Desde que entró en vigor la nueva ley, encontrar a un banco dispuesto a aceptar una subrogación de acreedor es una auténtica odisea: o se exigen unos requisitos muy duros o ni siquiera se ofrece esa posibilidad. Existe, sin embargo, otra manera de cambiar una hipoteca de banco a la que no se le suele dar tanta publicidad. En este artículo explicaremos en qué consiste exactamente, cómo funciona y cuánto le puede costar al consumidor.

La subrogación no es la única vía

Por ahora, los bancos españoles no parecen interesados en ofrecer subrogaciones a los clientes de otras entidades para asumir sus hipotecas. Así, los que quieren dejar su banco tienen que decantarse por otra vía: pedir un préstamo hipotecario a otra entidad, con las condiciones deseadas, para cancelar el que tienen vigente.

De este modo, se pueden conseguir los dos objetivos que se persiguen con una subrogación, que son cambiar la hipoteca de banco y obtener una mejora de condiciones. El proceso, sin embargo, es algo distinto. Veamos cómo funciona esta operación:

  1. Antes de nada, hay que acudir a varias entidades para pedir una nueva hipoteca. No todos los bancos conceden financiación para esta finalidad, así que habrá que visitar varias oficinas para ver si la operación sería viable.
  2. Tras comparar varias opciones, habrá que solicitar la hipoteca a los bancos que nos interesen. Para ello, tendremos que entregar documentos que acrediten cuánto capital nos queda por devolver para determinar el importe del nuevo préstamo.
  3. Si nuestra solicitud es aprobada, tendremos que comunicar a nuestra entidad actual nuestra intención de cancelar la hipoteca. Esta operación se formalizará ante notario, junto con la constitución del nuevo préstamo.

Una vez formalizadas tanto las escrituras de cancelación del anterior préstamo como las de constitución de la nueva hipoteca, el cambio de banco estará ya oficializado y podremos disfrutar de las nuevas condiciones firmadas.

Cambiar una hipoteca de banco así puede costar más dinero

Optar por esta vía en vez de por trasladar una hipoteca existente a otra entidad tiene algunas ventajas (se puede cambiar cualquier condición), pero también varios inconvenientes. Y es que el coste de esta operación puede ser mayor que el de los gastos asociados a una subrogación de acreedor. Veamos qué tendremos que pagar exactamente si decidimos firmar un nuevo crédito para cancelar el que tenemos:

Gastos asociados a la firma de un nuevo préstamo

Como contrataremos un crédito hipotecario nuevo, deberemos abonar las costas asociadas a su formalización:

  • Una posible comisión de apertura: solo tendremos que pagarla si el nuevo banco la incluye en las condiciones de la hipoteca. En caso de que nos la aplique, nos puede costar entre el 0,25% y el 1% del capital del crédito que firmemos.
  • Los gastos de constitución de la nueva hipoteca: por ley, deberemos abonar el coste de la tasación (unos 300 euros de media) y el de la copia de la escritura, aunque es posible que la tasación nos la pague la nueva entidad.

Hay que recordar que la hipoteca la firmaremos para cancelar otra, así que no será necesario pagar ni un euro en gastos de compraventa.

Costes asociados a la cancelación del crédito antiguo

La otra parte de la operación es la liquidación de la deuda que tenemos con el banco del que nos vamos. En este caso, los gastos asociados son los siguientes:

  • Una posible compensación por amortización anticipada: solo habrá que abonarla si aparece en las escrituras de la hipoteca que liquidamos. Ahí también debe establecerse su coste, que no puede superar los límites legales que había en vigor cuando se firmó el préstamo.
  • Los gastos de cancelación registral: es muy probable que el banco al que nos vamos nos exija contratar a una gestora que se encargue de todos los trámites para eliminar la carga de la otra entidad en el Registro de la Propiedad. Esta agencia nos cobrará, de media, unos 1.000 euros.

Como vemos, esta operación nos puede costar bastante dinero. Por este motivo, es importante que hagamos cuentas para valorar si los gastos asociados al cambio de banco se compensan con las mejores condiciones que obtendremos tras el traslado.


Autor: Miquel Riera


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