Si estás barajando la posibilidad de comprar una casa o un piso, tienes que saber que los bancos, normalmente, te prestarán un máximo del 80% de lo que te cuesta el inmueble que quieres. Esto significa que tendrás que tener un colchón de ahorros suficiente para pagar la entrada del 20%, además de un 10% más en concepto de gastos de formalización de la compraventa (impuestos, notaría, registro de la propiedad y gestoría).
Por ejemplo, si quieres adquirir una vivienda valorada en 200.000 euros y pides una hipoteca para financiar su compra, necesitarás tener ahorrado alrededor de 63.000 euros.
Si, como asegura el Instituto Nacional de Estadística (INE), solo el 41,1% de los hogares españoles ahorra dinero a final de mes, puede que tú tampoco cuentes con los recursos necesarios para hacer frente a un desembolso inicial de esa magnitud.
Es cierto que pedir una hipoteca sin ahorros disminuye bastante las probabilidades de que te la concedan. Sin embargo, existen algunos bancos dispuestos a prestarte más del 80% y hasta el 100% en determinadas circunstancias. Te explicamos en detalle cuáles son en los siguientes apartados.
Dado que el riesgo que asumen los bancos al conceder una hipoteca sin ahorros es superior, te pedirán un perfil solvente para garantizar que pagarás el préstamo. Es decir, que tengas estabilidad laboral, antigüedad en tu puesto de trabajo, un sueldo alto y un contrato indefinido.
Muchas entidades no manifiestan abiertamente que tienen un margen para aprobar este tipo de financiación en casos específicos. Por eso, si tu situación económica es muy buena, negocia directamente con el banco para que te conceda una hipoteca del 90% o incluso del 100%. Aunque no tengas ahorros, tendrás más posibilidades si aportas una garantía adicional, como un segundo inmueble. Si aceptan tu solicitud, pide que el contrato incluya una cláusula que permita liberar ese aval cuando la deuda represente el 80% del valor de la hipoteca.
Hay perfiles de clientes que el banco ve con buenos ojos, los funcionarios de carrera, por ejemplo, porque gozan de una gran estabilidad laboral. Si es tu caso, te será más fácil que te aprueben una financiación superior para comprar una casa sin ahorros.
Algunas entidades también se ofrecen a cubrir más del 80% de la compra de una casa a los jóvenes menores de 35 años, con trabajo estable e ingresos suficientes para pagar las cuotas sin problemas. Banco Santander e Ibercaja, por ejemplo, cuentan con hipotecas exclusivas para jóvenes que financian hasta el 95% de la compra del inmueble.
Es la vía más efectiva para conseguir una hipoteca y comprar una casa sin ahorros. La gran ventaja de contratar a estos intermediarios financieros o brókers es que ellos se encargan de buscar las hipotecas más baratas según tus características y negociar en tu nombre las mejores condiciones. Conocen el sector inmobiliario desde dentro y saben qué bancos estarían dispuestos a conceder una financiación de hasta el 100 por 100 aunque no lo publiciten abiertamente.
Los brókers cobran entre el 1% y el 5% del capital de la hipoteca que te consigan. Sin embargo, y he aquí la otra gran ventaja, es que solo tendrás que pagarles si eliges y firmas alguna de las hipotecas que te consiguen, nunca por adelantado.
Hay bancos que dan hipotecas con financiación de hasta el 100% para comprar sus viviendas. La mayor parte de estos inmuebles fueron embargados durante la crisis de 2008, así que las entidades ofrecen unas mejores condiciones para darles salida.
La ventaja de comprar estos pisos es que no necesitarás tener ahorros para cubrir el 20% que los bancos no suelen financiar. Sin embargo, debes tener en cuenta que las viviendas de las entidades financieras tienen varios inconvenientes: su oferta es limitada a la que disponga cada entidad y pueden estar en mal estado. Si optas por estos inmuebles, asegúrate primero de que está en buenas condiciones.
Estas son las ofertas de pisos de bancos que se ofrecen actualmente:
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 0,75 % | E + 2,05 % |
| TAE | 2,31 % | 3,32 % |
| Cuota | 345 € | 404 € |
| Bonificado* | Sin bonificar | |
|---|---|---|
| TIN | E + 1,35 % | E + 1,80 % |
| TAE | 2,39 % | 2,51 % |
| Cuota | 372 € | 392 € |
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Al momento de pedir una hipoteca, los bancos te exigirán que una agencia oficial realice una comprobación del estado del inmueble para saber cuál es su valor "real" en el mercado. Es lo que se conoce como tasación. El valor de tasación puede o no coincidir con el de compraventa, que es el precio al que le compras la casa a una inmobiliaria o particular (aunque, en la práctica, no suelen variar demasiado).
Lo más habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor más bajo entre el de la tasación o el de la compraventa. Sin embargo, existen entidades que te ofrecen financiación solo sobre el 80% del valor de la tasación. Este escenario puede ser muy ventajoso si no tienes ahorros y el precio de compraventa resulta ser menor que el de la tasación: el préstamo te cubrirá un mayor importe de la compra de la casa. La entidad podría estar abierta a negociar una hipoteca al 90% del valor de compraventa o, incluso, de hasta del 100 por 100.
Por ejemplo, imagina que quieres comprar una casa que cuesta 200.000 euros. Normalmente, un banco te concedería una hipoteca de 160.000 euros para adquirirla. Ahora bien, si tasan esa vivienda en 225.000 euros y la entidad te financia un 80% sobre el valor de tasación, es probable que te presten 180.000 euros, que equivale al 90% del valor de compraventa.
Recuerda que, aunque el banco te conceda una hipoteca sin ahorros para financiar el 100% de la compra de tu vivienda, tendrás que tener ahorros suficientes para pagar los gastos que se asocian con la operación (impuestos, notaría, registro de la propiedad y gestoría): un 10% del valor de la compraventa.
Si estás buscando una hipoteca 100% más los gastos de compraventa, sentimos informarte que te va a resultar muy complicado. En la actualidad, ninguna entidad ofrece abiertamente este tipo de financiación. Puede que la consigas negociando si tienes un perfil más que excelente, pero serías un caso entre un millón.
¿Quieres comprar una vivienda? Si no tienes mucho dinero ahorrado, en este vídeo te explicamos cómo puedes conseguir una hipoteca sin pagar la entrada del 20% que suelen pedir los bancos.
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