La subrogación de hipoteca es la alternativa que tenemos para mejorar nuestro contrato si nuestro banco no quiere negociar. Podemos rebajar el interés, eliminar comisiones o modificar el plazo, pero en cualquiera de los casos no nos saldría gratis. El cambio de entidad puede traer muchos beneficios, pero debemos tener claro que acarrea una serie de gastos inevitables. A continuación ofrecemos una detallada explicación de las diferentes partidas que tendríamos que asumir si otra entidad financiera acepta hacerse cargo de nuestro contrato hipotecario.

¿Cuánto tenemos que pagar por una subrogación de hipoteca?

Generalmente, el cambio de préstamo hipotecario de banco es consecuencia del rechazo de nuestra entidad a modificar las condiciones del mismo. Pero a diferencia de la novación (el pacto con el propio banco), la subrogación obliga a hacer una escritura ante el notario para acreditar el cambio de acreedor. Por consiguiente, los gastos que deberíamos de asumir serían los siguientes:

  • Registro de la propiedad: la inscripción registral es necesaria para hacer esta operación y su coste supera los 100 euros, aproximadamente.
  • Notaría: la ley establece que los honorarios deben oscilar entre el 0,2% y el 0,5% sobre el capital pendiente de la hipoteca.
  • Gestoría: podemos dejar esta gestión en manos de una agencia, que nos cobraría sus honorarios. Su precio puede rondar entre los 200 y los 500 euros, en función de la gestora.
  • Tasación: al haber un cambio de entidad, tenemos la obligación de tasar nuestra vivienda de nuevo, cuyo coste es superior a los 200 euros.

En los últimos meses, hemos leído y escuchado muchas noticias sobre los gastos hipotecarios. A día de hoy, está clarificado el reparto de estas partidas, pero no debemos confundirlos con los costes por subrogación, que sí tenemos que pagarlos todos. Eso sí, en este caso no tendríamos que abonar el IAJD.

¿Tenemos que pagar comisiones? Miremos la ‘letra pequeña’

Debemos revisar nuestro contrato para ver si existen comisiones vinculadas a este tipo de operaciones. También depende del tipo de préstamo hipotecario que tengamos, es decir, si este tiene un interés variable o uno fijo.

La más relevante es la comisión por subrogación, que puede ser de hasta el 0,5% del préstamo pendiente si lo hacemos en los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto año. Este porcentaje, establecido en 2007, no se aplica en aquellas hipotecas firmadas antes de esa fecha, en cuyo caso se cobraría un 0,5% para las formalizadas después del 27 de abril de 2003 y un 1% para las contratadas antes de ese día.

Recordemos que la penalización máxima puede cambiar en los próximos meses si se aprueba la nueva ley hipotecaria. Si finalmente se le da luz verde, la subrogación para pasar de variable a fija o viceversa sería del 0,15% en los primeros tres años y el banco no cobraría nada en adelante. Esta medida tendría retroactividad.

Por otro lado, podríamos tener una compensación por riesgo de tipo de interés si nuestra hipoteca es fija o mixta. Esta no tiene un porcentaje limitado por ley, pero puede llegar hasta el 5% del capital pendiente para amortizar. La comisión se aplicaría si el banco tuviera una pérdida de capital en caso de realizar esta operación.

¿Podríamos tener gastos añadidos con el nuevo banco?

Sí, aunque es poco habitual. Para empezar, la entidad a la que vayamos puede aplicarnos una comisión de apertura. Es decir, tendríamos que abonar un porcentaje en base al préstamo pendiente al subrogar la hipoteca.

Además, el banco podría incluir en su oferta la contratación de alguno de sus productos, como el uso de una tarjeta de crédito o la firma de alguno de sus seguros. Por lo tanto, debemos ser cuidadosos cuando valoramos una oferta y contrastarla con otras de diferentes entidades bancarias para comprobar cuál de ellas nos compensa más económicamente.


Autor: Julio Martinez


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