La subrogación de hipoteca, el proceso de cambiar la hipoteca de banco o acreedor, suele tener lugar cuando no estamos contentos con el comportamiento o con las condiciones impuestas por nuestra entidad. Trasladando el préstamo, podremos cambiar aquellas condiciones que no nos gusten del contrato. En esta página te mostramos algunas de las mejores opciones para cambiar la hipoteca de banco.

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cambiar hipoteca de banco

¿Por qué interesa cambiar la hipoteca de banco?

El objetivo principal para cambiar la hipoteca de banco es el de modificar las condiciones de nuestro contrato para que nos sea más favorable. Esta mejora puede venir tanto en un ahorro en nuestras mensualidades, como en la eliminación de cláusulas abusivas o el cambio del tipo de interés, por ejemplo, pasándonos a una hipoteca fija que ahora tienen intereses muy atractivos. Si nos interesa hacer una subrogación con este último propósito, puede que nos interese alguna de las siguientes ofertas de hipotecas a tipo fijo:

Las mejores ofertas a tipo fijo
 - Bankinter
Hipoteca Fija Bankinter
Interés: 2,15%
Cuota: 513,02€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 3
 - Santander
Hipoteca Fija Santander
Interés: 2,15%
Cuota: 513,02€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 4
Interés: 2,50%
Cuota: 529,90€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 5
Interés: 2,00%
Cuota: 505,88€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 1
 - hipotecas.com
Hipoteca Tipo Fijo hipotecas.com
Interés: 2,80%
Cuota: 544,64€
Plazo: 20 años
Productos vinculados: 0

Habitualmente, el motivo principal para cambiar la hipoteca de banco de la mayoría de hipotecados, suele ser bajar el tipo de interés de su préstamo hipotecario. Y es que las hipotecas de 2018 tienen tipos significativamente más baratos que los que se comercializaron en los años más difíciles de la crisis económica. Así pues, actualmente no es difícil encontrar diferenciales por debajo del 1,25 % y, si nos fijamos en la oferta de las entidades bancarias que ofrecen los productos más baratos, podemos encontrar tipos por debajo del 1 %.

Para cambiar la hipoteca de banco y lograr una cuota más baja o cualquier otra mejora en las condiciones de nuestro contrato, lo primero que deberemos hacer es econtrar una entidad que nos haga una oferta vinculante. Para ello, puede ser de gran utilidad usar herramientas como el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com, que nos permitirá comparar todas las ofertas del mercado de manera rápida, gratuita y sin movernos de casa.

Ventajas de la subrogación de hipoteca

Si firmamos nuestro préstamo hipotecario hace 10 años, es muy probable que tengamos una de las hipotecas típicas que se comercializaban en ese momento con diferenciales más altos, más vinculación y más comisiones. Si es así, no será complicado encontrar ofertas atractivas para cambiar la hipoteca de banco y conseguir mejores condiciones y algunas de las siguientes ventajas:

Modificar el interés

Modificar el interés para abaratar la cuota mensual o ahorrar a largo plazo, son algunos de los principales motivos para cambiar la hipoteca de banco. Una subrogación de hipoteca nos permitirá hacer las siguientes modificaciones en el tipo del préstamo hipotecario:

  • Diferencial. Si firmamos nuestra hipoteca en plena crisis económica, seguramente tendremos un diferencial muy alto, ya que las hipotecas eran mucho más caras. Una subrogación nos permitiría rebajarlo y, por ejemplo, pasar de un tipo de euríbor más 3 % a uno de euríbor más 1,25 % o incluso menos, ya que las mejores ofertas actuales tienen diferenciales por debajo del 1 %, por lo que nuestra cuota mensual se abarataría considerablemente. Del mismo modo, si tenemos una hipoteca a interés fijo con un tipo de, por ejemplo, el 5 %, podemos llegar a bajarla por debajo del 3 %.
  • Índice de referencia. El interés de las hipotecas variables está formado por la suma de un diferencial fijo y un índice de referencia que va variando. En España, el índice más utilizado es el euríbor actual, pero también hay alrededor de un 10 % de hipotecas variables referenciadas a IRPH, un índice que se ha cuestionado en numerosas ocasiones, incluso por la justicia.
  • Tipo de interés. Al cambiar la hipoteca de banco también podremos pasar del tipo variable al fijo, lo cual será más económico cuando entre en vigor la nueva ley hipotecaria. El cambio a la inversa también es posible, pero no estará bonificado y, además, puede que tengamos que pagar la comisión de riesgo por tipo de interés. Eso sí, pasar de una hipoteca abierta a una normal no es posible, ya que se trata de productos diferentes.

Como vemos, las modificaciones sobre este aspecto son muchas y afectan notablemente al precio de la hipoteca, por lo que es importante que antes de firmar cualquier acuerdo calculemos bien a cuánto ascenderá nuestra nueva cuota.

Ampliar el plazo

Al cambiar la hipoteca de banco también podemos ampliar el plazo de devolución de nuestro préstamo hipotecario para conseguir cuotas más bajas. Ahora bien, debemos tener en cuenta que al alargar el plazo los intereses que pagaremos se incrementarán. Además, el límite del nuevo plazo se marcará en base a los criterios de la entidad, teniendo en cuenta que, actualmente, las hipotecas para primera vivienda suelen tener un plazo máximo de 30 años y que, en ningún caso, podrán suponer más de la edad límite que el banco fije para el titular al final del préstamo hipotecario.

Suprimir comisiones y productos vinculados

Aunque el tipo de interés es fundamental para el coste de una hipoteca, hay elementos como la vinculación o las comisiones que también influyen. Así pues, si nuestro contrato tiene muchos productos vinculados o son muy caros como seguros, planes de pensiones o tarjetas que no usemos, es una buena opción eliminarlos al cambiar la hipoteca de banco. Del mismo modo, podemos aprovechar para quitar penalizaciones como la comisión de amortización, de manera que podamos adelantar capital sin pagar de más.

Eliminar cláusulas abusivas

Otra de las modificaciones que podemos hacer al cambiar la hipoteca de banco es eliminar cláusulas abusivas como la cláusula suelo o intereses que nos hayan aplicado abusivamente como los de demora. Por esto, es importante escoger bien el banco con el que trabajaremos para ahorrar más. Además, si queremos eliminar la cláusula suelo, hay que recordar que podemos recurrir a la justicia, ya que si se nos impuso de manera transparente podemos recuperar todo lo pagado de más y eliminarla del contrato sin tener que cambiar la hipoteca de banco.

Esta posibilidad es especialmente atractiva para todos aquellos clientes que tengan cláusulas indeseadas en sus contratos. Como el banco no suele dar su brazo a torcer, la amenaza de cambiar de banco la hipoteca y todo el negocio que tengamos con ellos (cuentas, depósitos, planes de pensiones, cuenta de valores...) a otra entidad, puede resultar efectivo. Si no quieren negociar, es muy posible que otro banco sí nos quiera como clientes.

AVISO: el suelo hipotecario no es por sí mismo una cláusula abusiva sino que, según el Tribunal Supremo, solo lo es si se incluyó en el contrato de manera no transparente. Se considera así si no aparecía en la oferta vinculante y sí en el contrato final, si no se explicó al cliente cómo le afectaba o si hay una gran diferencia entre el suelo y el techo. Así pues, para que declaren nula esta cláusula de nuestra hipoteca, se debe demostrar que se dio una de estas situaciones.

Una ayuda para negociar

Planteando una subrogación de hipoteca podríamos incluso mejorar las condiciones con nuestra propia entidad, puesto que si conocen nuestra intención de cambiar la hipoteca de banco pueden acceder a negociar. Por otra parte, si no están dispuestos a hacer la novación y otra entidad nos hace una oferta para subrogarnos, nuestro banco tiene quince días para hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones que nos han hecho. Si lo hace, una operación que se conoce como enervación, tendremos que aceptar la oferta y no podremos cambiar de banco.

Ahora bien, si el banco no acepta las modificaciones, podremos cambiar la hipoteca de banco y conseguir unas mejores condiciones, aunque esta operación tiene importantes gastos. Por esto es conveniente calcular bien cuánto nos va a costar la subrogación y asegurarnos de recuperar lo invertido con el ahorro conseguido en un plazo de dos o tres años.

En el siguiente vídeo resumimos paso por paso el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Limitaciones de la subrogación

Aunque cambiar la hipoteca de banco puede ser muy beneficioso y darnos un gran ahorro, hay condiciones que una subrogación no permite cambiar:

  • Ampliar el capital del préstamo hipotecario, es decir, pedir más dinero al banco.
  • Añadir o quitar titulares del contrato.
  • Añadir o quitar avalistas del préstamo hipotecario.

Cualquiera de estas operaciones se puede hacer mediante una novación de hipoteca, puesto que permite negociar y cambiar cualquier condición con nuestro banco. Eso sí, la entidad no está obligada a aceptar la novación de la hipoteca, por lo que deberemos estar dispuestos a negociar y a abonar el coste de la operación.

Si ya hemos hecho el cambio de hipoteca a otro banco porque no hemos conseguido una novación pero además necesitamos, por ejemplo, ampliar el capital, tendremos una segunda oportunidad en el momento en el que empecemos a pagar las cuotas en el nuevo banco.

¿Me conviene subrogar mi préstamo?

Subrogar la hipoteca, en ocasiones, podría no ser la solución perfecta a nuestros problemas, ya que existen factores que no podremos cambiar mediante esta técnica. La suborgación hipotecaria será recomendable cuando queramos hacer las siguientes modificaciones:

  • Queremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual, pero nuestro banco se niega a realizar una modificación de las condiciones actuales. Algunas de las condiciones que nos interesa mejorar son el interés, alguna cláusula abusiva o el plazo.
  • Calculamos que amortizaremos rápido los gastos de subrogación y en poco tiempo empezaremos a notar un verdadero ahorro en las cuotas de la hipoteca. Para la que subrogación signifique un ahorro real, este punto es especialmente importante.
  • Queremos cancelar la hipoteca actual para abrir otra, pero no pagar impuestos. Cancelar la hipoteca y abrir una nueva supone un coste elevado, porque tenemos que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD). En cambio, si subrogamos la hipoteca, nos podemos ahorrar este impuesto, ya que el coste de los trámites es menor.

Pasos para cambiar de banco la hipoteca

subrogar hipoteca

Si optamos por hacer el cambio de hipoteca para mejorar algunas condiciones de nuestro préstamo hipotecario, a continuación detallamos los pasos que se deberían seguir para que el proceso sea más sencillo:

1. Buscar alternativas

Si ya hemos abonado puntualmente las cuotas de los tres primeros años de nuestra hipoteca, estaremos en condiciones de subrogar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. Por tanto, el primer paso que tendremos que dar será comparar las ofertas de varios bancos que sean bastante mejores que las condiciones actuales. Además, habría que i8nvestigar si el nuevo banco nos aceptaría como clientes. Para comparar el mayor número de ofertas posibles de un modo rápido y sencillo podemos utilizar el comparador de hipotecas gratuito que HelpMyCash.com pone a nuestra disposición.

2. Esperar la oferta vinculante

Una vez tenemos elegido el nuevo banco al que nos queremos subrogar, debemos presentar una solicitud de subrogación de hipoteca. Si nos aceptan la solicitud, el banco tiene un plazo de 7 días para presentar una oferta con nuevas condiciones.

Cuando nos llegue esta oferta, tendremos un plazo de 10 días para decidir si nos interesa, o por el contrario, no nos ha acabado de convencer.

3. Esperar la contraoferta de nuestro banco

A estas alturas del proceso, nuestra entidad ya conoce nuestra intención de cambiar la hipoteca de banco, pues le ha llegado la nueva oferta. Por lo tanto, es su momento para enervar la subrogación y presentarnos una oferta de novación para evitar que nos vayamos. Si esta oferta iguala o mejora las condiciones ofrecidas por la otra entidad, la subrogación quedará paralizada y no podremos cambiar de entidad. En cambio, si nuestro banco no presenta una oferta igual o mejor, se llevará a cabo la subrogación.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?

Cambiar la hipoteca de banco comporta unos gastos de gestión y deberíamos calcular que los amortizamos rápido porque si no, nos puede salir más cara la subrogación que quedarnos con la hipoteca actual. Los gastos de la subrogación de hipoteca son:

  • Comisión por subrogación. Esta comisión está regulada por ley y se cobra un 0,50 % si se subroga los primeros cinco años y 0,25 % a partir del sexto. La comisión por subrogación se aplica sobre el capital pendiente, es decir, entre 2.500 y 5.000 euros por cada 100.000 euros. Aunque podamos encontrar esta comisión en casi todas las hipotecas, existen varias que no aplican esta comisión.
  • Notaría. Estos gastos también dependen del capital pendiente a amortizar y están fijados por ley. En general, no superan los 300 euros.
  • Tasación. El coste de las tasaciones hipotecarias suele estar entre los 250 y los 400 euros.
  • Gestoría. Los costes de gestos no están fijados por ley, así que el precio depende del gestor con el que trabaje la nueva entidad. Normalmente los precios oscilan entre 200 y 500 euros.
  • Registro de propiedad. Es un coste que también viene regulado por ley y no suele ser más caro de 100 euros.

Con la siguiente simulación de hipoteca podremos calcular nuestra cuota mensual, pudiendo añadir el precio de los productos vinculados (seguros, tarjetas, etc.), a lo que tendremos que sumar los anteriores gastos.

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¿Dónde buscar ofertas para cambiar la hipoteca de banco?

Actualmente, cambiar la hipoteca de banco es un trámite mucho más sencillo que hace unos años, ya que las entidades bancarias vuelven a conceder hipotecas y, en consecuencia, se muestran también más abiertos a esta opción.

Así pues, para encontrar las mejores ofertas debemos consultar la página web de las propias entidades o un comparador de hipotecas, para confirmar cuáles aceptan hipotecas de otros bancos. Eso sí, debemos tener claro que muchas veces no se publicitan abiertamente las condiciones que ofrecen para las hipotecas de cambios de banco.

Consejos para encontrar las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco:

A pesar de que no existe una regla fija y común para poder determinar la mejor oferta de hipoteca para cambiar de banco, podremos aumentar nuestras posibilidades de encontrar el mejor producto si intentamos:

  • Utilizar un comparador de hipotecas para analizar un mínimo tres ofertas al mismo tiempo. Así podremos detectar las ventajas e inconvenientes de cada una y escoger la que nos haya parecido más interesante.
  • Acudir al banco con la información adecuada y no tener miedo a negociar con la entidad, para conseguir el producto que queremos contratar.
  • Llamar o preguntar a los bancos online, que muchas veces tienen muy buenas ofertas sin comisiones. Normalmente, las hipotecas de las entidades que operan por Internet las encontraremos muy bien explicadas en su página web.
  • Recuerda que muchos bancos no publican sus ofertas para cambiar la hipoteca de banco, pero esto no significa que no nos la puedan hacer si les preguntamos directamente.
  • Las hipotecas para subrogación no son especialmente caras, así que nos deberían ofrecer el mismo tipo de interés que para una hipoteca de compra.
  • También puedes servirte de los diferentes rankings de mejores hipotecas, para poder tener una idea clara de la situación del mercado, en apenas un par de minutos.

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Guía para trasladar tu la hipoteca

Si ya tienes claro que quieres cambiar tu hipoteca de banco, los expertos de HelpMyCash.com han diseñado una guía práctica para que el proceso sea mucho más sencillo. En la guía sobre cómo subrogar tu hipoteca encontrarás consejos, los pasos a seguir muy bien detallados, lo que dice la ley sobre la subrogación y los costes que puede implicar el proceso de cambiar la hipoteca de banco.

Para recibir la guía de manera gratuita sólo tienes que introducir lo correo electrónico y la recibirás en tu bandeja de entrada en cuestión de minutos.


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CÓMO SUBROGAR TU HIPOTECA

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página ha sido creada para que puedas conocer en detalle cómo se estructura el proceso de cambiar la hipoteca de banco. Además, el usuario podrá encontrar algunas hipotecas a las que subrogar su préstamo.

Fuente: con el fin de ofrecerte la mejor información sobre lo que hay que tener en cuenta a la hora de cambiar la hipoteca de banco hemos recopilado datos de las distintas entidades financieras así como también de organismos como la Asociación Hipotecaria Española.

Metodólogia: para redactar esta página hemos estudiado los distintos productos hipotecarios, mediante la recogida de información virtual, por contacto directo y por mistery shopping, lo que unido a nuestra experiencia nos permite señalarte la vía más acertada.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de expertos en finanzas personales y en economía del hogar. En nuestra web podrás encontrar y comparar entre los distintos productos financieros, desde hipotecas hasta préstamos o tarifas de ADSL.

Aviso: el acceso y uso de nuestro sitio es completamente gratuito ya que HelpMyCash.com obtiene sus ingresos mediante la publicidad y los productos destacados.

Te escuchamos: para conseguir resolver cualquier duda que tengas, ponemos a tu disposición los siguientes canales:


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Preguntas recientes

Avatar  de JMOA

quiero cancelar hipoteca

quiero cancelar hipoteca registralmente sin pasar por el banco. que debo hacer?

JMOA 17/04/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 18/04/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, JMOA.

Estos son los pasos que tienes que seguir para registrar la cancelación de tu hipoteca por tu propia cuenta: 

  1. Pedir al banco que te dé el certificado de deuda cero. Este documento es totalmente gratuito. 
  2. Presentar el certificado en una notaría y pedir que se elabore la escritura de cancelación.
  3. Pasar por Hacienda y recoger y rellenar el formulario del impuesto de actos jurídicos documentados (modelo 600). Aunque la cancelación esté sujeta a este tributo, está exenta de pago. 
  4. Recoger y pagar la escritura notarial ya firmada por el apoderado del banco. Los honorarios del notario están regulados. 
  5. Acudir al Registro de la Propiedad en el que está inscrita tu vivienda y presentar la escritura de cancelación y el formulario del IAJD para que se eliminen las cargas sobre el inmueble. Esta operación también tiene un coste regulado. 

Esperamos haberte ayudado, un saludo. 


Avatar  de Farnasworth

Duda sobre subrogación hipotecaria

He leido con la nueva ley hipotecaria se ha reducido el gasto de subrogación para cambiar a una hipoteca fija, ¿en caso de que no se cambie a una hipoteca fija no se aplica? Es para hacer una subrogación a otro banco pero no a una hipoteca fija.

Farnasworth 17/04/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 17/04/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Farnasworth.

En el proyecto presentado por el Gobierno se señala que las rebajas tanto en la comisión por subrogación o por novación como en los aranceles notariales y registrales se aplicará solo para cambiarse de una hipoteca variable a una fija, pero no será aplicable a cambios de otro tipo.

Sin embargo, hasta que no se apruebe el texto definitivo de la nueva ley hipotecaria no podremos asegurarlo del todo, pero todo parece indicar que se mantendrá ya que la intención es favorecer la contratación de hipotecas fijas ya que dan mayor seguridad tanto al cliente como al banco.

Un saludo.


Avatar  de LOLA1967

CANCELACION DE HIPOTECA

Buenas tardes, Mi consulta es referente a una hipoteca que tengo asociada a dos viviendas. En este momento me interesa vender una de ellas y no sé si he de cancelar totalmente la hipoteca para poder venderla. Se puede asociar la hipoteca unicamente a la vivienda que no venderé ( el prestamo inicial se ha amortizado en un 70% del importe inicial) y así no tener que cancelarla? Se puede poner como garantía la nueva vienda que voy a adquirir y así no tener que cancelarla? Gracias

LOLA1967 16/04/2018 | 0 respuesta/s

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