Qué hay que hacer para amortizar la hipoteca

En qué consiste amortizar la hipoteca antes de tiempo

Por amortizar la hipoteca se entiende, técnicamente, el pago de las cuotas. Sin embargo, en muchos casos, esta expresión se utiliza para referirse al reembolso anticipado, que consiste en devolver una parte o todo el capital que queda por pagar para ahorrar dinero en intereses.

Dependiendo de la cantidad de dinero que se destine a la amortización, se puede considerar total o parcial:

  • Reembolsar toda la hipoteca: si devolvemos todo lo que nos queda por pagar, podremos cancelar la hipoteca para saldar la deuda íntegra. Hay que decir, sin embargo, que son pocos los que pueden pagar todo el importe pendiente del préstamo de golpe, a no ser que se esté a punto de agotar el plazo, que quede poco capital pendiente o que vendamos la vivienda hipotecada.

  • Devolver solo una parte de la hipoteca: también podemos reembolsar anticipadamente una fracción de lo que nos quede por pagar. De este modo, podremos reducir el plazo o la cuota y nos ahorraremos un dinero en intereses.

Amortizar o invertir: ¿qué sale más a cuenta?

Recibir un dinero extra a través de una donación, ganar la lotería, conseguir un bono, ahorrar durante un tiempo... hay muchas maneras de conseguir reunir una buena cantidad de dinero y, una buena opción, puede ser destinarlo a deshacernos de algunas deudas. Amortizar nuestro préstamo hipotecario anticipadamente puede ser una de las opciones, pero no es la única, ya que podemos cancelar otros créditos o destinar el dinero a productos de inversión como un depósito, que nos dé mayor rentabilidad.

En momentos como el actual, con el euríbor en negativo desde febrero de 2016, puede ser interesante invertir nuestro dinero en un depósito a un año que nos dé un rendimiento mayor que el ahorro que conseguiremos por amortizar la hipoteca antes de tiempo. Sin embargo, dado que los intereses de los depósitos también son muy bajos en este momento, debemos calcular bien la rentabilidad neta del producto y ver si es superior al ahorro que tendremos con el reembolso anticipado de la hipoteca.

Si nos interesa la opción de invertir los ahorros que tenemos en un depósito a un año, estas son algunas de las mejores ofertas que podemos encontrar actualmente:

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Sistema francés: el método de amortización de las hipotecas

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen tanto de una parte del capital concedido por el banco como por otra que corresponde a los intereses devengados. Aun así, el cuadro de amortización de la hipoteca no siempre es el mismo, pues el modo en el que se efectúan los pagos dependerá del sistema de reembolso empleado.

En España, el método más utilizado es el llamado sistema de amortización francés, con el que se abonan unas mensualidades fijas con las que se paga más intereses al principio y más capital al final. De este modo, durante los primeros años se pagan sobre todo intereses, por lo que cuando nos encontremos en la mitad de la vida del producto, aún no habremos reembolsado la mitad del capital del préstamo.

Es precisamente por eso por lo que amortizar la hipoteca durante los primeros años puede resultar más interesante que hacerlo más tarde, pues nos permitirá reducir los intereses a pagar durante el resto de la vida del préstamo. Cuanto más tardemos en llevar a cabo esta operación, más intereses habremos abonado y menos podremos ahorrar.

Elegir bien el plazo de reembolso es clave

Al firmar una hipoteca, lo ideal es buscar un equilibrio que nos permita pagar unas cuotas relativamente asequibles en el menor tiempo posible. Así, no tendremos problemas para abonar las mensualidades cuando toque y, a la vez, se devengarán menos intereses. Hay que recordar que, tal y como apuntan desde el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, cuanto más se tarda en reembolsar una hipoteca íntegramente, más se paga al final en intereses.

Para los que se están planteando firmar una hipoteca con un plazo de amortización largo para que la cuota mensual a pagar sea más llevadera, dejamos un listado con algunas de las mejores hipotecas que ofrecen los bancos actualmente con plazos que van hasta los 30 años.

Hipotecas con plazos de 30 a 40 años
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Maneras de cambiar la amortización de la hipoteca

El plazo de amortización de un crédito hipotecario es el que se pacta con el banco, pero se puede modificar posteriormente mediante una serie de operaciones. Veamos cuáles son todas las maneras de modificar el período de reembolso de una hipoteca o el importe de las mensualidades:

  • Con una amortización anticipada: como hemos comentado, al reembolsar parcialmente una parte del capital del préstamo podemos pedir al banco que nos reduzca el plazo o que nos rebaje el coste de las cuotas. Pero mucho ojo, porque el banco nos puede aplicar una comisión. 

  • Mediante una ampliación del período de devolución: también podemos ampliar la hipoteca para alargar el plazo o pactar su reducción, ya sea a través de una novación o de una subrogación.

  • Con un período de carencia: es una opción que nos permite dejar de pagar las cuotas o abonar únicamente los intereses durante un tiempo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos de qué manera podemos devolver la hipoteca, ya sea del modo convencional o a través de amortizaciones anticipadas.

Metodología: actualizamos nuestra base de datos través de la navegación y de la información proporcionada por los equipos de comunicación de cada banco.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador financiero online compuesto por especialistas en la investigación del mercado financiero. En nuestro portal, el usuario puede comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Temas recientes del foro

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Buenas tardes. Recientemente adquirí un inmueble, de procedencia bancaria. La compra se realizó a nombre de una SL, y los bancos no suelen conceder a empresas más del 50-60%. Como el banco propietario del inmueble nos concedió el 90%, tuvimos que tragar con una hipoteca con condiciones abusivas (diferencial de casi 4 puntos)
Al comprar un inmueble, se concede un porcentaje del valor de tasación o del valor de compra (el que sea menor)
Pero al disponer ya de él y buscar una subrogación... ¿miran sólo el capital pendiente y el valor de tasación? ¿O también incluyen el precio en que se compró?
El capital pendiente es del 50% del valor de tasación
Saludos y gracias
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, andressis2k. 

Antes de responderte, queremos decir que quizás te cueste encontrar a un banco dispuesto a asumir tu hipoteca, pues generalmente se ofrecen subrogaciones a los clientes que llevan al menos unos tres años pagando las cuotas. De todos modos, no pierdes nada por intentarlo.

Dicho esto, cuando se pide una oferta de subrogación de hipoteca a un banco, este comprobará que el capital que quede por pagar no supere el 80% del valor de tasación, que tendrás que encargar (y pagar) nuevamente si la que hiciste para la compra tiene más de seis meses de vigencia. Pero como pediste el préstamo a nombre de una empresa, puede que ese porcentaje sea algo más bajo (del 50% o el 60%, como nos has comentado). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

¡Hola!:
Tengo una hipoteca a 40 años respecto de la cual hace 5 años, como reunía todos los requisitos del umbral de exclusión y demás, acogiéndome al "código de buenas prácticas bancarias", hice una "novación" para poder seguir pagando sus cuotas. Me ampliaron su vigencia de 30 a 40 años incluyendo en ellos 5 años de cuotas muy bajas en "periodo de carencia", pero como ese tiempo se me agota en unos meses y por desgracia sigo "desempleado", he ido a hablar con mi entidad bancaria para ver qué se puede hacer.Me han propuesto hacer otra "novación" volviendo a ampliar el vencimiento de la hipoteca hasta que llegue a mis 85 años de edad y durante 3 años pagar cuotas no muy altas amortizando algo de capital además de intereses, propuesta que a priori y a fecha de hoy, no me parece mal, pero también me han entregado un documento que dicen tendré que firmar en el que se redacta que "quedo informado de que la operación que voy a solicitar está fuera del ámbito del Código de buenas prácticas bancarias del RDL 6/2012 y que manifiesto expresamente no estar interesado en solicitar al banco XXX acogerme a sus medidas". Mi dudas es:¿Estoy obligado a firmar ese documento?, y en caso de sí firmarlo, ¿implicará ello que si dentro de unos años mi situación económica sigue igual o se agrava aún más ya no podré solicitar -por haber renunciado expresamente a ello al firmar dicho documento- acogerme a ninguna de las "ventajas" del "Código de buenas prácticas bancarias" como por ejemplo que en el peor de los supuestos, ya no tendría derecho a que me aceptaran una "dación en pago" del piso?¡¡Muchas gracias de antemano por su respuesta!!
Pedro S.C.
Pedro S.C.
hace 2 días

¡¡Muchas gracias por su asesoramiento Miquel!!:
Quería asegurarme de que al firmar ese documento no me estaba "pillando los dedos" al "renunciar" expresa y voluntariamente a que en un futuro pudiera volver a solicitar acogerme a alguna de las medidas de protección del "Código de buenas prácticas".

Pedro S.C.
Pedro S.C.
hace 2 días

¡Bien, muchas gracias por tu asesoramiento Miquel!:
Quería asegurarme de que con la firma de ese documento no me estaría "pillando los dedos" y  "renunciando" expresamente a una hipotética necesidad de una nueva aplicación de sus medidas de protección.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

El Código no especifica que no se puedan volver a pedir las medidas de protección en caso de que pasen los cinco años y aún se mantenga la situación de vulnerabilidad del hipotecado. Por lo tanto, entendemos que sí tendrías derecho, en el futuro, a volverte a acoger al Código si cumplieras sus requisitos, siempre que este no fuera anulado o derogado por las Cortes. 

Un saludo. 

Pedro S.C.
Pedro S.C.
hace 2 días

Sí, efectivamente el banco me exige que firme ese documento para hacer esta 2ª novación argumentandome que como ya me aplicaron algunos de los derechos del "Código de buenas prácticas bancarias" en la 1ª novación, ahora no pueden volver a aplicarme los mismos o con similares condiciones y que en cualquier caso, lo que ellos ahora me proponen me beneficia incluso más, cosa que por lo que me dijeron, parece ser verdad.
En cualquier caso, ¿entiendo que NUNCA llego a perder mis derechos a que me volvieran a aplicar alguna de las condiciones más extremas del "Código" si más adelante volviera a querer acogerme al mismo y siguiera cumpliendo sus requisitos para ello?

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola, Pedro S.C.

Solo estarías obligado a firmar ese documento si el banco te lo exige para aprobarte la novación. De todos modos, al no especificarse que renuncias a solicitar las medidas del Código de Buenas Prácticas en el futuro, entendemos que sí podrías pedirlas al cabo de unos años si tu situación empeorara y el Código siguiera vigente. Por si acaso, sin embargo, te aconsejamos que se lo preguntes al banco y, si te dicen que no, que valores si no te resulta más conveniente solicitar nuevamente que se apliquen las medidas del Código. 

Un saludo.

nube
salida hipotecaria @nube - hace 3 días
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hola voy hacer un extincion de condominio y salida de hipoteca y el banco me dice esto:
a extincion de condominio es una formula legal para salir de la propiedad, eso se presenta en el banco y por supuesto SALES DE LA HIPOTECA. Es un documento privado que junto con dicho documento oficial de Extincion de Condominio se manda a ASESORIA JURIDICA y se valida y se te borra de la hipoteca.
MI DUDA ES CON ESTO TENDRIA PROBLEMAS EN UN FUTURO? SALIDRA DE LA ESCRITURA ASI?
GRACIAS
nube
nube
hace 2 días

Vale muchas gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo.

Disculpa, entendíamos que el documento al que te referías era el de la propia extinción. Parece que lo que te propone el banco es suscribir un contrato privado con él y el otro cotitular, con el que se te eliminará tu titularidad. Esto te saldrá más barato que una novación propiamente dicha, pues no tendrás que pagar gastos de notaría o de registro (solo te costará lo que te cobre el banco por la gestión del contrato). Sin embargo, ese cambio no constará en las escrituras, así que nuestro consejo es que guardes muy bien ese contrato privado por si alguna vez tienes que demostrar que ya no eres titular de esa hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

nube
nube
hace 2 días

Gracias, es que el banco me dice solo de hacer documento privado constando a la extincion que yo quedo libre de hipoteca y dice que eso ya es valido y claro no es asi no?
Gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 días

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

No. Como te hemos comentado, con la extinción de condominio solamente no saldrás de la hipoteca. Únicamente te eliminarán del contrato si todas las partes (el banco, tú y el otro cotitular) os ponéis de acuerdo para formalizar una novación o si el otro cotitular contrata una hipoteca nueva solo a su nombre sobre la vivienda. 

Un saludo. 

nube
nube
hace 2 días

hola miquel vale pero eso que me dice el banco seria valido? 
Gracias

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