer es mirar en la página web de las entidades , donde aparecerá si que aceptan hipotecas de otros bancos. Hay que tener en cuenta que muchas veces no aparecerán las condiciones para las hipotecas de cambios de banco.

Consejos para encontrar las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco:

A pesar de que no existe una regla fija y común para poder determinar la mejor oferta de hipoteca para cambiar de banco, podremos aumentar nuestras posibilidades de encontrar el mejor producto si intentamos:

  • Utilizar un comparador de hipotecas y comparar como mínimo tres ofertas al mismo tiempo, para analizar los pros y contras de cada oferta.
  • Acudir al banco con la información adecuada y no tener miedo a negociar con la entidad, para conseguir el producto que queremos contratar.
  • Llamar o preguntar a los bancos online, que muchas veces tienen muy buenas ofertas sin comisiones.
  • Recuerda que muchos bancos no publican sus ofertas para cambiar la hipoteca de banco, pero esto no significa que no nos la puedan hacer si les preguntamos directamente.
  • Las hipotecas para subrogación no son especialmente caras, así que nos deberían ofrecer el mismo tipo de interés que para una hipoteca de compra.
  • También puedes servirte de los diferentes rankings de mejores hipotecas, para poder tener una idea clara de la situación del mercado, en apenas un par de minutos.

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Guía para subrogar la hipoteca

Si ya tienes claro que quieres cambiar tu hipoteca de banco, los expertos de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que el proceso sea mucho más sencillo. En la guía sobre cómo subrogar tu hipoteca encontrarás consejos, los pasos a seguir muy bien detallados, lo que dice la ley sobre la subrogación y los costes que puede implicar el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Para recibir la guía de manera gratuita sólo tienes que introducir lo correo electrónico y la recibirás en tu bandeja de entrada en cuestión de minutos.


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página ha sido creada para que puedas conocer en detalle cómo se estructura el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Fuente: para ofrecerte toda la información para cambiar la hipoteca de banco, nos hemos dirigido a las distintas entidades, recopilando los datos relevantes para realizar este paso. También contamos con acceso a la información legal que regula el sistema hipotecario español

Metodólogia: para redactar esta página hemos estudiado los distintos productos hipotecarios, mediante la recogida de información virtual, por contacto directo y por mistery shopping, lo que unido a nuestra experiencia nos permite señalarte la vía más acertada.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online formado por un equipo de expertos en finanzas personales que analizan el mercado en busca de cambios y novedades. En nuestro portal, el usuario dispone de multitud de herramientas para contrastar las diferentes ofertas, como guías o calculadoras, que informar y permiten realizar simulaciones con las que hacerse una idea del precio de los diferentes productos.

Aviso: el acceso y uso de nuestro sitio es completamente gratuito ya que HelpMyCash obtiene sus ingresos mediante la publicidad y los productos destacados.

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Preguntas recientes

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Cambiar hipoteca

Buenos días actualmente tenemos una hipoteca de 468,000€ con liberbank debido a problemas económicos hemos solicitado una carencia y nos la rechazan.
Actualmente yo no trabajo y mi marido tiene unos ingresos de 2.800€.
Hemos pensado solicitar a través de abogado una quita y nos gustaría saber qué opciones o posibilidades tenemos para conseguír una hipoteca. Gracias

Isabelina 28/03/2017 | 0 respuesta/s

Avatar  de maria juan

Al subrogar una escritura para quitar un deudor, puede subir el interes?

Para desvincular a mi ex de la hipoteca que pagamos en comun, el banco me ha dicho que hay que subrogarla a mi nombre ¿es correcto que el banco al subrrogar me cambie las condiciones y me suba el interes?

maria juan 27/03/2017 | 0 respuesta/s

Avatar  de francislf

Cambio a Hipoteca Fija

Hola,Actualmente tenemos na hipoteca variable a 0'60 y estamos pensando cambiar a hipoteca fija. Nos quedan 23 años y 160000€ y creemos a es buen momento de conseguir un buen tipo fijo.Estas son las opciones que barajamos:KutxabankTipo fijo de salida: 2,90%Máxima bonificación: 1%Gastos de novación: 1.400€BonificacionesNominas: 0,50%Seguro Hogar: 0,10%Seguro Vida al 100%(150.000€) : 0,10%Plan pensiones aportación > 1000€ : 0,10%Plan pensiones aportación > 2000€ : 0,10% (Adicional)Gastos tarjetas anuales > 3.600€ : 0,10%CaixaBankTipo fijo de salida: 2,90%Máxima bonificación: 1%Gastos de consitución: 0€ (asume el cambio)BonificacionesNominas: 0,40%Seguro Hogar: 0,20%Seguro Vida al 50%(75.000€) : 0,20%Alarma : 0,20% (este no está del todo claro)Actualmente tengo la hipoteca en Kutxa y el plan de pensiones en la Caixa. Estoy dudando la verdad con que me quedo. Creo que la oferta de Kutxa es más versatil , pero la de la caixa como entidad me da más confianza. Aparte , sobre todo quiero asegurarme mi plan de pensiones , es decir, caixaBank me da más confianza que la Kutxa en cuanto a asegurar mi capital, ¿O estoy diciendo una barbaridad?Muchas Gracias por vuestras opiniones.

francislf 24/03/2017 | 3 respuesta/s

1 HelpMyCash el 27/03/2017

avatar para HelpMyCash

Hola francislf

Lo cierto es que se trata de ofertas tan parecidas que es difícil decantarse por una en particular.

Lo que sí podemos observar es que La Caixa no te daría nada por por tu plan de pensiones por lo que ahí estarías perdiendo bonificación. Sin embargo, también se haría cargo de los gastos de subrogación (no corresponden gastos de constitución, ya que la hipoteca ya existe).

Aún así, la mejor manera es que consultes los precios de los productos vinculados para saber realmente cuál es el coste que tendrás que soportar. Si quieres puedes usar la siguiente calculadora gratuita de cuota de hipoteca con productos vinculados, para que puedas ver realmente a qué te enfrentas.

Respecto a asegurar el plan de pensiones, se trata de un producto de inversión que no depende tanto de la entidad con quien lo tienes concertado sino de los propios valores sobre los que tu dinero está invertido. Es decir, si quiebra tu entidad, tu dinero sigue invertido en los mismos activos, solo que la entidad que los invirtió ahí ya no existe. No están cubiertos por ningún fondo de garantía como el FGD, pero no los perderías del todo.

¡Un saludo!


2 francislf el 27/03/2017

Avatar  de francislf

[cita=37108]#1[/cita]

Muchas Gracias por la respuesta.

¿ Que opina del cambio de variable 0,60 a fijo de 2,10? ¿ Estamos haciendo una locura?


3 HelpMyCash el 27/03/2017

avatar para HelpMyCash

Elegir entre una hipoteca fija y una hipoteca variable es una decisión personal en función de la propia idea de la evolución del euríbor, para el resto de vida de la hipoteca. Desafortunadamente esto es algo sobre lo que no podemos ayudarte, ya que no podemos conocer la evolución del euríbor para los 23 años que quedan de préstamo.

Según algunos expertos, el euríbor podría llegar a recuperar un valor de 0 % hacia finales de 2018. Según otros, es posible que esto no suceda hasta 2020. En esencia, debes de imaginar un valor medio del euríbor para toda la vida de la hipoteca y decidir si la oferta a tipo fijo de tu entidad se queda por debajo de lo que imagines.

Aún así, te podemos decir que una hipoteca a tipo variable a E + 0,60 % es un trato que a día de hoy sería imposible de encontrar (las mejores ofertas no bajan mucho más allá del 0,90 %).

También habría que tener en cuenta que se supone que este año debería aparecer el euríbor plus. Esto significa por una parte que el índice de referencia de tu hipoteca podría aumentar drásticamente en poco tiempo (no se conoce cuál será su cotización inicial, pero los expertos apuntan a que seguramente no verá la luz bajo 0). Por la otra, tu banco podría interpretar el cambio en la elaboración del índice como una extinción del euríbor tal y como lo conocemos y proceder a usar el índice sustituto de tu contrato.

Como decíamos en la anterior respuesta, más allá de dejarte el enlace a la calculadora para que realices tus propias simulaciones, no podemos hacer gran cosa desde aquí. Tendrás que tomar una decisión personal.

¡Un saludo!


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