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Toda la información sobre la hipoteca

¿A qué nos comprometemos al firmar una hipoteca?

En estos momentos, con los precios de los alquileres al alza (especialmente en las ciudades españolas más importantes), muchos consumidores se plantean si les sale más a cuenta seguir de alquiler o comprar una casa para invertir ese gasto mensual en obtener una propiedad. 

Sin embargo, el ciudadano medio no cuenta con el dinero suficiente para adquirir una vivienda a tocateja. Por ello, en la mayoría de los casos resulta necesario firmar una hipoteca, que es un préstamo cuya garantía es hipotecaria además de personal

Esto significa que si el titular no cumple con las obligaciones de pago reflejadas en el contrato firmado, el banco puede quedarse con la vivienda (previo proceso judicial). Además, si esta ha perdido valor y su precio no cubre la deuda pendiente, también puede reclamar el embargo de sus bienes presentes y futuros hasta que quede íntegramente saldada. 

Así pues, contratar una hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante que afrontan las familias. En consecuencia, antes de hacerlo conviene tener claro qué producto podría adaptarse mejor a nuestro perfil y a nuestras necesidades, algo en lo que esta misma página nos puede ayudar.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de buscar financiación?

Buscar una hipoteca puede ser un camino largo y tedioso si no contamos con la información y las herramientas adecuadas, algo que HelpMyCash.com intenta solventar. Sin  embargo, antes de ponernos a buscar una hipoteca debemos tener claras algunas consideraciones previas:

Hay que tener ahorros

Hace unos años se comercializaban hipotecas 100 que cubrían todo el precio de la vivienda. Sin embargo, hoy están limitadas a financiar pisos de bancos o a perfiles muy concretos, como aquellos que tienen una muy buena situación económica y no suponen ningún riesgo o a jóvenes con buenos empleos que no han tenido tiempo de ahorrar.

Actualmente, la inmensa mayoría de los bancos solo financia el 80% del valor de compraventa o tasación, así que el resto hay que cubrirlo con nuestros propios ahorros. Es fundamental tener presente este punto antes de dedicar tiempo a buscar una hipoteca.

Demuestra al banco que tienes buen perfil

Otro aspecto clave para conseguir financiación es demostrar al banco que contamos con una buena situación tanto económica como laboral. En ese sentido, las entidades exigen tener un empleo fijo, con cierta antigüedad y con un contrato indefinido, pues eso les da confianza en que el solicitante no se quedará sin trabajo y podrá pagar las cuotas sin problemas. 

También es imprescindible percibir un sueldo relativamente elevado, ya que cuanto más cobremos, más sencillo será abonar las mensualidades e incluso ahorrar por si en algún momento sufriéramos una reducción temporal de nuestros ingresos.

Cuantas menos deudas, mejor ¡y sin impagos!

Aunque parezca obvio, conviene tenerlo siempre en cuenta: si tenemos muchas deudas vigentes, hacernos con una hipoteca será muy complicado. En ese sentido, el Banco de España aconseja no dedicar más del 35% de los ingresos netos al pago de las deudas financieras, por lo que si la suma de todas ellas más la cuota de la hipoteca supera ese porcentaje, lo más probable es que la entidad rechace nuestra petición. 

Además, si en nuestro historial crediticio aparece algún impago (ya sea en la CIRBE o en cualquier otro fichero de morosidad), se dispararán las alarmas del departamento de riesgos del banco y nuestra solicitud de financiación será denegada automáticamente.

¿Garantías extra? Si puedes, evítalas

Tener a una persona dispuesta a avalarnos puede ser una manera de mejorar nuestra posición ante el banco si nuestro perfil no es del todo bueno. No obstante, se trata de un gran riesgo para el avalista, pues este no tiene nada que ganar y sí mucho que perder si nosotros no cumplimos con las obligaciones firmadas. 

Asimismo, si añadimos una garantía extra como otro inmueble u otro bien, también aumentarán nuestras opciones de conseguir la aprobación y hasta de obtener más dinero. Eso sí, en estos casos debemos pedir que esta garantía solo esté ligada a una parte de la hipoteca y que cuando esta se pague quede liberada. De este modo, si tenemos problemas para pagar las cuotas en un futuro, no perderemos las dos propiedades.

Gastos… la partida a la que deberás dedicar aún más ahorros

¿Puedes cubrir con tus ahorros el 20% no financiado por el banco? Pues aún necesitarás algo más de dinero si quieres financiar la compra de una casa con una hipoteca. En concreto, deberás pagar los gastos de constitución y los de compraventa, que conjuntamente pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor de la vivienda

Los gastos de compraventa corren siempre a cargo del comprador, mientras que los generados por la escrituración del préstamo hipotecario deben repartirse entre este y la entidad bancaria. Si quieres saber más sobre gastos de hipoteca visita nuestra página dedicada a este tema.

¿En qué fijarse para escoger entre la amplia oferta de hipotecas?

Si cumplimos todos los requisitos del punto anterior es el momento de bucear entre las decenas de ofertas de hipotecas que se comercializan en nuestro país actualmente. Si es la primera vez que lo hacemos puede saturarnos la gran cantidad de datos que recibiremos, pero la información es poder y a continuación vamos a detallar en qué fijarnos:

El tipo de interés: la gran decisión

El interés es lo que nos cobrará el banco por habernos prestado su dinero, aunque existen diversas maneras de aplicarlo. A continuación resumimos las más habituales, pero si quieres ampliar la información sobre los distintos tipos, puedes hacer clic sobre el enlace de cada categoría:

  • Hipotecas fijas: tienen siempre el mismo interés, que es el que se pactaremos con el banco en el momento de la firma, por lo que nos permitirá controlar muy bien nuestros gastos. Este interés solo cambiará si en algún momento incumplimos las condiciones de vinculación.

  • Hipotecas variables: su interés tiene una parte fija, el diferencial, que se pacta con el banco, y una variable, conocido como índice de referencia. Dicho índice suele ser el euríbor, aunque hay otros como el IRPH que conviene evitar por ser mucho más alto.

  • Hipotecas mixtas: como su propio nombre indica es una mezcla entre los tipos anteriores. Actualmente, suelen tener un primer tramo fijo, de entre 3 y 10 años generalmente, y después pasan a ser a tipo variable.

Existen otros tipos como las hipotecas de interés combinado, cuya cuota es el resultado de calcular una parte a tipo fijo y otra variable, pero son productos muy específicos que no suelen comercializarse en España.

Financiación: cuánto nos van a prestar

Otro elemento fundamental es la financiación máxima que el banco concede al cliente, es decir, la parte de la compra de la casa que la entidad está dispuesta a cubrir. Como ya hemos comentado, por norma general, se suele financiar un máximo del 80% del valor de tasación o de compraventa para adquirir una primera vivienda, un límite que rara vez se supera para no aumentar el riesgo de la operación.

Asimismo, si lo que pedimos es una hipoteca de segunda vivienda, ese porcentaje bajará hasta el 60% o el 70%, por lo que necesitaremos tener aún más dinero ahorrado para efectuar la compra. 

En este punto, conviene recordar que cuanto más dinero necesitemos, mayor será el capital sobre el que se calculen los intereses, por lo que es mejor que rebajemos esa cifra a lo que realmente necesitemos para no pagar de más.

Plazo: el punto en el que hay que buscar el equilibrio

El plazo, como ya da a entender su propia denominación, es el tiempo que nos da el banco para amortizar la hipotecaesto es, para devolverle el dinero que nos haya prestado (más los intereses) del modo acordado en el contrato. 

Cuanto más largo sea el período de amortización, más reducida será la cuota mensual a pagar, pues tendremos más tiempo para devolver la misma cantidad de dinero. No obstante, se generarán más intereses, ya que se aplicarán durante más tiempo. Así, lo recomendable es encontrar un equilibrio entre una mensualidad que podamos abonar sin problemas y un plazo relativamente corto para no pagar de más en intereses.

Comisiones y vinculación: cuantas menos mejor

Las comisiones son cargos que los bancos pueden cobrar cuando efectúan unas operaciones determinadas. Las más frecuentes son las de apertura (que es mejor evitar, pues si nuestro contrato la incluye, tendremos que abonarla al firmar la escritura), la de subrogación (que se aplica cuando se cambia de banco), la de novación (cobrada por modificar alguna cláusula) y la de amortización anticipada o desistimiento (a pagar cuando se adelanta capital de la hipoteca). 

Asimismo, en las hipotecas fijas y mixtas (únicamente en su tramo fijo) se pueden incluir la llamada comisión de riesgo de tipo de interés, que se cobra si una cancelación anticipada o una subrogación genera una pérdida financiera a la entidad.

Y por el otro lado, las vinculaciones son todos aquellos productos o servicios que los bancos nos ofrecen contratar a cambio de reducirnos el interés aplicado. Algunos de ellos no tienen coste, como domiciliar los ingresos o los recibos, pero nos mantendrán atados a la entidad y nos obligarán a firmar cuentas con sus propias condiciones. Otros, como los seguros, los planes de pensiones o las tarjetas, sí nos costarán un dinero que deberemos tener presente al calcular el coste final de la hipoteca. 

En cualquier caso, solo debemos cumplir los requisitos de vinculación si los entendemos, si nos interesa y si la contratación de esos productos adicionales compensa su coste con un buen descuento en el interés.

Cláusulas abusivas: ¡cuidado con ellas!

Los bancos han tenido que devolver mucho dinero en estos últimos años debido a la aplicación de cláusulas abusivas como el famoso suelo, así que actualmente no suelen incluir condiciones dudosas en sus hipotecas. 

No obstante, como existen un buen número de cláusulas peligrosas (las de las hipotecas multidivisa, el vencimiento anticipado, los intereses moratorios, el mal reparto de los gastos de hipoteca...) que también se consideran abusivas es imprescindible que nos informemos bien al respecto. 

La clave, como siempre, está en leer con detenimiento el contrato y no firmar nada que no entendamos al 100%. En ese sentido, no debe darnos vergüenza preguntar lo que no comprendamos al banco, al notario o en foros especializados como el de HelpMyCash.com. 

Si quieres profundizar más sobre estos aspectos, puedes visitar las páginas específicas que tenemos sobre cada tema o descargarte la guía gratuita elaborada por HelpMyCash.com La letra pequeña de la hipoteca, en la que encontrarás información sobre los conceptos fundamentales.

¡Guía GRATUITA!La letra pequeña de la hipoteca

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¿Vas a firmar una hipoteca pero tienes dudas sobre si te conviene o no?

En esta guía gratuita de HelpMyCash.com encontrarás información para entender cómo funciona una hipoteca y en qué aspectos debes fijarte para saber si el producto que vas a firmar te interesa o no. Entre otros datos, te contamos:

  • Cuál es la información que debe reflejar una FIPER
  • Qué condiciones pueden influir en el coste de tu hipoteca
  • Qué pasos debes dar antes de firmar un préstamo hipotecario

Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibe gratis y en pocos minutos esta guía tan útil.

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Herramientas para facilitar la búsqueda de hipoteca

¿Ya sabes en qué fijarte para escoger entre todas las hipotecas del mercado la que mejor se adapta a ti? Pues ahora es el momento de iniciar la búsqueda activa. Para ello, en esta misma web cuentas con diferentes herramientas que pueden facilitarte el trabajo:

  • Ranking de las mejores hipotecas: si no sabemos por dónde empezar, una buena decisión es consultar un listado con las mejores opciones que podemos encontrar actualmente en el mercado.

  • Comparador de hipotecas: te servirá para tener una idea general de las condiciones que se están ofreciendo actualmente, comparar entre varias opciones simultáneamente y ponerte en contacto con las entidades para pedir una oferta personalizada. En este punto, cabe recordar que lo ideal es contar con al menos tres propuestas para poder comparar bien lo que nos ofrecen.

  • Calculadora de hipotecas: para tomar la decisión final es fundamental recopilar toda la información posible y hacer cálculos sobre si nos podemos o no permitir esa hipoteca sin destinar a nuestras deudas financieras más del 35% de nuestros ingresos. Con la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com podrás hacer estos cálculos de manera rápida y sencilla.

  • Calculadora de cuota: si te decantas por una hipoteca variable, debes calcular la cuota en diferentes escenarios posibles ya que aunque el euríbor actualmente está en negativo, en los peores años de la crisis superó el 5%. En la siguiente calculadora puedes hacer esta operación fácilmente.

¿Demasiada información? ¿No sabes si te acordarás de todo lo que tienes que preguntar cuando vayas a pedir tu oferta al banco? No te preocupes, con nuestra guía gratuita Cómo pedir una hipoteca al banco no solo encontrarás definiciones de los tecnicismos más habituales, sino también un formulario que puedes imprimir y llevarte al banco para no olvidarte de nada.

¡Guía GRATUITA!Cómo pedir una hipoteca al banco

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¿Quieres comprar una casa y necesitas una hipoteca?

Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

  • Qué significan los tecnicismos que la banca usa para describir sus hipotecas
  • Cuáles son todas las cláusulas peligrosas o abusivas que debemos evitar
  • Cómo puedes calcular si puedes permitirte la contratación de la hipoteca

Déjanos tu dirección de correo electrónico y recibirás esta útil guía gratuitamente.

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Ya tengo hipoteca, ¿puedo modificarla?

Pese a todo el esfuerzo para firmar la mejor hipoteca es posible que, con el paso de los años, queramos cambiar algún aspecto del contrato. Por ejemplo, podemos pretender modificar algún aspecto relacionado con el interés (bajar el tipo, cambiar el índice de referencia, pasar una hipoteca variable al interés fijo, etc.), eliminar una cláusula que consideremos abusiva, suprimir comisiones o vinculaciones, ampliar el capital o el plazo de la hipoteca, quitar garantías extra o sustituir un titular por otro...

Todas estas operaciones pueden realizarse, siendo las vías más habituales para ello las siguientes:

  • Novación: implica negociar con tu propio banco el cambio de condiciones de tu contrato. No es de obligada aceptación para el banco, por lo que para conseguirla tendrás que negociar.

  • Subrogación: más concretamente una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para mejorar su interés o su plazo (con esta operación no puede ampliarse el capital ni añadir o quitar garantías). También existe la subrogación de deudor, cuyo objetivo es cambiar al titular de la hipoteca cuando, por ejemplo, un particular adquiere una vivienda nueva y se queda con la hipoteca de la promotora.

  • Firmar una nueva hipoteca y cancelar la anterior: es la vía más cara, ya que deberemos pagar todos los gastos de constitución de nuevo. Pero es una vía cuando lo anterior no funciona.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: esta página se ha editado pensando tanto en todas aquellas personas que van a firmar una hipoteca como en las que ya tienen su préstamo, pero tienen dudas respecto al desarrollo de la misma.

Fuente: toda la información que puedes encontrar tanto en esta página como en el resto de nuestra web proviene de distintos portales online de entidades bancarias, organismos oficiales e instituciones como el Banco de España, así como de publicaciones institucionales como el Boletín Oficial del Estado (BOE) o de informes del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Metodología: en HelpMyCash.com revisamos diariamente la información del mercado hipotecario, manteniendo actualizadas todas las hipotecas que ofrece el mercado hipotecario actual.

Sobre HelpMyCash.com: somos un equipo de expertos en finanzas personales. En nuestro sitio web los consumidores podrán acceder a toda la información relevante sobre todos los productos relacionados con las finanzas personales, para poder comparar y averiguar por sí mismos cuál es la mejor opción posible.

Aviso: esta página obtiene sus ingresos mediante la inserción de publicidad, así como de los productos destacados. De este modo podemos continuar ofreciendo una información de calidad, 100% gratuita para el usuario.

Te escuchamos: la misión de HelpMyCash.com es la de ayudarte a resolver cualquier duda o consulta que tengas relacionada con tus finanzas personales. Para ello puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

Dhul
Sobre condiciones hipotecas @Dhul - hace 1 día
  • 3 Respuestas
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Hola,tengo dos "ofertas" de hipoteca a tipo fijo, me sería de gran ayuda vuestras opiniones sobre ambas:Oferta_1:Importe 140000€TIN: 2,25%Domiciliar dos nóminasTarjeta de crédito con compras de 1500€/añoSeguro de hogarSeguro de vida anual renovableOferta_2:Oferta_1:Importe 140000€TIN: 2,05%Domiciliar una nómina.Tarjeta de crédito con más de 7 movimientos al cuatrimestre.Seguro de hogar.Seguro de vida prima única financiada.En ambos casos no hay comisiones ni por apertura ni por amortizaciones parciales.A ver si alguien puede ayudarme un poco....Gracias.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 8 horas

HelpMyCash

citando a Dhul Hola Elena, ante todo muchas gracias por tus consejos.Efectivamente olvidé mencionar el plazo, en cambos casos es de 25 años.
Hola, Dhul.

Como te comentábamos, deberás calcular qué te compensa más. Si tener un interés más bajo y pagar en tu cuota el seguro de prima única financiada o tener una cuota más alta y un seguro anual. Además de cuáles sean tus preferencias respecto a la domiciliación de nóminas y el uso de las tarjetas.

Un saludo.

Dhul
Dhul
hace 9 horas

Hola Elena, ante todo muchas gracias por tus consejos.Efectivamente olvidé mencionar el plazo, en cambos casos es de 25 años.En cuanto a los seguros de vida, acabo de recibir información al respecto, y quedarían así:Oferta_1:Prima neta anual = 653,50€Oferta_2:Importe seguro = 5496€La cuota mensual quedaría = 621€Alguna recomendación al respecto?Gracias.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 13 horas

HelpMyCash

Hola, Dhul.

Al tratarse de hipotecas fijas, nos faltaría información sobre el plazo al que las has pedido para valorar mejor las condiciones que te ofrecen, especialmente el tipo de interés.

Partiendo de la idea de que el plazo sea el mismo, lo cierto es que el resto de condiciones son bastante similares. Ahora bien, ten en cuenta los siguientes aspectos:

  • En la oferta 1 te exigen domiciliar dos nóminas, por lo que os obliga a que durante todo el tiempo que dure la hipoteca ambos titulares mantengáis siempre vuestro empleo, ya que si no os penalizará en el interés.
  • En la oferta 2 el seguro de vida es de prima única financiada. Esto implica que se meterá su importe en la cuota de la hipoteca. Si bien por una parte esto os permite irlo pagando poco a poco, lo cierto es que sobre dicho importe se generarán intereses, por lo que el seguro acabará siendo más caro.

Sobre el resto de condiciones, el interés de la segunda es más bajo (suponiendo que sean al mismo plazo) y respecto al gasto de tarjetas, la segunda opción también puede ser más barata en cuanto a que te exige un mínimo de movimientos pero no un importe mínimo en los mismos, aunque ninguna de las dos posibilidades requiere un gasto excesivo si estáis acostumbrados a pagar con tarjeta.

Te recomendamos que preguntes en ambos casos a cuánto saldría la cuota (incluyendo el coste de los seguros) para que puedas valorar cuál te conviene más.

Un saludo.

tempm1e1nlx8rfLu
Aclaracion gastos cancelación hipoteca @tempm1e1nlx8rfLu - hace 3 días
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Hola,Me dirijo al foro, con el propósito de que me ayuden a aclarar unas dudas que me han surgido después de leer el articulo de la web, concretamente el tema que me suscita dicha duda es el siguiente :Comisión de cancelación de hipoteca: si procedemos a cancelar la hipoteca antes de tiempo puede que tengamos que hacer frente a esta penalización que, como cualquier otra comisión, solo la pagaremos si se incluye en nuestra escritura del préstamo hipotecario.Mi dudas :1. A quien se debe abonar la comisión, al notario o entidad.2. Como se realiza dicho calculo ?Yo en mi caso, realice amortizaciones anticipadas todos los años, y lo cancele antes de finalizar el plazo en escrituras. Si fuesen tan amables podrían explicarme y ampliarme dicha información.Sin otro particular, un saludo.
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 9 horas

HelpMyCash

citando a tempm1e1nlx8rfLu Hola, efectivamente la fecha de constitución fué en 2003, y la fecha de finalizacion 2014...sobre la comisión creo recordar que habia algo, aunque...
Por la cancelación registral de la hipoteca, es decir, por eliminar la carga ya pagada del Registro de la Propiedad, no hay que pagar ninguna comisión. Cuando hablamos de comisión en el proceso de cancelación nos referimos a la que puede cobrar el banco por amortizar el dinero anticipadamente, es decir, por saldar la deuda de la hipoteca antes de lo previsto en el contrato inicial.

Un saludo.

tempm1e1nlx8rfLu
tempm1e1nlx8rfLu
hace 14 horas

Hola, efectivamente la fecha de constitución fué en 2003, y la fecha de finalizacion 2014...sobre la comisión creo recordar que habia algo, aunque en mis amortizaciones parciales no tenia comisión alguna. Pero mi duda está relacionada mas bien con posibles comisiones en el proceso de cancelacion final (enterramiento), me refiero una vez finiquitada con la entidad bancaria.salu2

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 14 horas

HelpMyCash

Hola, tempm1e1nlx8rfLu.

La comisión por cancelación o por amortización anticipada total es una comisión que, de tenerla, debe constar en tu escritura original y que se paga si cancelas la hipoteca antes de tiempo. Es decir, se incluiría en tu contrato en el momento en el que firmaste tu hipoteca y, ahí mismo, debe poner de cuanto es ya que actualmente está limitada (de existir) al 0,5% del capital durante los 5 primeros años de la hipoteca y al 0,25% después, pero si la firmaste hace unos años puede que sea distinta.

Esta comisión se paga al banco pero, insistimos, solo si consta en tu contrato original.

Un saludo.

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La hice en el 2003 Me afecta a mi o ya prescribir para reclamar??
Elena Gómez
Elena Gómez
hace 3 días

HelpMyCash

Hola, Andres Moure Anton.

Por el momento no se ha filtrado el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo, pero en cualquier caso este fallo solo hace referencia al impuesto de la hipoteca, así que en principio habría que guiarse por la jurisprudencia anterior.

En este sentido debemos decirte que tampoco está claro el tema de los plazos, ya que el Supremo, en su sentencia de diciembre de 2015, no estableció ninguno en concreto. Así pues, mientras algunos jueces han considerado que al tratarse de una cláusula abusiva es nula por defecto y se puede recuperar siempre, otros solo admiten reclamaciones de hipotecas firmadas cuatro años antes o después de la sentencia de diciembre de 2015.

Te recomendamos que consultes a una asociación de consumidores o un abogado especializado para que te digan qué criterio prevalece en tu zona y valores si te interesa o no interponer la demanda. Y en cualquier caso, te recordamos que puedes solicitar la devolución de gastos de tu hipoteca a través de un escrito en el Servicio de Atención al Cliente de tu banco.

Un saludo.

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