AEV: «El valor de un inmueble también depende de la finalidad con la que se calcule»

Una vivienda no tiene un único valor. Basta con vender una casa y pagar los impuestos para descubrir que existen, entre otros, el valor hipotecario, el valor de mercado, el valor catastral… Pero ¿qué diferencias existen entre ellos? Y ¿cuál determina el precio al que podemos vender nuestro piso? Para responder a estas preguntas, hemos entrevistado por segunda vez a Paloma Arnaiz, Secretaria General de la Asociación Española de Análisis de Valor. ¡Aquí te enseñamos el resultado!

¿Cómo definiríais el valor de mercado de una vivienda?

Sin entrar en definiciones académicas, y para que todo tipo de lectores puedan entenderlo, el valor de mercado es el precio de compraventa de un inmueble en el que se pondrían de acuerdo, tras una negociación, un comprador y un vendedor “genéricos” del mercado. Es decir, dos personas que no tengan una prisa especial por comprar o vender, y que no tengan intereses especiales sobre el inmueble (por ejemplo, tendría un interés especial un comprador cuyo familiar viviera en la casa vecina).

Muchas tasadoras que forman parte de vuestra asociación ofrecen distintos tipos de valoración de viviendas. ¿Qué diferencias existen entre ellas?

Lo que fundamentalmente distingue a una valoración de otra es su finalidad, es decir, el propósito con el cual se esté realizando, ya que el propio valor de un inmueble también depende de la finalidad con la que se calcule. De manera intuitiva, entendemos que el valor de un inmueble no es el mismo para un comprador “medio” que para un comprador que tiene un interés especial en ese inmueble en concreto, ni es tampoco el mismo para las autoridades fiscales, para un inversor que quiere llevar a cabo un determinado plan de explotación económica de un inmueble o para una entidad financiera que va a conceder un préstamo hipotecario tomando el inmueble como garantía. Por ello, cuando se solicita una valoración se debe especificar para qué finalidad se va a destinar. 

En función de la finalidad con la que se realice la valoración, cambiarán determinados aspectos de la misma, como por ejemplo la base de valor(que es el nombre técnico que se da al conjunto de premisas en las que se basará el valor calculado), o la normativa en la que se apoyará el informe. 

Y en cuanto a la tasación hipotecaria, ¿en qué casos puede ser diferente del valor de mercado de un piso? ¿Por qué?

El valor hipotecario se utiliza para proporcionar un valor sostenible o estable de un inmueble a lo largo del tiempo. Es el que se adopta para la concesión de hipotecas en España, debido a que garantiza una mayor estabilidad financiera, evitando los efectos perjudiciales de los cambios bruscos del valor de mercado. Para obtener un valor hipotecario se necesita contar con estudios históricos de evolución de los precios y, a partir de ellos, ser capaz de hacer previsiones prudentes o conservadoras sobre la evolución futura del mercado. Además, este valor excluye cualquier componente especulativo de los precios. 

El valor hipotecario de una vivienda libre puede diferir de su valor de mercado cuando, en el momento en que se realiza la valoración, se tienen expectativas fundamentadas (a través de los estudios y análisis antes mencionados) de que los precios de mercado pueden sufrir caídas significativas y duraderas en los años inmediatos. En esos casos, para determinar el valor hipotecario se debe introducir un ajuste a la baja en el valor de mercado, a modo de salvaguarda, para evitar que el valor de la garantía del crédito llegue a ser inferior al importe de la deuda contraída.

En otros tipos de vivienda (protegidas o arrendadas), la determinación del valor hipotecario conlleva otros matices técnicos adicionales, que también pueden comportar que resulte diferente de su valor de mercado. 

¿Por qué la Agencia Tributaria utiliza otros valores, diferentes de los anteriores, para el cálculo de los impuestos?

El valor utilizado a efectos fiscales por la administración depende de la naturaleza del impuesto. Así, los impuestos de Donaciones, Sucesiones, Patrimonio, Transmisiones e IVA, entre otros, se apoyan en el valor de mercado (al que, en ocasiones, denominan “valor normal” o “valor real”), mientras que el impuesto de plusvalía (IIVTNU) o el IBI se calculan a partir del valor catastral. Este último, conceptualmente, equivale a un valor de mercado calculado en un determinado momento y sobre el que se ha aplicado un descuento importante, de manera que, aunque el valor de mercado real vaya variando con el tiempo a partir de entonces, el valor catastral nunca lo llegue a superar, ya que los valores catastrales se actualizan con poca frecuencia (cada varios años).