Es posible que durante toda la vida de nuestra hipoteca llegue un momento en el que podemos permitirnos adelantar parte de la deuda. Esto es lo que se conoce como amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario, de manera total o parcial, aunque también podemos entender la amortización como el pago habitual de las cuotas del préstamo. En esta página te explicamos todo lo que debes saber sobre la amortización hipotecaria.

amortizar hipoteca

Simulador de amortización de hipoteca

En muchos casos, cuando hablamos de amortización de hipoteca, nos referimos a la amortización anticipada, es decir, a la devolución del capital antes del vencimiento del contrato. Pero lo cierto es que por amortización se entiende estrictamente el pago de la hipoteca, esto es, el abono de las cuotas mensuales. Por eso también podemos hablar de tablas o de cuadros de amortización, que es donde se desglosan los pagos a realizar durante la vida del préstamo hipotecario.

Si queremos saber cuánto deberíamos abonar cada mes antes de contratar el préstamo, podemos utilizar el simulador de amortización de hipoteca que HelpMyCash.com pone a nuestra disposición. Esta herramienta nos detallará la relación de pagos que tendríamos que efectuar regularmente para reembolsar un préstamo hipotecario con unas condiciones determinadas.

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¿En qué consiste amortizar la hipoteca anticipadamente?

Realizar una amortización anticipada de la hipoteca consiste en devolver al banco una parte del capital del préstamo (parcial) o el principal íntegro (total) antes de que llegue el vencimiento del contrato. De este modo, es posible reducir la deuda para ahorrarse un dinero en intereses o, directamente, cancelarla del todo.

Concretamente, podemos optar por abonar todo el dinero pendiente o solamente devolver una parte del importe; es decir, podemos realizar una amortización total o una parcial. De este modo, si nuestra economía mejora de repente o cobramos de forma puntual unos ingresos extra, nos podremos deshacer antes del pago de la hipoteca, lo que nos permitirá reducir la cantidad de dinero a abonar en intereses y, en consecuencia, ahorrar un monto considerable.

Según la cantidad que destinemos para amortizar la hipoteca, encontramos dos tipos de amortizaciones diferentes, parcial o total:

  • Amortizar hipoteca parcialmente. Consiste en devolver una parte de la deuda de forma adelantada, ya sea destinando el dinero a recortar el plazo total de la hipoteca o reduciendo la cuota mensual. Por ejemplo, si teníamos pensado pagarla en 25 años, terminar tres años antes, es decir, en 22 años, o si teníamos una cuota mensual de 500 euros reducirla hasta los 470 euros. Algunas entidades cobran comisión por este concepto.

Es importante tener presente que muchas entidades financieras cobran una penalización por amortización anticipada, ya sea esta total o parcial. En los dos casos, la regulación española establece que esta comisión no puede superar el 0,5 % de lo reembolsado durante los cinco primeros años del plazo ni el 0,25 % a partir del sexto. Sin embargo, durante los próximos meses se podría promulgar una nueva normativa en la que se suprimirá la compensación por amortización anticipada a partir del sexto año, por lo que amortizar la hipoteca pasado ese plazo podría ser totalmente gratis.

¿De qué formas puedo amortizar la hipoteca antes de tiempo?

Es posible que, mientras vayamos pagando nuestra hipoteca, seamos capaces de mantener un buen volumen de ahorros o que recibamos unos ingresos extra inesperados. En estos casos, puede ser una buena idea recurrir a la amortización anticipada del préstamo hipotecario, pues así recortaremos la deuda y, al tener que pagar menos intereses, ahorraremos una suma de dinero importante.

En el caso de que efectuemos una amortización parcial, podremos reducir el capital del préstamo hipotecario de dos formas: reduciendo la cuota (pagar menos cada mes) o el plazo (pagar el préstamo hipotecario antes de tiempo).

Amortizar hipoteca para reducir cuota

Si queremos liquidar una parte del importe pendiente de la hipoteca, el banco nos dará la opción de mantener el plazo y rebajar el coste de las mensualidades. De esta manera, contaremos con más dinero para destinarlo a otros gastos, aunque el número de cuotas mensuales a abonar no se reducirá. En resumen, si nos decantamos por esta opción, la cuota de cada mes será más baja, pero el número de pagos no disminuirá, así que deberemos saldar la deuda en el plazo que habíamos acordado previamente con la entidad bancaria.

De esta forma, no disminuiremos tanto los intereses y, por lo tanto, no podremos ahorrar una cantidad de la misma manera en el pago de nuestra hipoteca, algo que si notaremos reduciendo el plazo del préstamo hipotecario.

Amortizar hipoteca para reducir plazo

Otra opción es saldar la deuda anticipadamente con nuestros ahorros para acortar el plazo de la hipoteca. En este caso, una vez realizada la amortización anticipada, la cuota seguirá siendo la misma, pero tendremos que pagar las mensualidades durante un período de tiempo menor. La ventaja de amortizar para reducir el plazo de la hipoteca es que, como se rebajan los años, se paga menos dinero en intereses, así que el capital total a reembolsar disminuye notablemente.

En caso de tener la suerte de contar con unos ingresos elevados, una de las opciones más interesantes sería contratar una un préstamo hipotecario a lago plazo y amortizar la hipoteca de manera anticipada. De esta manera disfrutaremos de una cuota baja cada mes y finalizaremos antes la deuda, con lo que nos ahorraremos intereses. Para ello, es recomendable asegurarnos antes de firmar el contrato, que no esté incluida la comisión por amortización parcial.

Reducir cuota o plazo: ¿cómo ahorro más?

Los intereses de los préstamos se calculan en base al tiempo que se tarda en reembolsar el dinero, por lo que si decidimos reducir el plazo del crédito hipotecario, ahorraremos más en términos globales. Sin embargo, en el caso de que queramos disponer de más capital cada mes, puede que nos resulte más conveniente abaratar la cuota. Eso sí, en estas ocasiones, debemos ser conscientes de que reducir las mensualidades supone mantener el plazo de reembolso, por lo que el ahorro en intereses será menor. Por ello, antes de amortizar la hipoteca siempre es aconsejable analizar bien nuestra situación y valorar cuál puede ser la mejor opción.

Vamos a ver con un ejemplo práctico como puede cambiar la cuota si realizamos una amortización de hipoteca:

Imaginemos que firmamos una hipoteca con un capital de 150.000 euros a 30 años con un interés a euríbor + 2 %. Las cuotas que tendríamos que pagar serían 360, que ascenderían a 567 euros cada una (si tomamos de referencia el valor del euríbor de septiembre de 2015). Al cabo de 5 años decidimos amortizar la hipoteca con 30.000 euros que habíamos ahorrado.

A continuación veamos esto un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginemos que tenemos contratado el anterior préstamo hipotecario y decidimos amortizar la hipoteca:

REDUCIR PLAZO REDUCIR CUOTA
CUOTA MENSUAL 567 € 436 €
AÑOS QUE QUEDAN POR PAGAR 18 años 25 años
INTERESES A PAGAR A PARTIR DE AHORA 21.945,43 € 31.295,12 €
INTERESES PAGADOS EN LOS 30 AÑOS 37.852 € 47.202 €

Conclusiones

  • Reduciendo el capital inicial de la hipoteca podríamos ahorrar unos 131 euros cada mes.
  • Reduciendo el plazo acabaríamos de pagar la hipoteca unos 7 años antes de lo previsto .
  • Además, si reducimos el plazo ahorraríamos unos 9.350 euros más que si redujésemos la cuota, en concepto de intereses.

Como conclusión, podemos decir que cada hipoteca y cada economía familiar es diferente, por lo que la opción perfecta dependerá de las necesidades de cada una. Sin embargo, antes de dar cualquier paso, debemos analizar bien nuestra situación económica y tomar la decisión que más nos convenga: amortizar hipoteca por plazo o cuota.

Amortizar hipoteca: ¿cuándo lo puedo hacer?

Como hemos visto, amortizar la hipoteca antes de tiempo nos puede ayudar a reducir la deuda o, incluso, a deshacernos de ella. Pero en estos casos debemos tener presente que es posible que el banco nos cobre una compensación por amortización anticipada por el adelanto de todo o de una parte del capital del préstamo. El coste de esta comisión está regulado: no puede superar el 0,5 % de la cantidad reembolsada durante los primeros cinco años del plazo ni el 0,25 % a partir de ese período.

Si antes de firmar nuestra hipoteca pensamos que en el futuro podremos amortizar la hipoteca (de manera total o parcial), tendremos que intentar negociar las comisiones de amortización.

Si en el contrato se incluye una comisión por amortizar la hipoteca antes de tiempo, reducir el plazo o las cuotas con esta operación nos costará algo de dinero, pero se verá compensado sobradamente por lo que ahorraremos en intereses. De todas maneras, siempre es mejor que nuestra hipoteca no tenga esta penalización, por lo que es aconsejable buscar productos sin esta comisión o negociar con el banco para que nos la elimine.

Amortizar a partir del quinto año será gratis

La actual norma que regula el marco hipotecario se sustituirá por una nueva en los próximos meses para adaptar el marco legal de nuestro país a las directivas comunitarias. De este modo, según el proyecto de ley hipotecaria presentado por el Ministerio de Economía, el coste de amortizar la hipoteca anticipadamente se reducirá mucho. En concreto, la comisión que se podrá aplicar por esta operación será de un máximo del 0,5 % durante los tres primeros años o del 0,25 % durante los cinco primeros años. Pasado ese período, no se podrá cobrar ninguna penalización.

Sin embargo, en el caso de las fijas, esta penalización no desaparecerá al cabo de unos años. Por lo que sabemos del proyecto de ley, la compensación por reembolso anticipado de las hipotecas a tipo fijo podrá ser de hasta el 4 % durante los primeros 10 años y de hasta el 3 % durante el resto del plazo.

Si queremos adelantar el capital porque disponemos de liquidez pero el banco no nos presta la opción, puedes plantear poner una reclamación al banco. Para más información sobre cómo plantear una queja a la entidad bancaria con éxito, podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo reclamar al banco.


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Sistemas de amortización de hipotecas

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen de una parte del capital otorgado por el banco y otra que corresponde a los intereses devengados. Así, el cuadro de amortización de la hipoteca puede elaborarse según diversos sistemas, siendo el francés y el alemán los métodos más utilizados. Dependiendo de cuál sea el método empleado por nuestro banco, la tabla de amortización de la hipoteca será diferente:

  • Sistema de amortización francés. Es el método de reembolso más utilizado en España. En este caso, el prestatario tiene que abonar unas cuotas fijas en las que paga más intereses al principio y más capital al final. Por tanto, cada mes se debe abonar la misma mensualidad, pero la parte que corresponde a los intereses empieza siendo más alta y va disminuyendo a medida que transcurre el plazo. De esta manera, durante los primeros años se paga sobre todo intereses, por lo que cuando nos encontremos en la mitad de la vida del producto, todavía no habremos devuelto la mitad del capital del préstamo.
  • Sistema de amortización alemán. Es menos frecuente en nuestro país. En este modelo las cuotas son más elevadas al principio y más bajas al final del préstamo . Cada cuota se compone por la parte del capital amortizado, que es fija y por los intereses que son mayores al principio. Por lo tanto, los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cada vez iremos más desahogados a final de mes.

¿Es aconsejable amortizar la hipoteca durante los primeros años?

Amortizar la hipoteca durante los primeros años es una opción que puede resultarnos muy interesante ya que nos permitirá reducir mucho los intereses a devolver durante el resto de la vida de la deuda. Especialmente en el momento actual, dentro de un entorno de tipos bajos, conviene amortizar hipoteca para evitar que las futuras subidas nos pillen con mucho capital a deber, ya que los intereses se calculan en cada momento sobre la deuda. Sin embargo, debemos tener en cuenta que para amortizar no tengamos incluida una comisión, ya que de esta manera deberíamos calcular si cubrimos rápido los gastos de amortizar la hipoteca.

¿Se puede modificar el plazo sin amortizar hipoteca?

Como ya hemos explicado anteriormente, una forma de deshacerse de la hipoteca es amortizándola antes de tiempo. Sin embargo, solo si se dispone de ahorros suficientes se puede llegar a amortizar la hipoteca por capital, ya que se debe avanzar una cantidad suficiente. Hay hipotecados que solo les interesa hacer una modificación en el plazo, es decir, alargarlo o reducirlo, sin tener que aportar un euro antes de tiempo. ¿Cuándo nos puede interesar esto?

  • Alargarlo para rebajar el importe total de las cuotas. Cuando optamos por ampliar la hipoteca, en concreto el plazo, el resultado es una hipoteca más estirada, con más años de amortización pero unas cuotas más reducidas. Sin embargo, el coste final del préstamo hipotecario también crecería, ya que al aumentar el plazo se incrementan los intereses.
  • Reducirlo para acabar de pagar la hipoteca antes de tiempo. Si no se dispone de ahorros para amortizar la hipoteca antes de tiempo, pero los ingresos mensuales son más elevados, podemos negociar con el banco un aumento de la cuota a través de una reducción del plazo. Por ejemplo, si nuestros ingresos eran de 2.000 euros y la cuota de 700 euros (nunca puede superar el 35 % de los ingresos), si nuestro salario ha aumentado a 3.000 euros, podemos asumir una cuota de hasta 1.050 euros. Si el banco aceptara esta operación el plazo se reduciría, puesto que el importe de las cuotas es más elevado.

Las modificaciones del plazo sólo se podrán realizar a través de la novación de hipoteca, negociando con el banco unas nuevas condiciones. Debemos tener en cuenta que, aunque la subrogación de hipoteca permite empezar en un nuevo banco, las condiciones como plazo o capital no las podremos modificar.

¿Amortizar o invertir? Utiliza tus ahorros de forma inteligente

Recibir inesperadamente unos ingresos extra siempre es un motivo de alegría, pues nos pueden ayudar a saldar deudas y quitarnos así un buen peso de encima. No obstante, amortizar la hipoteca anticipadamente no es la única opción que tenemos, ya que también podemos emplear ese dinero para abonar otras deudas que no sean la hipoteca o para invertirlo en depósitos o en otros productos y obtener rentabilidad.

Ahora que el euríbor se encuentra en su mínimo histórico (en terreno negativo, para ser más precisos) es posible que nos interese más invertir el dinero extra en un depósito que a término nos dé un rendimiento superior a lo que habríamos ahorrado si hubiésemos optado por amortizar la hipoteca antes de tiempo. No obstante, los intereses actuales de los depósitos son muy reducidos, por lo que tenemos que hacer números y calcular si la rentabilidad del producto es superior a los intereses ahorrados gracias al reembolso anticipado.

Consigue hipotecas con plazos de amortización apropiados

Cuando contratemos una hipoteca, lo ideal es tratar de buscar un equilibrio que nos permita pagar una cuota asequible en el menor plazo posible, pues de esta manera se devengarán menos intereses y, a la vez, no tendremos problemas para abonar las mensualidades. Recordemos que cuanto más se tarda en reembolsar el capital de una hipoteca, más se paga en intereses.

Para los que se están planteando firmar una hipoteca con un plazo de amortización largo para que la cuota mensual a pagar sea más llevadera, dejamos un listado con algunas de las mejores hipotecas que ofrecen los bancos actualmente con plazos que van desde los 30 hasta los 40 años.

Productos destacados

FAQ - ¿Cómo ayuda esta página sobre amortizar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre la amortización de hipoteca y no tenemos muy claro en qué casos se puede solicitar y qué coste nos puede conllevar, esta página nos permite resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿De qué nos servirá amortizar anticipadamente la hipoteca?

La amortización de hipoteca antes del vencimiento del contrato puede ser una buena opción si hemos recibido unos ingresos extra y queremos saldar una parte de la deuda, ya que de este modo podremos reducir lo que pagamos mensualmente (amortizar la hipoteca y mantener el plazo) o acortar el período de amortización para que la suma a abonar en intereses sea más pequeña.

2.- ¿Cómo se amortiza la hipoteca?

Cuando se adelanta una parte del importe de la hipoteca, el banco ofrece dos alternativas: o bien mantener el precio de las mensualidades para reducir el plazo de amortización, o bien reducir la cuota a pagar cada mes para mantener el mismo período de reembolso. En los dos casos, la operación nos saldrá totalmente gratis si en el contrato no se incluye una comisión por amortización anticipada.

3.- ¿Me conviene más amortizar plazo o capital?

Para decidir si conviene más amortizar cuota o plazo hay que valorar que conseguríamos con cada una de las dos opciones:

  1. Amortizando plazo: vamos a adelantar los años de amortización que teníamos y reduciremos los intereses, aunque la cuota se mantendrá igual. Esta opción permite ahorrar más a término de hipoteca, puesto que los intereses se acumulan conforme la duración del plazo, por lo que a menos plazo, menos intereses..
  2. Amortizando cuota : aportaremos un importe determinado y el pago se reducirá al igual que los intereses, pero seguiremos teniendo el mismo plazo.

4.- ¿Cuándo es el mejor momento para amortizar?

Lo más conveniente es amortizar la hipoteca anticipadamente durante los primeros años, ya que es cuando se pagan más intereses y, por tanto, el momento en el que podemos reducirlos de una manera más significativa. Aun así, ahora que el euríbor está tan bajo, también puede ser una buena idea invertir el dinero extra en un depósito o en algún otro producto, pues podría darnos un mayor rendimiento que si decidiéramos amortizar. Otra opción conveniente puede ser guardar el dinero y emplearlo en una amortización anticipada cuando el euríbor suba, teniendo en cuenta que el interés actual de los depósitos es prácticamente nulo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página se explicará de qué formas se puede amortizar la hipoteca, ya sea por cuota o por plazo. Además, se detallarán las ventajas e inconvenientes de cada opción, para que decidir qué es lo más conveniente sea más sencillo y se pueda ahorrar al máximo con la hipoteca.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de los bancos, a través de su departamento de comunicación o de sus páginas web. El contenido en materia legal procede del Banco de España y de los organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.

Metodología: a través de de la navegación y de la información proporcionada por los equipos de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

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Avatar  de Tony1972

Pueden cobrarme el seguro puf en un solo pago?

Acabo de sacarme una hipoteca en BBVA por 81000 euros y para que me lo dieran tuve que sacarme el seguro puf que costaba casi 6000 euros que se añadieron al montante de la hipoteca total casi 87000 mi sorpresa es que nada más concederme el préstamo me quitan de mi cuenta esos 6000 euros, mi pregunta es si eso es normal, yo creí que esa cantidad se pagaba dentro del préstamo poco a poco y no en un solo pago, espero vuestra respuesta gracias

Tony1972 23/11/2017 | 2 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Tony1972.

Como bien dices, un seguro PUF (Prima Única Financiada) se paga dentro del préstamo, poco a poco, para hacer más fácil su pago. La parte negativa de estos seguros es que, al integrarse dentro de la cantidad total de la hipoteca, genera ciertos intereses.

Nuestra recomendación es que revises tu contrato para asegurarte de que realmente se trata de un PUF y no de un seguro de prima única (sin financiar), porque en esos casos sí se pagan íntegramente de una sola vez.

Si realmente se trata de un PUF, puedes reclamar al banco que te devuelva la cantidad cobrada de golpe.

Un saludo.

 


2 Tony1972 el 24/11/2017

Avatar  de Tony1972

Hola Elena gracias por tu respuesta ayer estuve mirando el contrato del seguro y si se trata de un seguro de protección de pago hipotecario prima única financiada que se sumó al montante de la hipoteca y está financiada dentro de ella por lo que sigo sin entender como al estar financiada me cobran ese seguro de golpe y me lo quitan de mi cuenta, el banco me dice que es que como yo pedí 81000 de hipoteca ellos me han dado 87000 y después me han descontado los 6000 del seguro de mi cuenta, me parece una estafa que ese seguro esté financiando dentro de la hipoteca por el cual se pagan intereses y que te lo cobren de golpe en un solo pago, y me dicen que sin ese seguro no me hubieran dado la hipoteca cuando llevo siendo cliente de BBVA más de 25 años increíble, muchas gracias por tu respuesta un saludo


Avatar  de Irene1903

Es cierto que no se pueden reclamar gastos notariales de la hipoteca después de 10 años?

El banco ha denegado mi solicitud de reclamación por ser una hipoteca firmada hace más de 10 años.

Irene1903 16/11/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 17/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Irene1903.

Aunque muchos bancos dan este argumento basándose en las indicaciones del servicio de reclamaciones del Banco de España, lo cierto es que hay sentencias que han permitido que clientes que contrataron su hipoteca hace más de 10 años o que la cancelaron hace más de 4 puedan recuperar una parte o la totalidad de lo pagado por los gastos de constitución de su hipoteca.

Por este motivo te recomendamos que acudas a una organización de consumidores o a un abogado para que te asesoren sobre tu caso concreto y valores la posibilidad de ir a juicio.

Un saludo.


Avatar  de Nohe33

Para reclamar desde el origen la clausula suelo, hasta el 2013

Me devolvieron desde el 2013 hasta el 2015 y me regularizaron la letra. Ahora faltaria reclamar la clausula desde el 2009 que compre el piso hasta abril de 2013. Deberia hacerlo a traves de la ocu o da lo.mismo que lo haga a traves del formulario que facilita la caja donde hice.la hipoteca? Me refiero, ellos estan regularizados externamente, o me van a devolver lo minimo que crean ellos?

Nohe33 16/11/2017 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 16/11/2017

avatar para HelpMyCash

Hola, Nohe33.

Si la reclamación que hiciste hace unos años fue por la vía judicial y hubo sentencia al respecto, no podrás volver a reclamar, puesto que se considera "cosa juzgada" y la legislación no permite un nuevo juicio sobre el mismo tema. Si fue por vía extrajudicial, con un acuerdo privado con tu banco, sí puedes volver a reclamar la parte que corresponde al periodo entre 2009 y 2013.

En ese segundo caso y en cuanto a la reclamación actual, entendemos que quieres probar la vía extrajudicial. Si es así puedes hacerla directamente a través de tu entidad bancaria, que tendrá tres meses para darte una respuesta y detallarte cuánto te han cobrado de más por la cláusula suelo y cómo te lo van a devolver. Si no lo hacen o no estás de acuerdo con la cantidad que te ofrecen o cómo quieren devolvértela, podrás recurrir a la vía judicial.

En cuanto a tu otra duda, no hay ninguna entidad externa que los regularice, aunque el Tribunal Supremo dictaminó que siempre que no hubiera transparencia, la claúsula es nula. Esto implica que el banco puede ofrecerte la cantidad que considere, pero tú siempre podrás reclamar el 100 % de lo cobrado de más. Por eso es importante que calcules cuánto pagaste de más y, si no logras llegar a un acuerdo con el banco, acudas a la vía judicial. Si quieres hacer este cálculo puedes usar nuestra calculadora de cláusula suelo.

Un saludo.


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