La cuota de la hipoteca suele ser el gasto de mayor envergadura al que nos enfrentamos cada mes. Sin embargo, no es un valor inalterable, ya que existen fórmulas para flexibilizar su pago o incluso reducir la cuota. Todo es negociable.

Así, si durante algunos meses necesitamos disponer de más líquido, si no podemos asumir por el momento la cuota de la hipoteca o si, simplemente, queremos pagar una cuota menor, podemos intentar alguna de estas opciones.

rebajar cuota de hipoteca

Maneras de reducir la cuota de la hipoteca

Existen varias opciones que podemos plantear al banco para reducir o aplazar nuestra cuota, aunque en su mayoría pueden terminar encareciendo el coste total de nuestra hipoteca.

1.      Renegociar el plazo de amortización. Es un modo efectivo de reducir la cuota de forma permanente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que aumentar el número de cuotas implica pagar más intereses y, por tanto, incrementar el coste total de la hipoteca. Pongamos un ejemplo práctico: un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un interés de Euribor + 0,90%.

  • A 25 años pagaríamos una cuota de 659,41 euros, y de mantenerse el tipo de interés, acabaríamos pagando 197.823 por nuestra hipoteca.
  • Si lográramos ampliar el plazo a 35 años, pagaríamos sólo 521,88 euros al mes, pero, de mantenerse el interés durante toda la vida de la hipoteca, pagaríamos un total de 219.190 euros: 21.367 euros más de lo que hubiésemos pagado con un plazo de amortización a 25 años.

2.      Solicitar un periodo de carencia, que puede ir de 3 meses a 5 años. Existen tres tipos: (1) la carencia de interés, en la que sólo amortizamos capital durante un periodo, (2) la carencia de capital, en la que sólo pagamos intereses y (3) la carencia total, en la que no pagamos nada por un periodo determinado. Normalmente sólo es negociable una carencia de capital, que nos permitirá pagar sólo la parte de nuestra hipoteca destinada a los intereses durante un tiempo determinado. Así, siguiendo el ejemplo anterior en el primer mes, si solicitamos un periodo de carencia de capital pagaremos sólo 290 euros durante los meses que dure la carencia. Sin embargo, hay que tener en cuenta que durante ese tiempo no se amortiza nada de capital, con lo que el saldo pendiente de nuestra hipoteca no se reduce.

3.      Aplazar hasta un 30% del capital a la última cuota. Si hiciéramos esta operación, siguiendo el mismo ejemplo, nuestra cuota se calcularía a partir de un capital de 105.000 euros y no 150.000, por lo que nos quedaría una cuota de 461,59 euros. Habríamos logrado un ahorro mensual de 197,82 euros. Normalmente, al llegar a la última cuota, se suele abrir de nuevo una hipoteca para el capital pendiente.

4.      Aplazar cuotas. Algunas hipotecas poseen una cláusula que permite el aplazamiento de un número determinado de cuotas al año, es decir, que si el cliente prevé muchos gastos puede aplazar el pago de la hipoteca a otro mes. Esto puede resultar muy útil dado que ofrece una gran flexibilidad de pago al hipotecado. Sin embargo, no es posible negociar los aplazamientos de cuotas si esta opción no consta en el contrato de la hipoteca.

 

Modos de reducir el coste total de la hipoteca

Es posible reducir el coste total de la hipoteca renegociando las condiciones. Para lograrlo, lo mejor es tratar de reducir el tipo de interés o iniciar los trámites de subrogación.

1.      Renegociar el tipo de interés. Se trata de una negociación con el banco usando todos los argumentos que se crean necesarios: los años de vinculación con el banco, la puntualidad en los pagos, etc. Hay que tener en cuenta que si ya tenemos un buen interés, es difícil que nos lo vayan a bajar. También deberemos estar alerta por si el banco pretende bajar nuestro interés a cambio de vendernos un producto vinculado, como un seguro de vida, por ejemplo. Tal vez no salga a cuenta reducir nuestro interés pagando un seguro que no necesitamos.

2.      Hacer un amago de subrogación puede ser una buena opción para mejorar nuestras condiciones. Para ello, hay que conseguir que uno o más bancos nos propongan una oferta vinculante, y volver a nuestro banco con este contrato todavía sin firmar como herramienta de negociación. En este punto, nuestro banco deberá elegir entre igualar la oferta para no perdernos como cliente o dejarnos marchar a la competencia.

3.      Subrogación de hipoteca. En caso de que el banco no esté dispuesto a hacer una rebaja del tipo de interés o que ésta sea insuficiente, podemos plantearnos cambiar de banco. En muchas ocasiones, las hipotecas subrogación poseen condiciones muy ventajosas, lo cual las convierte en opciones a tener en cuenta. Además, la ley actual limita la comisión por subrogación al 0,50%, por lo que el desembolso por cambiar de banco no suele ser prohibitivo. Aun así, algunas entidades corren con todos los gastos de subrogación para facilitar de este modo la operación.

Hay que tener en cuenta que el hecho de modificar las condiciones de nuestra hipoteca suele estar sujeto a una comisión por novación, que suele oscilar entre el 0% y el 1% del importe de la hipoteca. Este punto es muy importante a la hora de valorar cuál será nuestro ahorro real si renegociamos el tipo de interés.

También hay que recordar que siempre será más sencillo negociar con nuestro banco si poseemos un buen perfil financiero y cierta antigüedad en la entidad, ya que ésta considerará que corre poco riesgo con nosotros.

En todo caso, lo preferible siempre es elegir bien entre las mejores hipotecas desde el principio. Para tomar la mejor decisión, te recomendamos comparar hipotecas o usar nuestro calculador de hipotecas. También puedes hacernos llegar tus dudas a nuestra página Facebook ¿Por qué pagar de más por tu hipoteca? Prometemos responder.


Autor: A. Portolés


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(9) Comentarios

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  3. Tomas

    Hola, estoy a punto de pedir renovar la Novacion de una hipoteca y me entero de que la ultima tiene un error a mi favor de 340.000 €. El error viene por ser en divisa, en este caso Yen y al hacer el cambio, la gestoria designada por el banco que realizo los tramites cometio dicho error.
    Que prevalece, la ecritura anterior o esta ultima de Novacion con el error? Que hariais en mi lugar?
    Gracias

    • HelpMyCash

      Hola, Tomas. Lo que prevalecería de no haber un error sería siempre la novación, es decir, lo último que firmas, pero no sabemos qué pasa en casos como el tuyo. Nosotros entendemos de hipotecas pero para temas de calado tan específicamente legal te recomendamos que acudas a un especialista. Un saludo y gracias por leernos.

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  8. Abogado online

    Según tengo entendido en cuanto a los gastos que suponen cada tipo de operación hay que decir que:

    Por lo general los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y regístrales son muy reducidos.

    Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva.

    Fuente www. renegociarhipoteca .es

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