Cláusula suelo: qué es y cómo y cuánto reclamar
¿Quieres saber si tu hipoteca tiene una cláusula suelo? En esta página te explicamos en qué consiste esta cláusula, por qué se la considera una cláusula abusiva, cuál es su efecto sobre las hipotecas y cómo puedes reclamar al banco para que te devuelva lo que te ha cobrado de más.
¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula suelo, también llamada suelo hipotecario, es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable. Este interés mínimo se aplicará si la suma del euríbor más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se indica en la escritura del préstamo.
También existe la cláusula techo, que es la otra cara de la moneda. Esta cláusula establece un interés máximo en una hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euríbor más el diferencial supere un valor determinado. En la inmensa mayoría de los casos, las hipotecas con suelo también tienen un techo.
Ejemplo de hipoteca con suelo
Pongamos, por ejemplo, que contratas una hipoteca con un interés de euríbor más 0,50% y un suelo del 3%. Si el euríbor cotiza al 3% en el momento de la firma, tu interés será del 3,50%. En cambio, si baja hasta el 2% el siguiente año, se te aplicará el interés mínimo establecido en la cláusula suelo, que es del 3%. Es decir, el interés de tu hipoteca nunca podría situarse por debajo de ese 3%, independientemente del valor del euríbor.
¿Por qué se considera una cláusula abusiva?
Durante la burbuja inmobiliaria española, entre los años 2003 y 2008, la mayoría de las hipotecas variables incluían un interés mínimo. De este modo, los bancos se aseguraban un margen de beneficio en caso de que el euríbor bajara.
En esa época, el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, mientras que las hipotecas variables tenían un interés de en torno al euríbor más 0,50%. En general, las cláusulas suelo establecían un interés mínimo de entre el 2,50% y el 3,50%, así que no se aplicaban en la mayoría de los casos.
A partir del 2009, sin embargo, el euríbor empezó a descender y se situó por debajo del 2%. Pero los hipotecados con cláusula suelo no pudieron beneficiarse de esta bajada, porque se les aplicó el interés mínimo que se establecía en sus escrituras. ¿Cuál era el problema? Que muchos clientes ni siquiera eran conscientes de la existencia de un suelo hipotecario, porque los bancos no les informaron debidamente durante el proceso de contratación.
Los afectados por esta cláusula empezaron a denunciar a sus entidades para reclamar que se les anulara el tipo mínimo y se les devolviera lo cobrado de más. Sus casos acabaron llegando al Tribunal Supremo, que en mayo de 2013 declaró nulas por abusivas las cláusulas suelo incluidas con falta de transparencia en las escrituras.
En un primer momento, el Supremo sentenció que el banco solo tenía que devolver los intereses pagados de más a partir de mayo de 2013. En 2016, sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le obligó a sentenciar que se puede recuperar todo lo pagado indebidamente por la cláusula suelo; antes y después de 2013. Te lo explicamos detalladamente más abajo.
¿Cuándo puedes pedir que anulen la cláusula suelo?
Como ya habrás deducido tras leer el anterior apartado, no todas las cláusulas suelo son abusivas; solo las que fueron incluidas con falta de transparencia. Pero ¿qué se considera una falta de transparencia? Según el Tribunal Supremo, tienes derecho a reclamar la eliminación de esta cláusula si se cumplen estos dos requisitos:
1. Si tienes la condición legal de consumidor
Básicamente, tienes que ser una persona física que pidió una hipoteca para comprar una casa, para construirla, para reformarla o para cualquier otra necesidad particular (no empresarial).
2. Si el banco no te dio suficiente información
La base para considerar abusiva cualquier cláusula hipotecaria es que la entidad no te la haya explicado bien. Se tienen que haber dado uno de estos tres supuestos:
Que el banco no te informara sobre el efecto de un interés mínimo en tu hipoteca
Que la cláusula no saliera en la oferta precontractual, pero sí en el contrato final
Que la diferencia que hay entre el suelo y el techo hipotecario sea desproporcionada
Si crees que cumples estos requisitos y reclamas judicialmente, será el banco el que tendrá que demostrar que te entregó toda la información pertinente. El juez además, analizará la escritura de la hipoteca y valorará si la diferencia entre el suelo y el techo es desproporcionada.
Pongamos que la hipoteca la contrataste con fines comerciales. Por ejemplo, para comprar el local desde el que desempeñas tu negocio. En este caso, si el banco te incluyó una cláusula suelo, podrás reclamar su nulidad si se cumple uno de estos requisitos:
Si el banco no te entregó las condiciones que te ofrecía después de aprobar tu solicitud
Si en la oferta del banco no figuraba un interés mínimo, pero en el contrato final sí
Si el notario no te explicó que la hipoteca que ibas a firmar incluía una cláusula suelo
Todos estos criterios también son válidos si te subrogaste a la hipoteca del vendedor y esta tenía una cláusula suelo. Es decir, si en vez de contratar un préstamo nuevo para comprar la casa, te convertiste en el nuevo titular de la hipoteca que tenía el que te la vendió.
¿Cuánto puedes reclamar por la cláusula suelo?
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¿Cómo reclamar la nulidad de las cláusulas suelo?
Si cumples los requisitos que hemos explicado en el anterior apartado, tienes todo el derecho a reclamar la nulidad de esta cláusula abusiva. Esto significa que puedes exigir al banco que te elimine la cláusula del contrato y que te devuelva todo el dinero que has pagado de más por su aplicación. Puedes interponer tu reclamación de dos maneras: por la vía extrajudicial y por la judicial. Pero ojo: ten en cuenta que si contrataste la hipoteca con fines comerciales, solo podrás reclamar por la vía judicial.
Vía extrajudicial
Puedes reclamar directamente ante tu banco a través del mecanismo extrajudicial establecido en el Real Decreto-ley 1/2017. Este es el procedimiento que tienes que seguir:
Manda una reclamación formal al Servicio de Atención al Cliente del banco que te concedió la hipoteca con suelo hipotecario (o el que lo haya absorbido, si es el caso). Todas las entidades deben contar con una sección específica en su página web en la que se explican las maneras de interponer esta reclamación.
Si el banco acepta tu solicitud, te presentará una oferta de devolución en metálico. En paralelo, también te puede presentar alternativas para devolverte ese dinero: reducirlo del importe que te queda pendiente de la hipoteca, invertirlo en productos de ahorro…
Estudia su propuesta y valora si las cantidades que te ofrece son correctas. Si crees que hay algún fallo, puedes negociar para acordar otras cantidades. Puedes usar nuestro simulador de cláusula suelo para comprobar si el banco te está ofreciendo una suma de dinero adecuada.
Tras llegar a un acuerdo, el banco te devolverá el dinero del modo pactado y eliminará el suelo de tu contrato hipotecario. El dinero lo tienes que recibir en un plazo máximo de tres meses, a contar desde el inicio del procedimiento.
Mientras dure este proceso, no podrás interponer acciones legales contra tu entidad (si ya la demandaste, la denuncia se congelará hasta que termine). En caso de que el banco no acepte tu reclamación o de que no lleguéis a un acuerdo en tres meses, el procedimiento se dará por concluido y podrás acudir a los juzgados.
Desde HelpMyCash te aconsejamos reclamar primero por esta vía extrajudicial, porque puedes recuperar tu dinero en solo tres meses. Si vas directamente a los juzgados, tardarás muchos meses (incluso años) en obtener una respuesta de los tribunales.
Vía judicial
Esta opción consiste en denunciar a tu banco ante un juzgado de primera instancia (el que te corresponda). La demanda te la tendrá que interponer un abogado, que puedes contratar a través de un despacho o de una asociación de consumidores. Si ganas el juicio, los honorarios de este abogado los tendrá que pagar la entidad financiera, aunque quizás te toque avanzar algo de dinero para pagar ciertos gastos judiciales. Te aconsejamos preguntar tarifas en varios despachos y asociaciones y valorar cuál te conviene más.
El juzgado tardará una media de cerca de un año en emitir su sentencia. Si te da la razón, el banco deberá eliminar la cláusula suelo de tu contrato y devolverte todo lo que te cobró de más por su aplicación. En cambio, si pierdes, te tocará pagar las costas judiciales. Por eso, antes de demandar a tu entidad, te recomendamos valorar que siempre existe la posibilidad de perder el juicio.
Otros puntos importantes sobre la reclamación de la cláusula suelo
¿Reclamaste y solo te devolvieron lo pagado a partir de 2013? ¡Puedes volver a reclamar!
La justicia europea ha sentenciado que tienen que devolverte todo lo que pagaste de más por culpa del suelo; antes y después del 2013. Si reclamaste hace años y solo recuperaste lo abonado a partir de 2013, ahora puedes volver a reclamar.
¿Tu banco te ha ofrecido eliminar o rebajar el suelo de tu hipoteca?
Algunos bancos no esperan a que el cliente reclame y le ofrecen la posibilidad de eliminar o rebajar el suelo a cambio de que el hipotecado no les denuncie ni les reclame las cantidades pagadas indebidamente. Según el Tribunal Supremo, estos pactos solo son válidos si el banco explica claramente las consecuencias de firmar un acuerdo de estas características.
¿Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo?
Saber si tu hipoteca incluye una cláusula suelo es bastante fácil. Si tu interés es variable y has pagado la misma cuota durante varios años seguidos, es más que probable que tengas un interés mínimo, porque el euríbor no suele repetir valores de un año para otro.
Ahora bien, si quieres estar 100% seguro, nuestro consejo es que revises la escritura del préstamo para comprobar si existe esta cláusula. La puedes encontrar camuflada en los siguientes tecnicismos:
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Cláusula suelo, suelo hipotecario o, simplemente, suelo.
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Tipo de interés mínimo.
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Horquilla de interés.
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Túnel de interés.
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Límite a la variabilidad.
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Limitaciones a la baja del tipo de interés.
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Límite a la aplicación del interés variable.
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El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a Y.
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Acotación mínima de interés.
Si encuentras cualquiera de estas expresiones, no hay duda: tu hipoteca tiene un suelo incorporado. En este caso, te recomendamos comprobar si su aplicación es abusiva (te explicamos cómo más arriba) y, en tal caso, reclamar.
Aprovecha para revisar si tu hipoteca incluye otras cláusulas abusivas, como gastos hipotecarios indebidamente cobrados, un interés de demora demasiado alto…
¿Las hipotecas de 2025 tienen cláusulas suelo?
Hasta ahora nos hemos dirigido a las personas que ya tienen contratada una hipoteca. Pero ¿qué ocurre si quieres firmar ahora un préstamo para comprar una casa? En ese caso, no tienes que preocuparte: desde el 16 de junio de 2019, la ley española prohíbe que los bancos incluyan cláusulas suelo en sus nuevas hipotecas. Esta normativa, eso sí, establece que todas las hipotecas variables tienen, por defecto, un interés mínimo del 0%, lo que se conoce como cláusula cero.
¿Y las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019?
Muchos bancos dejaron de usar las cláusulas suelo a partir de 2013, cuando el Supremo sentenció que podían ser abusivas. Pero algunos todavía las incluyeron en las hipotecas concedidas hasta el 16 de junio de 2019. Si contrataste tu préstamo en ese período, es posible que tengas un interés mínimo como los siguientes:
Interés mínimo del 0% (cláusula cero). Esta cláusula impide que tu hipoteca variable tenga un interés negativo si la suma del euríbor más el diferencial arroja un valor inferior al 0%. Es el mismo interés mínimo que los bancos tienen que aplicar por defecto en las hipotecas variables contratadas a partir del 16 de junio de 2019, solo que antes no era obligatorio incluirlo.
Interés mínimo igual al diferencial. Por ejemplo, si tu hipoteca variable tiene un tipo de euríbor más 1% y el euríbor cotiza en negativo, se te aplicará un interés del 1%.
Estas cláusulas son legales siempre que el banco te informara sobre su existencia y efecto antes de que firmaras el contrato. Si no recibiste esa información, también podrás reclamar para que te las quiten del contrato y te devuelvan el dinero que te hayan cobrado de más por su aplicación.
¿Quieres estar al tanto de las noticias sobre cláusula suelo? Para ponértelo fácil, hemos creado una página donde recopilamos toda la información importante sobre esta cláusula y la posibilidad de reclamación.