Hola, Helper_909666469.

Como son varias dudas, trataremos de resolverlas una a una: 

1. Por "vivienda habitual" se entiende aquella en la que se residirá habitualmente. En general, coincide con el concepto de "residencia habitual" que se usa a nivel fiscal. Como comentas, los bancos suelen financiar hasta el 80% del precio cuando la vivienda a comprar es habitual, mientras que si se compra una segunda residencia o un inmueble para invertir, ese porcentaje suele ser del 60% o el 70%.

2. En la escritura hipotecaria se refleja si la finalidad del préstamo es la compra de una vivienda habitual. 

3. Los intereses de demora se calcularían también sobre el principal pendiente. Así lo establece la Ley 5/2019, que también estipula que el interés de demora no puede superar el remuneratorio más tres puntos porcentuales. Es decir, que si tu hipoteca tiene un interés del 2%, el interés de demora no puede ser de más del 5%. Según esta misma ley, los intereses de demora tampoco se pueden capitalizar, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Finalmente, queremos comentar que algunos bancos incluyen cláusulas en la escritura hipotecaria que impiden alquilar la vivienda sin su permiso. Si tu intención es alquilar la casa o el piso que vas a comprar, nuestro consejo es que revises la escritura para comprobar si te incluirán esa cláusula. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola Miquel!!

Muchas gracias por la completa respuesta :)Vaya, no sabía lo de esa cláusula que incluye el banco que impide alquilar la vivienda... Gracias por comentarlo. Lo tendré en cuenta. 

Según me dices, en la escritura de hipoteca se incluye si la vivienda será destinada a residencia habitual. Pero como es lógico, eso puede cambiar durante la vida del préstamo. 

Que se hace en el caso en que deje de serla? Hay que notificar al banco? Cambia algo de la hipoteca? 

Volviendo al texto de hipotecas.com, su FIPRE decía: 

En el caso de que se trate de un préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda habitual y garantizado con hipoteca constituida sobre la misma, los intereses de demora solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Me dijeron que la residencia habitual está más protegida por la ley frente a impagos y desahucios. Pero que si se trata de una segunda residencia, si se pueden capitalizar los intereses en el cálculo de los intereses de demora. 

Entonces mi pregunta es: se firma una hipoteca sobre una vivienda y se estipula que será destinada a residencia habitual. Después, en el momento que se produce un impago ya no es la residencia habitual del deudor. Como se calculan los intereses de demora? Se tiene en cuenta lo que se firmó en la hipoteca o se tiene en cuenta la situación actual?

Por último, si se firma hipoteca y se establece que es para vivienda habitual, pero se alquila directamente a un tercero, se está comentiendo algún fraude? 

Muchas gracias

Saludos. 

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Sobre tus nuevas dudas, vayamos por partes: 

1. Si compras una segunda vivienda y la usas como residencia habitual, no hace falta que se lo comuniques al banco con el que tienes la otra hipoteca. Las condiciones se mantendrán exactamente igual que antes. Solo se lo tendrías que comunicar si vas a alquilar esa vivienda y la escritura de la hipoteca te obliga a hacerlo. 

2. Es cierto que la residencia habitual está más protegida, pero el método para calcular los intereses de demora es el mismo. En cuanto a la capitalización, como comentábamos la ley solo permite capitalizarlos si se da el supuesto previsto en el artículo 579.2.a de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Te dejamos un enlace a esta ley para que veas cuál es ese supuesto. Entendemos que la propia escritura de la hipoteca ya reflejará este punto si la vivienda pasa de ser habitual a ser segunda residencia, pero si quieres asegurarte, se lo puedes preguntar directamente al gestor de Hipotecas.com. 

3. No será un fraude propiamente dicho. Ahora bien, si la escritura de la hipoteca te obliga a notificárselo al banco y a recibir su autorización antes de alquilar la vivienda, no hacerlo supondría incumplir el contrato hipotecario. Y en caso de incumplimiento, el banco tiene derecho a aplicar la cláusula de vencimiento anticipado y a ejecutar la hipoteca, un proceso que culmina con el embargo de la vivienda (y de tus bienes presentes y futuros si la subasta de la vivienda no liquida la deuda). Por ello, dado que parece que tienes interés en alquilar la vivienda, lo más adecuado será negociar con el banco para que no te incluya esa cláusula que restringe el alquiler. También te aconsejamos pedir al notario que repase la escritura para que te explique si pueden penalizarte de algún modo en caso de que alquiles la vivienda. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.