Cómo vender tu casa paso a paso
¿Te has preguntado cuáles son los pasos a seguir para vender tu casa? ¡Estás en el sitio correcto! En esta página te contamos cuáles son los pasos para vender tu piso rápido, al mejor precio y sin estrés. ¡Léela hasta al final y ahórrate dolores de cabeza!
Simplifica la venta de tu casa con un profesional
Pasos para vender un piso
Los pasos para vender tu casa se pueden organizar en cuatro etapas: preparación para la venta, gastos y documentos, publicidad y promoción, y negociación y firma de contratos. Veamos qué incluye cada fase.
- Analiza el mercado
- Tasa tu vivienda
- Busca inmobiliarias fiables
- Junta los documentos
- Revisa la situación legal
- Calcula los gastos
- Mejora la apariencia de tu casa
- Haz la promoción
- Recibe las visitas
- Negocia el precio
- Firma las arras y la escritura
- Cancela tu hipoteca
NO TE OLVIDES DE LA POSVENTA. Una vez que hayas vendido tu casa, deberás declarar y pagar los impuestos correspondientes. Sigue leyendo, que en esta página te damos las claves para hacerlo bien y evitar problemas con el fisco.
1. Conoce la situación del mercado inmobiliario
El primer paso para vender un piso es conocer la situación actual del mercado inmobiliario. ¿Por qué? Porque te permite definir si es este o no el mejor momento para venderlo. Te aconsejamos evaluar:
- Cuál es el precio del metro cuadrado en tu zona
- Cómo se encuentra la demanda frente a la oferta
- Cuántas compraventas se han llevado a cabo en los últimos meses
- Cuál es la situación de las hipotecas: ¿los intereses son altos?, ¿hay dificultades para pedir una hipoteca?
Si reúnes esta información, serás capaz de entender cuánto tiempo tardarás en vender y hasta qué punto tendrás que rebajar el precio para cerrar la operación.
2. Define cuánto vale tu casa
El segundo paso para la venta consiste en definir cuánto vale tu casa y, aunque parezca fácil, es uno de los trámites más complejos. Nuestro consejo es que sigas estos pasos para tasar tu vivienda:
Sobre esta base, podrás tener un conocimiento general del precio de mercado de tu vivienda y podrás conversar con tu agente inmobiliario para definir una estrategia de venta, es decir, para elegir un precio al que anunciar el inmueble en función de la rapidez con que quieras venderlo. Encuenta más información para valorar tu vivienda en la siguiente página: "¿Cómo saber cuánto vale tu casa? Paso a paso".
3. Busca una agencia inmobiliaria fiable
El tercer paso es encontrar una inmobiliaria de confianza que te ayude a vender tu casa rápido, al mejor precio y sin contratiempos. Y aunque nos gustaría decir lo contrario, no todas las agencias son profesionales y fiables. ¿Te preguntas cómo encontrar la mejor inmobiliaria? Te aconsejamos comparar varias de ellas hasta encontrar una que te inspire confianza y se adapte a tus necesidades particulares. Al compararlas, ten en cuenta, como mínimo, estas variables:
5 preguntas para encontrar la mejor inmobiliaria
- ¿Cuánto cobran de comisión?
- ¿Piden exclusividad? ¿Cuál es el plazo?
- ¿Cuánto tardan en vender el piso?
- ¿Qué opinan otros usuarios de sus servicios?
- ¿Pueden enseñarte el contrato inmobiliario?
4. Reúne los documentos para vender tu piso
El cuarto paso, y uno de los más importantes, es reunir los documentos necesarios para la venta. En algunos casos, tendrás que tramitarlos desde cero; en otros, bastará con reunir los que tienes en casa (el certificado energético, por ejemplo, caduca cada diez años). ¿Pero cuáles son estos documentos? Los enumeramos a continuación:
- Nota simple
- Certificado energético
- Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
- Escrituras originales
- Planos de la vivienda
- Estatutos de la comunidad
- Certificado de gastos de la comunidad
- Recibos de pago del IBI
- Certificado de ITE
- Últimas facturas de los suministros
Descarga gratis esta lista de documentos para vender tu piso, haz check cuando los tengas y ¡no te olvides de nada!
5. Verifica la situación legal de tu inmueble
Para evitar sorpresas, te aconsejamos que el quinto paso sea verificar la situación legal del inmueble. ¿Qué es lo que deberías revisar? Que la superficie en la nota simple y en el Catastro coincidan y sean correctas, que no pese ninguna carga sobre el inmueble —si ya has terminado de pagar tu hipoteca, deberás eliminar dicha carga de la nota simple— y que la titularidad de la propiedad sea la adecuada, principalmente si hay varios propietarios.
6. Calcula los gastos que supone la venta
El sexto paso para vender tu piso consiste en calcular los gastos por la venta de tu vivienda. Estos suponen entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque dependen del tipo de inmobiliaria que decidas contratar, la ganancia que obtengas con la venta y la localidad donde se encuentra la vivienda, entre otras cosas.
Conocer de antemano cuáles son los gastos que tendrás que pagar por vender tu piso o casa te permitirá organizar mejor tus finanzas y determinar un margen de negociación con el comprador. Por eso lo incluimos en la segunda etapa de los pasos para vender un piso o una casa. ¡No los dejes para último momento!
7. Mejora la apariencia de tu casa
Ahora empieza la tercera fase, que es menos administrativa y un poco más creativa. Poner a punto la vivienda para que se vea óptima tanto en las fotos como en las visitas es también un paso esencial de la venta. De hecho, esto puede ayudarte a vender más rápido y a un precio más alto. ¿Y cómo puedes mejorar la apariencia de tu casa? Te damos algunas ideas:
Limpia y pinta las paredes para mejorar la apariencia de tu casa.
Decora los salones con colores neutros, como beige o blanco.
Evita la decoración antigua, puede dar impresión de dejadez.
Mejora la luminosidad cambiando, por ejemplo, las cortinas.
Repara los pequeños desperfectos, como grifos que gotean.
8. Crea un anuncio atractivo para publicitar tu vivienda
Pero no basta con que la vivienda se vea bonita. El siguiente paso para vender bien tu piso es crear un anuncio atractivo y optimizado, de forma tal que aparezca en las primeras posiciones de la página de resultados de los portales inmobiliarios. ¿Cómo puedes lograrlo? Te lo contamos a continuación.
9. Prepárate y organiza las visitas
Ya vamos por el noveno paso para vender un piso y consiste en recibir las visitas de los compradores. En general, es la inmobiliaria la que se encarga de hacerlo, pero si contratas una agencia online, las visitas quedarán a tu cargo. ¡Te damos algunos consejos para hacerlo bien!
10. Negocia el precio de tu vivienda con éxito
El décimo paso para vender tu casa es negociar el precio. Y aunque quieras escuchar lo contrario, el valor al que publicas la vivienda en los portales inmobiliarios nunca es el mismo al que vendes finalmente la casa. Este último suele ser entre un 10% y un 20% más bajo. Así que, si quieres vender bien, es mejor que vayas pensando en algunos trucos que mejoren tus aptitudes de negociación y den apoyo a tu agente inmobiliario cuando lleguen a esta instancia.
Consejos para negociar el precio de tu vivienda
Ten a mano los informes de tasación. Si has hecho varias valoraciones de tu vivienda como te hemos sugerido, tendrás elementos suficientes para justificar su precio. Esto, sin duda, facilita la negociación con el comprador.
Destaca el valor diferencial de tu vivienda. ¿Por qué tu casa es única? ¿Tiene una gran terraza donde hacer barbacoas con amigos, tiene piscina, su rentabilidad es alta si el comprador desea alquilarla...? Si tienes claro por qué tu vivienda vale lo que vale, podrás transmitir ese valor añadido al comprador y reducir el margen de negociación en el precio.
No tengas miedo a la negociación. Los compradores siempre han pedido, piden y pedirán rebajas. No temas a la negociación ni lo tomes como una ofensa, el objetivo final es llegar a un acuerdo de venta que sea beneficioso para ambos.
11. Prepárate para la firma de las arras
Ya queda poco. Cuando hayas encontrado un comprador, el paso que sigue es firmar el contrato de arras. ES MUY IMPORTANTE QUE PRESTES ESPECIAL ATENCIÓN A ESTE PASO: el contrato de arras es un compromiso de compraventa y será utilizado por el notario como base para redactar la escritura.
Además, al firmar las arras, el comprador entrega una señal que suele ser del 10% y ambas partes se comprometen a cerrar la compraventa en un plazo determinado, que suele ser de tres meses. Si el comprador incumple este compromiso, perderá la señal. Si es el vendedor quien no lo cumple, tendrá que devolver al comprador la señal por duplicado.
Descarga este modelo de contrato de arras completamente gratis y asegúrate de que al tuyo no le falte información.
12. Lo que debes llevar a la firma de la escritura
¡Ahora sí! La firma de la escritura es, técnicamente, el último paso para vender un piso y puede entenderse como la elevación a público del contrato de compraventa. Como datos importantes a tener en cuenta, es el comprador quien hará la cita con el notario para formalizar la operación y quien te informará cuándo y dónde debes presentarte para dar por finalizada la operación. Tú solo debes personarte con una serie de documentos que detallamos a continuación.
Documentos que necesitarás para firmar la escritura de compraventa
- El título de propiedad de la casa
- La nota simple
- La cédula de habitabilidad (solo si es obligatoria en tu comunidad)
- El certificado energético
- Los últimos recibos de los suministros
- El certificado de inspección técnica del edificio
- Planos de la vivienda
- Estatuto de la comunidad de propietarios
- Certificado de cancelación de la hipoteca
¿Cómo se cancela una hipoteca?
Este paso para vender un piso es, en realidad, simultáneo a la firma de la escritura de compraventa. Y es que si tu vivienda tiene una hipoteca pendiente, lo habitual es que el préstamo se cancele con el dinero de la venta.
Así, el comprador llevará dos cheques el día en que se firme la escritura: uno para el banco con el capital pendiente más los intereses y otro para ti con el dinero restante. Pero ¡ojo! Los trámites no terminan aquí: siempre tienes que hacer la cancelación registral de la hipoteca, es decir, eliminar la carga hipotecaria de la nota simple del Registro de la Propiedad.
¿Qué impuestos se pagan por vender un piso?
Pagar los impuestos por la venta de tu vivienda es el último paso de lo que llamamos posventa. Pero ¿cuáles son y cómo se calculan? Los impuestos que debes pagar por vender tu piso son:
Tienes que pagar IRPF por vender un piso siempre que obtengas alguna ganancia con la operación. En otra página te explicamos con detalle cómo calcular este impuesto.
La plusvalía municipal se paga en un plazo máximo de 30 días desde el momento de la venta. Puedes usar nuestra calculadora para estimar la cantidad que te tocará pagar.
El impuesto de bienes inmuebles (IBI) suele repartirse entre comprador y vendedor en función del tiempo durante el cual cada parte fue dueña del inmueble.
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Preguntas frecuentes sobre pasos para vender un piso
El mejor escaparate para poner tu piso a la venta son los portales inmobiliarios Aquí puedes ver cuáles son los mejores. Ten en cuenta, sin embargo, que las agencias inmobiliarias tienen mucha más visibilidad que los particulares. En efecto, los anuncios de particulares suelen aparecer en las últimas páginas de resultados. Por eso te aconsejamos pedir asesoramiento profesional.
Para vender tu casa rápido, tienes que hacer una tasación adecuada de tu vivienda. En otra página te explicamos este y otros trucos imprescindibles para vender tu piso rápido.
La nota simple vale unos nueve euros y suele pagarla el comprador, que es el verdadero interesado en corroborar que la titularidad de la vivienda esté en orden y que esta no tenga cargas.
La nota simple vale unos nueve euros y suele pagarla el comprador, que es el verdadero interesado en corroborar que la titularidad de la vivienda esté en orden y que esta no tenga cargas.
Herramientas sobre Pasos para vender una casa
Guía práctica para vender tu vivienda con éxito
En HelpMyCash.com hemos preparado esta guía gratuita para vender tu piso. Encontrarás un paso a paso para hacerlo con total garantía, con el mejor precio y sin olvidarte de ningún documento.
Modelo de contrato de arras
Descarga gratis un modelo de contrato de arras penitenciales. Puedes usarlo como guía para redactar el propio, o bien, como modelo comparativo para asegurarte de que no haya nada raro en el que te entregó la inmobiliaria.
Modelo de carta de rescisión del contrato de intermediación inmobiliaria
Si no estás a gusto con tu agencia inmobiliaria, Descarga gratis este modelo de carta para rescindir el contrato de intermediación. En esta guía te explicamos cómo hacerlo.
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