Buenas Tardes,sobre la sentencia del 23 de diciembre 2015,¿están las bancos y entidades financieras obligadas a devolver dichos gastos a los hipotecad@s?.¿Que debemos de hacer para su reclamación? SALUDOS.

Hola Luis Raul, buenas tardes.

La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por tanto esta sentencia que declara nulos estos costes (pero no ilegales) sienta jurisprudencia. De modo que los clientes deben en primer lugar solicitar de manera formal al banco la devolución de estos costes. Si la entidad se niega, el cliente puede acudir a la vía judicial e interponer una demanda al banco.

Sin embargo, antes de iniciar una acción legal, debes ser consciente de los costes que conllevan iniciar un procedimiento legal y contemplar la posibilidad de perder el juicio y cubrir los costes de la operación. Por otra parte, si decides demandar a la entidad puedes recuperar los gastos derivados de la formalización hipotecaria: notaría, gestoría, Registro de la Propiedad e IAJD.

citando a Julián García Hola Luis Raul, buenas tardes.La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo co...

Buenas tardes:

Mi caso es el siguiente. Mi pareja (41) y yo (33), que ahora vivimos de alquiler estamos buscando piso por una zona de Madrid, con un límite de precio de unos 160.000 €. Ambos llevamos 8 y 9 años indefinidos en empresas muy conocidas y estables. Nuestros ingresos netos mensuales son de unos 2.300-2.400€. Tenemos ahorrados unos 15.000€ para los gastos. No tenemos ningún pago pendiente. Querríamos acceder a una hipoteca al 100% sin gastos, pero con las mínimas vinculaciones (si es posible) aunque entiendo que seguro de hogar y vida es lo más habitual. ¿Es una locura o realmente podemos aspirar a tener nuestra propia casa sin tener ese 20% ahorrado que ahora solicitan los bancos? ¿Se podría conseguir de alguna forma?

Muchas gracias por vuestra ayuda.

Hola venompvm,

Respondemos a tus dudas por partes.

En primer lugar, tal cual describes vuestro perfil económico os encontráis en una excelente situación para pedir una hipoteca. A saber, más de 2.000 euros en ingresos netos mensuales entre todos los titulares, contrato fijo y con antigüedad, además de no tener ninguna deuda pendiente. Esto os puede abrir las puertas de casi cualquier entidad.

Después, el Banco de España recomienda que la cuota mensual no supere el 35 % de los ingresos netos de los hipotecados; esto en vuestro caso supondría que podéis aspirar a una hipoteca con una cuota máxima estimada de 1.645 €. Sólo para que os hagáis una idea, la hipoteca media en nuestro país de 150.000 € a 25 años a un interés medio de 1,5 % supone una cuota de 600 euros.

Lo que llamas "hipoteca 100 % sin gastos" es en realidad una hipoteca 100 % más gastos. El motivo habitual por el que los bancos sólo financian el 80 % del valor de compraventa (o LTV) es por cubrir un margen de riesgo, ya que a mayor deuda, mayor posibilidad de impago.

Para acceder a una vivienda normalmente las entidades pedirán que dispongamos de ese 20 % restante, más un 15 % extra para la provisión de fondos para los gastos del proceso de compraventa y escrituración. A pesar de no llegar a ese 35 % total, aún tenéis cierta cantidad ahorrada, con lo que no sería una locura.

Las hipotecas son uno de los productos bancarios más abiertos a la negociación. Un perfil sólido como el vuestro podría acceder a un trato de financiación superior a la media.

Para conseguir una hipoteca 100 % hay dos opciones: o tener un perfil muy sólido o limitar la búsqueda de hogar a los pisos de los bancos (dado que les interesa dar salida a esas viviendas expropiadas, están más abiertos a negociar). Podréis buscar en los portales inmobiliarios de las entidades, así como en el portal de SAREB.

Respecto a una hipoteca con la mínima vinculación, podéis echar un ojo a las hipotecas de hipotecas.com una entidad online de crédito para vivienda que no requiere vinculación alguna (el seguro anti incendios básico obligatorio por ley puede ser contratado con cualquier entidad, lo que os permite buscar el mejor precio).

Resumiendo: a pesar de ir algo justos de ahorros para lo que se suele requerir, cumplís sin problema los requisitos. Os recomendamos que comencéis a visitar entidades a explicarles vuestro plan. Estamos seguros de que os darán alguna solución. Además, mientras buscáis, siempre podéis intentar ahorrar al máximo y así mejorar aún más vuestro caso.

Os dejamos el siguiente material de ayuda:

Calculadora de cuota de hipoteca

Guía para pedir una hipoteca

Guía sobre pisos de bancos

Si tenéis más dudas, sólo tenéis que consultarnos.

Un saludo y suerte.

Gracias por utilizar el foro de hipotecas de HelpMyCash.com

Hola,

dispongo de una simulación de gastos de hipoteca (de 145.000€), en la que aparecen los siguientes datos:

Gastos de Compraventa: Impuestos (17.201,00€); Notario (831,00€); Registro (404,00€); Gestoría (266,20€); Tasación (0€) Gastos de la Hipoteca: Impuestos (3.023,25€); Notario (1.095,05€); Registro (548,13); Gestoría (435,60€); Tasación (356,95€)

Según sentencia del Tribunal Supremo: "es abusivo que el hipotecado pague todo".

En caso de firmar hoy dicha hipoteca y teniendo en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo, debería correr con todos ellos?

En caso negativo, cuáles podría ahorrarme? Se vería el banco obligado a admitir que no me corresponde pagar esos gastos?

Hola Dhul,

A pesar de la sentencia del Tribunal Supremo, lo cierto es que los bancos siguen estipulando que esos gastos de hipoteca sean abonados por el comprador. Te recomendamos que plantees directamente esta cuestión, sentencia en mano, a tu entidad para librarte pagar esa parte.

Respecto a los gastos que no te correspondería pagar, se trata de los gastos de hipoteca, salvo el de tasación que si te correspondería a ti (a menos que te hubieran obligado a tasar específicamente con una empresa en particular, en cuyo caso, serían ellos los que deberían correr con los gastos.

Gracias por utilizar el foro de preguntas y respuestas sobre hipotecas de HelpMyCash.com

En el año 2010 pedi un prestamo hipotecario por el que me cobraron gastos de comision y dispisicion. Puedo reclamar? Gracias

Hola Helper,

Dispones de 15 años para reclamar la devolución de los gastos de apertura. Sin embargo, no hay que confundir estos gastos (notario, registro, IAJD...) con lo que viene siendo una comisión de apertura y estudio, las cuales pueden ser fijadas perfectamente por las entidades.

Esperamos haber resuelto tu duda. ¡Un saludo!

Buenas tardes, tengo entendido que los gastos de hipoteca que se pueden reclamar son los referidos a la escrituración de la hipoteca ¿correcto? ¿pero también los de tasación de vivienda para estudio de viabilidad del producto?

gracias

Hola hace unos años he pedido una hipoteca al banco de Santander de 80.000€, cuanto me tendría que devolver de los gastos que he pagado.

Gracias

Buenas,

Voy a firmar en estos días una hipoteca con Cajamar. En la oficina me dicen que tengo que pagar los gatos de hipoteca y compraventa, con la sentencia que ha salido estos días, ¿es esto correcto? Entiendo que el banco debe hacerse cargo de los gastos de hipoteca. Si firmo ahora asumiendo esos gastos, ¿podré reclamarlos en un futuro?

Muchas gracias

Hola, después de la última sentencia del Tribunal Supremo en relación a la cláusula abusiva que obliga al hipotecado al pago de los gastos de notaría y gestoria, me gustaría saber si para las nuevas hipotecas que se firmen es legal que lo siga asumiendo el hipotecado o si se puede negociar que esos gastos sean repartidos o que los asuma en banco en su totalidad...

Gracias