Hola, Sergio. 

Trataremos de resolver tus dudas una por partes:

1. En cuanto a las condiciones, en una subrogación de deudor la hipoteca mantiene siempre las mismas condiciones de financiación. Ahora bien, el banco podría negarse a aceptar esta operación o podría aceptarla únicamente si, a cambio, se modifican esas condiciones mediante una novación. 

2. En general, la comisión la asume el vendedor, aunque no siempre es así. Nuestro consejo es que lo acuerdes con la expareja.

3. Técnicamente, los gastos de notaría, registro y gestoría tendría que asumirlos el banco, al menos según la disposición adicional sexta de la nueva ley hipotecaria vigente desde 2019. De todos modos, al ser un aspecto que no está del todo claro, lo mejor será que lo preguntes al banco. 

4. La subrogación es una operación que está exenta de pago del IAJD. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.  

Muchas gracias!!

por otro lado, entiendo que el acto de compra-venta de la mitad del piso si que está sometida al impuesto de AJD en Cataluña? Algún otro gasto respecto la compra-venta??

Saludos

Hola de nuevo. 

Sí, por la compraventa en sí tendrás que pagar los gastos que correspondan, aunque el IAJD solo tendrías que abonarlo (junto al IVA) si la vivienda fuera de primera transmisión. Como es de segunda mano, el impuesto que habría que pagar es el ITP. 

En cuanto al resto de costas, puedes encontrarlas en nuestra página sobre los gastos de compra de vivienda. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Cambio de titularidad hipoteca!!

Buenas Tardes, os cuento mi caso.

Mi pareja tiene actualmente una hipoteca con muface(es funcionaria), y resulta que estamos pensando en comprar una vivienda mas grande, que ocurre que para comprar tiene que vender la vivienda en la que tenemos hipoteca, y no la queremos vender, pero si quiere comprar una segunda vivienda solo le dan el 70% de la hipoteca y mi he estado pensando y se puede cambiar la titularidad de la hipoteca que tiene mi pareja a mi nombre y ya si ella puede volverse a meter en una nueva hipoteca?

la cosa es que ella por ser funcionaria las condiciones que no da el bbva por lo de muface son muy buenas,a las condiciones que me da a mi, mi banco ing y soy un trabajador indefinido con una nomina normalita. pero la hipoteca actual es con bbva son 19600 a 20 años que nos queda, y esta es la hipoteca que queremos poner a mi nombre. que pensais? o no tengo solucion.

gracias.

Buenos días, DaNyLoko.

En cuanto a tu primera pregunta, podrías tener dificultades para que el banco aceptara el cambio de titular, ya que la hipoteca Muface está pensada únicamente para funcionarios. En el caso de que aceptara, podría hacerlo a cambio de empeorar las condiciones (subir el interés, incrementar la vinculación, etc.).

Respondiendo a la segunda cuestión, si la nueva casa la usáis como vivienda habitual, podríais preguntar en otras entidades y explorar las posibilidades de conseguir una hipoteca de, al menos, el 80%.

Otra opción sería pedir una hipoteca con la vivienda nueva y la vieja como garantía y cancelar el crédito Muface que tenéis vigente. Así, podríais conseguir incluso el 100% del importe de la casa que queréis comprar.

Si tiene alguna duda, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Cambio de titular de la hipoteca local comercial

Buenos días,

Lo primero, olvídate del impuesto de sucesiones mientras ninguno de los dos fallezca. Y en tal caso, el impuesto de sucesiones lo pagarían vuestros herederos no vosotros.

Lo segundo, lo más fácil y lógico, es que vayáis al notario a firmar una escritura de compraventa de la mitad del local. Es decir, la sociedad (a través de tu amigo) te transmite el 50 % del inmueble. El precio manifiestas que ya lo entregaste en su momento. Pero deberás justificarlo de alguna manera (cheque o transferencia). Si haces esa operación tienes que tener en cuenta:

• Deberás pagar gastos de: notario, impuesto de transmisiones y registro de la propiedad. A la notaría que vayas a firmar te calcularía dichos gastos.
• Tu mitad que compras queda afecta a la hipoteca… aunque el deudor seguirá siendo la sociedad de tu amigo. Si tu amigo deja de pagar, el banco puede ejecutar o subastar todo el inmueble.

Un saludo,

j.

Pregunta similar: Subrogacion de hijos de las hipotecas de sus padres

Buenas tardes, querria saber cual es la mejor manera para que los hijos asuman los gastos hipotecarios de sus padres repartidos en varias viviendas, si seria via una subrogacion con un plazo mayor, rehipotecando, donando. Por otro lado, al ser varios hijos, cual es la estructura mas eficiente para hacerlo? 

Muchas gracias!

Hola, Blanca. 

Habría hasta tres maneras de incluir a los hijos como deudores de las hipotecas de los padres: 

1. Hacer una subrogación de deudor para que los hijos sustituyan a los padres como titulares de sus hipotecas. En paralelo, se podría negociar una novación para ampliar su plazo. 

2. Hacer una novación para que los hijos se incluyan como cotitulares de las hipotecas de sus padres y para ampliar su plazo.

3. Contratar nuevos préstamos hipotecarios, con los hijos como titulares (con o sin los padres como cotitulares) y con un plazo más largo, y cancelar las hipotecas de los padres.

Las dos primeras requieren del acuerdo con los bancos acreedores, mientras que la tercera se puede llevar a cabo siempre que encontréis a entidades dispuestas a asumir la operación. 

Con cualquiera de ellas se haría "oficial" la obligación de los hijos de pagar las hipotecas de los padres. Otra alternativa, para ahorrarse los trámites y gastos asociados a estas operaciones, sería que los hijos directamente les dejen el dinero a los padres, aunque ya no estarían obligados a hacerlo según las escrituras.

En cualquier caso, para Hacienda computará como donación, pues técnicamente los hijos estarán pagando por unas viviendas que no son suyas. Por lo tanto, podría reclamar el pago del impuesto correspondiente. Para que eso no suceda, los padres tendrían que vender o donar toda o una parte de la propiedad de esos inmuebles. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo.  

Pregunta similar: Cambiar titularidad de la vivienda a mi marido

Hola:

Gracias por vuestros consejos y dedicación a resolver nuestras dudas. Francamente, a veces vamos bastante perdidos con estas cosas...

Bien mi consulta es que quiero pasar la titularidad de mi vivienda (familiar) a mi marido con el que estoy en régimen de separación de bienes. Actualmente soy la única propietaria y esta hipotecada. Supongo que lo ideal es una subrogación (tengo buenas condiciones) o bien una venta en firme del inmueble a su nombre que nos permita coger algo más de dinero y liquidar una pequeña hipoteca pendiente de otra propiedad.

La duda que tengo es que soy empresaria y tengo pólizas de crédito avaladas por mí de forma personal con el mismo banco que tengo la hipoteca. No sé si podría negarse a realizar el cambio de nombre porque considera que pierde garantías al no ser yo la propietaria ya del inmueble. No tengo propiamente un aval de la póliza de crédito con ella, pero indudablemente, podrían pensar que si hay problemas (que no existen en este momento ni espero), mi solvencia sería menor si ya no la tengo en propiedad, ¿podrían negarse a la operación o haber problemas? Sea el planteamiento la subrogación a la hipoteca por mi marido como único dueño o si el cambio de titularidad es porque hacemos una nueva hipoteca con otro banco... 

Me gustaría saber hasta dónde tienen derecho a intervenir (si lo tienen) o a generar algún tipo de problema derivado.

Muchas gracias anticipadas y quedo pendiente.

Barbisan.

Hola, Barbisan. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Si te parece bien, iremos por partes. Empezamos por la operación que nos planteas: quieres traspasar tu vivienda a tu marido y "pasarle" tu hipoteca. En cuanto a la vivienda, se la tendrías que vender, mientras que para la hipoteca, podríais hacer una subrogación de deudor para que él pase a ser el titular o él podría contratar una hipoteca a su nombre para comprar el inmueble (con la que cancelarías tu hipoteca). Para saber cuál sería la más adecuada, nuestro consejo es que preguntéis a varios bancos y comparéis las condiciones de ese posible nuevo préstamo hipotecario con las que tiene tu hipoteca. 

En cuanto a la duda que nos planteas después, no tiene por qué afectarte negativamente. Es cierto que perdería una posible garantía de cobro de las pólizas de crédito, pero no es menos cierto que, al deshacerte de la hipoteca, tu historial crediticio (y tu solvencia, por lo tanto) mejoraría notablemente. Lógicamente, el banco siempre puede negarse al cambio de titularidad, pero lo más probable es que tenga otros aspectos en cuenta (básicamente la solvencia de tu marido). 

De todos modos, como tú misma comentas, si tu banco se niega a aceptar ese cambio de titularidad, a tu marido siempre le quedaría la alternativa de contratar una hipoteca. Por lo tanto, lo ideal es que habléis con tu entidad para ver si estaría dispuesta a aceptar la subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miguel. ha sido muy util la respuesta. Me podrias orientar por favor sobre que tipo de entidades son las mejores para hacer eso, y si puede influir que los hijos cobren en divisas extranjeras por el cambio de ley hipotecaria?

Un saludo,

Hola de nuevo. 

En cuanto a la primera pregunta, al ser una operación tan particular, no podemos decirte si hay mejores o peores bancos para llevarla a cabo. Lo que sí podemos hacer es aconsejarte que contactes con varias entidades (cuantas más, mejor) y les plantees tu caso para ver si alguna estaría dispuesta a aprobar la operación. Quizás tus probabilidades de éxito son mayores si acudes a bancos más grandes que estén acostumbrados a hacer operaciones complejas, como BBVA, Banco Santander, CaixaBank...

Otra alternativa que te puedes plantear es contratar los servicios de un intermediario financiero, como RN o Housfy, que se encargue de encontrar a ese banco por ti. A cambio, eso sí, te pedirán unos honorarios, así que tendrías que valorar si te merece la pena. 

Respecto a la segunda pregunta, puede influir a la hora de analizar la solvencia de los hijos, especialmente si las divisas extranjeras en las que cobran son inestables. De todos modos, si reciben un sueldo relativamente elevado (convertido a euros) y ocupan buenos puestos de trabajo, las opciones de conseguir la aprobación serán más altas.

Un saludo y gracias por confiar en nosotros.

Pregunta similar: Novacion ( cambiar titularidad del préstamo)

Hola. Mi hermano tiene a su nombre un piso en el cual tiene todavía un préstamo hipotecario. 

Mi hermano esta en paro y no puede seguir pagándolo. Mi madre se ofrece a seguir pagando el préstamo pero cambiándolo a su nombre.

Cual sería la operación menos costosa para cambiar la titularidad del piso. 

De hijo a madre. 

Gracias. 

Hola, Helper_907652506.

Tendrán que hacer dos operaciones: una para cambiar la titularidad del piso y otra para cambiar la titularidad de la hipoteca. 

Para cambiar la titularidad del piso pueden hacer dos cosas:

• Que tu hermano le venda el piso. Tendrá que recibir a cambio una contraprestación (el valor del piso menos el importe pendiente de la hipoteca) y tu madre deberá pagar, además, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se cobre en vuestra comunidad autónoma. 

• Que tu hermano le done el piso. En este caso, tu madre tendrá que pagar el impuesto sobre donaciones que se cobre en vuestra comunidad autónoma.

Os recomendamos ir a un notario para preguntar qué impuesto se os cobraría en cada caso. De este modo, podréis valorar qué opción os conviene más. 

Para cambiar la titularidad de la hipoteca pueden hacer lo siguiente: 

• Una subrogación de deudor, es decir, que tu madre se convierta en la nueva titular de la hipoteca de tu hermano. Para ello, eso sí, debe contar con el visto bueno del banco.

• Que tu madre contrate una nueva hipoteca, solo a su nombre, para cancelar la de tu hermano. Esta opción sale más cara, pues hay que pagar unos 1.000 euros en gastos de cancelación. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo.

Pregunta similar: Cambio de titular de hipoteca

Hace casi 10 años mi marido puso su nombre para pedir una hipoteca para la casa de sus padres, al día de hoy necesitamos poder quitar su nombre de esa hipoteca y cambiarla al nombre de sus padres para nosotros poder pedir una hipoteca para comprar una casa para nosotros, ya que sus padres no quieren que se aga una ampliación de la hipoteca a pesar de que nosotros pagaríamos nuestra parte. Mi pregunta es.. Saldría por mucho el cambio de nombre?? Y más o menos como podemos calcular por cuánto saldría?? Gracias.

Hola, Estrella. 

Tenéis varias opciones, cada una con un coste distinto: 

• Si la hipoteca está a nombre de tu marido y de sus padres, pueden pactar con el banco para que este acepte quitar a tu marido de la hipoteca, lo que se conoce como novación (aunque el banco puede negarse). Si lo acepta, tendréis que pagar estos gastos de novación. 

• Si la hipoteca solo está a nombre de tu marido, sus padres pueden convertirse en los nuevos titulares a través de una subrogación de deudor. En este caso, habría que pagar la tasación de la vivienda (unos 300 euros) más la comisión por subrogación de deudor, cuyo coste aparece en la escritura de la propia hipoteca. 

• En ambos casos, sus padres también pueden contratar una hipoteca solo a su nombre para cancelar el préstamo que está a nombre de tu marido. De este modo, él se "libraría" de esa deuda. Para ello, habría que pagar una tasación (unos 300 euros), la posible comisión de apertura de la nueva hipoteca (no se suele cobrar), los gastos de cancelación de la hipoteca actual (unos 1.000 euros de media) y la comisión por amortización anticipada de la hipoteca actual, cuyo coste aparece en su escritura. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Cambiar hipoteca de persona física a jurídica

Buenas a tod@s.

Contraté una hipoteca a tipo variable +0.99 yo y mi pareja como personas físicas.  Posteriormente creamos una sociedad y realizamos como aportación social de la empresa la vivienda en sí, en la cual no residimos sino que es para alquiler, por lo tanto la vivienda paso a estar en el registro de la propiedad a nombre de la sociedad.

El préstamo hipotecario sigue a nuestro nombre personal, nuestra idea es hablar con el banco para que cambie la titularidad del préstamo  a nombre de la empresa aunque sea con el aval de nuestras nóminas que es en un principio lo que  sirvio para conceder el préstamo. 

No sabemos si la mejor opción es una novacion o subrogacion ya que estamos un poco perdido por el tema de pasar la hipoteca a una persona física, por si nos podrían poner algún tipo de problema. 

Muchas gracias 

Hola, Daniel Moreno. 

La subrogación de deudor sería la operación más adecuada, pues lo que queréis hacer es sustituir a un titular (vosotros dos como personas físicas) por otro (vuestra empresa como persona jurídica). De todos modos, será el banco el que decida la mejor manera de formalizar el cambio: quizás prefiere hacer una novación u os exige contratar una nueva hipoteca a nombre de la empresa para cancelar la actual. 

En cualquier caso, deberéis llegar a un acuerdo con el banco. Si la empresa tiene viabilidad y os proporciona beneficios, no deberíais tener muchos problemas, sobre todo si os incluís como avalistas de la hipoteca. Tened en cuenta, eso sí, que el banco podría aceptar la modificación a cambio de subir el interés. Si es el caso, tendréis que valorar si os compensa pagar un poco más. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias por su respuesta Miquel.

Me puede decir algo el banco por haber cambiado el nombre de la titularidad de la vivienda  "sin su permiso" ya que esta figura a nombre de la sociedad ya como aportación social.

Muchas gracias