¿Cuándo vale la pena cancelar la hipoteca registralmente?

Tema del artículo: Cancelar hipoteca
Cuándo hay que cancelar una hipoteca

Cuando se liquida un préstamo sobre una vivienda, ya sea por pagar la última cuota o por vender el propio inmueble, el crédito queda totalmente saldado. Ahora bien, todavía queda por hacer un último trámite: cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Hacerlo, sin embargo, no es obligatorio, así que ¿en qué casos es recomendable llevarlo a cabo? En este artículo explicamos cuándo puede ser conveniente, vemos cómo puede salir más barata esta operación y mostramos aquellos gastos que nunca, bajo ningún concepto, nos pueden cobrar.

El levantamiento de la carga no es obligatorio

Se conoce como cancelación o levantamiento registral la operación que se lleva a cabo para que el Registro de la Propiedad elimine la carga hipotecaria sobre la vivienda. De este modo, queda oficialmente libre de cargas, lo que es un requisito indispensable para poderla vender. Por lo tanto, podemos decir que vale la pena hacerlo en los siguientes casos:

  • Si pretendemos venderla en un futuro cercano: aunque la hipoteca ya esté pagada, ni el comprador ni el banco que le financie la adquisición, si lo hay, querrán cerrar la compraventa si nuestro inmueble aún tiene cargas. Por lo tanto, si pretendemos vender nuestra casa o piso próximamente, es aconsejable tramitar el levantamiento antes de ponerla a la venta.
  • Si vendemos la vivienda para comprar otra: en este caso, se aplica la misma lógica que la anterior, aunque no podremos cancelar nuestra hipoteca hasta recibir el dinero de la venta. Por lo tanto, tendremos que formalizar en paralelo la compraventa y la cancelación.

Si no tenemos intención de vender nuestra casa, el Registro eliminará la carga hipotecaria cuando pasen 20 años tras el pago del préstamo. Así, podemos dejar pasar el tiempo hasta que se cumpla ese plazo o hasta que nos planteemos una venta.

Cancelar una hipoteca por tu cuenta sale más barato

La cancelación, como es lógico, tiene un coste, aunque podemos ahorrarnos un buen dinero si hacemos todos los trámites por nuestra cuenta. Y es que si lo dejamos en manos del banco, tendremos que pagar los honorarios de su gestoría, lo que puede elevar la factura final hasta los 1.000 o incluso 2.000 euros.

En cambio, si optamos por hacer nosotros toda la tramitación, tendremos que abonar únicamente los aranceles notariales y registrales, cuyo coste suele rondar los 500 euros (aunque puede variar según el importe original del crédito). El ahorro, por lo tanto, puede ser considerable.

El banco tiene que dejarnos hacer la gestión por nuestra cuenta. Sin embargo, si vendemos una vivienda hipotecada, es muy probable que el comprador (o su banco) nos fuerce a contratar a una gestoría. En ese caso, podemos tratar de negociar con las partes para que nos dejen hacer los trámites.

Consulta aquí los pasos para tramitar el levantamiento de tu préstamo hipotecario.

Gastos de cancelación que nunca te pueden cobrar

En cualquier caso, ya hagamos la gestión nosotros o una agencia, existen una serie de gastos que, según el Banco de España, nunca nos deben cobrar. Veamos cuáles son:

  • El certificado de deuda cero: este documento, que acredita que ya no le debemos nada al banco y que el notario necesita para hacer la escritura de cancelación, es totalmente gratuito.
  • El desplazamiento del apoderado a la notaría: tampoco nos pueden cobrar nada por mandar a un representante a firmar la escritura ante notario ni por el papeleo que tengan que entregarle.
  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados: aunque hay que presentar el modelo 600 ante Hacienda, no hay que pagar este tributo al cancelar la hipoteca (es una operación exenta de pago).

¿Quieres conocer cuáles son los otros costes asociados a este proceso? Puedes consultar esa información en nuestra página sobre gastos de cancelación.

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Autor: Miquel Riera


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