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Toda la información sobre la hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

Actualmente, con los precios de los alquileres disparados en las principales ciudades de nuestro país, no son pocos los consumidores que se preguntan si les sale más a cuenta seguir de alquiler o comprar una casa para invertir ese gasto mensual en obtener una vivienda en propiedad. 

Pero no todo el mundo dispone del volumen de ahorros suficiente para comprarse un piso o una casa a tocateja. Por ello, en la inmensa mayoría de los casos hay que firmar una hipoteca, que es un préstamo cuya garantía es el inmueble adquirido (garantía hipotecaria) y, también, el conjunto de bienes presentes y futuros del titular (lo que se conoce como garantía personal). 

Esto significa, en resumidas cuentas, que si el prestamista no paga las cuotas según lo pactado, el banco puede embargar la vivienda (pasando antes por un proceso judicial). Y si el valor del inmueble ha bajado y ya no cubre la deuda pendiente, también puede reclamar el embargo de los bienes presentes y futuros del titular hasta que quede íntegramente saldada. 

Así las cosas, contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante que debe tomar una familia. Por lo tanto, antes de hacerlo es fundamental tener claro qué producto podría adaptarse mejor a nuestras necesidades y a nuestro perfil, algo en lo que nos pueden ayudar todas las claves que encontraremos en esta página.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Antes de que estallara la crisis, era relativamente fácil encontrar hipotecas 100 que cubrieran todo el precio de la vivienda. Sin embargo, tras la recesión, estos productos únicamente se pueden conseguir si se financia el piso de un banco o si se tiene un perfil muy específico: ser joven con un buen empleo y sin deuda, tener una situación económica muy buena, etc. 

Así, en estos momentos, la financiación máxima ofrecida por los bancos es de hasta el 80% del valor de compraventa o tasación del inmueble. Por lo tanto, deberemos tener ahorros para aportar la parte restante. Es imprescindible tener muy claro este punto antes de dedicar tiempo a buscar una hipoteca.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave para conseguir financiación es demostrar al banco que nuestra situación económica y laboral es buena y estable. En ese sentido, las entidades exigen normalmente tener un empleo fijo, con cierta antigüedad y con un contrato indefinido, ya que eso les da confianza en que el solicitante mantendrá el trabajo y podrá abonar las mensualidades a tiempo. 

Asimismo, es del todo fundamental cobrar una retribución relativamente elevada. Lógicamente, cuanto mayores sean nuestros ingresos, más fácil nos resultará pagar las cuotas e incluso ahorrar por si en algún punto recibiéramos un sueldo menor temporalmente.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca una obviedad, nunca está de mas recordarlo: si tenemos muchas deudas pendientes, nos resultará muy complicado conseguir una hipoteca. De hecho, el Banco de España recomienda dedicar un máximo del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras. Así, si la suma de todas ellas más la cuota de nuestra hipoteca futura supera ese porcentaje, lo más probable es que nuestra petición no prospere. 

Asimismo, si en nuestro historial crediticio figura algún impago (ya sea en la CIRBE o en cualquier fichero de morosos), se dispararán las alarmas del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud de financiación será rechazada de manera automática.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Tener a una persona dispuesta a avalarnos mejorará nuestra posición ante el banco si nuestro perfil no es del todo bueno. No obstante, se trata de un importante riesgo para el avalista, pues no tiene nada que ganar y sí mucho que perder en el caso de que no cumplamos con las obligaciones firmadas. 

Asimismo, si podemos incorporar una garantía extra como otro inmueble u otro bien, nuestras posibilidades de conseguir la aprobación también aumentarán y, probablemente, podremos pedir algo más de dinero. En estos casos, eso sí, conviene exigir que dicha garantía esté ligada solo a una parte de la hipoteca para que esta se libere en cuanto se haya pagado. De este modo, si tenemos problemas para abonar las cuotas en el futuro, no arriesgaremos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

Como decíamos, es imprescindible tener ahorros para cubrir el 20% no financiado por el banco. Pero además, necesitaremos algo más de dinero si queremos financiar la compra de una casa con una hipoteca, pues también habrá que pagar los gastos de constitución y de compraventa. Conjuntamente, su coste supone un equivalente de entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda

Los gastos de compraventa siempre debe abonarlos el comprador, mientras que los que se generan por la escrituración del préstamo hipotecario se reparten entre este y el banco, aunque esto cambiará con la nueva ley hipotecaria. Para saber más sobre gastos de hipoteca podemos visitar la página enlazada.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si cumplimos los requisitos mencionados en el anterior apartado, ha llegado el momento de bucear entre todas las hipotecas que comercializan los bancos que operan en España y elegir la que nos parezca más atractiva. Sin embargo, esta búsqueda puede ser muy tediosa, pues recibiremos una gran cantidad de datos. Aun así, debemos recordar que la información es poder si sabemos cómo utilizarla y en qué puntos debemos fijarnos:

El tipo de interés: la gran decisión

El tipo de interés es lo que cobra el banco por prestar su dinero, aunque puede aplicarse de distintas maneras. En el listado siguiente resumimos las principales maneras de hacerlo, aunque si quieres ampliar la información, puedes hacer clic sobre el enlace de cada categoría: 

  • Hipotecas fijasestos productos siempre tienen el mismo interés, que es el pactado con el banco en el momento de la firma. Por lo tanto, nos permiten controlar mejor el gasto, dado que las cuotas se mantendrán constantes durante todo el plazo.

  • Hipotecas variablesen este caso, el interés se compone de un diferencial (una cifra fija que se pacta con el banco) más un índice de referencia que puede fluctuar al alza o a la baja. El más habitual es el euríbor a 12 meses. 

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica, se trata de una mezcla de las dos anteriores clases. Actualmente, suelen tener un primer tramo a interés fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a tener un tipo variable.

También existen otras hipotecas algo más especiales, como las de interés combinado cuyas cuotas se calculan con una parte a tipo variable y otra a tipo fijo. No obstante, son productos poco convencionales que en España apenas se comercializan.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento importante es la financiación máxima que los bancos conceden, esto es, la parte de la compra de la casa que están dispuestos a cubrir con sus préstamos. Como ya hemos comentado, generalmente se financia un máximo del 80% del valor de tasación o compraventa si la vivienda es para uso habitual,un límite que no se suele superar para que no aumente el riesgo de la operación. 

En cambio, si lo que solicitamos es una hipoteca de segunda vivienda, ese límite bajará hasta el 60% o el 70%, así que necesitaremos disponer de un mayor volumen de ahorros para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, por lo que es mejor que rebajemos esa cifra a lo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

Como ya da a entender su propio nombre, el plazo es el tiempo que el banco nos da para amortizar la hipoteca, esto es, para devolver la totalidad del dinero prestado (más los intereses devengados) de la forma pactada. 

Si el período de amortización es prolongado, las cuotas mensuales a pagar serán más reducidas, ya que tendremos más tiempo para devolver la misma suma de dinero. Sin embargo, se generarán más intereses, pues estos se devengarán durante más tiempo. Por lo tanto, es aconsejable encontrar un equilibrio entre una mensualidad asequible y un plazo ajustado, pues así no pagaremos más de la cuenta en intereses y no tendremos problemas para hacer frente a las cuotas.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que el banco puede cobrar cuando lleva a cabo ciertas operaciones. Las más habituales son las de apertura (que hay que evitar siempre que sea posible, ya que hay que abonarla al firmar la escritura), la de subrogación (que se aplica al cambiar de banco), la de novación (que se cobra al modificar alguna cláusula) y la de amortización anticipada o desistimiento (a pagar si se devuelve dinero por adelantado). 

Además, las hipotecas fijas y mixtas (en su tramo fijo) pueden incluir la denominada comisión de riesgo de tipo de interés. No obstante, esta solo puede aplicarse si se le genera una pérdida financiera a la entidad a causa de una subrogación o de una cancelación anticipada. 

Y por otra parte, las vinculaciones son aquellos requisitos que ciertos bancos exigen cumplir a cambio de bajar el interés aplicado. Algunas no tienen coste (como domiciliar los ingresos o los recibos), pero obligan al cliente a mantenerse ligado a la entidad durante toda la vida del préstamo. Otros, en cambio, sí nos pueden costar dinero (los seguros, los planes de pensiones, las tarjetas de crédito...), algo que deberemos tener presente cuando calculemos el precio total de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo es recomendable cumplir las condiciones de vinculación si los entendemos, si nos convienen y si la bajada del interés compensa el coste de los productos adicionales que haya que contratar para acceder a la rebaja.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en estos últimos años debido a la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que actualmente no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

No obstante, como existen un buen número de cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios, el mal reparto de los gastos de hipoteca...) que también se consideran abusivas es imprescindible que nos informemos bien al respecto. 

La clave, como siempre, está en leer con detenimiento el contrato y no firmar nada que no entendamos al 100%. En ese sentido, no debe darnos vergüenza preguntar lo que no comprendamos al banco, al notario o en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

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  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

Ahora que ya sabemos en qué fijarnos para saber qué hipotecas se adaptan mejor a nuestras necesidades llega el momento de empezar a buscar activamente. Para ello, en esta misma web disponemos de varias herramientas que nos facilitarán enormemente el trabajo: 

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, lo mejor es que comencemos consultando el listado de las mejores ofertas que existen actualmente dentro del mercado. 

  • Comparador de hipotecases la mejor herramienta para hacerse con una idea general de las condiciones que se ofrecen actualmente. Esta nos permite comparar varias productos simultáneamente y ponernos en contacto con las entidades para pedirles una oferta personalizada. En ese sentido, es recomendable solicitar un mínimo de tres propuestas para tener una base sólida con la que comparar. 

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Aunque hayamos dedicado tiempo y esfuerzo a encontrar la mejor hipoteca, es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún punto del contrato. Por ejemplo, modificar ciertos aspectos relacionados con el interés (reducirlo, pasar de una hipoteca variable a una fija, cambiar el índice de referencia, etc.), suprimir comisiones o vinculaciones, eliminar cláusulas que consideremos abusivas, ampliar el capital o el plazo de la hipoteca, sustituir a un titular por otro, añadir garantías adicionales, etc. 

Estas modificaciones las podemos llevar a cabo de distintas maneras. En el listado siguiente mostramos qué operaciones permiten cambiar una o más cláusulas de un contrato hipotecario:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

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Tengo hipoteca constituida en el 2004 y por lo tanto cada año desgravo tanto el capital como el interés. Hasta ahora mi mujer y yo hacíamos la declaración de hacienda conjunta ya que ella no tenía ingresos. Ahora trabaja por cuenta ajena y nos sale más rentable hacer la declaración por separado. La pregunta es, de los 7800 euros /año que pagamos de hipoteca, nos podemos desgravar cada uno 3900 euros. ¿Puedo adelantar capital hasta los 9040 euros sólo yo? es decir, que si amortizo 5140 euros luego pueda ponerlos en mi desgravación y no la mitad cada uno de los 5140...
Cesar
Cesar
hace 3 días

Yo tengo una capacidad de ahorro muy superior a la de mi mujer debido a mis ingresos anuales (también trabajo por cuenta ajena) y por tanto es muy fácil demostrar esto. La duda es si fiscalmente es legal o no ya que la hipoteca va a nombre de los dos y si yo adelanto capital nuestra deuda común disminuye.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Cesar.

En principio, puedes hacerlo siempre que demuestres que la amortización anticipada la has realizado tú y no conjuntamente con tu mujer. Por ello, nuestro consejo es que, antes de desgravar la hipoteca, te pongas en contacto con la Agencia Tributaria para que te asesoren sobre cómo demostrarlo. 

Un saludo. 

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Nos la concedieron en 2005 con sus padres como avalistas. A los años nos separamos y decidimos que ella disfrutaba y pagaba la hipoteca hasta poder vender y quedarnos a cero con el banco. A día de hoy, el piso se podría vender por unos 68.000€ pero al banco le debemos aún 101.000€. Estoy intentando tramitar la venta con una inmobiliaria pero me está dando largas... ¿qué puedo hacer?
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hola, buenos días estoy buscando un comparador de hipotecas y me ha salido vuestra pagina, estoy buscando los bancos que nos puedan dar el 80 % de la tasación ya que el precio de compra es menor y nos gustaría que nos cubriera el 100% de la compra. Tambien que requisitos se necesitan en ese banco .gracias
Julio Martínez
Julio Martínez
hace 4 días

HelpMyCash

Hola, Amanda.

Efectivamente, te recomendamos que contactes con estas entidades y que comentes tu propuesta.

Muchas gracias y un saludo.

Amanda Escamilla
Amanda Escamilla
hace 5 días

Hola buenos días, lo que necesitaría es el 80 % de la tasación, entonces solo es ING, SANTANDER Y BBVA?

Julio Martínez
Julio Martínez
hace 5 días

HelpMyCash

Hola, Amanda Escamilla.

Los bancos que acceden al 80% de tasación son ING, Santander y BBVA. No obstante, te comento que es muy complicado que una entidad acceda a una financiación al 100%.

Respecto a los requisitos, debes tener un alto perfil financiero y con un trabajo estable y al alza. Además, debes demostrar tu capacidad para asumir tus deudas -si las tienes- y tener suficientes ahorros. No deberías destinar más del 35% de tus ingresos mensuales para abonar la hipotecas.

Si deseas más información sobre los bancos que más interesen y sus respectivas condiciones. Puedes consultar nuestro comparador de hipotecas que compartimos contigo.

Un saludo.

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