Divorcio con separación de bienes: ¿qué opciones tengo si quiero vender la vivienda familiar?

Tema del artículo: Vender piso tras divorcio
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El Código Civil español contempla tres tipos de regímenes matrimoniales: el de gananciales, que es el que se aplica en la mayoría de las comunidades autónomas, el de participación, que es muy poco utilizado, y el de separación de bienes, que también es muy habitual y es el aplicable en Cataluña, por ejemplo. En este último, cada cónyuge conserva la propiedad de los bienes adquiridos, tanto antes como durante el matrimonio. Sin embargo, la duda de muchas personas que están atravesando por este trance es: ¿qué pasa cuando la casa se ha comprado entre los dos? ¿Qué opciones existen si uno de ellos quiere vender la vivienda en un divorcio con separación de bienes? En este artículo lo contamos.

Si llevas la fiesta en paz con tu expareja

Si el divorcio ha sido amistoso y los miembros de la expareja tienen visiones similares sobre lo que se podría hacer con la casa que es de los dos, tenemos dos soluciones:

1. Llegar a acuerdo para vender a un tercero

Este es un buen escenario, ya que si la otra parte también acepta vender la casa, lo único que tendríamos que hacer es ponernos de acuerdo en el precio al que queremos vender y los términos de la compraventa.

Además, tenemos que organizarnos para realizar todas las tareas de la venta del piso: gestionar los trámites y los documentos necesarios, publicar los anuncios de venta, enseñar la casa a las visitas o, si preferimos que sea un profesional el que se encargue, decidir qué agencia inmobiliaria contratar para ello.

Así, una vez concretada la venta, solo tendríamos que repartirnos el dinero recibido, según el porcentaje de propiedad que tenga cada uno de la casa. O, si hay una hipoteca de por medio, cancelar el préstamos hipotecario y repartirnos la cantidad que sobra. Es una opción de ganar/ganar.

2. Hacer una extinción de condominio

Otra escenario posible es que la otra persona decida quedarse con el 100% de la propiedad de la casa. En este caso, más que una compraventa entre las partes, lo más aconsejable es realizar una extinción de condominio.

Esta figura legal permite terminar con la situación de copropiedad de la siguiente manera: una de las partes se queda con la casa y, a cambio, tiene que compensar económicamente al que si quiere vender con el importe correspondiente (acordado entre los dos). Pero ¿por qué esta vía es la más recomendable?

La mayor ventaja de la extinción de condominio (frente a una compraventa) es que esta tributa solamente a través de los actos jurídicos documentados (IAJD). Esto supone apenas entre el 0,5% y el 1% (junto con los gastos de notaría y de registro).

En cambio, la compra tributa entre el 6% y el 8%  del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y la venta en el IRPF y la plusvalía municipal. De esta manera, es mucho más barato acudir por esta vía que vender nuestra parte a nuestra ex pareja. Además, es un procedimiento muy sencillo que se puede realizar frente a notario.

Si la otra parte se niega a vender o a quedarse con la casa

Ahora bien, si el asunto es que no logramos entendernos con nuestra expareja y esta se niega, tanto a vender como a quedarse con la casa, no nos queda otra remedio que optar por estas dos posibles soluciones:

1. Vender tu parte a una empresa que compra proindivisos

Existen empresas en el mercado que se dedican a comprar bienes proindivisos. Estas nos pueden comprar nuestra parte de la vivienda (amparándose en el Código Civil), sin necesidad de contar con la autorización o la aprobación de la otra parte.

 

¿La ventaja? Nos quitan el problema de encima, pero a cambio implica vender nuestra parte de la casa muy por debajo de su valor de mercado. Según vendotuinmueble, una empresa que se dedica a este tipo de operaciones, recibiremos entre un 20% y un 40% menos de lo que obtendríamos en una venta convencional. Es decir, perderíamos dinero.

2. Ir a juicio para dividir la cosa común

La otra opción a la que podemos recurrir por la vía judicial y demandar a nuestra expareja para forzar la división de la cosa común. Este proceso puede ser largo y complejo y, además, muy costoso, ya que tendremos que asumir el gasto de pagar el abogado, el procurador y, quizá, el perito que tiene que valorar la vivienda.

A su vez, la consecuencia final de esto será que, a falta de acuerdo, el juez ordenará la venta de la casa en subasta pública. Es decir, igual que en el caso anterior, venderíamos el piso por mucho menos dinero de lo que vale en el mercado.

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Autor: Ottymar Tademo


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