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Preguntas recientes del foro

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Hola,
En el borrador de escritura del prestamo hipoteca sobrebel tema de seguro de incendios myinvestor pone q tiene q ser beneficiario o cesarles los derechos. Hasta aquí todo normal pero luego pone lo siguiente: 
Toda indemnización será depositada en una cuenta abierta en el banco donde quedará indisponible para la parte prestataria en concepto de garantia prendaria en aseguramiento del prestamo o alternativamente podrá el banco a su sola discreción, a aplicar el referido importe a reducción del saldo deudor y/o reembolso anticipado del prestamo, sirviendo la presente de instrucción precisa por la parte prestataria al banco para ello.
2 preguntas: 
1. No habla del exceso y de quien se lo quedaria. ¿es normal?
2. Yo entiendo que ellos la indemnización pueden o dejarla en la cuenta como garantia pero no la podríamos usar para reconstruccion y al mismo tiempo seguiríamos teniendo la misma identica deuda. El importe se desbloquearia una vez terminado el prestamo. O bien a su sola discreción, cobrarlo ellos y se descontaria de la deuda. ¿he interpretado bien?
 
Gracias.
 
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 5 días

HelpMyCash

Hola, Laura. 

Como son dos preguntas, iremos por partes:

1. Por el contexto, entendemos que si sobrara dinero tras la liquidación del préstamo sobre el inmueble asegurado, se entregaría ese dinero sobrante al propietario. Ahora bien, te aconsejamos que se lo preguntes al notario en la visita previa a la firma. Él analizará la cláusula y te dirá qué pasaría exactamente con ese exceso, si lo hubiera. 

2. Sí, nosotros también entendemos que el banco podría hacer lo siguiente:

  • Dejar el dinero depositado y bloqueado en una cuenta en el banco, manteniéndose la misma deuda. Si no la pudierais pagar, al estar ese dinero como garantía prendaria, el banco podría usarlo para saldar la hipoteca. Y si saldarais la deuda, se os devolvería ese dinero. 

  • Usar directamente el dinero para descontarlo del importe pendiente de la hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

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Hola
Estoy tramitando una subrogación y mi futuro banco me ha compartido una copia de la minuta que firmaremos. Tengo dudas sobre las siguientes cláusulas, en términos generales me gustaría entender si son legales o hay algún punto abusivo, si hay riesgos a considerar aunque sean legales, y si tenéis alguna recomendación sobre cualquiera de ellas.
 
Muchas gracias de antemano por su ayuda y recomendaciones
Un saludo
 
 
GASTOS
 
(ii) los daños, perjuicios, costas y gastos de cualquier naturaleza (sin carácter limitativo: requerimientos de pago notariales, telefónicos, escritos -burofax-, gastos derivados de procedimientos judiciales –letrado, procurador y otros costes, salvo que judicialmente sean asignados al BANCO- o extrajudiciales -ejecución notarial de la garantía hipotecaria , métodos alternativos de resolución de conflictos-, de administración interina de la finca, etc.) que resulten como consecuencia de los incumplimientos del PRÉSTAMO, (iii) el coste de las copias de la escritura de PRÉSTAMO que sean expedidas a su favor, (iv) los gastos de cancelación de la hipoteca sobre la FINCA HIPOTECADA una vez quede cancelado económicamente el PRÉSTAMO;
 
En ningún caso, el BANCO asumirá impuesto o gasto alguno, presente o futuro, que no tenga asumido expresamente en virtud de este CONTRATO DE PRÉSTAMO, correspondiendo el mismo a dicha PARTE PRESTATARIA salvo imperativo legal.
 
COMPENSACIÓN
 
La totalidad de las posiciones acreedoras que la PARTE PRESTATARIA tenga o pueda tener en el BANCO, en las que figure como titular único o indistinto (con disposición solidaria o mancomunada), quedan afectas al cumplimiento de las obligaciones derivadas del PRÉSTAMO y, por tanto, garantizan las posiciones deudoras que la PARTE PRESTATARIA mantenga o pueda mantener.  
 
RATIFICACIÓN DE GARANTÍAS
 
Extensión y ratificación de la Garantía Personal de la PARTE PRESTATARIA. Solidaridad. Las obligaciones asumidas por la PARTE PRESTATARIA en relación con el PRÉSTAMO, tal y como el mismo resulta novado con esta ESCRITURA DE SUBRGACIÓN,  lo son con carácter solidario e ilimitado, tanto frente al Banco como entre sí, caso de ser varias las personas que integran la PARTE PRESTATARIA (pluralidad de prestatarios), en los términos señalados en el artículo 1.911 del Código Civil, esto es respondiendo universalmente con todos sus bienes presentes y futuros. De manera que, el BANCO podrá dirigirse indistintamente contra cada uno de los prestatarios (caso de ser varios) para exigir el cumplimiento íntegro de la totalidad de las obligaciones aquí asumidas o el ejercicio de las garantías otorgadas, sin que éstos les puedan plantear excepción de ningún tipo.
 
Principios comunes a las garantías: La totalidad de las garantías que se constituyen en aseguramiento de este PRÉSTAMO (las “Garantías”), con independencia de su naturaleza (personal o real), lo son con carácter indivisible, permaneciendo en vigor hasta que queden plenamente satisfechas todas y cada una de las obligaciones derivadas del mismo; solidarias e indistintas, de tal forma que el BANCO,  podrá, a su elección, ejecutar cualquiera de ellas, por el orden que estime adecuado, alternativa, conjunta o sucesivamente, sin que la iniciación del procedimiento de ejecución de una garantía limite ni condicione la iniciación de procedimientos de ejecución de otras, y en primer rango, no asegurando ningún otro bien o derecho con carácter preferente.
Para el supuesto de que alguna de las obligaciones y/o estipulaciones derivadas de la presente Escritura fuere declarada en todo o en parte ineficaz o nula de pleno derecho en un procedimiento judicial, las Garantías, quedarán vigentes, en los términos inicialmente convenidos, asegurando el íntegro y puntual cumplimiento de las obligaciones y/o estipulaciones no declaradas ineficaces o nulas.
 
4)     OBLIGACIONES DE LA PARTE PRESTATARIA
 
(i) Conservar la FINCA HIPOTECADA, haciendo en ella cuantas obras y reparaciones sean precisas para conservar su valor y dando siempre conocimiento inmediato al BANCO de cualquier circunstancia que pudiera perjudicar el valor de la FINCA HIPOTECADA; (ii) No realizar sobre la FINCA HIPOTECADA obra o reforma alguna que no se ajuste a la normativa aplicable, o que de algún modo suponga una alteración de su distribución, estructura, finalidad o cualesquiera modificación esencial, sin la previa autorización del BANCO, (iii) Facilitar su acceso a la persona que el BANCO designe, a fin de comprobar el estado de conservación y destino dado a la misma;  
 
(vii) en caso de expropiación, se concede al BANCO poder especial irrevocable para intervenir en el expediente de expropiación, cobrar su importe y, alternativamente, bajo la sola y discrecional elección del BANCO, aplicarlo al reembolso anticipado total o parcial del PRÉSTAMO (incluyendo intereses vencidos y no satisfechos), o bien a depositarlo como indisponible y bajo el concepto de prenda a favor del BANCO en una cuenta de su titular abierta en el BANCO en aseguramiento del PRÉSTAMO, quedando su titular obligado a formalizar cuantos documentos públicos o privados sean precisos para ello, a satisfacción del BANCO, y otorgando por virtud de la presente manifestación las autorizaciones o instrucciones precisas a este reembolso anticipado;
 
Adicionalmente, y a los efectos de no perjudicar la solvencia considerada por el BANCO en el momento de la concesión del PRÉSTAMO, la PARTE PRESTATARIA y si así procediere, el/los FIADOR/ES, no realizará/n actos que pongan en peligro o disminuyan notablemente su solvencia, tales como la formalización de nuevas operaciones de financiación; la donación, cesión o venta-por debajo de precio de mercado- de activos de su titularidad; la disolución, modificación o extinción voluntaria de actividades comerciales o laborales que sean fuente de ingreso; o, cualesquiera otra que produzca, o sea susceptible de producir, el efecto antedicho.
 
VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO.
 
El BANCO podrá resolver anticipadamente el PRÉSTAMO y exigir la inmediata devolución del capital, tanto el vencido como el pendiente de vencer, y el pago de las demás cantidades que acredite a su favor, así como ejercitar de forma inmediata las acciones legal y contractualmente previstas (reclamación judicial/ extrajudicial y/o ejecución de garantías), en los siguientes casos:
1) cuando la PARTE PRESTATARIA se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del PRÉSTAMO o de los intereses, siempre que: (a) la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: i.) al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses, o ii.) al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses; y que, (b) el BANCO haya requerido el pago a la PARTE PRESTATARIA concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del PRÉSTAMO;
 
EJERCICIO DE ACCIONES. ADMINISTRACIÓN INTERINA. PACTO DE LIQUIDEZ
 
Ejercicio de Acciones. Administración interina de la Finca HIPOTECADA. Las Partes pactan que el BANCO podrá reclamar los importes que resulten adeudados, tanto a su vencimiento ordinario como anticipado (consecuencia de la declaración de vencimiento anticipado en los términos previstos en esta ESCRITURA DE SUBROGACIÓN), ejercitando, a su elección, la acción ejecutiva ordinaria, la especial sobre bienes hipotecados –judicial o extrajudicial-, así como cualquier otra a la que pueda tener legalmente derecho, sin que el ejercicio de una vía suponga la renuncia al ejercicio de otras acciones o facultades, legales o contractuales, de las que el BANCO disponga para la satisfacción de la deuda.  
 
c) La ejecución se despachará por la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva en concepto de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, incrementada por la que se prevea para hacer frente a los intereses que, en su caso, puedan devengarse durante la ejecución y a las costas de ésta. La cantidad prevista para estos dos conceptos, que se fijará provisionalmente, no podrá superar el 30 por 100 de la que se reclame en la demanda ejecutiva, sin perjuicio de la posterior liquidación, en  virtud del artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
 
Ejecución extrajudicial En ejecución de lo previsto en la normativa aplicable se deja constancia en estipulación separada, que las PARTES han convenido pacto de ejecución extrajudicial de la FINCA HIPOTECADA (en su caso, en relación con cada uno de los Inmuebles) en los términos del art. 129 de la Ley Hipoteca, para el caso de falta de pago de capital o de los intereses de la cantidad garantizada . Asimismo, y a los efectos de cumplir con los requisitos normativos oportunos, las PARTES proceden a reiterar los siguientes términos (recogidos previamente en la Estipulación 12.1 Ejercicio de Acciones. Administración interina de la Finca HIPOTECADA), que serán de aplicación a toda ejecución extrajudicial instada al amparo de este CONTRATO de PRÉSTAMO, junto con los términos de la legislación vigente: (i) se pacta como precio de tasación de la FINCA HIPOTECADA y domicilios de las PARTES, para que sirva/n de tipo en la subasta y a los efectos de notificaciones oportunos, según corresponda el indicado en esta esta ESCRITURA SUBROGACIÓN, (ii) se designa irrevocablemente al BANCO para, en su caso, otorgar en su día la escritura de compraventa de la Finca Hipotecada en representación del Hipotecante; (iv) los gastos que se originen con motivo de la ejecución extrajudicial hasta la puesta de la Finca Hipotecada en posesión del rematante o adjudicatario (sin perjuicio que éste sea el BANCO u otro tercero), incluidos los honorarios de letrado y procurador serán de cuenta de la PARTE PRESTATARIA, en concordancia con lo establecido en estas CONDICIONES GENERALES, (v) la realización extrajudicial de la HIPOTECA se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la correspondiente Finca Hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno, (vi) la venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esther
Esther
hace 1 mes

Como siempre muy agradecida por las aclaraciones y por el soporte brindado. Muchísimas gracias por vuestro trabajo!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 mes

HelpMyCash

Hola, Esther. 

Vamos a comentar esos puntos uno por uno: 

1. Gastos: aquí se te indica que los gastos asociados al impago del préstamo tendrás que pagarlos tú, así como tu copia de la escritura de la hipoteca y los gastos asociados a la cancelación registral de la hipoteca (cuando la hayas acabado de pagar). También se dice que el banco no pagará ningún gasto que no tenga que pagar por ley.  

2. Compensación: aquí se te indica que si tienes dinero en cuentas de MyInvestor, el banco podrá cogerte ese dinero si no pagas las cuotas. Es una cláusula legal que la mayoría de los bancos incluyen en sus hipotecas. 

3. Ratificación de garantías: aquí se te indica que la garantía del préstamo es, además de hipotecaria, personal. Eso significa que si no pagas la hipoteca y el embargo de la vivienda no es suficiente para saldar la deuda, todos tus bienes presentes y futuros pueden ser embargados para saldarla. Es una cláusula legal que aparece en la inmensa mayoría de las hipotecas vigentes en España.

4. Obligaciones de la parte prestataria: aquí se te indica que tendrás que conservar la finca hipotecada durante todo el plazo de la hipoteca, que no podrás hacer reformas ilegales y que deberás hacer obras de conservación, si es necesario, con el permiso del banco. También que en caso de expropiación, el banco cobrará el dinero para saldar la hipoteca (si sobrara, te devolvería el sobrante). Asimismo, indica que los avalistas no podrán hacer nada que ponga en peligro su solvencia, así que es importante que ellos lean detenidamente este punto. 

5. Vencimiento anticipado del préstamo: aquí se te indica en qué casos se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado para ejecutar la hipoteca y embargar la casa si hay impagos. Los límites son los legales. 

6. Ejercicio de acciones: aquí se te explica el procedimiento mediante el que se produciría esa ejecución hipotecaria. 

Analizados todos estos puntos, no parece que haya ninguna cláusula abusiva (todas las cláusulas se ajustan a la legalidad española). De todos modos, si te quedan dudas, el notario está obligado a contestar todas las preguntas que tengas antes de la firma. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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He recibido el FEIN para una subrogación y hay un par de puntos que no me quedan claros. 
Elementos de flexibilidad Andbank podrá ceder, sustituir o subrogar a un tercero en los derechos y obligaciones derivados a su favor del Préstamo (total o parcialmente, e incluyendo las garantías constituidas en su aseguramiento), o su posición contractual, así como afectar este Préstamo a emisiones de cédulas, bonos, participaciones hipotecarias, o cualquier otra forma de garantía, renunciando el Cliente a su previa notificación (a excepción de aquellos supuestos en los que, por imperativo legal y con el alcance previsto, resulte necesario practicar la misma), y siempre que estas actuaciones no supongan gasto o coste alguno para el Cliente. En ejecución de estas facultades, queda Andbank autorizado a realizar cuantas gestiones o trámites sean precisos, con las más amplias facultades, incluyendo, en su caso, la posible cesión de datos personales del prestatario ante un supuesto de subrogación del acreedor
 
12. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo:
 Incumplimiento de las obligaciones de pago derivadas del préstamo:
o Consecuencias financieras:
• Intereses de demora: las cantidades debidas por razón del préstamo hipotecario, no pagadas a su vencimiento (ordinario o anticipado), devengarán diariamente intereses de demora a favor de Andbank desde el día siguiente en que debieron ser pagadas o aquel en que fueron abonadas por Andbank, hasta la fecha de su completo pago, sin necesidad de previo requerimiento de pago. El interés de 9 demora aplicable a los saldos deudores durante el periodo en que aplica el Tipo Inicial Fijo será el 4,190%, y posteriormente durante los periodos de interés en que aplica el Tipo Variable, será el equivalente al interés variable aplicable correspondiente más un porcentaje adicional del 3 %.
• Comisión de reclamación de posiciones deudoras: 30 euros por cada cantidad adeudada a Andbank y reclamada al Cliente, con independencia del número de reclamaciones que se efectúen sobre la misma, conforme a lo pactado en el contrato de Préstamo y en las Condiciones Generales de los Contratos de Préstamo Hipotecario depositadas por Andbank en el Registro de Condiciones Generales, disponibles en la página https://www.andbank.es/ y https://myinvestor.es/ y en el proyecto de contrato que le es entregado como información precontractual. tal y como se recoge en normativa aplicable.
• Vencimiento anticipado: Aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo Andbank podrá exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación de pago en su totalidad, siempre que la suma de las obligaciones de pago adeudadas recoja los importes mínimos normativamente previstos a estos efectos (art. 24 de la Ley 5/2019) y que tiene disponible en las Condiciones Generales de los Contratos de Préstamo Hipotecario depositadas por Andbank en el Registro de Condiciones Generales, disponibles en la página https://www.andbank.es/ y https://myinvestor.es/ y en el proyecto de contrato que le es entregado como información precontractual. tal y como se recoge en normativa aplicable.
o Consecuencias jurídicas:
• Reclamación judicial y/o extrajudicial. Podrá Andbank proceder contra el Cliente por cualesquiera de las acciones judiciales o extrajudiciales, de las que disponga en cada momento (incluso en los supuestos de vencimiento anticipado), de conformidad con las facultades legales y/o contractuales que a estos efectos sean establecidas a su favor, incluso a través del procedimiento especial de ejecución hipotecaria (judicial o extrajudicial), sin necesidad de observar orden de prelación
Esther
Esther
hace 2 meses

Muchísimas gracias por la respuesta y por las aclaraciones, me ha sido de mucha utilidad y la respuesta me deja tranquila y con la confianza de que no hay clausulas abusivas.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola, Esther. 

Vamos a intentar traducir toda esa información.

Empezaremos por los "elementos de flexibilidad". Lo que se te indica en esa cláusula es, básicamente, que Andbank (el banco al que pertenece MyInvestor) puede "vender" tu hipoteca a otros bancos o fondos de inversión. Obviamente, no te puede cobrar por ello, tus condiciones se mantendrán exactamente igual y se te tendrá que notificar la "venta". 

Vayamos ahora a los "incumplimientos de los compromisos vinculados al préstamo". Como son varios subpuntos, los trataremos individualmente: 

  • "Intereses de demora": si no pagas las cuotas, Andbank te aplicará, además del interés normal de la hipoteca, un interés de demora tres puntos por encima del normal (el máximo legal).

  • "Comisión de reclamación de posiciones deudoras": si no pagas las cuotas, Andbank te cobrará 30 euros por cada aviso que te mande para notificarte el impago. Ahora bien, no puede cobrártela repetidamente si te avisa varias veces por un único impago (solo te puede cobrar 30 euros por cada impago, por así decirlo). 

  • "Vencimiento anticipado": si dejas de pagar 12 cuotas (o 15 si ya estás en la segunda mitad del plazo de la hipoteca), Andbank podrá aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que le permite ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda hipotecada para saldar la deuda.

  • "Reclamación judicial y/o extrajudicial": aquí básicamente te dice que si dejas de pagar la hipoteca, Andbank te podrá reclamar la deuda en los juzgados o mediante notificaciones, así como mediante una ejecución hipotecaria (aunque esto último solo lo podrá hacer si se cumplen los requisitos que te hemos explicado en el punto anterior).  

En general, estas cláusulas las suelen incluir todos los bancos, así que no es nada extraño que aparezcan en tu FEIN. De todos modos, si tienes más dudas, quedamos a tu disposición para resolverlas. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.