Regulación alquiler: novedades y propuestas

Especial coronavirus: ayudas para inquilinos

El Gobierno de España ha aprobado varias medidas para apoyar a los inquilinos durante la pandemia. Muchas de ellas ya no están activas, pero hay varias que siguen vigentes: 

• Si nuestro contrato de arrendamiento vence, podemos pedir al casero que lo prorrogue durante seis meses más con las mismas condiciones que las anteriores. El propietario de la vivienda está obligado a aceptarlo, a no ser que hubiera solicitado previamente que dejáramos el inmueble para vivir en él. 

• Si no podemos pagar las mensualidades por estar en ERTE, por desempleo o por una pérdida importante de ingresos (si somos empresarios), podemos solicitar un aplazamiento del pago (sin intereses ) durante un máximo de nueve meses si el casero es un gran tenedor o empresa. 

• Si el propietario no es empresa o gran tenedor, podemos solicitar:

  • Un aplazamiento del pago de la renta en caso de formar parte de un hogar vulnerable durante un máximo de nueve meses.

  • Préstamos al 0% TAE para pagar la renta del alquiler si el propietario no concede el aplazamiento. Podremos devolver el dinero hasta en seis años, prorrogables a cuatro más. El importe íntegro del crédito será para pagar la renta.

• Si no hemos podido pagar el alquiler, el propietario no nos puede desahuciar si formamos parte de un hogar vulnerable y sin alternativa habitacional. 

El plazo para acogerse a estas medidas acaba cuando venza el actual plazo de alarma, una fecha prevista para el 9 de agosto de 2021.

¿Por qué quiere cambiarse la actual ley de alquileres?

Alquilar una casa o un piso en España es cada vez más complicado. El precio de los arrendamientos entre particulares se ha disparado durante los últimos años: según Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios más prestigiosos, aumentó un 5,1% durante el pasado 2019. Este incremento deja fuera del mercado de la vivienda a miles de españoles que, por sus recursos modestos, no pueden adquirir un inmueble en propiedad ni pueden pagar las elevadas rentas del alquiler, especialmente altas en las grandes ciudades.

De hecho, es en las principales capitales donde se ha formado una auténtica burbuja del alquiler, que afecta sobre todo a los jóvenes que desean emanciparse y no pueden hacerlo por culpa de las altas rentas. En comunidades como Cataluña (principalmente en Barcelona) o Madrid, los precios han aumentado un 40% y un 30% respectivamente, algo que no se veía desde la crisis y que las actuales leyes de arrendamiento no pueden evitar.

Por todo lo expuesto, tanto los actores que se mueven dentro del mercado de la vivienda (principalmente los inquilinos) como algunos partidos políticos han planteado la necesidad de modificar la regulación del alquiler para adaptarla a la situación excepcional que se vive en España. Bajo esa premisa, el PSOE promulgó un decreto el 5 de marzo de 2019 que fue convalidado posteriormente por el Congreso de los Diputados, y el Parlamento de Cataluña lanzó, el 22 de septiembre de 2020, una regulación propia para contener el precio de los arrendamientos.

Ley catalana de contención de las rentas de alquiler

La Ley 11/2020, en vigor desde el 22 de septiembre de 2020, pretende regular el precio de los arrendamientos de las áreas de Cataluña consideradas "de mercado de vivienda tensionado". Cumplen este criterio las zonas que cumplan uno de los siguientes requisitos: 

• Con precios que hayan aumentado de manera sostenida claramente por encima de la media de esta comunidad.

• Con rentas de alquiler que superen el 30% de los ingresos habituales de la unidad familiar o de los ingresos medios de los menores de 35 años.

• Con precios con una subida interanual acumulada, durante los últimos cinco años, de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del IPC catalán.

Las viviendas públicas o de asistencia social quedan fuera de esta legislación, pues sus rentas ya están reguladas.

¿Cómo se regulan las rentas en las zonas "tensionadas"?

En estas áreas, la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento no puede superar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda con características equivalentes en el mismo entorno urbano. Este se calcula eliminando las áreas superior e inferior de un índice de referencia que registra la propia Generalitat de Catalunya. 

¿En qué poblaciones se aplica?

La Generalitat, el Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona pueden declarar área de mercado tensionado cualquier zona que entre dentro de su competencia, siempre de forma motivada. Por ahora, en la propia ley se declaran zonas tensionadas ciudades como Barcelona, Lleida, Girona, Tarragona, l'Hospitalet de Llobregat o Badalona, así como numerosas capitales de comarca y localidades de los principales núcleos urbanos de Cataluña.

Lo más destacado del Decreto de 2019

Como decíamos, el Partido Socialista Obrero Español modificó las distintas normativas que regulan el mercado de los arrendamientos a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este fue refrendado por las Cortes, aunque con los votos contrarios de partidos como el PP o Ciudadanos.

Este es el resumen de las medidas más destacadas del decreto:

• Incremento del plazo mínimo de los contratos de tres a cinco años. Pasado ese período, si ninguna de las partes avisa un mes antes de que no quiere renovarlo, se prorroga automáticamente por plazos anuales un máximo de tres años más. Si el arrendador es persona jurídica, este plazo mínimo es de siete años.

• Regulación de las fianzas. El arrendatario puede exigir un equivalente a una mensualidad más una garantía adicional a pactar entre las partes que no puede superar las dos mensualidades.

• Coordinación entre los tribunales y los servicios sociales para poner en alerta a estos últimos en caso de desahucio de personas o familias vulnerables.

• Modificación de la ley de propiedad horizontal para que las comunidades de vecinos puedan limitar la actividad turística en los edificios.

• Obligación de pagar los gastos de gestión por parte del arrendador si es una persona jurídica, es decir, los honorarios de la agencia inmobiliaria más las costas de formalización del contrato.

• Incentivos fiscales para los propietarios. Por ejemplo, los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para las viviendas destinadas al alquiler con renta limitada.

Hay que decir, eso sí, que el PSOE ya presentó una propuesta más ambiciosa a finales de marzo de 2018, en la que también se establecían inversiones para promover la vivienda dotacional y social o incentivos fiscales para los arrendatarios. Asimismo, este partido promulgó otro decreto a finales de 2018 que fue tumbado por el Congreso de los Diputados.

¿Qué proponen las asociaciones de inquilinos?

Pero no solo los partidos políticos abanderan la campaña para regular el alquiler. La subida de las rentas ha animado a muchos inquilinos a formar asociaciones como los sindicatos de inquilinos de Barcelona y de Madrid, que exigen que se legisle para dar respuesta a los problemas ocasionados por el encarecimiento de los arrendamientos.

Por ejemplo, estas organizaciones proponen que los contratos sean de seis o de 12 años (según si el piso es de un pequeño o de un gran propietario), que las rentas estén sujetas al IPC o a otros índices oficiales o que se registren las viviendas, solares y propiedades verticales desocupadas durante más de un año, así como que los solares y las propiedades verticales sean expropiados si han estado vacíos más de un año.