La venta de una vivienda heredada implica el pago de una serie de impuestos. Algunos de ellos son propios de la herencia, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Otros son propios de la venta, como el IRPF y la plusvalía municipal. Has visto una repetición, ¿verdad? No nos hemos equivocado. La plusvalía se paga dos veces: tanto al heredar como al vender la vivienda. 

A continuación te contamos en qué consiste cada uno de estos impuestos, cuándo se pagan, quién los paga, si existen bonificaciones y mucho más. Además, te contamos qué puedes hacer si no tienes dinero para hacer frente a los tributos de la herencia. ¡Toma nota! 

Impuesto de sucesiones y donaciones

  • ¿Qué es? → Es un impuesto directo que se aplica sobre los bienes heredados, o bien, los recibidos en una donación. Además, es personal y subjetivo, ya que tiene en cuenta las circunstancias económicas del heredero y su grado de parentesco con la persona fallecida. También es progresivo: cuanto mayor sea la herencia, más tendrás que pagar de impuesto de sucesiones.

  • ¿Quién lo paga? → Lo tienen que pagar los herederos (salvo que se renuncie a la herencia) o quienes reciban una donación en vida.

  • ¿Cuándo se paga? →  En caso de herencia el plazo de pago es de seis meses desde el fallecimiento del titular. Además, puede pedirse una prórroga por otros seis meses. Ten en cuenta que esta petición debes hacerla dentro de los primeros cinco meses contados desde el fallecimiento.

  • ¿Dónde se paga? → Se paga en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma donde la persona fallecida tenía su residencia habitual. Tal como explica el bufete de abogados Grupo Hereda en una entrevista con HelpMyCash, "este será determinado por el lugar en el que hubiera permanecido los dos años antes de fallecer de forma permanente, o en su defecto, los cinco años anteriores al fallecimiento de forma intermitente".

  • ¿Cuánto se paga? → La cantidad que debes pagar por el impuesto de sucesiones depende de: la masa hereditaria, es decir, la suma del valor de todos los bienes heredados menos las deudas y los gastos (por ejemplo, el funeral); el grado de parentesco que tengas con la persona fallecida, la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y el valor de tu patrimonio previo a la herencia. Si estás tramitando la herencia con un gestor, te aconsejamos que pidas asesoramiento para saber con precisión cuánto te tocará pagar por este impuesto.

  • ¿Existen bonificaciones? → Sí, aunque dependen de cada comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, las herencias de padres a hijos tienen una bonificación en el impuesto de sucesiones del 99%.

  • ¿Se puede fraccionar el pago? Sí, se puede fraccionar el pago del impuesto de sucesiones. Para cuantías inferiores a los 300.000 euros, no se necesitarán garantías. Las condiciones específicas, sin embargo, varían en cada comunidad autónoma.

  • ¿Cuándo prescribe? → El impuesto de sucesiones prescribe a los cuatro años, que se cuentan desde el último día en que se podía presentar la liquidación. Sin embargo, no es recomendable esperar la prescripción: podrías enfrentarte a sanciones e intereses por mora muy altos.

Importante: a partir de enero de 2022 entra en vigencia la nueva ley de lucha contra el fraude fiscal. En consecuencia, si alguien fallece a partir del primero de enero y deja una vivienda en herencia, sus herederos deberán declarar dicha propiedad por el valor más alto de estos dos: el valor de referencia del Catastro o el valor declarado en la escritura de aceptación de la herencia. 

Plusvalía municipal por heredar y vender una casa

Recuerda que este impuesto se paga tanto por la herencia como por la venta de la vivienda.

  • ¿Qué es? → Es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo. En el caso de una herencia, dicho aumento se considera desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta que se recibe como herencia. En el caso de la venta de la vivienda heredada, se tiene en cuenta el incremento del valor del suelo desde que se recibió la propiedad en herencia hasta que se vende.

  • ¿Quién la paga? → En la herencia, la pagan los herederos. En la venta, la pagan los vendedores.

  • ¿Cuándo se paga? → En caso de herencia, la plusvalía municipal se paga dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular de la vivienda. También se puede pedir una prórroga por otro periodo idéntico, ampliando el plazo de pago a un año. En el caso de la compraventa, el plazo es de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos, aunque puede variar.

  • ¿Dónde se paga? →  Se paga en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda heredada.

  • ¿Cuánto se paga? → En 2021 se modificaron los métodos para calcular el importe que debe pagarse de plusvalía municipal. En HelpMyCash hemos desarrollado una calculadora para ponértelo fácil: Descubre aquí cuánto te toca pagar de plusvalía.

  • ¿Se puede fraccionar el pago? Por norma general, sí se puede fraccionar el pago de la plusvalía si demuestras que no tienes solvencia. Pero los requisitos y las condiciones pueden variar en cada localidad, por lo que te aconsejamos que consultes en el ayuntamiento correspondiente.

  • ¿Cuándo prescribe? → La plusvalía municipal también prescribe a los cuatro años, contados desde el último día en que se puede hacer la liquidación. Sin embargo, al igual que ocurre con el impuesto de sucesiones, no es recomendable evitar el pago a la espera de su prescripción.

Importante: en noviembre de 2021cambió la normativa de la plusvalía municipal. Entre otras cosas, la nueva normativa obliga a pagar la plusvalía tanto por la venta como por la herencia, incluso cuando ambas operaciones se lleven a cabo dentro del mismo año. Ten en cuenta, además, que si vendes por un valor inferior al declarado en el impuesto de sucesiones, se considera que la operación fue con pérdidas y no tendrás que pagar plusvalía.

IRPF para un piso heredado por varios hermanos

  • ¿Qué es? → El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava las rentas percibidas por una persona durante un año. Si se produce la venta de una vivienda, esta tendrá que declararse en el IRPF en función de la ganancia patrimonial obtenida.

  • ¿Quién lo paga? → Lo paga el o los vendedores de la vivienda heredada, en proporción a la parte de le corresponda que le corresponde a cada uno. 

  • ¿Cuándo se paga? → La venta se incluye en la declaración de la renta del año siguiente. Si, por ejemplo, has vendido tu casa heredada en 2021, tendrás que declararla en el IRPF de 2022.

  • ¿Cuánto se paga? → Para calcular la cuantía que hay que pagar de IRPF por la venta de una vivienda heredada debes tener en cuenta que el valor de adquisición será el que se haya declarado en el impuesto de sucesiones. Sobre esta base, puedes calcular cuánto te toca pagar por el impuesto de la renta.

  • ¿Se puede fraccionar el pago? Sí, la normativa del IRPF permite fraccionar sin interés en dos partes: la primera corresponde al 60% del importe y la segunda al 40% restante.

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¿Se puede pagar el impuesto de sucesiones con el dinero de la herencia? ¿Y el de plusvalía municipal?

En teoría sí, pero en la práctica es muy difícil disponer del dinero de la herencia para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Esto se debe a que los bancos, en general, bloquean las cuentas hasta que no se haya presentado la escritura de aceptación,  el reparto de la herencia y la liquidación de los impuestos. Así lo sostuvo el despacho Lean Abogados en una entrevista con HelpMyCash.

Entonces, ¿qué puedo hacer si no tengo solvencia para pagar los impuestos y tampoco puedo usar el dinero heredado?  Podría pensarse que la única opción es renunciar a la herencia, pero esto no es así, puesto que existen algunas alternativas que pueden ayudarte. La más común es vender la vivienda heredada y pagar los impuestos con el dinero procedente de la venta. Pero ¿cómo funciona esto exactamente? 

Según José Tabares, vicedecano del Colegio de Registradores, “lo más sencillo sería pedir un aplazamiento (6 meses) o fraccionamiento del pago, lo que permite inscribir la vivienda desde el primer momento, venderla y luego utilizar ese dinero para pagar la deuda fiscal”.

Recordemos que tanto el impuesto de sucesiones como la plusvalía se deben pagar dentro de los primeros seis meses desde el fallecimiento del titular. Además, se puede pedir una prórroga por otros seis meses más. Con esta opción, entonces, tendrías un año para vender la propiedad y  pagar los impuestos dentro del plazo estipulado por Hacienda. Otra alternativa es pedir el fraccionamiento del pago, inscribir la propiedad y venderla a posteriori. Con el dinero de la venta se podrían cancelar las cuotas pendientes de las cargas tributarias. 

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Otra opción para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal si no dispones del dinero necesario es pedir un crédito puente. A través de este, podrías obtener un préstamo con la herencia como aval. Una vez que hayas liquidado el impuesto, el crédito se pagará con el dinero de la herencia.

¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones y/o la plusvalía municipal?

Si no pagas el impuesto de sucesiones, Hacienda podría exigir a posteriori el pago de la deuda, más los intereses por mora y algunas sanciones, que podrían alcanzar el 150% de la cuantía adeudada. Además, según explicó José María Salcedo, de Ático Jurídico, en una entrevista con HelpMyCash, “muchas comunidades autónomas prevén la pérdida de beneficios fiscales para los contribuyentes que no presenten la declaración del impuesto en plazo”.

¿Puedo ahorrar dinero al pagar el IRPF por la venta de la vivienda heredada?

La base imponible del IRPF por la venta de una vivienda heredada se calcula, entre otras cosas, restando el valor de transmisión (precio de venta) y el de adquisición (que es el que has declarado en el impuesto de sucesiones). Partiendo de esta base podemos entender que cuanto menor sea la diferencia entre el valor declarado en el impuesto de sucesiones y el precio de venta, menos tendrás que pagar de IRPF.

Preguntas frecuentes sobre los impuestos en la venta de una vivienda heredada

La ganancia patrimonial del IRPF en la venta de un inmueble heredado se calcula restando al valor de transmisión (el de venta) el valor de adquisición, que es igual al que se ha declarado en el impuesto de sucesiones. Posteriormente, se pueden deducir los gastos de la venta, como los honorarios inmobiliarios, y las inversiones realizadas en la propiedad, como las reformas. Encuentra aquí una guía para calcular el IRPF.
Sí, desde el 9 de noviembre de 2021 se debe pagar plusvalía municipal tanto por la herencia como por la venta, incluso cuando ambas operaciones se realizan durante el mismo año.
El impuesto de sucesiones se divide entre los herederos de acuerdo a la porción hereditaria que hayan recibido. Con respecto a plusvalía municipal, en cambio, todos están obligadas a pagarla de manera solidaria. Esto significa que si un heredero no paga, la Administración podría reclamar la deuda a los otros copropietarios. 
La plusvalía municipal es un impuesto solidario. Por tanto, si un heredero no lo paga, el fisco podrá reclamar la liquidación al resto de los copropietarios. En cuanto al impuesto de sucesiones y donaciones, la mayor dificultad es que la vivienda no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad hasta tanto no se presente el comprobante de pago, o bien, la solicitud de prórroga pago aplazado. Si se presentara una solicitud de pago aplazada y se vendiera el inmueble sin haber pagado el tributo, el comprador respondería subsidiariamente, pues queda afecto el inmueble durante cuatro años y seis meses.