¿Es retroactiva la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

El 3 de septiembre de 2021, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria quedó sin efecto. Desde entonces, los herederos no forzosos (es decir, aquellos que no son padres, hijos o cónyuge de la persona fallecida) ya no tienen que esperar dos años para vender la casa heredada. Pero ¿qué ocurre si recibimos una vivienda en herencia antes de esta fecha? Desde HelpMyCash hemos verificado que, en estos casos, la propiedad sigue afectada por el artículo 28. Para aclarar esta situación, hemos entrevistado a José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores, y a Jesús Benavides, notario de Barcelona. Este fue el resultado.

¿Qué decía el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía que si un heredero no forzoso recibía una vivienda en herencia y quería venderla, se encontraba con una dificultad: no podría inscribirse al comprador como nuevo propietario hasta que no hubieran transcurrido dos años desde el fallecimiento del titular anterior. Esta cláusula se incorporó para proteger a otros posibles herederos, quienes contaban con un plazo de dos años para reclamar sus derechos sobre la vivienda.

Ahora bien, en estas circunstancias era muy difícil vender la propiedad. Por un lado, porque la posibilidad de que un tercero reclamara su parte de la vivienda generaba mucha inseguridad al comprador; por el otro, porque prácticamente ningún banco estaba dispuesto a aprobar una financiación sobre una propiedad afectada por el artículo 28.

Las viviendas heredadas antes de septiembre siguen afectadas por el artículo 28

Con la derogación, todas las viviendas heredadas a partir del 3 de septiembre de 2021 pueden venderse libremente, independientemente del tipo de heredero que reciba la propiedad. Pero no ocurre lo mismo si se trata de un heredero no forzoso que recibió la vivienda antes de esta fecha. 

Tal como hemos verificado desde HelpMyCash, los bancos continúan sin conceder hipotecas en estos casos, bajo el pretexto de que la vivienda se encuentra afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, siguen existiendo las mismas dificultades que antes a la hora de vender la casa heredada.

¿Qué opina el Colegio de Registradores al respecto?

En palabras de José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores, “no está clara la retroactividad de esta medida”. Por tanto, si la vivienda se vende, podría haber un conflicto entre el comprador y el nuevo heredero, si este existe y se presenta a reclamar su parte de la casa. En este sentido, el Registro continúa informando a los bancos si una propiedad está afectada por el artículo 28. Luego, serán estos quienes realicen un análisis de riesgos y decidan, en función de ello, si es conveniente o no conceder una hipoteca para adquirir esta vivienda. 

Muchas inmobiliarias, abogados y notarios, sin embargo, consideran que dicha derogación debería quedar sin efecto incluso sobre las propiedades heredadas antes del 3 de septiembre.  Al respecto, Jesús Benavides, notario de Barcelona, ya adelantaba desde principios de este mes que existiría “disparidad de criterios e interpretaciones entre notarios, registradores, abogados, gestorías y entidades bancarias”.