Mercado inmobiliario: analizamos los últimos acontecimientos sin perder la prudencia

El último informe del Instituto Nacional de Estadísticas refleja un aumento interanual del 12% en la cantidad de compraventas de viviendas llevadas a cabo en abril. Pero si se compara con el mes de marzo, las transacciones se redujeron un 20,1%, su mayor descenso en el tercer mes del año desde el inicio de la pandemia en 2020. ¿Es esto un reflejo de que el mercado se está desacelerando? Consideramos que es muy pronto para sacar conclusiones, puesto que la Semana Santa puede haber impactado en la cantidad de operaciones. Pero las evidencias comienzan a mostrar cierta contracción en la demanda de viviendas. Analicemos los motivos.

Nueve de cada diez compradores creen que la vivienda es muy cara

Nueve de cada diez particulares mayores de 18 años que han participado del mercado inmobiliario durante los últimos 12 meses consideran que la vivienda es muy cara. Así lo demuestran los datos publicados por el portal inmobiliario Fotocasa. Las estadísticas —obtenidas a partir de 7.400 encuestas— demuestran, además, que el 79% de los compradores potenciales han decidido no adquirir propiedades por su valor, lo que supone un incremento de cuatro puntos porcentuales con respecto al año pasado.

María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, explica que, a pesar de que el precio real de la vivienda en España está un 35% por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2007, “los españoles destinan más del 40% de su salario mensual al pago de la vivienda. Una cifra cinco puntos por encima de lo recomendado por los organismos de control europeos, quienes aseguran que lo saludable es que no se supere el 35%”.

En este punto, cabe tener en cuenta dos aspectos. El primero es la influencia del mercado en los precios de la vivienda, que han aumentado de forma sostenida durante el último año. El segundo es que, en muchos casos, el valor sentimental que se deposita en los inmuebles hace que salgan a la venta por precios hasta un 20% superiores al que los compradores están dispuestos a pagar.

El euríbor crece de manera acelerada

Pero no es solo la percepción del precio de la vivienda lo que frena a los compradores. Recordemos que desde abril, y a raíz de los anuncios de subida de tipos por parte del BCE, el euríbor se encuentra en terreno positivo. En efecto, acaba de superar el 1% por primera vez en casi una década, encareciendo así los intereses de las hipotecas y reduciendo la accesibilidad a la vivienda.

La cifra excede la mayoría de las previsiones. Desde el Departamento de Análisis de Bankinter, por ejemplo, esperaban una cotización media del 0,40% para 2022. La Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), por su parte, anticipaba que el euríbor cerraría este año en torno al 1,50%. Pero su ritmo de crecimiento está siendo acelerado, por lo que puede que su valor sea más alto para finales de año.

Este es un punto realmente importante. Y es que, en este momento, la demanda de vivienda todavía supera a la oferta. En efecto, el portal inmobiliario Fotocasa publicó un informe reciente donde demuestra que el 16% de la población española mayor de 18 años ha comprado o intentado comprar una vivienda en el último año, frente al 4% que ha vendido o intentado vender. Teniendo en cuenta que esto podría cambiar en los próximos meses, a raíz del encarecimiento de las hipotecas, este puede ser un buen momento para vender más rápido y a buen precio.

¿Bajarán los precios de la vivienda?

Todavía falta responder a la pregunta estrella. ¿Cómo afecta todo esto al precio del ladrillo? No podemos decir a ciencia cierta si bajará, pero existen indicios para creer que no seguirá creciendo tanto como hasta ahora.

La desaceleración de la demanda, sin duda, podría forzar los precios hacia la baja. Pero al mismo tiempo, la inflación —que fue del 8,7% en mayo— inclinaría la balanza hacia el lado opuesto. Recordemos que la ya confirmada subida de tipos que llevará a cabo el BCE en los próximos meses pretende reducir la inflación, al tiempo que encarece el coste de las hipotecas. La evolución de los precios, entonces, dependerá del equilibrio que logren alcanzar entre estas dos variables.

Asimismo, no debemos perder de vista la incidencia de la guerra de Ucrania sobre el mercado de los bienes raíces. Esto encareció y, en algunos casos, hasta paralizó la construcción de obra nueva, efecto que podría trasladar la demanda hacia la vivienda de segunda mano.

De momento, entonces, podemos anticipar cierta reducción de la demanda, acompañada de una desaceleración en el crecimiento de los precios que hemos vivido durante el último año.