¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Vender un piso heredado entre varios hermanos puede ser una tarea sencilla o un quebradero de cabeza, todo depende del grado de consenso que exista entre los herederos. Así, si todos están decididos a vender la propiedad, el procedimiento será simple y ágil. Pero ¿qué ocurre, por ejemplo, si en una herencia de cuatro hermanos, dos quieren vender y otros dos no? Existen algunas alternativas para resolver estos desacuerdos.

1. Extinción de condominio

A través de la extinción de condominio de mutuo acuerdo, el heredero que no quiere vender se queda con la vivienda y compensa económicamente a los otros copropietarios por la parte que les corresponde. Podría entenderse como una compraventa entre herederos, aunque la fiscalidad es diferente a la de una compraventa y más barata.

Fiscalidad de la extinción de condominio

Existe mucha polémica alrededor de la tributación de la extinción de condominio. En general, el Ministerio de Hacienda considera que si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó, quien no se queda con la propiedad debe tributar en el IRPF por esta ganancia patrimonial. A pesar de que varios tribunales están en desacuerdo, el Supremo se ha manifestado al respecto el 25/10/2022 y ha inclinado la balanza a favor del fisco.

De esta manera, la extinción de condominio sí tributa en el IRPF por implicar un incremento en el patrimonio de quien no se queda con la vivienda. No obstante, como no existe una compraventa como tal, no tributa para la plusvalía municipal ni para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). 

Ojo si la vivienda tiene una hipoteca

La extinción de condominio es un poco más complicada si la casa heredada tiene una hipoteca. En este caso, quienes cedan su parte del inmueble dejarán de constar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo titulares del préstamo hipotecario. Para resolver esta situación, el heredero que se queda con la vivienda tendría que pactar con el banco una novación y convertirse así en el único titular de la hipoteca.

Esto, sin embargo, no es tan sencillo, ya que se debe demostrar solvencia o presentar garantías. Además, el banco puede aceptar la eliminación del titular que cede la vivienda solo con ciertos requisitos, como que el nuevo titular acepte un aumento en los intereses de la hipoteca. 

2. Venta de proindiviso

Si la extinción de condominio no funciona, los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. Esto se conoce como venta del proindiviso y es un procedimiento completamente legal que está amparado por el Código Civil. Sin embargo, debes tener en cuenta sus desventajas antes de llevarlo a cabo.

Desventajas de la venta del proindiviso

Precio de venta más bajo. Las empresas que compran proindivisos suelen pagar por ellos precios entre un 35% y un 50% más bajos que sus valores de mercado

Derecho de tanteo. Si una empresa te hace una oferta por tu parte de la vivienda, los otros propietarios tienen derecho de tanteo. Por tanto, cualquiera de ellos tendrá prioridad para comprar tu porcentaje del inmueble al mismo precio que iba a pagar la empresa en cuestión.

Conflicto entre herederos. Si finalmente la empresa compra el proindiviso, los otros herederos podrían molestarse por tener que compartir la propiedad del bien con un desconocido.  

3. División de la cosa común

El propietario que quiere vender también puede acudir a un mediador para intentar un acto de conciliación. Pero si esto tampoco funciona, la última alternativa es recurrir a la Justicia interponiendo una demanda de división de la cosa común. Este procedimiento implica, en la mayoría de los casos, que el juez ordene la venta de la propiedad en subasta pública y divida entre los copropietarios las ganancias. 

Desventajas de la división de la cosa común

Costes. Los costes asociados a este tipo de procedimiento varían mucho según el caso, pero suelen ser muy altos. 

Demora. Este procedimiento suele tardar un año en resolverse.

Precio de venta. Normalmente, la casa heredada se vende por un precio entre un 20% y un 30% más bajo que su valor de mercado.

Conflictos familiares. Los procedimientos judiciales dañan las relaciones familiares, por lo que la división de la cosa común no es la opción más conveniente. 

4. ¡Lo mejor es llegar a un acuerdo entre los herederos!

Como has podido ver, todas estas alternativas para vender una vivienda si un heredero se opone traen asociadas algunas desventajas. Por eso, lo mejor para evitar inconvenientes, agilizar la venta y vender a precio de mercado es llegar a un acuerdo entre los herederos. Sabemos, sin embargo, que esta no es una tarea fácil, pero ahora que conoces todas las opciones, puedes usarlas como argumento para llegar a un consenso y vender la propiedad.

Algunas inmobiliarias pueden ser tus mediadoras

Algunas inmobiliarias actúan como intermediarias entre los propietarios cuando estos no se ponen de acuerdo. En efecto, lo más habitual es que los herederos busquen su asesoramiento cuando apenas han recibido la vivienda en herencia y no han terminado de registrarla. En estos casos, los profesionales podrán acompañarte y ayudarte a realizar las gestiones y resolver las diferencias.

¿Qué pasa si uno de los herederos es menor de edad? ¿Y si es una persona con incapacidad?

Si alguno de los herederos es menor de edad y/o tiene una incapacidad, las alternativas para vender la vivienda heredada si no hay acuerdo serán las mismas. La diferencia es que, en ambos casos, los padres o tutores del heredero deben pedir una autorización judicial para vender la propiedad o una parte de ella. 

En dicha solicitud de autorización se debe incluir el principio de interés superior del menor o la persona con incapacidad, es decir, se debe demostrar que la venta pretende garantizar las condiciones materiales necesarias para vivir plenamente y alcanzar el máximo bienestar posible. Además, se debe detallar el destino de los fondos provenientes de la venta. Así lo explica Grupo Hereda.

Otros motivos para vender la casa heredada

Además de las desventajas que conllevan la extinción de condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común, existen otros motivos por los cuales vender la casa heredada entre varios hermanos puede ser la mejor opción, incluso cuando no hay acuerdo. Y es que las situaciones de copropiedad suelen traer una serie de problemas.

Administración de los gastos de mantenimiento 

Una pregunta habitual es quién paga los gastos de una casa heredada y lo correcto es que lo paguen todos los propietarios a partes iguales, o bien, en forma proporcional a la titularidad que disfrutan de la vivienda.

Ahora bien, los gastos más comunes están relacionados con el pago del IBI o las cuotas de la comunidad. Al ser muchos los propietarios de una vivienda, es habitual que las partes no se pongan de acuerdo para decidir quién tiene que pagar los gastos. Estas situaciones pueden volverse más difíciles si los herederos deciden, por ejemplo, alquilar la vivienda, ya que en estos casos cuesta decidir quién se hará cargo de las gestiones propias del arrendamiento y del mantenimiento de la propiedad. 

Pagar los impuestos de la herencia

Por último, en muchos casos, los herederos deciden vender la propiedad para hacer frente al impuesto de sucesiones y donaciones. En este sentido, si no disponéis del dinero necesario para pagar este tributo, la venta puede ser la opción más beneficiosa para todos los copropietarios. 

FAQS - Preguntas frecuentes sobre vender casa heredada entre varios hermanos