¿Has recibido, adquirido o heredado una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad y quieres venderla? Esta situación es más común de lo que crees y, aunque no existe ninguna ley que te prohíba vender tu casa si no está registrada, lo más recomendable es que la inscribas antes de comenzar el proceso de compraventa. Aquí te explicamos por qué es importante registrar la vivienda y cómo actuar para evitar problemas futuros. 

Lo que debes saber sobre el Registro de la Propiedad

La función principal del Registro de la Propiedad es llevar un 'inventario' de los inmuebles que existen en España. Gracias a ello, el comprador potencial de tu vivienda puede consultar:

  • Quién es el titular del inmueble,
  • si está libre de cargas,
  • cuáles son las propiedades lindantes
  • y muchas otras cosas.

Pero ¿es obligatorio registrar una propiedad heredada? No, en España no es obligatorio inscribir las viviendas en el Registro de la Propiedad, pero sí es muy recomendable que lo hagas. Te explicamos por qué.

Riesgos de vender una casa que no está registrada

Las dificultades de vender una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad se resumen en una: es prácticamente imposible encontrar un comprador. Y si lo encuentras, tendrás que ajustar bastante el precio para atraer su atención. Pero ¿por qué? Porque el comprador tendría que asumir muchos riesgos al adquirir una vivienda en estas condiciones. En un caso extremo, hasta podría perder la propiedad que acaba de adquirir. 

En palabras del Colegio de Registradores

Según detalló  José Miguel Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores, los riesgos más comunes a los que se enfrenta un comprador de una vivienda que no está registrada son:

No podrá pedir una hipoteca si la vivienda no está registrada, puesto que el banco exige que la propiedad esté inscrita en el Registro para conceder un crédito de este tipo.

No podrá verificar si el vendedor es el propietario legítimo de la vivienda. Por tanto, podría aparecer otra persona, reclamar la vivienda para sí y desalojar al comprador.

No podrá constatar si la casa respeta las normativas del ayuntamiento. Si no lo hace, el comprador podría enfrentarse a grandes reformas y gastos con los que no contaba.

No podrá verificar si la vivienda está libre de cargas o si tiene un pedido de embargo.

La ley, en caso de doble venta, entregará la vivienda al que la ha inscrito frente al que no lo ha hecho. En consecuencia, se podría perder la vivienda.

Otros riesgos para el vendedor

Existen, sin embargo, otras contrariedades para el vendedor. Así lo ha explicado Tabares en una entrevista con HelpMyCash: "el vendedor, una vez que ha cobrado y entregado la vivienda, seguirá respondiendo por los daños y perjuicios que resulten para el comprador en caso de que este pierda la propiedad".

Así, si se vende una casa sin registrar y el juez dictamina, a posteriori, que el vendedor no era el propietario legítimo del inmueble, se anulará la operación y el vendedor tendrá que devolver el dinero al comprador, más los costes de las reformas si se hubieran hecho. A su vez, tendrá que indemnizarlo por daños y perjuicios. 

Cómo registrar la vivienda para venderla según tu caso

Por todos los motivos que hemos mencionado anteriormente, si tu casa no está registrada y quieres venderla, lo mejor es que la inscribas en el Registro antes de iniciar la operación. A continuación te presentamos las casuísticas más comunes y te explicamos cómo inscribir tu vivienda en el Registro.

¡Importante! La información que te brindamos a continuación es orientativa y puede variar en cada caso. Procura acercarte al Registro de la Propiedad para obtener información más detallada.

Registrar una vivienda antigua por primera vez

¿Te preguntas cómo inscribir una vivienda antigua en el Registro? Si tienes una casa escriturada pero no registrada, debes seguir un procedimiento que se conoce como “inmatriculación” y para llevarlo a cabo tienes que presentar en el Registro dos escrituras: una donde conste la adquisición de la vivienda por parte del antiguo titular y otra que acredite la transmisión de la propiedad a tu nombre.

Debe existir un plazo de, al menos, un año entre ambos documentos y, además, estos deben describir la finca de forma idéntica a los datos del Catastro.

Si te preguntas "cómo registrar una casa heredada y sin papeles", esta también es la respuesta. Tendrás que presentarse en el Registro con la escritura de aceptación de la herencia y algún documento que acredite que la persona fallecida era la propietaria. Como las circunstancias pueden variar en casa caso, te aconsejamos que lo consultes en el Registro de la Propiedad. 

Registrar una propiedad heredada

Para registrar una vivienda heredada, debes presentarte en el Registro de la Propiedad con una serie de documentos:

Documentos necesarios para registrar la vivienda heredada

  • Certificado de defunción del antiguo propietario
  • Copia del DNI de la persona fallecida
  • Certificado de últimas voluntades
  • Certificado de seguros de vida (si los hubiera)
  • Escritura de aceptación de la herencia
  • Acta de declaración de herederos (solo si no hay testamento)
  • Comprobante de pago o solicitud de aplazamiento de los impuestos
  • Copia del DNI de los herederos

El Registro tendrá un plazo máximo de 15 días para inscribir la vivienda heredada o notificarte si existe algún problema.

Vender una vivienda que está a nombre del propietario anterior en el Registro

Si quieres vender tu vivienda pero esta todavía está inscrita a nombre del propietario anterior, tienes que presentarte en el Registro con la escritura de compraventa o cualquier otro documento que acredite la transmisión de la propiedad. Si este documento no existe, ambas partes deben acudir al notario para formalizarlo y luego presentarse en el Registro. En caso de que el propietario anterior hubiera fallecido, deben intervenir sus herederos.

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Vender una casa donde solo está inscrito el terreno en el Registro

Si el terreno está inscrito en el Registro de la Propiedad, pero no la construcción, debes presentarte ante un notario para realizar una escritura de declaración de obra. Esta se tendrá que presentar posteriormente en el Registro, donde verificarán que la construcción cumpla con todos los requisitos urbanísticos existentes y, de ser así, inscribirán también la construcción. 

Ten en cuenta que vender la finca sin que conste la construcción en el Registro también es legal, pero no recomendable. Además de todos los perjuicios que podría causar al comprador, como vendedor estarás obligado a vender por un valor mucho más bajo que el precio de mercado. 

La superficie informada en el Registro de la Propiedad no coincide con su tamaño real

Que existan discrepancias entre el Registro de la Propiedad y la superficie de la vivienda es bastante habitual. Para vender una propiedad en estas condiciones debe hacerse una rectificación. Los pasos a seguir dependen de cuán grande sea esta diferencia:

Si la diferencia de superficie no supera el 5%. Se puede informar en el Registro esta situación y se corregirá sin necesidad de hacer ningún trámite adicional.

Si la diferencia de superficie se encuentra entre el 5% y el 10%. Basta con pedir en el Catastro una certificación literal y gráfica de la propiedad. Esto es así siempre que exista coincidencia plena entre la vivienda y la certificación catastral.

Si la diferencia de superficie excede el 10%. Debes acudir al notario y realizar una serie de procedimientos que garanticen que no existen terceros que puedan perjudicarse con la corrección. Además, se debe notificar el cambio a los propietarios de los terrenos colindantes y demás interesados. Posteriormente, el letrado deberá aportar una representación gráfica alternativa georreferenciada, entre otros trámites. Al tratarse de un procedimiento complejo, te aconsejamos que consultes tu caso en el Registro de la Propiedad para que puedan orientarte. 

¿Puedo vender la vivienda sin registrar y que el comprador haga la inscripción?

Sí, en la práctica puedes vender la vivienda sin registrar y que sea el comprador quien se encargue de los trámites. Sin embargo, no debes olvidar que será muy difícil encontrar un comprador dispuesto a cerrar esta operación. Además, “el registrador de la propiedad podría poner de manifiesto alguna causa que impida la inscripción”, según afirman desde el Colegio de Registradores. Por tanto, el comprador podría encontrarse con otras dificultades, además de las que mencionamos más arriba en esta página.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad?

Los aranceles de los registradores están regulados por ley y dependen del precio de la propiedad. Las cuantías máximas establecidas son las siguientes:

Si el valor de la finca no excede los 6.010,12 euros: 24,04€.

Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 1,75€ por cada exceso de 1.000

Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,25€ por cada exceso de 1.000

Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 0,75€ por cada exceso de 1.000

Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,30€ por cada exceso de 1.000

Por el valor que exceda de 601.012,10 euros: 0,20€ por cada exceso de 1.000

¿Tienes alguna duda?
Escríbenos un mensaje en el foro de HelpMyCash y te ayudaremos.

Preguntas frecuentes sobre vender piso sin registrar

En HelpMyCash sabemos que la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad suele generar muchas dudas. Respondemos a las más importantes a continuación.

El Registro dispone de un plazo de 15 días para inscribir la vivienda, o bien, para notificar si existe algún tipo de problema con la inscripción.

Más arriba en esta página te contamos cómo proceder según el caso:

Si quieres inscribir una casa ya construida por primera vez Aquí te contamos cómo hacer la inmatriculación

Si tienes inscrito el terreno, pero no la construcción Aquí te explicamos cómo inscribirla 

El precio de la escritura de la vivienda heredada oscila entre los 200 y los 500 euros, pero varía en función del número de bienes a registrar, su valor y la cantidad de herederos, entre otras cosas. Por ejemplo, si sois tres herederos y habéis recibido un inmueble a partes iguales valorado en 200.000 euros, el precio de inscribir el piso en el Registro ronda los 400 euros.

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