Es posible que durante toda la vida de nuestra hipoteca llegue un momento en el que podemos permitirnos adelantar parte de la deuda. Esto es lo que se conoce como amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario, de manera total o parcial, aunque también podemos entender la amortización como el pago habitual de las cuotas del préstamo. En esta página te explicamos todo lo que debes saber sobre la amortización hipotecaria.

amortizar hipoteca

¿Amortizar hipoteca o invertir? Usa tus ahorros de forma inteligente

Recibir una suma de dinero extra con la que no contábamos en un principio siempre es un motivo de alegría, pues puede ayudarnos a quitarnos varias deudas de encima. No obstante, amortizar la hipoteca anticipadamente no es la única opción que tenemos, pues también podemos utilizar esos ingresos para cancelar préstamos que no sean la hipoteca o para invertirlos en depósitos o en otros productos que nos den una rentabilidad interesante.

Ahora que el euríbor registra su mínimo histórico (pisa terreno negativo desde febrero de 2016), es posible que nos resulte más interesante invertir el dinero extra en un depósito a un año que nos dé un rendimiento superior a lo que habríamos ahorrado en caso de optar por amortizar la hipoteca antes de tiempo. Sin embargo, los intereses actuales de los depósitos son muy bajos, así que es importante que hagamos números para calcular si la rentabilidad del producto es superior a los intereses que ahorraríamos con el reembolso anticipado.

Si te planteas la opción de invertir tus ahorros en un depósito a un año, en el listado siguiente encontrarás las mejores ofertas del mercado:

Depósitos más atractivos a un año
 - Bulgarian American Credit Bank (BACB)
Depósito a 1 año BACB (+125 €) Bulgarian American Credit Bank (BACB)
TAE:
1,15%
Plazo: 1 año
Mínimo: 5.000 €
Beneficio: 115,00 €
 - BFS - Banco Finantia Sofinloc
Depósito 12 meses de BFS BFS - Banco Finantia Sofinloc
TAE:
0,90%
Plazo: 1 año
Mínimo: 50.000 €
Beneficio: 90,00 €
 - Crédit Agricole Consumer Finance
Depósito Crédit Agricole a 1 año Crédit Agricole Consumer Finance
TAE:
0,90%
Plazo: 1 año
Mínimo: 5.000 €
Beneficio: 90,00 €
 - Banca Farmafactoring
Depósito Facto a 1 año Banca Farmafactoring
TAE:
0,75%
Plazo: 1 año
Mínimo: 10.000 €
Beneficio: 75,00 €

Simulador de amortización de hipoteca

En muchos casos, cuando hablamos de amortización de hipoteca, nos referimos a la amortización anticipada, es decir, a la devolución del capital antes del vencimiento del contrato. Pero lo cierto es que por amortización se entiende estrictamente el pago de la hipoteca, esto es, el abono de las cuotas mensuales. Por eso también podemos hablar de tablas o de cuadros de amortización, que es donde se desglosan los pagos a realizar durante la vida del préstamo hipotecario.

Conocer cuánto tendremos que abonar mensualmente nos será útil a la hora de decidirnos por un préstamo hipotecario u otro, ya que podremos determinar si somos capaces de asumir la deuda que implica su contratación o nos estaríamos endeudando por encima de nuestras posibilidades. Así pues, herramientas como el simulador de amortización de hipoteca de HelpMyCash.com puede sernos de gran utilidad, ya que con unos pocos datos podremos saber cuánto pagaremos cada mes y asegurarnos de que no supere el 35 % de nuestros ingresos.

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Conoce por adelantado cuánto pagarás mensualmente por la cuota y cuánto ahorrarás cada mes si decides amortizar la hipoteca anticipadamente. Solo tienes que rellenar el formulario con las condiciones específicas de tu hipoteca (suelo, carencia, interés fijo inicial…) y obtendrás un informe que también te servirá para verificar que podrás pagar la cuota en caso de que suba el euríbor.

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¿En qué consiste amortizar la hipoteca anticipadamente?

La amortización anticipada de una hipoteca es una operación que, principalmente, consiste en devolver al banco una parte del capital pendiente del préstamo (amortización parcial) o la totalidad del mismo (amortización total) antes de que llegue el vencimiento del contrato. De este modo, es posible cancelar o reducir la deuda y ahorrar una buena suma de dinero, pues esta operación permite acortar el plazo y, en consecuencia, se devengan menos intereses.

Concretamente, podemos optar por devolver todo el dinero pendiente o simplemente por abonar una parte del capital que nos quede por pagar, es decir, hacer una amortización total o una parcial. De esta manera, si nuestra economía mejora de repente o cobramos unos ingresos extra de forma puntual, podremos deshacernos antes del pago de la hipoteca, lo que nos permitirá reducir la cantidad de dinero a abonar en intereses y, por lo tanto, ahorrar un monto considerable.

Según la cantidad que destinemos para amortizar la hipoteca, encontramos dos tipos de amortizaciones diferentes, parcial o total:

  • Amortizar hipoteca parcialmente. Consiste en devolver una parte de la deuda de forma adelantada, ya sea destinando el dinero a recortar el plazo total de la hipoteca o reduciendo la cuota mensual. Por ejemplo, si teníamos pensado pagarla en 25 años, terminar tres años antes, es decir, en 22 años, o si teníamos una cuota mensual de 500 euros reducirla hasta los 470 euros. Algunas entidades cobran comisión por este concepto.
  • Amortizar hipoteca totalmente. De esta manera conseguiremos cancelar la hipoteca, es decir, devolver todo el dinero del préstamo hipotecario al banco y así olvidarnos para siempre de la deuda, aunque pocos afortunados pueden en realidad pagar de golpe el importe restante de la hipoteca, al no ser que sea al final del préstamo hipotecario y el importe sea bajo.

En ambos casos, las entidades financieras tienen el derecho de cobrar una penalización por la amortización anticipada. Según la actual regulación española, esta comisión no puede ser de más del 0,5 % del capital reembolsado si la operación se produce en los cinco primeros años del plazo y no puede superar el 0,25 % si se lleva a cabo a partir del sexto año. No obstante, en breve se promulgará una nueva normativa que suprimirá la compensación por amortización anticipada de las hipotecas variables a partir del sexto año, así que amortizar la hipoteca pasado ese plazo será gratis.

¿De qué formas puedo reembolsar la hipoteca antes de tiempo?

Es posible que, a lo largo del transcurso de la vida de nuestra hipoteca, seamos capaces de reunir una cantidad de dinero elevada o que percibamos unos ingresos extra de manera inesperada. En estas situaciones, recurrir a la amortización anticipada del préstamo hipotecario puede ser muy conveniente, pues es una operación que nos permitirá recortar la deuda y ahorrar, pues reduciremos la suma a pagar en intereses.

En el caso de que efectuemos una amortización parcial, podremos reducir el capital del préstamo hipotecario de dos formas: reduciendo la cuota (pagar menos cada mes) o el plazo (pagar el préstamo hipotecario antes de tiempo).

Amortizar hipoteca para reducir cuota

Si queremos liquidar una parte del capital pendiente de la hipoteca, una de las opciones que nos dará el banco será mantener el plazo y reducir el importe de las mensualidades. De esta manera, necesitaremos menos dinero cada mes para pagar las cuotas, aunque el número de abonos se mantendrá sin variaciones, por lo que tardaremos exactamente el mismo tiempo en saldar definitivamente la deuda. La ventaja de decantarse por mantener el período de amortización es que tendremos más dinero cada mes para dedicarlo a otros gastos o para ahorrar.

De esta forma, no disminuiremos tanto los intereses y, por lo tanto, no podremos ahorrar una cantidad de la misma manera en el pago de nuestra hipoteca, algo que si notaremos reduciendo el plazo del préstamo hipotecario.

Amortizar hipoteca para reducir plazo

Pero la opción más conveniente es, sin duda alguna, saldar una parte de la deuda con nuestros ahorros para acortar el plazo de la hipoteca. Así, una vez realizada la amortización anticipada, las mensualidades seguirán siendo las mismas, pero podremos liquidar el préstamo antes. La ventaja de amortizar para reducir el período de reembolso de la hipoteca es que, como rebajaremos los años, se devengarán intereses durante menos tiempo, así que al final tendremos que pagar mucho menos dinero.

Si tenemos la suerte de disponer de unos ingresos elevados, una opción interesante puede ser firmar un préstamo hipotecario a largo plazo y amortizar la hipoteca de manera anticipada durante los primeros años del contrato. De este modo, disfrutaremos de una cuota reducida cada mes y podremos cancelar antes la deuda, por lo que ahorraremos mucho en intereses. Asimismo, antes de firmar las escrituras es recomendable comprobar que el producto no incluye ninguna comisión por amortización parcial.

Reducir cuota o plazo: ¿cómo ahorro más?

Los intereses de los préstamos se calculan en base al tiempo que se tarda en reembolsar el dinero, por lo que si decidimos reducir el plazo del crédito hipotecario, ahorraremos más en términos globales. Sin embargo, en el caso de que queramos disponer de más capital cada mes, puede que nos resulte más conveniente abaratar la cuota. Eso sí, en estas ocasiones, debemos ser conscientes de que reducir las mensualidades supone mantener el plazo de reembolso, por lo que el ahorro en intereses será menor. Por ello, antes de amortizar la hipoteca siempre es aconsejable analizar bien nuestra situación y valorar cuál puede ser la mejor opción.

Vamos a ver con un ejemplo práctico como puede cambiar la cuota si realizamos una amortización de hipoteca:

Imaginemos que firmamos una hipoteca con un capital de 150.000 euros a 30 años con un interés a euríbor + 2 %. Las cuotas que tendríamos que pagar serían 360, que ascenderían a 567 euros cada una (si tomamos de referencia el valor del euríbor de septiembre de 2015). Al cabo de 5 años decidimos amortizar la hipoteca con 30.000 euros que habíamos ahorrado.

A continuación veamos esto un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginemos que tenemos contratado el anterior préstamo hipotecario y decidimos amortizar la hipoteca:

REDUCIR PLAZO REDUCIR CUOTA
CUOTA MENSUAL 567 € 436 €
AÑOS QUE QUEDAN POR PAGAR 18 años 25 años
INTERESES A PAGAR A PARTIR DE AHORA 21.945,43 € 31.295,12 €
INTERESES PAGADOS EN LOS 30 AÑOS 37.852 € 47.202 €

Conclusiones

  • Reduciendo el capital inicial de la hipoteca podríamos ahorrar unos 131 euros cada mes.
  • Reduciendo el plazo acabaríamos de pagar la hipoteca unos 7 años antes de lo previsto .
  • Además, si reducimos el plazo ahorraríamos unos 9.350 euros más que si redujésemos la cuota, en concepto de intereses.

Como conclusión, podemos decir que cada hipoteca y cada economía familiar es diferente, por lo que la opción perfecta dependerá de las necesidades de cada una. Sin embargo, antes de dar cualquier paso, debemos analizar bien nuestra situación económica y tomar la decisión que más nos convenga: amortizar hipoteca por plazo o cuota.

¿Amortizar hipoteca cuesta dinero?

Como vemos, amortizar una hipoteca antes de tiempo es una buena manera de reducir la deuda o, incluso, de deshacerse de ella. No obstante, hay que tener presente que muchos bancos, cuando se adelanta todo o una parte del capital de un préstamo hipotecario, cobran una compensación por amortización anticipada, conocida también como comisión de cancelación o desistimiento. El precio de esta penalización está regulado: no puede ser de más del 0,5 % de la cantidad reembolsada si se produce la operación durante los primeros cinco años del plazo ni de más del 0,25 % si se efectúa pasado ese período.

Por tanto, si nuestro contrato incorpora esta compensación, amortizar la hipoteca antes del vencimiento para reducir las cuotas o el plazo nos costará algo de dinero, pero ese gasto se compensará sobradamente con el ahorro que obtendremos en intereses. De todas maneras, siempre es mejor que nuestra hipoteca no incluya esta comisión, así que lo recomendable es que busquemos productos sin la compensación por desistimiento o que, en su defecto, negociemos con el banco para que no la aplique.

Amortizar a partir del quinto año será gratis

La normativa que regula actualmente el mercado hipotecario será sustituida en los próximos meses por una regulación nueva que incorporará las directivas europeas al marco legal español. De entre las medidas que incorpora el proyecto de ley hipotecaria que actualmente se encuentra en trámites parlamentarios, destaca el abaratamiento de amortizar la hipoteca anticipadamente. En concreto, se propone que los bancos solo puedan cobrar una comisión del 0,5 % durante los primeros tres años del plazo o del 0,25 % durante los primeros cinco años. Tras superar ese período, no se podrá aplicar ninguna compensación por este concepto.

Sin embargo, en el caso de las hipotecas fijas, esta penalización no desaparecerá al cabo de unos años. El mencionado proyecto de ley establece que, en las hipotecas a tipo fijo, la compensación por reembolso anticipado podrá ser de hasta el 4 % durante los primeros 10 años y de hasta el 3 % durante el resto del plazo. Eso sí, los bancos únicamente podrán aplicar esta comisión si se produce una pérdida financiera.

Si queremos adelantar el capital porque disponemos de liquidez pero el banco no nos presta la opción, puedes plantear poner una reclamación al banco. Para más información sobre cómo plantear una queja a la entidad bancaria con éxito, podemos descargarnos la guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com sobre cómo reclamar al banco.


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Sistemas de amortización de hipotecas

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen tanto de una parte del capital concedido por el banco como por otra que corresponde a los intereses devengados. Aun así, el cuadro de amortización de la hipoteca no siempre es el mismo, pues el modo en el que se efectúan los pagos dependerá del sistema de reembolso empleado. Veamos cuáles son las características de los métodos francés y alemán (los más utilizados) y cómo pueden afectar a la tabla de amortización de la hipoteca:

  • Sistema de amortización francés. Es el método de reembolso que más se utiliza en España. En este caso, el prestatario debe abonar unas mensualidades fijas en las que paga más intereses al principio y más capital al final. Por tanto, cada mes hay que abonar la misma cuota, pero la parte correspondiente a los intereses empieza siendo más alta y disminuye a medida que el plazo transcurre. De este modo, durante los primeros años se pagan sobre todo intereses, por lo que cuando nos encontremos en la mitad de la vida del producto, aún no habremos reembolsado la mitad del capital del préstamo.
  • Sistema de amortización alemán. Es menos frecuente en nuestro país. En este modelo las cuotas son más elevadas al principio y más bajas al final del préstamo . Cada cuota se compone por la parte del capital amortizado, que es fija y por los intereses que son mayores al principio. Por lo tanto, los primeros pagos son más difíciles de afrontar, pero por lo menos estaremos seguros de que cada vez iremos más desahogados a final de mes.

¿Es aconsejable amortizar la hipoteca durante los primeros años?

Amortizar la hipoteca durante los primeros años es una opción que puede resultarnos muy interesante, ya que nos permitirá reducir mucho los intereses a devolver durante el resto de la vida de la deuda. Especialmente en el momento actual, dentro de un entorno de tipos bajos, conviene amortizar hipoteca para evitar que las futuras subidas nos pillen con mucho capital a deber, ya que los intereses se calculan en cada momento sobre la deuda. Sin embargo, debemos tener en cuenta que para amortizar no tengamos incluida una comisión, ya que de esta manera deberíamos calcular si cubrimos rápido los gastos de amortizar la hipoteca.

¿Se puede modificar el plazo sin saldar parte de la hipoteca?

Como hemos dicho, un buen modo de deshacernos antes de la hipoteca es amortizar capital anticipadamente. Sin embargo, esta es una opción que solo está al alcance de aquellos que cuentan con el dinero suficiente para devolver una parte del principal de la hipoteca. Si lo único que queremos hacer es modificar el período de reembolso, hay una alternativa que nos permitirá hacerlo sin aportar ni un euro antes de tiempo: alargar el plazo o acortarlo mediante un acuerdo con la entidad. Pero ¿cuándo nos puede interesar efectuar esta operación?

  • Alargarlo para rebajar el importe total de las cuotas. Cuando optamos por ampliar la hipoteca, en concreto el plazo, el resultado es una hipoteca más estirada, con más años de amortización pero unas cuotas más reducidas. Sin embargo, el coste final del préstamo hipotecario también crecería, ya que al aumentar el plazo se incrementan los intereses.
  • Reducirlo para acabar de pagar la hipoteca antes de tiempo. Si no se dispone de ahorros para amortizar la hipoteca antes de tiempo, pero los ingresos mensuales son más elevados, podemos negociar con el banco un aumento de la cuota a través de una reducción del plazo. Por ejemplo, si nuestros ingresos eran de 2.000 euros y la cuota de 700 euros (nunca puede superar el 35 % de los ingresos), si nuestro salario ha aumentado a 3.000 euros, podemos asumir una cuota de hasta 1.050 euros. Si el banco aceptara esta operación el plazo se reduciría, puesto que el importe de las cuotas es más elevado.

Las modificaciones del plazo sólo se podrán realizar a través de la novación de hipoteca, negociando con el banco unas nuevas condiciones. Debemos tener en cuenta que, aunque la subrogación de hipoteca permite empezar en un nuevo banco, las condiciones como plazo o capital no las podremos modificar.

Consigue hipotecas con un plazo de amortización apropiado

Al firmar una hipoteca, lo ideal es buscar un equilibrio que nos permita pagar unas cuotas relativamente asequibles en el menor tiempo posible. Así, no tendremos problemas para abonar las mensualidades cuando toque y, a la vez, se devengarán menos intereses. Hay que recordar que cuanto más se tarda en reembolsar una hipoteca íntegramente, más se paga al final en intereses.

Para los que se están planteando firmar una hipoteca con un plazo de amortización largo para que la cuota mensual a pagar sea más llevadera, dejamos un listado con algunas de las mejores hipotecas que ofrecen los bancos actualmente con plazos que van desde los 30 hasta los 40 años.

Hipotecas con plazos de 30 a 40 años

FAQ - ¿Cómo ayuda esta página sobre amortizar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre la amortización de hipoteca y no tenemos muy claro en qué casos se puede solicitar y qué coste nos puede conllevar, esta página nos permite resolver con mayor facilidad las siguientes dudas:

1.- ¿De qué nos servirá amortizar anticipadamente la hipoteca?

La amortización de hipoteca antes del vencimiento del contrato puede ser una buena opción si hemos recibido unos ingresos extra y queremos saldar una parte de la deuda, ya que de este modo podremos reducir lo que pagamos mensualmente (amortizar la hipoteca y mantener el plazo) o acortar el período de amortización para que la suma a abonar en intereses sea más pequeña.

2.- ¿Cómo se amortiza la hipoteca?

Al adelantar una parte del principal de una hipoteca, el banco da dos opciones: o bien seguir abonando unas cuotas con el mismo importe que antes para reducir el plazo de reembolso, o bien pagar unas mensualidades algo más reducidas y mantener el mismo período de devolución. En ambos casos, no habrá que pagar ni un euro por la operación si en nuestro contrato no es establece una comisión por amortización anticipada.

3.- ¿Me conviene más amortizar plazo o capital?

Para decidir si conviene más amortizar cuota o plazo hay que valorar que conseguríamos con cada una de las dos opciones:

  1. Amortizando plazo: vamos a adelantar los años de amortización que teníamos y reduciremos los intereses, aunque la cuota se mantendrá igual. Esta opción permite ahorrar más a término de hipoteca, puesto que los intereses se acumulan conforme la duración del plazo, por lo que a menos plazo, menos intereses..
  2. Amortizando cuota : aportaremos un importe determinado y el pago se reducirá al igual que los intereses, pero seguiremos teniendo el mismo plazo.

4.- ¿Cuándo es el mejor momento para amortizar?

El mejor momento para amortizar la hipoteca antes de tiempo es durante los primeros años del contrato, pues es cuando se pagan más intereses y, por lo tanto, cuando es posible reducir más el total a abonar. No obstante, como los intereses actuales son tan bajos debido al euríbor en negativo, también puede ser interesante invertir el dinero extra en un depósito a corto plazo o en un producto similar, pues es una opción que nos podría salir más rentable que amortizar. De este modo, pasado un año dispondríamos nuevamente de ese dinero más el retorno obtenido y podríamos utilizarlo para realizar la amortización en cuanto subiera el euríbor.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: en esta página explicamos de qué manera podemos amortizar la hipoteca anticipadamente, ya sea por cuota o por plazo. Asimismo, detallamos los pros y los contras de cada opción para que nuestros usuarios valoren cuál es la más conveniente y cómo pueden ahorrar al máximo con la hipoteca.

Fuente: la información relativa a la actualidad hipotecaria la obtenemos directamente de los bancos, a través de su departamento de comunicación o de sus páginas web. El contenido en materia legal procede del Banco de España y de los organismos nacionales e internacionales con autoridad en la materia.

Metodología: a través de de la navegación y de la información proporcionada por los equipos de comunicación de cada banco actualizamos nuestra base de datos.

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Hola me gustaria recupera

Hola me gustaria recuperar mis gastod de hipoteca. Para un piso comprado 320000 euros Decirme el buffete de abogado que no cobra. Gracias

Helper_702493661 21/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Helper_702493661.

Te recomendamos que busques por internet varios bufetes de tu zona que lleven casos de gastos de hipoteca para poder comparar sus tarifas. Ten en cuenta que son profesionales haciendo un trabajo y que por lo tanto todos tienen que cobrar, siendo sus honorarios, habitualmente, un porcentaje de la cantidad recuperada.

De hecho, normalmente se pide una provisión de fondos al cliente para pagar al procurador y los costes de tramitación, aunque si ganas el juicio es habitual que sea el banco quien tenga que hacerse cargo de todos los gastos, por lo que se recuperaría la provisión.

Un saludo.


Avatar  de Cgm18

Me puede obligar el banco

Me puede obligar el banco a tener la cuenta de la hipoteca con mi expareja, aunque sea yo la que asuma el gasto de la misma?

Cgm18 20/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, Cgm18.

Si ambos seguís siendo titulares de la hipoteca, aunque solo la pagues tú, es normal que el banco os obligue a constar a los dos en la cuenta a través de la que se paga ese préstamo hipotecario.

Te recomendamos que o bien hagas una novación para quitar un titular de la hipoteca y así poder negociar con el banco que también elimine a esa persona de la cuenta o que intentes que te dejen vincular otra cuenta a la hipoteca en la que solo constes tú.

Un saludo.


Avatar  de fashiondia

Es posible esto? Que pasa con el resto de la deuda?

Tengo crédito hipotecario con UCI cual desgraciadamente he dejado de pagar.Permanezco en la vivienda 4 años y aún no tengo noticias del juzgado.Llame al UCI y me ofrecieron poner la vivienda en venta y que ellos moverán el asunto con la tasación y por inmobiliarias.Si se vende el piso,con la cándidad de dinero obtenida me cancelan la deuda.Mis dudas-es posible esto?No se trata de una **** o engaño?Que pasa con el resto de la deuda?(Según ellos,la financiera me la perdona,en el momento de la venta el notario da papel para justificar la cancelación de la deuda.)Tengo que exigir algún documento?Que gastos me esperan en caso de posible venta,?Que tengo que tener en cuenta en este caso y que es lo que tengo que evitar?Agradezco vuestra respuesta

fashiondia 20/02/2018 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 21/02/2018

avatar para HelpMyCash

Hola, fashiondia.

No parece ningún engaño siempre que queden todos los términos claros y por escrito, sobre todo cuestiones relativas a lo de la cancelación de la deuda: ¿Si la casa se vende por menos de lo que se debe, cancelarán la totalidad de la deuda? ¿También los intereses de demora? ¿Si la casa se vende por más de la deuda que queda pendiente, tienes derecho a percibir algo? ¿Quién afrontará las comisiones de la inmobiliaria?

Si todo esto queda bien aclarado y por escrito, así como cualquier otra duda que tengas, no debería haber problema por optar por esta vía para deshacerte de la deuda.

En cuanto a los gastos que deberás afrontar consulta en tu ayuntamiento si en tu localidad se cobra plusvalía municipal y, en caso afirmativo, a cuánto asciende. Además, deberás proceder a cancelar la hipoteca registralmente. Si lo hace el banco es probable que te cobren los gastos de gestoría, pero lo cierto es que es un trámite bastante sencillo y que, si lo haces por tu cuenta, te saldrá más barato. En nuestra página como

Un saludo.


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