Proceso para alquilar un piso o una casa

¿Qué hay que tener en cuenta antes de alquilar una vivienda?

Es cierto que alquilar un piso o una casa no es una inversión como una compra y que, en muchos casos, la vivienda arrendada no será la definitiva. Sin embargo, siempre debemos esforzarnos por encontrar el mejor hogar posible, pues al fin y al cabo, es el espacio en el que pasaremos más tiempo. Veamos en qué debemos fijarnos para saber si una vivienda es para nosotros o no:

  1. Su localización: debemos identificar cuáles son las zonas más convenientes del pueblo o ciudad donde queramos residir. Aquí hay que tener en cuenta la distancia hasta nuestro lugar de trabajo, el ambiente del barrio, las comunicaciones (transporte público y acceso de las carreteras), etc.

  2. Sus propias características: obviamente, tenemos que fijarnos en la cantidad de habitaciones, el número de baños, el equipamiento (si hay muebles o no), la iluminación, si hay calefacción y aire acondicionado, etc.

  3. El estado de la vivienda: tenemos que asegurarnos de que el piso o la casa esté en buen estado (pintura, muebles, instalación eléctrica…). No debe incomodarnos aprovechar las visitas previas para inspeccionar hasta el último rincón.

  4. La gestión de la propiedad: si los caseros son los que se encargan de todo, podremos llamarlos siempre que tengamos algún problema. En cambio, si ha delegado la gestión del inmueble en una agencia o el propietario es un fondo de inversión, tendremos que dirigirnos a un intermediario, lo que puede ser más farragoso.

  5. El tiempo de arrendamiento: no es lo mismo alquilar una habitación unos meses que hacerlo durante años. Tendremos que hablar con los propietarios para saber cuánto tiempo esperan que nos quedemos en su piso y ver si sus intenciones coinciden con las nuestras.

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¿Cómo son los actuales contratos de alquiler?

No existe un modelo único de contrato para formalizar el arrendamiento de una vivienda. Aun así, en este siempre deben figurar una serie de cláusulas que asegurarán el correcto pago de las rentas, el cumplimiento del plazo acordado entre las partes y la posible extensión del alquiler.

Veamos qué es lo que tiene que aparecer en el contrato que nos presenta la inmobiliaria o el propietario:

  • Información de las partes: el nombre, la nacionalidad, la identificación y el domicilio tanto de los arrendadores (los propietarios) como los arrendatarios (los inquilinos).

  • Los datos del inmueble que se alquila: la referencia catastral, su dirección, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energético.

  • El estado en que se arrienda la vivienda: se indica cuál es el equipamiento de la casa o del piso y se adjuntan fotografías que lo demuestren.

  • La duración del contrato: por ley, debe ser de un mínimo de seis meses y se debe prorrogar anualmente de manera automática hasta llegar a un mínimo de cinco años (siete si pertenece a una persona jurídica). Pasado ese período, el contrato se prorrogará de nuevo por plazos anuales si ninguna de las partes quiere rescindirlo.

  • El precio de la renta y su actualización: se debe especificar cuánto debe pagar el inquilino mensualmente, así como cuándo y de qué manera puede actualizarse ese coste.

  • La forma de pago de la renta: si se abona mediante transferencias, en mano, etc.

  • La suma de dinero que se entrega en concepto de fianza.

En general, también se indica cuáles son las obligaciones concretas de ambas partes, quién y cómo se pagan los impuestos, cuáles son las consecuencias de un impago, etc.

Después de que varios partidos exigieran una nueva regulación del alquiler, el Gobierno modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos en marzo de 2019. Pincha sobre el enlace para saber qué se cambió. Ahí también encontrarás información sobre la normativa catalana que limita los precios. 

¿Cuáles son los costes asociados al alquiler de un piso?

Si vamos a alquilar una vivienda, tarde o temprano tendremos que hablar de dinero. Aunque la formalización de un arrendamiento no es tan cara como la de una compra, sí deberemos desembolsar una suma importante para poder entrar a vivir en nuestro nuevo hogar. Estos son todos los gastos relacionados con el alquiler:  

  • La reserva: si la propiedad que queremos alquilar tiene mucha demanda, es posible que tengamos que pagar una reserva para que nadie nos pase por delante.

  • La renta: es lo que tendremos que pagar mes a mes a los caseros para poder vivir de alquiler en su propiedad. En las grandes ciudades, el precio del alquiler puede llegar a ser más caro que las cuotas de una hipoteca, aunque todo dependerá de la zona en la que residamos y de las fluctuaciones del mercado.

  • La fianza: por ley, el arrendador tiene derecho a exigirnos el abono del equivalente a un mes de alquiler como fianza. Pero además, en la mayoría de los casos, los propietarios exigen un mes extra. Al finalizar el contrato, deberán devolvernos esa fianza en un plazo máximo de dos meses, descontando el coste de los desperfectos que hayamos ocasionado.

  • Los gastos de formalización: las tasas asociadas a la redacción y registro del contrato de arrendamiento. No tendremos que pagarlos si el propietario es una persona jurídica. 

  • Honorarios de la agencia inmobiliaria: si alquilamos la vivienda a través de una inmobiliaria, tendremos que pagar sus honorarios. Pueden costarnos desde unos pocos cientos de euros hasta más de 1.000, aunque no habrá que abonarlos si el arrendador es una persona jurídica.

El seguro de responsabilidad civil no es obligatorio, pero es aconsejable contratarlo para estar protegidos si causamos algún siniestro a nuestros vecinos por dejarnos, por ejemplo, el grifo abierto.

¿Me puedo deducir alguno de estos gastos?

Todos estos gastos no son deducibles en la Declaración de la Renta desde el 1 de enero de 2015. Pero si alquilamos nuestra vivienda antes de esa fecha, podemos desgravarnos un 10,05% de lo que paguemos por el arrendamiento durante el año, aunque con algunos límites:

  • Si nuestra base imponible es de 17.707,20 euros o menos, puede aplicarse sobre una base máxima de 9.040 euros anuales.

  • Si la base imponible es de entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, ese límite será de 9.040 euros menos la multiplicación de 1,4125 por la resta de la base imponible menos 17.707,20 euros.

Para poder practicar la deducción por vivienda habitual es imprescindible tener una base imponible inferior a los 24.107,20 euros.

Hay comunidades autónomas que ofrecen sus propias deducciones sobre las rentas por arrendamiento. Si quieres saber si la tuya es una de ellas, puedes consultarlo en su página web oficial.

¿Existe alguna ayuda para los inquilinos en 2021?

, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 del Ministerio de Fomento incluye un programa especial de ayudas para los inquilinos con pocos recursos económicos. Estos son sus puntos más destacados:

  • Requisitos: con carácter general, para acceder al programa no se pueden cobrar más de 600 euros al mes, aunque las comunidades autónomas pueden elevar ese límite hasta los 900 euros. Pero también se imponen otros límites más específicos:

    • Ingresos máximos de 3 veces el IPREM para inquilinos sin circunstancias especiales.

    • Ingresos máximos de 4 veces el IPREM para familias numerosas y personas con discapacidad.

    • Ingresos máximos de 5 veces el IPREM para familias numerosas especiales y personas con determinados grados de discapacidad.

  • Ayuda: cobertura de hasta el 40% de la renta mensual. Para mayores de 65 años, el porcentaje sube hasta el 50%, mientras que las comunidades autónomas pueden definir una cobertura de hasta el 30% de la renta a los alquilados que cobren entre 601 y 900 euros.

Esta prestación puede solicitarse a través de las consejerías responsables de vivienda de las distintas Comunidades Autónomas, tanto presencialmente como de forma virtual.

¿El propietario puede vender un piso alquilado?

, el propietario de una vivienda tiene derecho a venderla aunque esta esté alquilada a uno o a varios inquilinos. Ahora bien, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario tiene derecho a seguir disfrutando del inmueble hasta que acabe el plazo del contrato. 

¿Quieres más información sobre este tema? La encontrarás en nuestra página sobre vender un piso con inquilino.

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