Es posible que durante toda la vida de nuestra hipoteca llegue un momento en el que podemos permitirnos adelantar parte de la deuda. Esto es lo que se conoce como amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario, de manera total o parcial, aunque también podemos entender la amortización como el pago habitual de las cuotas del préstamo. En esta página te explicamos todo lo que debes saber sobre la amortización hipotecaria.

amortizar hipoteca

¿Amortizar hipoteca o invertir? Usa tus ahorros de forma inteligente

Recibir un dinero extra a través de una donación, ganar la lotería, conseguir un bono, ahorrar durante un tiempo... hay muchas maneras de conseguir reunir una buena cantidad de dinero y, una buena opción, puede ser destinarlo a deshacernos de algunas deudas. Amortizar la hipoteca anticipadamente puede ser una de las opciones, pero no es la única, ya que podemos cancelar otros préstamos personales o destinar el dinero a productos de inversión como un depósito, que nos dé mayor rentabilidad.

En momentos como el actual, con el euríbor manteniéndose en mínimos históricos (y en negativo desde febrero de 2016), puede ser interesante invertir nuestro dinero en un depósito a un año que nos dé un rendimiento mayor que el ahorro que conseguiremos por amortizar la hipoteca antes de tiempo. Sin embargo, dado que los intereses de los depósitos también son muy bajos en este momento, debemos calcular bien la rentabilidad neta del producto y ver si es superior al ahorro que tendremos con el reembolso anticipado de la hipoteca.

Si nos interesa la opción de invertir los ahorros que tenemos en un depósito a un año, estas son algunas de las mejores ofertas que podemos encontrar actualmente:

Depósitos más atractivos a un año
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Depósito a 1 año (+50 €) Bulgarian American Credit Bank (BACB)
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Beneficio: 115,00 €
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Plazo: 1 año
Mínimo: 10.000 €
Beneficio: 100,00 €
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Depósito a 1 año Crédit Agricole Consumer Finance
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0,90%
Plazo: 1 año
Mínimo: 5.000 €
Beneficio: 90,00 €
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0,90%
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Mínimo: 10.000 €
Beneficio: 90,00 €
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Depósito a 1 año (+50 €) Atlântico Europa
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Plazo: 1 año
Mínimo: 2.000 €
Beneficio: 85,00 €
TAE:
0,80%
Plazo: 1 año
Mínimo: 10.000 €
Beneficio: 80,00 €
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Depósito Facto a 1 año Banca Farmafactoring
TAE:
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Plazo: 1 año
Mínimo: 10.000 €
Beneficio: 75,00 €
TAE:
0,40%
Plazo: 1 año
Mínimo: 5.000 €
Beneficio: 40,00 €

Simulador de amortización de hipoteca

Es habitual que, cuando se habla de amortización de hipoteca, nos refiramos a una amortización anticipada, es decir, a devolver el capital del préstamo hipotecario antes del tiempo acordado. Sin embargo, técnicamente, la amortización es el pago de la hipoteca, es decir, el abono de cada una de las cuotas. Por este motivo, cuando hablamos de tablas o cuadros de amortización, nos referimos a aquellas donde aparecen desglosados los pagos que deberemos realizar durante todo el tiempo que dure la hipoteca.

Saber cuánto tendremos que pagar cada mes puede ser muy útil para decidirnos por un préstamo hipotecario u otro, ya que podremos ver cómo afectará a nuestra economía, si podremos asumir la deuda sin problemas o si nos endeudaríamos por encima de nuestra capacidad. Usar herramientas como el simulador de amortización de hipoteca de HelpMyCash.com puede ser de gran utilidad ya que nos permitirá conocer el valor de la cuota mensual para que nos aseguremos de que no supere el 35 % de nuestros ingresos.

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Conoce por adelantado cuánto pagarás mensualmente por la cuota y cuánto ahorrarás cada mes si decides amortizar la hipoteca anticipadamente. Solo tienes que rellenar el formulario con las condiciones específicas de tu hipoteca (suelo, carencia, interés fijo inicial…) y obtendrás un informe que también te servirá para verificar que podrás pagar la cuota en caso de que suba el euríbor.

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¿Qué es amortizar una hipoteca anticipadamente?

La amortización anticipada de una hipoteca consiste, básicamente, en devolver al banco una parte del capital que queda por pagar del préstamo hipotecario (amortización parcial) o la totalidad del mismo (amortización total) antes de que venza el contrato. De esta manera, es posible reducir o cancelar la deuda y ahorrarse una suma de dinero importante, ya que con esta operación se reduce el principal y, en consecuencia, se devengan menos intereses.

Concretamente, podemos optar por devolver todo el dinero pendiente o simplemente por abonar una parte del capital que nos quede por pagar, es decir, hacer una amortización total o una parcial. De esta manera, si nuestra economía mejora de repente o cobramos unos ingresos extra de forma puntual, podremos deshacernos antes del pago de la hipoteca, lo que nos permitirá reducir la cantidad de dinero a abonar en intereses y, por lo tanto, ahorrar un monto considerable.

Según la cantidad que destinemos a amortizar la hipoteca, podemos distinguir entre una amortización parcial o total:

  • Amortizar hipoteca parcialmente. Es decir, devolver una parte de la deuda pendiente, bien acortando el plazo total del préstamo hipotecario, pasando por ejemplo de acabar de pagar en 25 años a terminar en 22, o reduciendo la cuota mensual, que podría pasar por ejemplo de 500 euros mensuales a 470 euros.

En ambos casos, los bancos pueden cobrar una penalización por la amortización anticipada que les compense por los intereses que dejarán de ingresar. Según la actual ley, esta comisión no puede superar el 0,5 % del capital reembolsado si se produce el adelanto en los cinco primeros años del plazo ni el 0,25 % si se lleva a cabo a partir del sexto año. Sin embargo, durante los próximos meses se promulgará una normativa nueva que suprimirá la compensación por amortización anticipada de las hipotecas variables a partir del sexto año, por lo que amortizar la hipoteca una vez transcurrido ese plazo será gratuito.

¿De qué formas puedo reembolsar la hipoteca antes de tiempo?

Si a lo largo de la vida de nuestra hipoteca recibimos unos ingresos extra o somos capaces de ahorrar una buena cantidad de dinero, recurrir a la amortización anticipada puede ser una operación muy conveniente, ya que nos permitirá recortar la deuda y ahorrar al reducir los intereses que abonaremos al final.

Al hacer una amortización parcial, podemos optar por dos opciones a la hora de reducir el capital del préstamo hipotecario: reducir la cuota y abonar menos cada mes o acortar el plazo y acabar de pagar antes el préstamo hipotecario.

Amortizar hipoteca para reducir cuota

Al liquidar parte del capital pendiente de nuestra hipoteca, una de las opciones que tendremos será reducir la cuota que pagamos mensualmente, manteniendo el plazo. De este modo podremos dedicar menos dinero cada mes a pagar la deuda, disponiendo más dinero para ahorrar o asumir otros gastos, aunque tardaremos el mismo tiempo en cancelarla totalmente.

Ahora bien, con esta opción no reduciremos los intereses que debemos abonar y, a la larga, no ahorraremos tanto como si optamos por reducir el plazo del préstamo hipotecario.

Amortizar hipoteca para reducir plazo

Pero lo que sale más a cuenta es, sin ningún tipo de duda, saldar una parte de la deuda con los ahorros para reducir el plazo de la hipoteca. Así, una vez efectuada la amortización anticipada, el importe de las mensualidades será el mismo, pero podremos liquidar antes el préstamo. La ventaja de amortizar para reducir el plazo de una hipoteca es que, como se rebajan los años, se devengan intereses durante menos tiempo, por lo que al final habrá que pagar mucho menos dinero.

Si tenemos la suerte de disponer de unos ingresos elevados, una opción interesante puede ser firmar un préstamo hipotecario a largo plazo y amortizar la hipoteca de manera anticipada durante los primeros años del contrato. De este modo, disfrutaremos de una cuota reducida cada mes y podremos cancelar antes la deuda, por lo que ahorraremos mucho en intereses. Asimismo, antes de firmar las escrituras es recomendable comprobar que el producto no incluye ninguna comisión por amortización parcial.

Reducir cuota o plazo: ¿cómo ahorro más?

Los intereses de los préstamos se calculan en base al tiempo que se tarda en reembolsar el dinero, por lo que si decidimos reducir el plazo del crédito hipotecario, ahorraremos más en términos globales. Sin embargo, en el caso de que queramos disponer de más capital cada mes, puede que nos resulte más conveniente abaratar la cuota. Eso sí, en estas ocasiones, debemos ser conscientes de que reducir las mensualidades supone mantener el plazo de reembolso, por lo que el ahorro en intereses será menor. Por ello, antes de amortizar la hipoteca siempre es aconsejable analizar bien nuestra situación y valorar cuál puede ser la mejor opción.

Vamos a ver con un ejemplo práctico como puede cambiar la cuota si realizamos una amortización de hipoteca:

Imaginemos que firmamos una hipoteca con un capital de 150.000 euros a 30 años con un interés a euríbor + 2 %. Las cuotas que tendríamos que pagar serían 360, que ascenderían a 567 euros cada una (si tomamos de referencia el valor del euríbor de septiembre de 2015). Al cabo de 5 años decidimos amortizar la hipoteca con 30.000 euros que habíamos ahorrado.

A continuación veamos esto un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginemos que tenemos contratado el anterior préstamo hipotecario y decidimos amortizar la hipoteca:

  REDUCIR PLAZO REDUCIR CUOTA
CUOTA MENSUAL 567 € 436 €
AÑOS QUE QUEDAN POR PAGAR 18 años 25 años
INTERESES A PAGAR A PARTIR DE AHORA 21.945,43 € 31.295,12 €
INTERESES PAGADOS EN LOS 30 AÑOS 37.852 € 47.202 €

Conclusiones

  • Reduciendo el capital inicial de la hipoteca podríamos ahorrar unos 131 euros cada mes.

  • Reduciendo el plazo acabaríamos de pagar la hipoteca unos 7 años antes de lo previsto .

  • Además, si reducimos el plazo ahorraríamos unos 9.350 euros más que si redujésemos la cuota, en concepto de intereses.

En conclusión, cada hipoteca y cada economía familiar es diferente por lo que la opción ideal dependerá de las necesidades y preferencias particulares. Por eso, antes de tomar una decisión hay que analizar nuestra situación y ver qué nos conviene más: amortizar hipoteca por plazo o cuota.

¿Amortizar hipoteca cuesta dinero?

Como vemos, amortizar la hipoteca antes de tiempo puede ser un buen modo de reducir la deuda o de hasta eliminarla del todo. Eso sí, debemos tener en cuenta que muchos bancos, cuando se adelanta todo o una parte del capital de un préstamo hipotecario, cobran una compensación por amortización anticipada, también llamada de cancelación o de desistimiento. El precio de esta penalización está limitado por ley: no puede superar el 0,5 % de la cantidad reembolsada si la operación se produce durante los primeros cinco años del plazo ni el 0,25 % si se lleva a cabo pasado ese período.

Por lo tanto, si en nuestro contrato se incluye esta compensación, amortizar la hipoteca antes del vencimiento para reducir el plazo o las cuotas nos costará algo de dinero, aunque ese gasto quedará sobradamente compensado con el ahorro que obtendremos en intereses. De todos modos, siempre es mejor que la hipoteca no incorpore esta comisión, por lo que es aconsejable buscar productos sin compensación por desistimiento o que negociemos con el banco para que no nos la aplique.

Amortizar a partir del quinto año será gratis

La normativa que regula el mercado hipotecario será sustituida en los próximos meses por un nuevo marco legal que incorporará los mandatos europeos a la legislación española. De entre todas las medidas que se han propuesto en el proyecto de ley hipotecaria del Gobierno que actualmente se encuentra en trámites parlamentarios, destaca especialmente el abaratamiento de amortizar la hipoteca anticipadamente. En concreto, el artículo correspondiente indica que los bancos solo podrán cobrar una comisión del 0,5 % los primeros tres años del plazo o del 0,25 % durante los cinco primeros. Una vez superado ese período, no se podrá aplicar ninguna compensación por este concepto.

No obstante, en el caso concreto de las hipotecas fijas, la penalización no desaparecerá al cabo de unos años. Según el proyecto de ley que hemos mencionados, la compensación por el reembolso anticipado de una hipoteca a tipo fijo podrá ser de hasta el 4 % durante los primeros 10 años y de hasta el 3 % durante el resto del plazo. Hay que añadir, eso sí, que el banco solo podrá cobrarla si se produce una pérdida financiera.

Si queremos adelantar el capital porque disponemos de liquidez pero el banco no nos presta la opción, puedes plantear poner una reclamación al banco. Para más información sobre cómo plantear una queja a la entidad bancaria con éxito, podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo reclamar al banco.


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Sistemas de amortización de hipotecas

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen tanto de una parte del capital concedido por el banco como por otra que corresponde a los intereses devengados. Aun así, el cuadro de amortización de la hipoteca no siempre es el mismo, pues el modo en el que se efectúan los pagos dependerá del sistema de reembolso empleado. Veamos cuáles son las características de los métodos francés y alemán (los más utilizados) y cómo pueden afectar a la tabla de amortización de la hipoteca:

  • Sistema de amortización francés. Es el método de reembolso que más se utiliza en España. En este caso, el prestatario debe abonar unas mensualidades fijas en las que paga más intereses al principio y más capital al final. Por tanto, cada mes hay que abonar la misma cuota, pero la parte correspondiente a los intereses empieza siendo más alta y disminuye a medida que el plazo transcurre. De este modo, durante los primeros años se pagan sobre todo intereses, por lo que cuando nos encontremos en la mitad de la vida del producto, aún no habremos reembolsado la mitad del capital del préstamo.
  • Sistema de amortización alemán. Es menos frecuente en nuestro país. En este modelo las cuotas son más elevadas al principio y más bajas al final del préstamo . Cada cuota se compone por la parte del capital amortizado, que es fija y por los intereses que son mayores al principio. Por lo tanto, los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cada vez iremos más desahogados a final de mes.

¿Es aconsejable amortizar la hipoteca durante los primeros años?

Amortizar la hipoteca durante los primeros años es una opción que puede resultarnos muy interesante, ya que nos permitirá reducir mucho los intereses a devolver durante el resto de la vida de la deuda. Especialmente en el momento actual, dentro de un entorno de tipos bajos, conviene amortizar hipoteca para evitar que las futuras subidas nos pillen con mucho capital a deber, ya que los intereses se calculan en cada momento sobre la deuda. Sin embargo, debemos tener en cuenta que para amortizar no tengamos incluida una comisión, ya que de esta manera deberíamos calcular si cubrimos rápido los gastos de amortizar la hipoteca.

¿Se puede modificar el plazo sin saldar parte de la hipoteca?

Como hemos visto, una buena manera de librarnos antes de la hipoteca es amortizar capital anticipadamente. No obstante, esta opción solo está al alcance de los que disponen del dinero suficiente para devolver una parte del principal de la hipoteca. Si lo único que queremos hacer es modificar el plazo, hay una alternativa que nos permitirá hacerlo sin tener que aportar ni un euro antes de tiempo: alargar el plazo o acortarlo a través de un acuerdo con la entidad. Pero ¿en qué casos puede ser interesante llevar a cabo esta operación?

  • Alargarlo para rebajar el importe total de las cuotas. Cuando optamos por ampliar la hipoteca, en concreto el plazo, el resultado es una hipoteca más estirada, con más años de amortización pero unas cuotas más reducidas. Sin embargo, el coste final del préstamo hipotecario también crecería, ya que al aumentar el plazo se incrementan los intereses.
  • Reducirlo para acabar de pagar la hipoteca antes de tiempo. Si no se dispone de ahorros para amortizar la hipoteca antes de tiempo, pero los ingresos mensuales son más elevados, podemos negociar con el banco un aumento de la cuota a través de una reducción del plazo. Por ejemplo, si nuestros ingresos eran de 2.000 euros y la cuota de 700 euros (nunca puede superar el 35 % de los ingresos), si nuestro salario ha aumentado a 3.000 euros, podemos asumir una cuota de hasta 1.050 euros. Si el banco aceptara esta operación el plazo se reduciría, puesto que el importe de las cuotas es más elevado.

Las modificaciones del plazo sólo se podrán realizar a través de la novación de hipoteca, negociando con el banco unas nuevas condiciones. Debemos tener en cuenta que, aunque la subrogación de hipoteca permite empezar en un nuevo banco, las condiciones como plazo o capital no las podremos modificar.

Consigue hipotecas con un plazo de amortización apropiado

Al firmar una hipoteca, lo ideal es buscar un equilibrio que nos permita pagar unas cuotas relativamente asequibles en el menor tiempo posible. Así, no tendremos problemas para abonar las mensualidades cuando toque y, a la vez, se devengarán menos intereses. Hay que recordar que cuanto más se tarda en reembolsar una hipoteca íntegramente, más se paga al final en intereses.

Para los que se están planteando firmar una hipoteca con un plazo de amortización largo para que la cuota mensual a pagar sea más llevadera, dejamos un listado con algunas de las mejores hipotecas que ofrecen los bancos actualmente con plazos que van desde los 30 hasta los 40 años.

Hipotecas con plazos de 30 a 40 años

FAQ - ¿Cómo ayuda esta página sobre amortizar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre la amortización de hipoteca y no tenemos muy claro en qué casos se puede solicitar y qué coste nos puede conllevar, esta página nos permite resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿De qué nos servirá amortizar anticipadamente la hipoteca?

La amortización de la hipoteca antes del vencimiento del contrato es una buena opción si queremos cancelar parte de la deuda con algún ingreso extra que hayamos tenido o que hayamos conseguido ahorrar. De este modo podremos acortar el plazo de amortización y pagar menos intereses a la larga o reducir la cuota mensual, amortizando capital y manteniendo el tiempo.

2.- ¿Cómo se amortiza la hipoteca?

Cuando se adelanta una parte del capital de una hipoteca, el banco ofrece dos posibilidades: seguir con la misma cuota que antes para reducir el plazo de devolución o pagar unas mensualidades algo más baratas a cambio de mantener el mismo período de reembolso. En ambas situaciones, no será necesario pagar ni un euro por la operación si en el contrato no se establecen comisiones por amortización anticipada.

3.- ¿Me conviene más amortizar plazo o capital?

Para decidir si conviene más amortizar cuota o plazo hay que valorar que conseguríamos con cada una de las dos opciones:

  1. Amortizando plazo: vamos a adelantar los años de amortización que teníamos y reduciremos los intereses, aunque la cuota se mantendrá igual. Esta opción permite ahorrar más a término de hipoteca, puesto que los intereses se acumulan conforme la duración del plazo, por lo que a menos plazo, menos intereses..
  2. Amortizando cuota : aportaremos un importe determinado y el pago se reducirá al igual que los intereses, pero seguiremos teniendo el mismo plazo.

4.- ¿Cuándo es el mejor momento para amortizar?

El mejor momento para amortizar la hipoteca antes de tiempo es durante los primeros años del contrato, pues es cuando se pagan más intereses y, por lo tanto, cuando es posible reducir más el total a abonar. No obstante, como los intereses actuales son tan bajos debido al euríbor en negativo, también puede ser interesante invertir el dinero extra en un depósito a corto plazo o en un producto similar, pues es una opción que nos podría salir más rentable que amortizar. De este modo, pasado un año dispondríamos nuevamente de ese dinero más el retorno obtenido y podríamos utilizarlo para realizar la amortización en cuanto subiera el euríbor.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos de qué manera podemos amortizar la hipoteca anticipadamente, ya sea por cuota o por plazo. Asimismo, detallamos los pros y los contras de cada opción para que nuestros usuarios valoren cuál es la más conveniente y cómo pueden ahorrar al máximo con la hipoteca.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de los bancos, a través de su departamento de comunicación o de sus páginas web. El contenido en materia legal procede del Banco de España y de los organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.

Metodología: a través de de la navegación y de la información proporcionada por los equipos de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

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Como afecta la novación a mi pareja

Buenas tardes, ante todo agradereceros el trabajo que realizáis ayudando a tanta gente. Recientemente he firmado una novacion de hipoteca ampliando capital y añadiendo a mi pareja en esa misma hipoteca. La pregunta es que ahora ella quiere pedir un prestamos de 15000€ y no sabe si cuando le preguntan si tiene algún gasto debe responder por el total de la hipoteca o por el 50% de la misma. Muchas gracias de antemano

Helper_705509754 23/05/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 24/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_705509754.

A menos que se especifique lo contrario en la escritura, los titulares de una hipoteca son responsables por la totalidad de la misma, es decir, que responden por toda, no solo por el 50 %. Así pues, si tu pareja está interesada en pedir un préstamo deberá señalar que es cotitular de una hipoteca, indicando el importe total pendiente de la misma y que hay otro titular. En cualquier caso, la entidad os guiará y os solicitará toda la información que requiera.

Si aún no habéis elegido el préstamo podéis consultar la página de HelpMyCash.com sobre préstamos personales donde encontraréis algunos productos destacados y toda la información que debéis saber antes de contratarlos.

Un saludo.


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Vinculacion hipoteca fija de targobank

Buenas, me estoy informando acerca de la hipoteca fija de targobank y me dicen que el seguro de vida y hogar solo es vinculante el primer año. De la nomina y los recibos no me especifican. También seria obligatorio solo el primer año? Muchas gracias y un saludo

kiker casillas 22/05/2018 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, kiker casillas. 

Esta información te la puede especificar el propio banco. De todos modos, por norma general, cuando se exige domiciliar la nómina o los ingresos para bonificar el interés de una hipoteca fija o variable, ese requisito se tiene que cumplir durante toda la vida del préstamo. 

Un saludo. 


2 kiker casillas el 22/05/2018

Avatar  de kiker casillas

[cita=48610]#1[/cita] Gracias por tu respuesta. Es que el la fiper me pone: prestamo sin bonificaciones. Riesgo condicionado a la contratacion de seguros de vida y hogar, tarjetas de credito y debito y domiciliacion de nomina, recibos del hogar. Y por correo me ha dicho: Como anteriormente comentábamos, el préstamo no se encuentra bonificado pero sí se condiciona el primer año a la contratación de seguros de vida y hogar, así como a la domiciliación de nómina y recibos del hogar. No se si hay alguien que tenga esta hipoteca y me confirme si al año te puedes dar de baja de todo (aunque no es la intencion) Saludos


Avatar de javier1971

Hola, una pregunta...como me puedo comunicar con el Sr. Miguel Riera?...es por una inquietud.

Nesecito su mail porfavor...

javier1971 22/05/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/05/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, javier1971.

No ofrecemos asesoramiento a través de correos electrónicos privados, ya que consideramos que nuestras respuestas deben ser públicas para que toda la comunidad se pueda beneficiar. Si tienes cualquier duda sobre las hipotecas en general o sobre algún caso más particular, puedes compartirla en este mismo foro y trataremos de resolverla. 

Un saludo. 


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