Qué hay que hacer para amortizar la hipoteca

En qué consiste amortizar la hipoteca antes de tiempo

Por amortizar la hipoteca se entiende, técnicamente, el pago de las cuotas. Sin embargo, en muchos casos, esta expresión se utiliza para referirse al reembolso anticipado, que consiste en devolver una parte o todo el capital que queda por pagar para ahorrar dinero en intereses.

Dependiendo de la cantidad de dinero que se destine a la amortización, se puede considerar total o parcial:

  • Reembolsar toda la hipoteca: si devolvemos todo lo que nos queda por pagar, podremos cancelar la hipoteca para saldar la deuda íntegra. Hay que decir, sin embargo, que son pocos los que pueden pagar todo el importe pendiente del préstamo de golpe, a no ser que se esté a punto de agotar el plazo, que quede poco capital pendiente o que vendamos la vivienda hipotecada.

  • Devolver solo una parte de la hipoteca: también podemos reembolsar anticipadamente una fracción de lo que nos quede por pagar. De este modo, podremos reducir el plazo o la cuota y nos ahorraremos un dinero en intereses.

Amortizar o invertir: ¿qué sale más a cuenta?

Recibir un dinero extra a través de una donación, ganar la lotería, conseguir un bono, ahorrar durante un tiempo... hay muchas maneras de conseguir reunir una buena cantidad de dinero y, una buena opción, puede ser destinarlo a deshacernos de algunas deudas. Amortizar nuestro préstamo hipotecario anticipadamente puede ser una de las opciones, pero no es la única, ya que podemos cancelar otros créditos o destinar el dinero a productos de inversión como un depósito, que nos dé mayor rentabilidad.

En momentos como el actual, con el euríbor en negativo desde febrero de 2016, puede ser interesante invertir nuestro dinero en un depósito a un año que nos dé un rendimiento mayor que el ahorro que conseguiremos por amortizar la hipoteca antes de tiempo. Sin embargo, dado que los intereses de los depósitos también son muy bajos en este momento, debemos calcular bien la rentabilidad neta del producto y ver si es superior al ahorro que tendremos con el reembolso anticipado de la hipoteca.

Si nos interesa la opción de invertir los ahorros que tenemos en un depósito a un año, estas son algunas de las mejores ofertas que podemos encontrar actualmente:

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Sistema francés: el método de amortización de las hipotecas

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen tanto de una parte del capital concedido por el banco como por otra que corresponde a los intereses devengados. Aun así, el cuadro de amortización de la hipoteca no siempre es el mismo, pues el modo en el que se efectúan los pagos dependerá del sistema de reembolso empleado.

En España, el método más utilizado es el llamado sistema de amortización francés, con el que se abonan unas mensualidades fijas con las que se paga más intereses al principio y más capital al final. De este modo, durante los primeros años se pagan sobre todo intereses, por lo que cuando nos encontremos en la mitad de la vida del producto, aún no habremos reembolsado la mitad del capital del préstamo.

Es precisamente por eso por lo que amortizar la hipoteca durante los primeros años puede resultar más interesante que hacerlo más tarde, pues nos permitirá reducir los intereses a pagar durante el resto de la vida del préstamo. Cuanto más tardemos en llevar a cabo esta operación, más intereses habremos abonado y menos podremos ahorrar.

Elegir bien el plazo de reembolso es clave

Al firmar una hipoteca, lo ideal es buscar un equilibrio que nos permita pagar unas cuotas relativamente asequibles en el menor tiempo posible. Así, no tendremos problemas para abonar las mensualidades cuando toque y, a la vez, se devengarán menos intereses. Hay que recordar que, tal y como apuntan desde el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, cuanto más se tarda en reembolsar una hipoteca íntegramente, más se paga al final en intereses.

Para los que se están planteando firmar una hipoteca con un plazo de amortización largo para que la cuota mensual a pagar sea más llevadera, dejamos un listado con algunas de las mejores hipotecas que ofrecen los bancos actualmente con plazos que van hasta los 30 años.

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Maneras de cambiar la amortización de la hipoteca

El plazo de amortización de un crédito hipotecario es el que se pacta con el banco, pero se puede modificar posteriormente mediante una serie de operaciones. Veamos cuáles son todas las maneras de modificar el período de reembolso de una hipoteca o el importe de las mensualidades:

  • Con una amortización anticipada: como hemos comentado, al reembolsar parcialmente una parte del capital del préstamo podemos pedir al banco que nos reduzca el plazo o que nos rebaje el coste de las cuotas. Pero mucho ojo, porque el banco nos puede aplicar una comisión. 

  • Mediante una ampliación del período de devolución: también podemos ampliar la hipoteca para alargar el plazo o pactar su reducción, ya sea a través de una novación o de una subrogación.

  • Con un período de carencia: es una opción que nos permite dejar de pagar las cuotas o abonar únicamente los intereses durante un tiempo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos de qué manera podemos devolver la hipoteca, ya sea del modo convencional o a través de amortizaciones anticipadas.

Metodología: actualizamos nuestra base de datos través de la navegación y de la información proporcionada por los equipos de comunicación de cada banco.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por especialistas en la investigación del mercado financiero. En nuestro portal, el usuario puede comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

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Tengo que cancelar deuda Hipoteca de un prestamos de mis padres., ya pagados sobre un Local que queremos vender.
 
Hablado con BBVA, me dicen que ellos no se hacen cargo de la cancelación salvo que les pague 1000 Euros con su gestoria etc. 
Lo he tramitado estoy en ellos con Notaria /Registro y el coste son 400 Euros que pienso reclamar al citado banco.
 
Pregunta por que debo pagar yo esta gestión, si es una prestamos de hace 19 años ya pagados al Banco Bilbao Vizcaya ahora BBVA.
 
Entiendo que lo deben asumir ellos.
 
Gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Andrés Luque. 

Según el Tribunal Supremo, el principal interesado en que el inmueble quede liberado de cargas, que es la razón por la que se lleva a cabo la cancelación registral de la hipoteca, es el prestatario, es decir, el cliente. Por este motivo, se considera que es el cliente el que tiene que pagar los gastos de notaría y registro asociados a esta operación (más la gestoría, si la contrata). 

En principio, por lo tanto, no puedes reclamar esa cantidad al banco, pues te corresponde a ti pagarla. Solo podrías reclamar si la entidad te obligara a contratar su agencia para cancelar la hipoteca. 

Un saludo. 

Syp
Piso de banco @Syp - hace 2 días
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Buenas tardes, tengo un montón de dudas y agradecería muchísimo que me pudieras orientar. Te pongo en situación:
El piso es de banco, más concretamente de Cajamar, hemos lanzado una oferta de 80.000€ que estarían dispuestos a aceptar.
Nosotros (mi pareja y yo) tenemos suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a todos los gastos.
Contamos con la posibilidad de que nos pudieran dar el 100% del precio de la vivienda.
En cuánto a trabajo, yo llevo casi 3 años en la empresa donde estoy, cobrando alrededor de 1200€, no soy indefinida, pero no me dejan parada nunca, me van cambiando de sociedad cada cierto tiempo, pero sin dejarme en el paro. En cuanto a mi pareja, él hará 1 año el mes que viene en la empresa en la que trabaja actualmente y ya le han comunicado que lo van a hacer indefinido, él por otro lado, desde que empezó en esta empresa lleva de excedencia en el otro trabajo que tenía en el cual sí que era fijo. Actualmente cobra alrededor de 1500-1600€.
 No tenemos préstamos ni deudas de ningún tipo. Y desde hace unos meses tenemos un alto nivel de ahorro apartando unos 1000€ al mes, habiendo conseguido así el dinero de los gastos que conlleva la compra de una vivienda.
¿Ves con los datos expuestos que tengamos posibilidad de que nos pudieran dar el 100% sin avales?
El banco una vez que acepta la oferta tenemos de plazo una semana para poder reservarlo dando una señal de 1500€, en el caso de que no me concedieran el 100% tendrían la obligación de devolvérmelo? Si me lo conceden pero como requisito indispensable me piden un aval y yo me niego, me lo devolverían?
Me comentó también el banco que aunque la vivienda fuera de ellos podía pedir la hipoteca a otros bancos, en ese caso tendría también la posibilidad del 100%?
Me preguntaron si estábamos casados e hicieron referencia a que de ser así tendría algún tipo de bonificación, es así? Cuál sería?
Me comentaron que ellos no ofrecían en ningún caso un interés de tipo fijo, es posible que no me den opción aunque al final acabara pagando más?
Por otro lado también me comentaron algo de pagar el iva a hacienda, cómo es esto? El iva no está incluido en el precio?
Mil gracias de antemano. Son muchas dudas las que tengo y seguramente me vayan surgiendo más.
Un saludo.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Syp. 

Gracias por aportar una información tan concreta. Trataremos de resolver tus dudas una a una: 

1. Es difícil saber de antemano si os darían una hipoteca al 100% sin pediros avales. A vuestro favor tenéis vuestra capacidad de ahorro, que el valor de tasación de la vivienda es mucho más alto que el de compra y que el inmueble es el piso de un banco. En vuestra contra, que vuestra situación laboral no es todo lo estable que podría ser, aunque si a tu pareja le van a hacer indefinido pronto, quizás el banco lo tenga en cuenta en su análisis de riesgos. 

2. Sobre las condiciones de devolución de la señal, las podéis acordar vosotros junto al banco. Es decir, en el contrato de reserva podéis negociar con la entidad para que se incluya que, en caso de no recibir el 100% del valor de compra o de exigencia de aval, podéis pedir la devolución de la reserva. Es difícil que el banco lo acepte, pero no se pierde nada por intentarlo. Si no lo acepta y firmáis el contrato sin añadir esa cláusula, no podréis recuperar la señal en los casos que nos expones. 

3. La hipoteca la podéis pedir en cualquier banco, efectivamente. Sin embargo, es poco probable que otra entidad esté dispuesta a ofreceros hasta el 100% de la compra. 

4. No sabemos a qué bonificación se refieren. Podéis preguntarle a la persona que gestiona vuestra solicitud que os especifique de qué bonificación se trata y qué requisitos hay que cumplir para acceder a ella. 

5. El banco es libre de ofrecerte un interés fijo o variable. Si no le interesa vender hipotecas fijas, no está obligado a ofrecértelas (incluso si le perjudica). De hecho, hay una minoría de entidades que, actualmente, no comercializan este tipo de productos. 

6. El IVA y el IAJD, si se trata de una vivienda de primera transmisión (si es de segunda mano se paga el ITP), no se suele incluir en el precio del inmueble. De hecho, estos impuestos forman parte de los llamados gastos de compra de vivienda que debe pagar el comprador (el famoso 10-12% ahorrado que hay que tener para pagar las costas). 

Esperamos haberte ayudado y quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que os surja. 

Un saludo. 

Syp
Syp
hace 1 día

Por cierto se me olvidó añadir que el piso está tasado en 117.000€

Arora
Tasación propia vs tasación banco @Arora - hace 2 días
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Hola,
contratamos por nuestra cuenta la tasación de la vivienda que queremos comprar ya que desde el banco nos cobraban el doble de lo que cuesta. Por supuesto, es una tasadora homologada por el Banco de España. 
La hemos aportado a los bancos con los que estamos intentando obtener la hipoteca. La han aceptado pero dicen que ahora tiene que darle el visto bueno haciendo una nueva tasación por su parte. Esa nueva tasación se cobra y en el caso de que se firme con ellos nos devuelven el importe.
Qué sentido tiene entonces que permitan aportar la nuestra si no le van a dar el ok y además arriesgarnos a que nos vuelvan a cobrar una tasación que nos puede perjudicar si sale inferior? Se hace en todos los bancos? Es legal? Teníamos entendido que están obligados a aceptar la valoración de cualquier sociedad homologada.
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Arora. 

Te copiamos tal cual el artículo de la nueva ley hipotecaria que habla sobre la tasación: 

"Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras."

Nosotros interpretamos que esto significa que el banco tiene que aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada. Y que si quiere hacer otra para "contrastarla", la debe pagar él y no tú, pues tú ya te has encargado de contratar y pagar los servicios de una tasadora válida para realizar la valoración de la vivienda que quieres comprar.

Te copiamos, además, un fragmento de lo que dice el Banco de España al respecto: 

"Desde diciembre de 2007, con la reforma de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente siempre que esté certificada por un tasador homologado y que no esté caducada. La entidad podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes, pero no podrá cobrarte nada por ello."

Por todo ello, nuestro consejo es que vayas con esta información a los bancos que nos comentas y les exijas no pagar esa segunda tasación. Si no te hacen caso, puedes acudir a otras entidades que sí cumplan la normativa o puedes interponer una reclamación formal ante director de la oficina y ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.

Un saludo. 

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