todo sobre la regulacion del alquiler

¿Por qué quiere cambiarse la actual ley de alquileres?

Alquilar una casa o un piso en España es cada vez más complicado. El precio de los arrendamientos entre particulares se ha disparado durante los últimos años: según Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios más prestigiosos, aumentó un 5,1% durante el pasado 2019. Este incremento deja fuera del mercado de la vivienda a miles de españoles que, por sus recursos modestos, no pueden adquirir un inmueble en propiedad ni pueden pagar las elevadas rentas del alquiler, especialmente altas en las grandes ciudades.

De hecho, es en las principales capitales donde se ha formado una auténtica burbuja del alquiler, que afecta sobre todo a los jóvenes que desean emanciparse y no pueden hacerlo por culpa de las altas rentas. En comunidades como Cataluña (principalmente en Barcelona) o Madrid, los precios han aumentado un 40% y un 30% respectivamente, algo que no se veía desde la crisis y que las actuales leyes de arrendamiento no pueden evitar.

Por todo lo expuesto, tanto los actores que se mueven dentro del mercado de la vivienda (principalmente los inquilinos) como algunos partidos políticos han planteado la necesidad de modificar la regulación del alquiler para adaptarla a la situación excepcional que se vive en España. Bajo esa premisa, el PSOE promulgó un decreto el 5 de marzo de 2019 que fue convalidado posteriormente por el Congreso de los Diputados, y el Parlamento de Cataluña lanzó, el 22 de septiembre de 2020, una regulación propia para contener el precio de los arrendamientos.

Ley catalana de contención de las rentas de alquiler

La Ley 11/2020, en vigor desde el 22 de septiembre de 2020, pretende regular el precio de los arrendamientos de las áreas de Cataluña consideradas "de mercado de vivienda tensionado". Cumplen este criterio las zonas que cumplan uno de los siguientes requisitos

  • Con precios que hayan aumentado de manera sostenida claramente por encima de la media de esta comunidad.

  • Con rentas de alquiler que superen el 30% de los ingresos habituales de la unidad familiar o de los ingresos medios de los menores de 35 años.

  • Con precios con una subida interanual acumulada, durante los últimos cinco años, de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del IPC catalán.

Las viviendas públicas o de asistencia social quedan fuera de esta legislación, pues sus rentas ya están reguladas.

¿Cómo se regulan las rentas en las zonas "tensionadas"?

En estas áreas, la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento no puede superar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda con características equivalentes en el mismo entorno urbano. Este se calcula eliminando las áreas superior e inferior de un índice de referencia que registra la propia Generalitat de Catalunya. 

Se prevén excepciones si el casero tiene bajos ingresos o si se han realizado obras de mejora en la vivienda.

¿En qué poblaciones se aplicará?

La Generalitat, el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona pueden declarar área de mercado tensionado cualquier zona que entre dentro de su competencia, siempre de forma motivada. Por ahora, en la propia ley se declaran zonas tensionadas ciudades como Barcelona, Lleida, Girona, Tarragona, l'Hospitalet de Llobregat o Badalona, así como numerosas capitales de comarca y localidades de los principales núcleos urbanos de Cataluña.

Lo más destacado del Decreto de 2019

Como decíamos, el Partido Socialista Obrero Español modificó las distintas normativas que regulan el mercado de los arrendamientos a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este fue refrendado por las Cortes, aunque con los votos contrarios de partidos como el PP o Ciudadanos.

Este es el resumen de las medidas más destacadas del decreto:

  • Incremento del plazo mínimo de los contratos de tres a cinco años. Pasado ese período, si ninguna de las partes avisa un mes antes de que no quiere renovarlo, se prorroga automáticamente por plazos anuales un máximo de tres años más. Si el arrendador es persona jurídica, este plazo mínimo es de siete años.

  • Regulación de las fianzas. El arrendatario puede exigir un equivalente a una mensualidad más una garantía adicional a pactar entre las partes que no puede superar las dos mensualidades.

  • Coordinación entre los tribunales y los servicios sociales para poner en alerta a estos últimos en caso de desahucio de personas o familias vulnerables.

  • Modificación de la ley de propiedad horizontal para que las comunidades de vecinos puedan limitar la actividad turística en los edificios.

  • Obligación de pagar los gastos de gestión por parte del arrendador si es una persona jurídica, es decir, los honorarios de la agencia inmobiliaria más las costas de formalización del contrato.

  • Incentivos fiscales para los propietarios. Por ejemplo, los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para las viviendas destinadas al alquiler con renta limitada.

Hay que decir, eso sí, que el PSOE ya presentó una propuesta más ambiciosa a finales de marzo de 2018, en la que también se establecían inversiones para promover la vivienda dotacional y social o incentivos fiscales para los arrendatarios. Asimismo, este partido promulgó otro decreto a finales de 2018 que fue tumbado por el Congreso de los Diputados.

¿Qué proponen las asociaciones de inquilinos?

Pero no solo los partidos políticos abanderan la campaña para regular el alquiler. La subida de las rentas ha animado a muchos inquilinos a formar asociaciones como los sindicatos de inquilinos de Barcelona y de Madrid, que exigen que se legisle para dar respuesta a los problemas ocasionados por el encarecimiento de los arrendamientos.

Por ejemplo, estas organizaciones proponen que los contratos sean de seis o de 12 años (según si el piso es de un pequeño o de un gran propietario), que las rentas estén sujetas al IPC o a otros índices oficiales o que se registren las viviendas, solares y propiedades verticales desocupadas durante más de un año, así como que los solares y las propiedades verticales sean expropiados si han estado vacíos más de un año.

Especial coronavirus: ayudas para inquilinos

El pasado 31 de marzo de 2020, el Gobierno de España aprobó diversas medidas para apoyar a los inquilinos que no puedan pagar el alquiler durante el confinamiento, aunque ya no están activas. Estas son las más llamativas:  

  • No se podrá desahuciar a las familias vulnerables que no paguen su renta durante los próximos seis meses a contar desde el 2 de abril de 2020.

  • Los contratos de arrendamiento se prorrogarán seis meses. Esto evitará, en la práctica, que los propietarios puedan subir el alquiler a sus inquilinos hasta que finalice este plazo.

  • Se ofrecerán créditos al 0% TAE a inquilinos en situación de vulnerabilidad. Tendrán un plazo de hasta seis años (prorrogables en cuatro más) y podrán devolverse sin pagar intereses ni comisiones. Podrán acogerse los desempleados (también por ERTE), los afectados por reducción de jornada y los autónomos que no cobren al menos tres veces el IPREM.

  • Se darán ayudas del Estado a los que no puedan devolver esos créditos. Las ayudas serán de hasta 900 euros al mes y podrán cubrir hasta el 100% del préstamo. También se ofrecerán hasta 200 euros al mes para cubrir todos los gastos de mantenimiento, suministros básicos, etc. 

  • Se aplicará una moratoria de hasta cuatro meses para inquilinos que vivan en una propiedad de un gran tenedor (que tenga más de ocho inmuebles). Una vez pasado ese tiempo, ambas partes tendrán que acordar cómo se pagará ese dinero y, en caso de no haber pacto, se reestructurará la deuda o habrá una quita del 50%. 

En total, el Ejecutivo calculó que destinaría unos 700 millones de euros en estas ayudas. Se pudieron solicitar hasta un mes después del fin del estado de alarma, es decir, hasta el 21 de julio.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí recogemos las principales propuestas de partidos y de asociaciones de inquilinos para modificar la regulación del alquiler.

Metodología: hemos encontrado las propuestas para regular el alquiler a través de una completa investigación online.

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Últimas preguntas y respuestas sobre Hipotecas

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Hola!
Voy a cambiar la hipoteca de banco. No será una subrogación, sino que la nueva entidad cancelará la deuda abonando el capital pendiente.
Para ahorrar costes, no quiero dejar en manos de la gestoría del banco la tasación ni el levantamiento registral de la antigua hipoteca. De la tasación no tengo dudas, pero sí del levantamiento registral (cuándo hacerlo). 
Entiendo que para que la nueva entidad cancele la deuda con mi actual banco, tendré que firmar con ellos otra hipoteca escriturada (eso lo pagan ellos, lo tengo claro), pero entonces durante un tiempo tendré dos hipotecas escrituradas no? Porque la entidad actual no va a emitir el certificado de deuda cero hasta que no reciba el ingreso por parte del nuevo banco...
En resumen ¿me podéis explicar cuáles son los pasos que se dan en estas operaciones? Gracias!
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, azk.

Cuando se cancela una hipoteca mediante la contratación de otro préstamo hipotecario, el nuevo banco suele exigir que el levantamiento registral lo tramite su gestoría, ya que quiere asegurarse de que todo se inscriba debidamente. 

Ahora bien, tú puedes intentar hablar con el banco para que te permita hacer los trámites por tu cuenta o con otra gestoría, aunque seguramente te pedirá que hagas una provisión de fondos por si no cumplieras tu palabra. Lo ideal sería pactar que te dé un plazo de unos dos meses para inscribir el levantamiento registral. Así, cuando la gestoría del banco vaya a inscribir la nueva hipoteca, tu vivienda ya estará libre de cargas.

En caso de que lleguéis a ese acuerdo, aquí te dejamos un enlace a los pasos que hay que dar para cancelar una hipoteca

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

House1010
Pibank(variable) o BBVA (fija? @House1010 - hace 1 día
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Hola!
Tengo la duda de elegir la hipoteca a tipo variable de Pibank eur+0,95 0 vinculaciones o bbva fija 1,30 con nomina vida y hogar.
La duda no es por la tolerancia al riesgo sino porque el euribor esta en minimos y seguirá así y que el banco estan potenciando las fijas ( las q les interesan ).
Aparte las vinculaciones de bbva vs las 0 vinculaciones de pibank.
Que hariais? Los me dan el mismo importe.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

citando a Helper_907640986 Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

Hola de nuevo.

Tanto en la web como en la documentación precontractual (la FIPRE), BBVA indica que sí incluye una comisión por amortización anticipada total y parcial, que es del 2% (1,50% a partir del undécimo año) y que no puede superar la pérdida financiera generada. De todos modos, puedes negociar para que no la incorpore al contrato. 

Un saludo. 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Hay varios bancos que pueden financiar hasta el 90% del valor de compraventa si no supera el 80% del valor de tasación: Pibank, ING, Liberbank... Otros, como BBVA o Santander, pueden ofrecerlo tras una negociación. Y luego hay un tercer grupo más rígido que no sube del 80%.

Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con diversas entidades, más allá de las que has nombrado, y preguntes si sería posible que te financiaran hasta el 90% de la compra teniendo una tasación alta. De esta manera, podrás saber si la de BBVA es la mejor oferta o si hay otras más interesantes. 

Un saludo.

Helper_907640986
Helper_907640986
hace 2 días

Es verdad que BBVA ahora  no tiene comisión por anticipo total o parcial?

House1010
House1010
hace 3 días

El problema es que no todas laa entidades dan el 90% sobre compraventa. En mi caso la tasación me salió a 230k y compraventa unos 205k.
Si pudiera ir al 80% tendria más opciones pero al ir al 90% bbva creo que es la mejor opción, no crees?
O sabéis de alguna entidad de que den el 90% sobre compraventa si la tasación es buena y se tasa por encima del precio acordado?
 
Gracias
 
Saludos
 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, House1010.

Lógicamente, no podemos saber si el euríbor seguirá tan bajo durante mucho más tiempo. Las previsiones, por ahora, apuntan a que se mantendrá cerca del 0% durante los próximos cinco años, así que con la hipoteca variable que nos presentas pagarías unas cuotas más bajas durante esos cinco años. 

A partir de ahí, entendiendo que pides un plazo de 25 años (el interés del BBVA que nos indicas se aplica para ese plazo), todo dependerá de lo que haga el euríbor: si sube notablemente en entre el quinto y el décimo año del plazo, quizás la fija te salga más barata a la larga, mientras que si se mantiene estable, con la variable pagarás menos. Al final, por lo tanto, tendrás que decantarte por una u otra modalidad en función de lo que creas que va a pasar. 

En cuanto al tema de las vinculaciones, es cierto que con BBVA tendrás que mantener contratados otros productos, así que tendrías que valorar si te merece la pena hacerlo o si prefieres la mayor libertad que te da Pibank. De todos modos, hay otras hipotecas fijas en el mercado que no tienen vinculación y que cuentan con un interés atractivo (y que son más baratas en conjunto). Las puedes consultar en nuestro ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

 

Julius
Compra de piso hipotecado @Julius - hace 1 día
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Buenas!! Quiero comprar el piso hipotecado de mi hermano pero el banco modificaria las condiciones de la hipoteca y el la tiene mejor de lo que me piden ahora! Podriamos hacer un contrato privado de compra venta en el que yo pago su actual hipoteca y asi no tener yo que pedir una nueva? Un saludo. 
Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola de nuevo, Julius.

Otra opción podría ser pactar un alquiler con opción a compra, de este modo se cumpliría más o menos tu objetivo: pagarías unas mensualidades, podrías entrar a vivir, pero el propietario (de momento) seguiría siendo tu hermano, así como el titular de la hipoteca.

En el caso de querer firmar otro tipo de acuerdo, lo podrías consultar con un notario. Estos profesionales sabrán asesorarte mejor que nadie.

Cuando lo resuelvas, compartir tu experiencia podría ayudar a otros usuarios.

¡Hasta pronto!

Julius
Julius
hace 1 día

A priori quiero descartar el pedir una nueva hipoteca por que este piso ya ha pagado la mayoria de loa intereses en los años anteriores y haciendo una nueva entiendo que es volver a pagarle intereses sin apenas amortizar por lo que el precio de esa vivienda seria al final como el de un castillo, por eso pregunte por un contrato interno entre el y yo para pagarle una mensualidad dd yo ya entraria a vivir y en caso de impago el seria aun el dueño del piso, eso se puede hacer? Sabes algo sobre eso? Gracias por responderme anteriormente. 
Un saludo. 

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Julius.

En tu caso, tendrías varias opciones:

  • Que tu hermano siga siendo el titular de la hipoteca. Como pasarías a ser el propietario de un piso pagado, en teoría, por otra persona, deberías consultar con la Agencia Tributaria las consecuencias fiscales, ya que se consideraría como donación. Además, tu hermano podría tener dificultades para conseguir financiación más adelante, ya que figuraría como responsable de una deuda hipotecaria.
  • Añadirte como titular de la hipoteca de tu hermano. Otra opción sería hacer una novación de hipoteca y pasar a ser cotitular del préstamo hipotecario. A efectos fiscales, podría ser mejor, aunque sobre tu hermano seguiría pensando la carga. 

Por último, aunque, a priori, no lo consideras como opción, podrías preguntar en varias entidades qué condiciones de financiación te ofrecerían y valorar si te merece la pena pedir una nueva hipoteca para cancelar la actual.

Si lo necesitas, seguiremos aquí para resolver tus dudas que te puedan surgir próximamente.

¡Un saludo!

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