Por Pau A. Monserrat,
Economista y Editor de
Futur Finances

¿Puede un particular conceder una hipoteca?

La respuesta, sin ningún género de dudas, es que sí.

Los préstamos privados con garantía hipotecaria están regulados por el Código Civil y resto de normativa general que normativiza esta figura jurídica y, concretamente, por la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (ver BOE en PDF).

La Ley 2/2009 regula tanto los intermediarios financieros, que prestan un servició de gestión, asesoramiento y negociación entre cliente y entidad financiera, como los llamados prestamistas privados (que dejan dinero a un particular con la garantía de su vivienda). Dos realidades distintas reguladas en una misma norma.

Esta normativa ha sido criticada por varias cuestiones, entre las que destaca la obligatoriedad de los intermediarios financieros de presentar tres ofertas vinculantes o dejar en manos de las autoridades de Consumo de cada CC.AA. la supervisión de intermediarios y capital privado.

Hay que decir que hasta que no salga el correspondiente Reglamento hay parte de la normativa que no tiene aplicación en la realidad.

¿Qué son y qué no son los prestamistas privados?

Ante todo hay que entender que el capital privado no es ni bueno ni malo. Es una opción financiera extrema para situaciones muy determinadas. Son particulares o empresas que dejan dinero a un particular o familia a tipos de interés muy elevados (el 30% anual no es de lo más alto que cobran), en base al alto riesgo de impago asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o 1 año) y con la garantía de la vivienda del endeudado.

Actualmente, dado la falta de liquidez de los prestamistas privados y el mayor riesgo de impago (es muy complicado que se pueda reconducir posteriormente vía reunificación hipotecaria bancaria tradicional), suelen conceder estos préstamos a un porcentaje de tasación igual o inferior al 50%. La gente muy endeudada, por tanto, ya no es un cliente interesante para los prestamistas privados.

La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Tiene que tener muy claro que perderá la vivienda vía subasta si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista, vía bancaria, vendiendo la casa antes o por cualquier otro medio. Nunca se debe acudir a esta financiación sin el asesoramiento profesional de un abogado, economista u profesional especializado en estos temas. Lo contrario es, a mi modo de ver, un suicidio financiero.

Los prestamistas privados no son Reunificadoras de Deuda. Las reunificadoras de deuda son intermediarios financieros especializados en tramitar hipotecas que reunifican deuda de tarjetas, préstamos personales e hipotecas en una sola hipoteca nueva. En los casos de clientes con impagos, RAI o Asnef, lo que hacen estas empresas es intermediar primero con un prestamista privado que concede una hipoteca a 6 meses o 1 año vista y, después, reunificar esta sola hipoteca en una nueva hipoteca bancaria (los gastos de esta operación son muy altos).

El gran problema es que no hay ninguna garantía de que después del capital privado alguna entidad financiera conceda una nueva hipoteca. Por tanto, el riesgo de perder la vivienda es muy alto.

Exigencias al Capital Privado de la Ley 2/2009

Entre otras obligaciones, cuya finalidad es proteger y dar transparencia a los usuarios de estas empresas, están:

  1. Darse de alta en un Registro Público Estatal o Autonómico con acceso por internet (que se debe crear), en el que conste su nombre, actividad, ámbito territorial y datos del seguro o aval que se les obligará a contratar para proteger a los consumidores de posibles malas prácticas. También debe figurar los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. Por tanto, si la empresa de Capital Privado a la que acudimos no está en este registro, no hay que pasar de la puerta.
  2. Ser transparente en los contratos y pre-contratos, obligando a tener a la vista y en la web las condiciones general de contratación.
  3. Hay libertad de cobrar comisiones e intereses, siempre respetando la ley y expresamente la  normativa hipotecaria que limita la comisión por cancelación anticipada.
  4. En cuanto a la publicidad de las reunificaciones de deuda (con capital privado o directamente con una entidad bancaria), se prohíbe la publicidad del tipo “reunifique todas sus deudas y pague hasta un 50 % menos” sin aclarar que esta reducción mensual supone un incremento del plazo de la hipoteca, unos gastos y un aumento del total financiado.
  5. Dar al cliente, con antelación a la firma ante notario, la correspondiente oferta vinculante (documento que le obliga a cumplir con las condiciones de la hipoteca que en él figuran), para evitar sorpresas el día de la firma.
  6. Los notarios y registradores están obligados a no admitir las hipotecas privadas que no cumplan con esta ley.

En definitiva, debe quedar claro que los prestamistas privados están regulados por la ley, han de cumplir con una serie de requisitos formales y nunca hay que acudir a ellos sin el asesoramiento de un profesional independiente, dado la complejidad y peligrosidad de la operación de préstamo hipotecario privado.

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Autor: A. Portolés


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(20) Comentarios

  1. Creditos hipotecarios

    Creo que el hay bastantes personas que se acogen al capital privado como ultimo medio para salvar situaciones extremas por deudas o impagos de hipotecas, mi opinion es que deberia de estar mucho mas regulado y mas controlado. El capital privado deberia de ajustarse a la normativa bancaria, sino en su totalidad, casi en ella y si, mucho cuidado y tener asesoramiento profesional antes de tomar esta opcion hipotecaria.

  2. LOURDES

    BUENOS DIAS, MISITUACION ES QUE TENGO UNA HIPOTECA, Y VARIS CREDITOS DE TARJETAS QUE PAGAR, NO VEO SALIDA SI USTEDES PUEDIERAN DARME ALGUNA.
    GRACIAS

    • HelpMyCash

      Hola, Lourdes.

      Puedes plantearte una reunificación de deudas para conseguir pagar menos cada mes de cuota. Aunque, como sabes, se trata de una operación delicada que requiere mucha cautela. Lo principal:

      -No des un paso sin asesoramiento profesional (abogado, economista…)
      -Si contratas los servicios de un broker o intermediario financiero para que interceda por ti con el banco, no olvides pedir una previsión de la factura por adelantado
      -Aunque con la reunificación consigas pagar menos cada mes, ten en cuenta que pagarás más en total, durante más años

      Aquí tienes un artículo donde explica en qué consiste exactamente la operación, qué opciones tienes y dónde puedes acudir:
      http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?subclasid=&clasid=&idNoticia=2410732

      ¡Mucha suerte!

  3. JOSE MANUEL LOPEZ LOPEZ

    ESTA EMPRESA TIENE PROBLEMAS DE LIQUIDEZ Y ME GUSTARIA UNIFICAR DEUDAS DE LA EMPRESA

    • HelpMyCash

      Buenos días, José Manuel. Nosotros nos dedicamos únicamente a las finanzas personales, no de empresa. De todas formas, recuerda que solo podrás llevar a cabo la reunificación si posees un inmueble en propiedad, pagado o casi pagado. Te paso un link con más información sobre el tema: http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2410732 Mucha suerte y esperamos poder ayudarte más en otra ocasión.

  4. carlos tierra

    Buenos dias nesecitaria 3000 euros firmo ante notario no tengo propiedad no importa el interes urge agradeciendo por su comprencion y esperando su respuesta es urgente tef. 693962185

    • HelpMyCash

      Hola, Carlos. En HelpMyCash estamos especializados en préstamos hipotecarios y de momento no tocamos los demás. No te podemos ayudar directamente pero te aconsejamos que, en la medida de lo posible, sí tengas en cuenta los intereses que vayan a cobrarte. Y otro consejo importante es que te dirijas a una entidad, Banco o Caja, antes de plantearte acudir al capital privado, ya que el préstamo podría salirte mucho más caro. Un saludo y suerte.

  5. jesus perez pablos

    estoy en situaccion de incapacidad total desde finales de enero y tengo una deuda con la s.social de 2300€ . asi como creditos atrasados po valor de 3300 y necesito 6000 € para cerrar este problema, porque hasta que no pague a la s.social no me ingresaran mi pension. me han comunicado que en el mes de abril empezaria a trabajar en puesto que he conseguido por la minusvalia

    • HelpMyCash

      Hola, Jesús. La reunificación de deudas solo es posible si tienes una vivienda en propiedad, pagada o no. Entonces puedes usarla para rebajar los intereses que pagas por los demás préstamos (reunificación) o para pedir un préstamo (de los 6.000 que te hacen falta) usando la casa como garantía. ¿Es tu caso?

  6. Serfimed

    Es muy importante que aquella persona que desgraciadamente tiene que acudir a la contratación de un préstamo de Capital privado, reunificación de deudas o problemas similares lo haga de la mano de una empresa seria que este inscrita en el Registro Estatal del Instituto Nacional del Consumo, pues desgraciadamente vemos continuamente caso de personas con deudas enormes cuando no necesitaban haber recurrido a capital privado (hay banca especializada en reunificaciones) existen préstamistas más ó menos economicos dentro del sector, o lo contrataron mal por no tener el debido asesoramiento. Importante saber en todo momento el coste real de la operación

  7. capital privado

    Como trabajador de capital privado no creo que haya muchas empresas que tengan un tipo de interés del 30%, tambien los plazos pueden ser hasta de 15 años por lo que en esta época de crisis ayuda a buscar comprador dando más tiempo.

    No estoy de acuerdo con tanta crítica

  8. prestamos rapidos

    El capital privado deberia de ajustarse a la normativa bancaria, sino en su totalidad, casi en ella y si, mucho cuidado y tener asesoramiento profesional antes de tomar esta opcion hipotecaria.

  9. eva

    estoy asnef necesitaria reunificar unas deudas ninguna entidad parece querer ayudar que puedo hacer necesito pagarlas y salir ya de asnef me urge estoy desesperada

    • HelpMyCash

      Hola, Eva.
      Actualmente los bancos no están por la labor, así que tendrás que acudir a un intermediario financiero como El Prestador, SF Gold o SUizaINVEST si estás en la provincia de Barcelona.

      Pregunta por los honorarios antes de firmar, e intenta que sus servicios no te cuesten nada a no ser que te consigan la solución que buscas.
      Saludos!

  10. Montse

    Hola, tengo una deuda con la entidad bancaria por atraso de pago de hipoteca. El valor es de 12.000 € , hoy he hablado con ellos y me dan dos opciones o la dacción como pago de deuda o pagar el pendiente y continuar con la hipoteca con la misma cuota sin modificar nada. La dacción para mi no es una opción viable ya que entonces me quedo sin casa y no tengo ingresos como para pagar un alquiler pues la cuota que tengo ahora es la mitad de cualquier alquiler. Para mi lo mas viable sería pagar la deuda pero tengo un apunte en ASNEF precisamente por el impago de esa deuda. No tengo nada mas pendiente , ni estoy en ningún otro fichero por deudas de ningún tipo pero esta me limita para pedir un prestamo por ese importe en una entidad de credito tanto privada ( tipo Cofidis, etc ) como en una entidad bancaria, asi que no se que camino seguir. Me podrían asesorar? Muchas gracias.

  11. HelpMyCash

    Hola Montse, nuestro consejo es que si ya figuras en un fichero de morosos y no tienes ingresos para afrontar un alquiler, menos aún podrás pagar un préstamo con sus correspondientes intereses.
    A nuestro juicio, la mejor opción es aceptar la dación en pago, porque te desharás de la deuda por completo.

  12. Robert

    hola tengo unas deudas de varios miniprestamos. necesito urgentemente una reunificacion de deudas para liquidar esos mini prestamos, y devolver en cuotas mensuales con mas tiempo… los mini prestamos no dejan margen de tiempo… no tengo propriedad solo me avala mi nomina , tengo contrato fijo. mis ingresos son de un poco mas de 1000 mensuales y mi deudas con los intereses ( que son altos) acienden a unos 3500 euros…tengo hasta final de mes para encontrar una solucion..

    • Robert

      olvidadba. estoy en ASNEF

      • HelpMyCash

        Buenos días, Robert.
        Si quieres reunificar todas las deudas de tus minicréditos vigentes, lo más recomendable es que te pongas en contacto con los prestamistas que te concedieron el dinero e intentes agrupar todas en una.
        Un saludo.

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